berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Teks: Tim Ren Zeping

Perkenalan

Situasi real estat saat ini dapat diringkas sebagai berikut: lingkungan kebijakan mendekati tahap yang paling longgar pada tahun 2014, namun situasi ini adalah yang paling serius sejak reformasi perumahan pada tahun 1998. Hal ini telah sangat menyeret perekonomian Tiongkok, lapangan kerja, dan keuangan daerah. dan stabilitas keuangan. Hal ini bersifat siklus dan akibat dari superposisi faktor-faktor kebijakan yang memerlukan langkah-langkah penyelamatan yang lebih besar, jika tidak, terdapat risiko Jepang jatuh ke dalam perangkap "tiga puluh tahun yang hilang". Namun selalu ada lebih banyak solusi daripada kesulitan. Selama langkah-langkah substