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Texte : L’équipe de Ren Zeping

Introduction

La situation immobilière actuelle peut être résumée comme suit : l'environnement politique est proche de l'étape la plus détendue de 2014, mais la situation est la plus grave depuis la réforme du logement en 1998. Elle a sérieusement pesé sur l'économie, l'emploi et les finances locales de la Chine. et la stabilité financière. Il s'agit d'une situation cyclique et Le résultat de la superposition de facteurs politiques nécessite des mesures de sauvetage plus importantes, sinon le Japon risque de tomber dans le piège des « trente années perdues ». Mais il y a toujours plus de solutions que de difficultés. Tant que des mesures substantielles et efficaces sont prises, l'immobilier chinois dispose encore d'une grande marge de développement.

2024Au cours du premier semestre, les ministères chinois à tous les niveaux ont activement optimisé les politiques du marché immobilier et favorisé le bon fonctionnement du marché immobilier, en particulier dans les orientations politiques telles que l'exploitation des prêts immobiliers, la baisse des taux d'intérêt hypothécaires et la réduction des taux d'intérêt. paiements pour les achats de maisons Dans le même temps, des villes comme Shanghai, Guangzhou, Hangzhou et Xi'an assouplissent les restrictions d'achat. Au milieu de l’année, l’environnement politique était proche de son niveau le plus détendu de 2014.

Cependant, les mauvaises performances du secteur immobilier sont principalement limitées par trois facteurs majeurs :: 1) Les institutions financières restent prudentes en matière de crédit lié au logement, et il est difficile pour tous les types de sociétés immobilières de répondre à des besoins de financement raisonnables ; 2) La demande est faible, l'immobilier est au bas du cycle ; les prix des actifs devraient baisser et les attentes en matière de revenus des résidents diminuent ; 3) Les progrès en matière de secours pour les projets immobiliers sont lents dans certaines villes, ce qui freine le rétablissement de la confiance.

L'immobilier est le secteur pilier le plus important, lié à plus de 60 industries en amont et en aval et à des dizaines de millions de personnes employées. Dans le même temps, l'immobilier est la plus grande richesse des résidents et est liée à la confiance des consommateurs. Si l’immobilier est stable, l’économie sera stable et l’emploi sera stable.

La relation actuelle entre l’offre et la demande sur le marché immobilier a subi des changements majeurs. Quelle sera la situation immobilière au second semestre 2024 ? Comment sortir de la situation ?Nous avons réalisé une analyse de scénarios du marché immobilier au second semestre 2024. Dans le scénario neutre : d'ici fin 2024, la surface de vente des logements commerciaux sera de -17,1 % sur un an ; la surface nouvellement démarrée sera de -19,3 % sur un an ; être de -17,9 % sur un an ; le montant des investissements de développement est soumis à l'évolution des ventes et du redressement du financement, et devrait être de -9,1 % sur un an.

Nous pensons qu’il existe encore de la place pour la demande sur le marché immobilier chinois.Si les mesures sont efficaces, la Chine ne répétera pas les « trente années perdues » du Japon, car il y a encore beaucoup de place pour l’urbanisation, l’amélioration et la rénovation urbaine dans l’avenir de notre pays., mais il faut favoriser un atterrissage en douceur le plus tôt possible et lancer un nouveau modèle. En tant que mère du cycle, si l'immobilier est stable, l'économie sera stable.

À court terme, des politiques progressives plus importantes sont nécessaires au cours du second semestre pour inverser la grave situation actuelle. Trois mesures peuvent sauver le secteur immobilier :

1) Créer une banque du logement à grande échelle d'une valeur de plus de 3 000 milliards de yuans. Le taux d'intérêt doit être faible, la durée doit être longue et la taille doit être grande. Elle acquerra les terrains et les logements commerciaux des promoteurs et les utilisera. pour le logement locatif et le logement abordable. Il servira d'une seule pierre à plusieurs objectifs et résoudra les problèmes de finances locales et de promoteurs. Il résoudra les problèmes de trésorerie et de « bâtiments inachevés » des résidents et en même temps résoudra le système de sécurité du logement. pour les nouveaux citoyens, ce qui fera l'effet d'applaudissements de tous horizons ;

2) Annuler complètement les restrictions d'achat, revenir à la marchandisation et libérer les besoins rigides et améliorés. Les villes de premier rang devraient profiter de la fenêtre temporelle des « Golden Nine et Silver Ten » pour prendre l'initiative d'assouplir les restrictions d'achat dans les banlieues et les grands appartements. augmenter la popularité ;

3) Continuer à réduire les taux d'intérêt, notamment en abaissant les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants pour les résidences secondaires, et en réduisant les coûts de responsabilité bancaire en abaissant les réserves obligatoires. En outre, nous pouvons également envisager d’améliorer les politiques d’aide à l’achat d’un logement pour les familles ayant plusieurs enfants.

À long terme, la construction d'un nouveau modèle immobilier sera accélérée autour de « la stratégie d'agglomération urbaine, la stabilité financière, le lien homme-terre, la taxe foncière et l'achat de locations ».

Si une combinaison de mesures efficaces à long terme et à court terme est prise, elle devrait favoriser un atterrissage en douceur de l'immobilier et contribuer à la reprise économique et à l'emploi en Chine.

Table des matières

1    Situation : Le marché immobilier est encore au plus bas et l'industrie du premier pilier pèse sur la reprise économique et les finances locales.

2 Politiques : déclarations politiques positives au second semestre, réservation et lancement d'un nouveau lot de politiques progressives en temps opportun

3 Prévisions : Analyse des scénarios de marché immobilier au second semestre 2024

4. La nécessité de sauver le marché immobilier : L'immobilier est le premier pilier de l'économie nationale. La stabilisation de l'immobilier peut stabiliser l'économie et l'emploi.

5 mesures à court terme pour sauver l'immobilier

texte

1 Situation : Le marché immobilier est encore au plus bas et l'industrie du premier pilier pèse sur la reprise économique et les finances locales.

2024Au premier semestre, le marché immobilier national a continué de s'ajuster, les politiques ont continué d'être assouplies et la baisse des indicateurs clés a continué de se réduire. Cependant, le processus de reprise des transactions immobilières est encore relativement lent, principalement en raison de la faiblesse. les prix des logements résidentiels, les attentes en matière de revenus et l’accumulation continue de stocks.

En ce qui concerne les ventes de logements neufs, la confiance des résidents et leur capacité à acheter un logement ne se sont pas encore rétablies à court terme.complexe,Le marché est encore au plus bas。Selon les données du Bureau national des statistiques, la superficie cumulée des ventes de logements commerciaux dans tout le pays de janvier à juin 2024 était de 480 millions de mètres carrés, soit une baisse de 19,0 % sur un an, et la baisse était de 1,3 point de pourcentage plus étroite. que fin mai ; le montant cumulé des ventes de logements commerciaux à l'échelle nationale était de 4,7 billions, soit une baisse de 25,0 % sur un an, la baisse s'est également réduite de 2,9 points de pourcentage par rapport à la fin du mois dernier. En ce qui concerne les 100 plus grandes sociétés immobilières, les ventes totales des 100 plus grandes sociétés immobilières de janvier à juin 2024 se sont élevées à 2 100 milliards de yuans, soit une baisse de 41,6 % sur un an, et la baisse a continué de se réduire de 3,8 points de pourcentage par rapport à le mois précédent. Le seuil du montant des transactions de vente pour les 100 plus grandes sociétés immobilières a chuté de 41,4 % par rapport à la même période de l'année dernière, pour atteindre 3,32 milliards de yuans.

Vendeur de maisons d'occasionnouille,Le signal de reprise du marché de l'immobilier ancien est évidemment meilleur que celui du marché du neuf。Selon notre suivi, de janvier à juin 2024, le volume des transactions de maisons d'occasion dans 17 villes clés a totalisé 40,826 millions de mètres carrés, soit une baisse de 12,6 % par rapport à la même période de l'année dernière, et la baisse s'est réduite de 4,2 points de pourcentage. du mois précédent. Sur un seul mois, le volume des transactions résidentielles d'occasion dans les 17 principales villes surveillées en juin 2024 était de 7,509 millions de mètres carrés, soit une augmentation de 0,2 % d'un mois à l'autre et une augmentation d'une année sur l'autre de 12,9 %. La performance des transactions de maisons d'occasion en juin a été exceptionnelle, avec une croissance positive d'une année sur l'autre et mettant fin aux « quatre baisses consécutives » d'une année sur l'autre. L'augmentation d'une année sur l'autre a atteint un nouveau sommet pour les transactions au cours du mois. année.

Le détournement actuel de la demande de logements vers les maisons de seconde main est un phénomène à court terme catalysé par de multiples facteurs tels que les politiques et les cycles.. Selon les données du China Index Institute, en termes de proportion, la surface de vente des maisons d'occasion représentait 26,3 % de la surface de vente totale de janvier à juin 2024, soit une augmentation de 3,8 points de pourcentage par rapport à l'ensemble de l'année. de 2023. Au cours des trois dernières années, la proportion des ventes nationales de maisons résidentielles commerciales existantes en juin a progressivement augmenté. En juin 2022, la proportion des ventes de maisons d'occasion n'était que de 15,7 %. Les principales raisons qui expliquent le détournement des maisons d'occasion de la demande de maisons neuves sont les suivantes : 1) après la mise en œuvre de la politique de « paquet » pour le marché immobilier le 17 mai, les villes centrales de premier et de deuxième rang ont emboîté le pas, et certaines politiques ciblaient directement les maisons d'occasion (par exemple, la portée des maisons d'occasion achetées par des célibataires non shanghaïens a été étendue à la périphérie extérieure) 2) La volonté des résidents d'améliorer la qualité de leur logement n'a augmenté que lorsqu'ils ont acheté des maisons d'occasion. Vendre les anciens peut-on en acheter de nouveaux? Les résidents sont passés du côté de la demande au côté de l'offre, et le nombre d'annonces de logements de seconde main continue d'augmenter. 3) Le marché du logement d'occasion est au stade du prix par rapport au volume, et il n'y a pas d'inquiétude quant à la livraison dans les zones centrales.

En termes de prix, au premier semestre 2024, les prix de vente des logements commerciaux nouvellement construits dans 70 grandes et moyennes villes ont continué d'afficher une croissance mensuelle négative, et les prix des logements neufs sont toujours au plus bas.Selon les données du Bureau national des statistiques, en juin 2024, le prix de vente des nouveaux logements commerciaux dans les villes de premier rang a chuté de 0,5 % d'un mois à l'autre, et la baisse s'est réduite de 0,2 point de pourcentage par rapport au mois précédent. Pékin, Guangzhou et Shenzhen ont chuté respectivement de 0,6%, 1,2% et 0,7%, tandis que Shanghai a augmenté de 0,4%. Le prix de vente des immeubles résidentiels commerciaux nouvellement construits dans les villes de deuxième rang a diminué de 0,7% d'un mois à l'autre, soit le même taux de baisse que le mois dernier. Le prix de vente des logements commerciaux nouvellement construits dans les villes de troisième rang a chuté de 0,6 % d'un mois à l'autre, et la baisse s'est réduite de 0,2 point de pourcentage par rapport au mois précédent. C'était la première fois que la baisse se réduisait au premier semestre. 2024.

En termes d'inventaire,2024Au premier semestre, le secteur immobilier chinois a été confronté au problème de la « digestion de l'immobilier existant ».Depuis « l’Inventaire », les effets de cette politique ont commencé à se manifester.Au 30 juin 2024, la superficie totale à vendre dans les 14 villes échantillons de mon pays était de 81,473 millions de mètres carrés, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 0,8 % ; 4,8 mois. Du point de vue des villes clés, au 30 juin 2024, les cycles de décarbonation de Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen étaient respectivement de 26,6, 8,1, 18,4 et 21,1 mois. À l'exception de Shanghai, les cycles de décarbonation des trois autres villes étaient respectivement de 26,6, 8,1, 18,4 et 21,1 mois. à des niveaux relativement élevés. Par rapport à la même période en mai, les changements étaient respectivement de +0,92, +0,26, -2,54 et -2,34 mois. On peut voir que les nouvelles politiques locales ont été publiées après le New Deal du 17 mai, ce qui sera utile à Guangzhou. et Shenzhen pour éliminer les stocks. Par rapport à l'année dernière, le cycle de déstockage à Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen a changé respectivement de +10,64, +3,88, +3,41 et +7,71 mois. La situation globale des stocks dans les villes de premier rang doit encore être déstockée. la détente globale reste la tendance générale.

2 Politiques : déclarations politiques positives au second semestre, réservation et lancement d'un nouveau lot de politiques progressives en temps opportun

2.1    Politique macroéconomique : La tâche de réforme, de développement et de stabilité au cours du second semestre est très lourde, et les politiques macroéconomiques doivent continuer à être plus efficaces.

Macroéconomie, 2024Au premier semestre 2024, sous réserve d'un environnement extérieur difficile, le rythme de la reprise économique de mon pays s'est ralenti et les politiques peuvent encore être améliorées ; au premier semestre 2024, le PIB de mon pays augmentera de 5,0 % par an ; sur un an ; au deuxième trimestre, le PIB réel augmentera de 4,7 % sur un an et le taux de croissance sera de 4,7 % sur un an.

La troisième session plénière du Comité central du PCC a fait des déclarations positives sur les politiques macroéconomiques, et la réunion du Politburo tenue en juillet a déclaré de manière encore plus positive : « La tâche de réforme, de développement et de stabilité au cours du second semestre est très importante. » , « Les politiques macroéconomiques doivent continuer à être vigoureuses et plus puissantes », « Réserver tôt et lancer une politique macroéconomique au moment approprié » Augmenter les mesures politiques.Au stade de la conversion entre les anciennes et les nouvelles forces motrices, il est encore nécessaire de maintenir un certain taux de croissance économique et de résoudre les problèmes du processus de développement. Il est recommandé de continuer à réduire les taux de réserves obligatoires et les taux d’intérêt afin de faire baisser les taux d’intérêt réels. Les politiques monétaires des grands pays doivent se concentrer sur nous. La stabilisation de l'économie et de l'emploi est le premier objectif. Il n'y a pas lieu de s'inquiéter des contraintes de taux de change et des faibles taux d'intérêt de la dette à long terme. Après la reprise de l’économie, les taux de change et les taux d’intérêt reviendront naturellement à des niveaux normaux ;Deuxième semestre 2024，PassableL’expansion budgétaire accroît la demande globale tout en augmentant le soutien à la nouvelle économie et aux nouvelles forces productives, et la coordination monétaire est mise en œuvre rapidement, vigoureusement et avec insistance. Résoudre le problème de l'emploi, améliorer les salaires et les attentes de revenus, fluidifier le cycle « consommation-production » et améliorer la vitalité des micro-entités.

1) En termes de politique budgétaire, en termes de montant total, la politique budgétaire sera modérément renforcée.L'ampleur des dépenses budgétaires au sens large cette année est de « 4 060 milliards de déficit + 3 900 milliards d'obligations spéciales locales + 1 000 milliards de nouvelles obligations d'État spéciales à très long terme non incluses dans le déficit + 1 000 milliards d'obligations d'État spéciales émises au quatrième trimestre de l'année dernière. année + PSL."En termes de rythme, le rythme des sorties a été lent au premier semestre et devrait s'accélérer à l'avenir.L'année dernière, tous les fonds nécessaires à l'émission supplémentaire de 1 000 milliards d'obligations spéciales d'État ont été débloqués, et l'émission d'obligations spéciales a été lente à la fin juillet, 1 774,939 milliards de yuans de nouvelles obligations spéciales ont été émises et l'émission a été lente. les progrès ne sont que plus rapides qu’en 2021.

Nous prévoyons une accélération de la politique budgétaire aux troisième et quatrième trimestres: Premièrement, selon la Commission nationale du développement et de la réforme, « promouvoir tous les projets d'émission d'obligations d'État supplémentaires pour que la construction commence avant la fin juin de cette année » ; deuxièmement, les obligations spéciales devraient s'accélérer au second semestre. croissance stable, le troisième trimestre devrait devenir une période fenêtre pour l'émission concentrée d'obligations spéciales. Troisièmement, les bons du Trésor spéciaux à très long terme pourraient être progressivement investis au cours du second semestre, formant ainsi un incrément ; des projets de bons du Trésor spéciaux à très long terme sont actuellement étudiés et élaborés.

2) En termes de politique monétaire, la baisse des taux d'intérêt du 22 juillet marque un nouveau cycle d'assouplissement et un cycle de croissance stable, avec un financement des entreprises et des coûts de crédit pour les résidents se stabilisant mais diminuant.De janvier à février 2024, la politique monétaire a été relativement souple, se concentrant sur la stabilisation de la dynamique de croissance et des micro-anticipations, notamment en abaissant le taux de réserves obligatoires de 0,5 point de pourcentage, en abaissant le taux de prêt et de réescompte et en abaissant le LPR à 5 ans de 25 points de base ; la banque centrale n'a mené aucune politique générale depuis mars Avec la mise en œuvre des opérations d'assouplissement quantitatif, l'accent politique s'est déplacé vers la stabilisation des taux d'intérêt à long terme et les caractéristiques de la politique ont été affinées pour devenir neutres. Le 22 juillet, l'OMO, le LPR et le SLF ont été abaissés uniformément de 10 points de base ; le 25 juillet, la banque centrale a annoncé que les taux d'intérêt du MLF avaient été réduits de 20 points de base. Il est rare de mener des opérations MLF deux fois par mois ; les six principales banques publiques ont annoncé une réduction du taux d'intérêt sur les dépôts, et la réduction était basée sur la durée du dépôt, comprise entre 10 et 20 points de base. Bien que l’économie soit toujours confrontée à de multiples contraintes cibles, nous pouvons constater que les politiques libèrent activement de l’espace, émettant des signaux clairs de stabilisation de la croissance et renforçant la confiance des marchés.

2.2 Politique du secteur immobilier : digérer le parc existant, optimiser l'augmentation et acquérir des logements commerciaux existants pour des logements abordables

En termes de politique immobilière, au niveau central, le ton principal de la politique immobilière continuera d'être souple au premier semestre 2024. De nombreux ministères et commissions ont clarifié à plusieurs reprises l'orientation de l'optimisation de la politique immobilière depuis la réunion du Politburo. en avril, l'accent politique s'est déplacé vers le « déstockage ».Le 17 mai, les autorités de régulation ont publié un « ensemble » de nouvelles politiques visant quatre objectifs : abaisser le taux d'acompte, abaisser le taux d'intérêt des prêts du fonds de prévoyance, supprimer la limite inférieure des taux d'intérêt des prêts commerciaux et planifier l'établissement d'un taux d'intérêt de 300 %. Un nouveau prêt d'un milliard de yuans pour le logement abordable, ce qui a considérablement stimulé les attentes du marché. L'Assemblée nationale permanente du 7 juin a une nouvelle fois évoqué le « déstockage », ce qui a envoyé un signal plus positif au marché. Le 18 juillet, la troisième session plénière du Comité central du Parti communiste chinois a proposé les dernières orientations politiques pour construire un nouveau modèle de développement immobilier en termes de promotion à la fois de la location et de l'achat, d'assouplissement des restrictions d'achat basées sur les politiques de la ville, de promotion de l'immobilier. les impôts sur les successions et les liens entre l'homme et la terre.

Du côté de la demande, les politiques locales continuent d’être mises en œuvre.Selon notre suivi, au premier semestre 2024, environ 180 provinces et villes (comtés) à travers le pays ont introduit plus de 360 ​​​​politiques, et au deuxième trimestre, la fréquence des politiques locales est restée élevée.En termes de restrictions d'achat,Les politiques restrictives dans la plupart des villes ont été complètement libéralisées. À l'heure actuelle, les quatre grandes villes de premier rang ont assoupli les restrictions sur l'achat de logements dans certaines zones. Shanghai a assoupli les restrictions sur les logements de seconde main dans la périphérie extérieure, et Pékin a assoupli les restrictions en dehors du Cinquième Cercle. Road, Shenzhen a assoupli les restrictions dans les zones non essentielles et Guangzhou a assoupli 120 Les restrictions d'achat sont imposées sur les unités de plus de mètres carrés, et la plupart des villes de second rang ont complètement assoupli les restrictions d'achat.En termes de restrictions de prêt,Après la politique du 17 mai, les villes de premier rang ont toutes abaissé les taux d'acompte et les taux d'intérêt hypothécaires. Parmi elles, le taux d'acompte de Guangzhou a chuté à 15 % pour la première maison et à 25 % pour la résidence secondaire. quatre grandes villes de premier rang.

Du côté de l'offre, en termes de financement immobilier, au premier semestre 2024, les autorités de régulation ont mis en place un mécanisme de coordination du financement immobilier et ont souligné à plusieurs reprises l'amélioration de ce mécanisme et sa mise en œuvre.Le 12 janvier, le ministère du Logement et du Développement urbain et rural et l'Administration d'État de surveillance financière ont demandé aux villes, au niveau local et au-delà, d'établir un mécanisme de coordination du financement immobilier, de construire une plateforme de communication gouvernement-banque-entreprise et de promouvoir des arrimage entre les entreprises immobilières et les institutions financières. De février à juin 2024, le ministère du Logement et du Développement urbain-rural et d'autres départements ont mis l'accent sur le mécanisme de coordination du financement immobilier lors de plusieurs réunions et avis. Le mécanisme de la « liste blanche » a joué un certain rôle dans l’amélioration des entrées de fonds du côté du crédit des sociétés immobilières. Selon l'Administration d'État de surveillance financière, au 16 mai, les banques commerciales ont approuvé des prêts de projets « sur liste blanche » d'un montant de 935 milliards de yuans, conformément aux procédures d'approbation internes. L’accent mis à plusieurs reprises par le niveau central sur un financement satisfaisant pour les sociétés immobilières, le financement des sociétés immobilières privées et des sociétés immobilières à propriété mixte devrait être considérablement renforcé.

3 Prévisions : Analyse des scénarios de marché immobilier au second semestre 2024

Dans la perspective du second semestre 2024, même si des incertitudes subsistent dans l’environnement macroéconomique, nous envisageons de manière globale de multiples dimensions, telles que les changements dans les politiques macroéconomiques, le rétablissement de la confiance parmi les sociétés immobilières et les résidents, etc. Sur la base des données existantes au premier semestre 2024, trois perspectives d'optimisme, de neutralité et de pessimisme sont adoptées pour présenter la tendance future de l'immobilier.

Dans le scénario neutre : on s'attend à ce que l'offre et la demande globales se rétrécissent encore dans les deux sens en 2024, et que la surface de vente de logements commerciaux soit de -17,1 % sur un an ; un niveau faible, et devrait être de -19,3 % sur un an ; la zone achevée sera soumise à la baisse de la zone de construction nouvellement commencée en 2022 et 23, l'échelle de réserve d'achèvement a diminué et devrait être -17,9% sur un an ; les investissements de développement sont soumis à l'évolution des ventes et du redressement du financement, et devraient être de -9,1% sur un an.

1, scénario optimiste

Macroéconomie:Au cours du second semestre 2024, des politiques favorables plus que prévu ont été introduites, telles que de multiples réductions des taux d'intérêt et des réductions du taux de réserves obligatoires, l'économie est entrée dans une période de transformation de la dynamique de croissance de la demande interne et externe, de l'environnement interne et externe et les conditions de développement se sont considérablement améliorées, la croissance du PIB est revenue à une fourchette de croissance stable et les revenus des résidents s'attendent à une amélioration.

Secteur immobilier :

1) côté demande, mené par les principales villes de premier rang, la Chine a complètement aboli les restrictions sur l'achat de logements, les taux d'intérêt existants sur les prêts aux première et deuxième maisons ont été considérablement réduits, la limite des prêts du fonds de prévoyance a encore été augmentée, l'attente des résidents le sentiment s'est inversé, les attentes en matière de prix de l'immobilier ont été inversées et les ventes ont considérablement augmenté.

2) côté offre, les politiques favorables au financement des sociétés immobilières de haute qualité ont été renforcées, la « liste blanche » du financement des sociétés immobilières a été mise en œuvre rapidement et a des effets évidents, les besoins de financement raisonnables des sociétés immobilières avec des propriétaires différents ont été pleinement satisfait, la cession des projets suspendus dans divers endroits a été considérablement accélérée et des banques de logement ont été créées pour résoudre le problème d'inventaire des sociétés immobilières . La mise en œuvre du recrédit de 300 milliards de logements abordables a des effets évidents. Le montant total des fonds de refinancement ultérieurs continue d'augmenter et le coût des fonds de refinancement continue de diminuer. Les terrains et les logements commerciaux du promoteur ont été acquis. , et un système d'offre de logements à double voie « logement abordable + logement commercial » a été mis en place. Les restrictions de prix ont été entièrement assouplies dans les règles locales d'enchères foncières. La plupart des sociétés immobilières ont repris confiance et sont plus enthousiastes à l'idée d'acquérir des terrains.

2, scénario neutre

Macroéconomie:Au second semestre 2024, les politiques économiques maintiendront le rythme actuel de légère augmentation et de lent assouplissement. Les baisses de taux et les réductions du taux de réserves obligatoires sont similaires à celles prévues pour l'ensemble de 2023 et ne sont pas considérablement assouplies au-delà des attentes. Le taux de déficit budgétaire du gouvernement central restera au même niveau que l'année dernière tout au long de 2024. L'économie maintiendra le niveau actuel. perspectives et ne reculera pas en 2024, et les revenus des résidents se stabiliseront progressivement.

Secteur immobilier :

1) côté demande, les politiques de contrôle immobilier restent souples, mais pas assouplies au-delà des attentes. Par exemple, les restrictions d'achat dans les zones périphériques des villes de premier rang et les grandes maisons de luxe sont progressivement assouplies, les villes de bas niveau accordent des subventions au logement et la volonté de certains résidents. Les possibilités d'achat de logements ont été rétablies et les prix de l'immobilier devraient s'améliorer légèrement. Le marché s'est redressé de manière différenciée, avec une légère reprise des ventes dans les centres-villes où la population a afflué. Cependant, le marché immobilier dans les villes où la majeure partie de la population a fui et où l'offre est excédentaire reste atone.

2) côté offreEn termes de politiques de financement visant à sauver les sociétés de logement, telles que la « liste blanche » de financement et 300 milliards de recrédits pour des logements abordables, les signaux positifs sont clairs mais il n'y a pas d'augmentation au-delà des attentes. Les besoins raisonnables de financement des sociétés immobilières de différents propriétaires ont été largement satisfaits, la situation des projets suspendus dans certaines villes a été atténuée et la confiance des sociétés immobilières de haute qualité dans l'investissement et l'acquisition de terrains a été restaurée. Des prêts pour le développement de logements abordables, des prêts pour la construction d'infrastructures publiques « de loisirs et d'urgence » et des fonds de soutien pour des prêts spéciaux pour la rénovation des villages urbains ont continué à être accordés. Les « trois grands projets » entraîneront de nouvelles augmentations des investissements en immobilisations au second semestre 2024, mais l'impact réel est limité et ne dépasse pas les attentes.

3, Scénario pessimiste (il convient de noter que la probabilité que cette situation se produise est faible, mais il faut aussi prévenir le risque d'un atterrissage brutal et tuer dans l'œuf)

Macroéconomie:Au second semestre 2024, l'incertitude économique globale de la Chine persistera, les politiques macroéconomiques ne seront pas aussi fortes que prévu, l'économie entrera dans une croissance lente ou même déclinera fortement après une courte reprise, et les revenus des résidents pourraient être encore réduits.

Secteur immobilier :

1) côté demande, les politiques de contrôle immobilier n'ont pas dépassé les attentes ni maintenu le statu quo, et les politiques d'assouplissement de l'immobilier mises en œuvre dans divers endroits n'ont pas réussi à stimuler efficacement le marché. Affecté par les attentes instables de revenus des résidents et la baisse continue attendue des prix de l'immobilier, le L'ambiance attentiste s'est poursuivie et la surface de vente de logements commerciaux dans tout le pays a diminué.

2) côté offre, la politique de financement des entreprises immobilières maintient le statu quo et les problèmes de financement liés aux problèmes de dette et aux risques potentiels des entreprises privées subsistent. La mise en œuvre du refinancement de 300 milliards de yuans de logements abordables a été lente, et l'ampleur des achats et de l'épargne pour les logements locatifs et les logements abordables est inférieure aux prévisions, et les politiques pertinentes ne sont plus optimisées ou renforcées. L'écart de trésorerie d'exploitation des sociétés immobilières hors risque continue de se creuser, la progression de la livraison des projets suspendus dans divers endroits est lente, la confiance des sociétés immobilières continue de s'affaiblir et l'enthousiasme pour l'acquisition de terrains reste conservateur. .

Dans le cadre du scénario neutre, basé sur les indicateurs du secteur au premier semestre 2024, nous portons les jugements suivants sur l'ampleur attendue des indicateurs immobiliers de base à la fin de 2024 :

1) Au second semestre 2024, la macroéconomie entrera dans le canal de la reprise, la volonté des résidents d'acheter un logement se rétablira, le « déstockage » des recrédits superposés, l'achat et le stockage se dérouleront comme prévu, et les restrictions d'achat se dérouleront être assouplies et augmentées dans les zones périphériques des villes de premier rang.La surface de vente de logements commerciaux à l'échelle nationale pourrait atteindre un plancher, le volume absolu des ventes à la fin de 2024 étant d'environ 930 millions de mètres carrés.

2) Au second semestre 2024, l'ampleur des mises en chantier de nouvelles constructions par les sociétés immobilières sera encore limitée par des facteurs tels que la lente reprise des ventes de logements neufs et l'importance des stocks à vendre.Il est difficile d’inverser la tendance à la baisse des mises en chantier de nouvelles constructions. D’ici fin 2024, l’ampleur absolue des mises en chantier atteindra environ 770 millions de mètres carrés.

3) Au second semestre 2024, des facteurs tels que la politique de « Livraison garantie des bâtiments », la « liste blanche » de financement des sociétés immobilières, le recrédit de 300 milliards d'achat et de stockage pour améliorer la trésorerie de l'immobilier les entreprises et la préférence accrue des acheteurs pour les maisons existantes devraient continuer à avoir un impact sur le marché immobilier. L'achèvement constituera un certain soutien,L’échelle absolue d’achèvement d’ici fin 2024 sera d’environ 820 millions de mètres carrés.

4) Au second semestre 2024, des facteurs tels que la baisse des mises en chantier et le pic de construction pourraient continuer à restreindre les investissements dans les projets de construction et de restauration. Le rétrécissement des transactions foncières au cours des deux dernières années n'a pas changé, ce qui pourrait conduire à un. nouvelle baisse des frais d'achat de terrains Cependant, la transformation et la protection des villages urbains Renforcer la construction de logements sexuels,Les investissements en développement immobilier s'élèveront à environ 10 000 milliards de yuans d'ici fin 2024.。

Dans l’ensemble, le scénario neutre n’est pas optimiste. L’immobilier freinera la reprise économique. Pour parvenir à un développement sain et stable du secteur et se prémunir contre les risques financiers, il est nécessaire d’intensifier les efforts à court terme. terme pour briser la situation et coopérer à la formation d'un mécanisme immobilier à long terme "Boxe combinée".

4. La nécessité de sauver le marché immobilier : L'immobilier est le premier pilier de l'économie nationale. La stabilisation de l'immobilier peut stabiliser l'économie et l'emploi.

4.1    Il reste encore de la place pour le marché immobilier à moyen et long terme

Notre recherche de suivi dans la série « China Housing Stock Report » pendant six années consécutives a révélé que, compte tenu du processus d'urbanisation, des besoins d'amélioration, de la rénovation urbaine, etc., la demande future du marché immobilier chinois diminuera, mais il y a encore marge de développement à moyen et long terme.

Concernant la demande future de logements en Chine, certains points de vue du marché sont pessimistes et estiment que la demande de logements en Chine continuera de chuter à un faible niveau à l'avenir, suscitant des inquiétudes sur le marché.Cependant, selon nos calculs, de 2024 à 2030, la demande totale de logements en Chine sera d'environ 6,5 milliards de mètres carrés, et la demande annuelle moyenne de nouveaux logements sera d'environ 930 millions de mètres carrés par an, ce qui ne diminuera pas de manière significative pour atteindre un niveau inférieur. niveau.

Nous estimons qu'en 2024, la nouvelle demande annuelle de logements urbains en Chine sera d'environ 940 millions de mètres carrés, dont 340 millions de mètres carrés de demande rigide, 360 millions de mètres carrés de demande d'amélioration et 240 millions de mètres carrés de demande de renouvellement ; que d'ici 2030, la demande de logements en Chine diminuera lentement jusqu'à 910 millions de mètres carrés, dont une demande rigide de 250 millions de mètres carrés, une demande d'amélioration de 370 millions de mètres carrés et une demande de renouvellement de 290 millions de mètres carrés.D'un point de vue structurel, les proportions de demande rigide, de demande d'amélioration et de demande de mise à jour de 2024 à 2030 sont respectivement de 29,0 %, 41,1 % et 29,8 %. La demande d'amélioration est devenue le plus grand soutien à la demande sur le marché immobilier de mon pays.

4.2 L'immobilier est le premier pilier de l'économie nationale. La stabilisation de l'immobilier peut stabiliser l'économie et l'emploi.

2023Depuis le début de l'année, l'économie chinoise est confrontée à des pressions à la baisse provoquées par l'imbrication et la superposition de multiples facteurs, parmi lesquels les facteurs internes sont principalement liés à l'immobilier.Depuis le premier trimestre 2023, après un rebond fulgurant de l’économie, elle a montré une tendance à long terme vers une reprise modérée et vers un point bas. À en juger par les indicateurs de prix et d’emploi, le taux de croissance économique actuel est inférieur au taux de croissance potentiel.Si l’immobilier est stable, l’économie sera stable. En tant que secteur pilier le plus important, l'immobilier relie plus de 50 secteurs en amont et en aval. La baisse des investissements immobiliers affecte la réparation des bilans et les problèmes de « confiance » parmi les résidents et les entreprises.

De la valeur ajoutée du PIB du secteur immobilier, D'une manière générale, les industries représentant plus de 5 % de l'économie peuvent devenir les industries piliers de l'économie. En 2023, affectée par le cycle descendant du secteur immobilier et les changements majeurs dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier, la part du secteur immobilier dans le PIB sera réduite à 5,9%, mais elle restera la comme en 2014.

Du point de vue de l'investissement en développement immobilier,De 2000 à 2023, les investissements dans le développement immobilier passeront de 490,2 milliards de yuans à 11 000 milliards de yuans, avec un taux de croissance annuel composé moyen de 14,5 %. La proportion des investissements en développement immobilier dans les investissements en immobilisations varie de 14,9 % à 22,0 %, ce qui signifie que plus d'un cinquième des fonds nationaux d'investissement en immobilisations sont investis chaque année dans le secteur immobilier.

Du point de vue des moteurs industriels en amont et en aval, l’immobilier détermine la valeur de production de dizaines de chaînes industrielles en amont et en aval. Par l’investissement et la consommation, l’immobilier stimule non seulement directement les secteurs manufacturiers liés au logement, tels que les matériaux de construction, l’ameublement et le commerce de gros, mais également les secteurs tertiaires tels que la finance et les services aux entreprises.Selon le dernier tableau entrées-sorties 2020 du Bureau national des statistiques, nous estimons que le secteur immobilier au sens large a complètement augmenté le PIB des chaînes industrielles en amont et en aval de 10 000 milliards de yuans, et a directement stimulé le PIB de les chaînes industrielles en amont et en aval de 2,4 billions de yuans. En termes d'industries, la finance monétaire, le commerce de détail, le laminage d'acier et le ciment-gypse sont en tête de liste en termes de valeur ajoutée du PIB tirée par l'ensemble du secteur immobilier, qui s'élevait à 810,7 milliards de yuans, 423 milliards de yuans, 352,7 milliards de yuans et 282 milliards de yuans. yuans respectivement.

Du point de vue de la résolution des problèmes d'emploi, le développement rapide du secteur immobilier chinois au cours de l'histoire a fourni un grand nombre d'opportunités d'emploi à la société.Le secteur immobilier fournit un grand nombre d'emplois dans l'économie réelle de mon pays. Bien que le secteur immobilier ait été confronté à des ajustements majeurs au cours des deux dernières années, le nombre d'employés immobiliers a augmenté à contre-courant de la tendance. Les employés de l'immobilier dans mon pays atteindront 13 millions d'ici 2023, soit trois fois plus qu'en 2004. De 2004 à 2018, le nombre d'employés dans le secteur immobilier chinois est passé de 3,96 millions à 12,64 millions. On estime que le nombre d'employés dans le secteur immobilier chinois atteindra 13 millions d'ici 2023.

4.3 Le marché immobilier chinois est bien placé pour ne pas répéter les « trente années perdues » du Japon

Le taux d'urbanisation de la Chine est de 66,2 % et, couplé à l'amélioration de la demande, il reste encore beaucoup de marge. Tant que des mesures appropriées sont prises, la Chine ne répétera pas la récession du bilan japonais et les trente années perdues.Selon les données de la Division de la population des Nations Unies, au début de la crise économique du Japon en 1990, le taux d'urbanisation du Japon atteignait 77 %, tandis que le taux d'urbanisation de la Chine sera de 66,2 % en 2023. Il y a encore beaucoup de place pour le développement et l'amélioration de l'urbanisation de mon pays, ainsi que le développement futur du marché immobilier, sont toujours soutenus. Si l'on considère l'expérience du Japon en matière de réponse à la crise, après l'éclatement de la bulle immobilière japonaise dans les années 1990, l'attitude réglementaire du gouvernement japonais n'a pas été assez ferme et l'intensité n'a pas été assez forte. Il a adopté un assouplissement du dentifrice, qui n'a pas réussi à empêcher efficacement la spirale. baisse des prix des actifs – niveaux des prix du crédit bancaire – En fin de compte, une déflation chronique s’est produite. Cependant, face à la crise de 2008, les États-Unis ont pris des mesures décisives et mis en œuvre un QE à grande échelle pour empêcher la propagation de la crise et l'économie s'est rapidement redressée. À l'heure actuelle, pour stabiliser le marché immobilier, il convient de réduire les taux d'intérêt, d'assouplir les restrictions d'achat et les banques immobilières d'inverser complètement les attentes et de renforcer la confiance.On peut constater que l’effet d’un assouplissement politique de type dentifrice est à court terme et ponctuel. Un assouplissement politique véritablement efficace doit être mis en œuvre en une seule fois pour renforcer la confiance.

5 mesures à court terme pour sauver l'immobilier

À court terme, trois mesures peuvent sauver l'immobilier : 1) Créer une banque du logement à grande échelle dotée de plus de 3 000 milliards de yuans, acquérir le stock de terrains et de logements commerciaux des promoteurs et l'utiliser pour des logements locatifs et des logements abordables. servir à des fins multiples et résoudre les finances locales, les flux de trésorerie des promoteurs, Résoudre le problème des « bâtiments inachevés » pour les résidents et résoudre en même temps le système de sécurité du logement pour les nouveaux citoyens aura l'effet des applaudissements de tous les horizons 2) Complètement ; annuler les restrictions d'achat, revenir à la marchandisation et libérer les besoins rigides et les besoins améliorés. Les villes de premier rang devraient saisir " Au cours de la fenêtre temporelle « Golden September et Silver Ten », nous avons pris l'initiative d'assouplir les restrictions d'achat dans les banlieues et les grands appartements pour stimuler. popularité ; 3) Continuer à réduire les taux d'intérêt, notamment en abaissant les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants pour les résidences secondaires, et en réduisant les coûts de responsabilité bancaire en abaissant les réserves obligatoires. En outre, nous pouvons également envisager d’améliorer les politiques d’aide à l’achat d’un logement pour les familles ayant plusieurs enfants. L'immobilier est le secteur pilier le plus important. Si l'immobilier est stable, l'économie, l'emploi et la finance le seront également.

1) Création d'une banque de logement à grande échelle pour collecter et réserver

Envisager de créer une banque du logement pour acquérir des terrains et des logements commerciaux appartenant aux promoteurs pour des logements locatifs et des logements abordables.Une fois que le gouvernement local a obtenu des fonds auprès des banques commerciales, il les verse aux sociétés immobilières pour alléger la pression financière sur les sociétés immobilières. Les promoteurs doivent garantir la livraison des bâtiments après avoir reçu des fonds limités, ce qui peut empêcher des projets inachevés. L'amélioration de la situation de trésorerie des sociétés immobilières sera utilisée d'une part pour acquérir des terrains, ce qui profitera aux finances locales, d'autre part, le stock de logements commerciaux et les terrains acquis seront utilisés pour des logements locatifs et des logements abordables, ce qui profitera aux finances locales. contribuera à améliorer les moyens de subsistance des gens et à mettre en place un nouveau modèle de location et d'achat.

Le coût du refinancement des fonds doit encore être réduit et le montant total des fonds doit continuer d'augmenter pour promouvoir la mise en œuvre de la politique d'achat et de stockage du gouvernement.Le 17 mai, la banque centrale a mis en place un nouveau prêt de 300 milliards de yuans pour le logement abordable, ce qui va dans la bonne direction. Toutefois, ce montant de 300 milliards de yuans est de petite taille et environ 2 000 milliards de yuans pourraient être nécessaires d'ici deux ans pour le terminer. la mise en place du système de sécurité du logement dans mon pays. Le taux d'intérêt du capital de 1,75 % s'ajoute aux coûts de financement et d'exploitation et d'entretien, et le coût global est relativement élevé. Cependant, le taux de rendement locatif actuel est inférieur à 2 % et la motivation d'acquisition locale est insuffisante. peut être réduite et la proportion des fonds de soutien peut être réduite pour couvrir les coûts d'investissement. Augmenter l'enthousiasme local.

2) Les restrictions d'achat ont été complètement levées dans les villes de premier rang

À en juger par l’expérience internationale, le marché immobilier dans les centres-villes des pays d’outre-mer typiques est ouvert depuis longtemps aux acheteurs nationaux et internationaux, sans restrictions d’achat ni de vente. Il suit des principes orientés vers le marché et est plutôt réglementé par les prix et la fiscalité. que des moyens administratifs artificiels.C'est une expérience courante dans les pays développés que les populations et les industries continuent de se regrouper dans les zones métropolitaines et les agglomérations urbaines. Le marché immobilier dans les centres-villes n'est pas soumis à des restrictions d'achat et suit la tendance de l'afflux de population vers les zones métropolitaines et les agglomérations urbaines, ce qui est propice. favoriser la circulation des talents et améliorer la compétitivité urbaine. La combinaison de l'offre et de l'offre de terrains avec le « lien entre les personnes et les terres » peut atténuer les problèmes historiques des prix élevés des logements dans les premier et deuxième niveaux et des stocks élevés dans les troisième et quatrième niveaux.

Par rapport aux pays d'outre-mer, les politiques d'achat de logements dans les zones centrales des villes de premier rang de mon pays, comme Pékin, sont nettement plus restrictives.Actuellement, les personnes célibataires citoyennes de Pékin qui n'ont pas de maison à leur nom sont limitées à l'achat d'une maison ; les familles mariées citoyennes de Pékin sont limitées à l'achat de deux maisons par famille (le mari, la femme et les enfants mineurs doivent le faire) ; satisfaire aux exigences pendant cinq années consécutives en matière d'impôt individuel/de sécurité sociale, ceux qui n'ont pas de maison à Pékin ne peuvent acheter qu'une seule maison. De plus, après le 3 avril 2024, les familles et individus ci-dessus pourront acheter une maison supplémentaire en dehors du Cinquième périphérique. (se référer à« Les villes de premier rang devraient-elles assouplir les restrictions d'achat ? 》）

Les villes de premier rang peuvent commencer à assouplir les restrictions d'achat dans les banlieues périphériques et garantir « qu'il existe un marché pour le haut de gamme et le bas de gamme ». Dans les zones urbaines centrales, les grands appartements peuvent être libéralisés en premier, et si les petits appartements peuvent être libéralisés. sont simplement nécessaires, les petits appartements doivent être libéralisés avec prudence.. En janvier de cette année, Guangzhou a officiellement levé la limite d'achat pour les maisons de plus de 120 mètres carrés, ce qui a essentiellement ouvert le marché de l'immobilier de luxe aux acheteurs de maisons à travers le pays. En conséquence, les petites unités situées dans les zones urbaines centrales et d'autres produits à forte demande doivent l'être. libéralisé avec prudence.Les performances actuelles du marché immobilier sont faibles et l'immobilier est passé de la « prévention de la surchauffe » à la « prévention du froid excessif ». Il n'y a pas lieu de s'inquiéter de l'annulation des restrictions d'achat provoquant une surchauffe du marché. assouplir les restrictions d’achat.À moyen et long terme, une fois le marché stabilisé, il sera possible d'envisager de parvenir à un équilibre entre l'offre et la demande immobilières grâce à des « liens entre l'homme et la terre », et les « sécheresses et inondations inégales » dans le financement foncier local pourront être ajustées. par le biais de paiements de transferts fiscaux.

3) Réduire les taux d’intérêt hypothécaires existants

Il est nécessaire de continuer à baisser les taux d’intérêt hypothécaires existants, y compris les taux hypothécaires des résidences secondaires, en même temps que la baisse des taxes et frais y afférents, la réduction des coûts d’achat des logements et la réduction du fardeau pesant sur les résidents.Avec la mise en œuvre du New Real Estate Deal 5.17, les limites inférieures des taux d'intérêt hypothécaires dans de nombreuses villes ont été levées et les taux d'intérêt hypothécaires sont entrés dans la « 3ème ère ». Selon le Shell Research Institute, le taux d’intérêt moyen des prêts immobiliers traditionnels dans 100 villes était de 3,45 % en mai 2024, soit une baisse de 12 points de base par rapport à avril ; . Toutefois, le taux d'intérêt de certains prêts hypothécaires existants se situe toujours autour de 4% et l'écart de taux d'intérêt entre les nouveaux prêts et les prêts existants s'est élargi, ce qui a pratiquement accru la pression sur les prêts des résidents et les remboursements anticipés ont augmenté.Il est encore nécessaire de promouvoir la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants. Auparavant, le taux d'intérêt des prêts immobiliers avait été abaissé, et la réponse sociale a été très bonne. Le taux d'intérêt des prêts immobiliers secondaires devrait également être abaissé. Afin d'atténuer la pression sur les marges nettes d'intérêt des banques, celles-ci peuvent coopérer en réduisant de manière ciblée les réserves obligatoires et en continuant à réduire les taux d'intérêt sur les dépôts.

4) Aide à l'achat d'un logement pour les familles avec deux ou trois enfants

Envisager d’améliorer les politiques visant à soutenir l’achat d’un logement pour les familles ayant plusieurs enfants, par exemple en accordant des subventions à l’achat d’un logement et en réduisant les taux d’intérêt hypothécaires pour les familles ayant plusieurs enfants.Depuis la publication de la politique des trois enfants, diverses localités ont activement amélioré les services de soutien aux maternités afin de réduire le coût de l'accouchement et de la garde d'enfants en termes de subventions à la maternité et à la garde d'enfants, d'exonérations fiscales personnelles et de garanties de priorité au logement. Cependant, l'intensité du soutien. doit être renforcé et sa mise en œuvre doit être améliorée. Depuis le second semestre 2023, la fréquence des gouvernements locaux accordant des subventions à la maternité et à la garde d'enfants a diminué, et la mise en œuvre de certaines politiques de subvention doit être améliorée, la raison principale étant que les gouvernements locaux disposent de ressources financières insuffisantes et d'un manque de motivation. À long terme, la nouvelle population provoquée par la politique multi-enfants augmentera directement la demande de produits et de services tels que les maisons et les voitures, ce qui imposera une charge aux familles pour élever des enfants.Accorder des politiques préférentielles aux familles avec enfants lors de l'achat d'une maison et réduire le coût direct de l'éducation des enfants contribuera à accroître la demande intérieure, à stabiliser la croissance et à stabiliser l'emploi à court terme, à long terme, à augmenter les niveaux de fécondité et à améliorer le capital humain. et renforcer la vitalité économique et sociale.

À long terme, en nous plaçant au cœur de la « stratégie d'agglomération urbaine, de la stabilité financière, du lien homme-terre, de la taxe foncière et de l'achat de loyers », nous pouvons accélérer la construction d'un nouveau modèle immobilier.

Si une combinaison de mesures à long terme et à court terme est prise, elle devrait favoriser un atterrissage en douceur du secteur immobilier et contribuer à la reprise économique et à l'emploi en Chine.

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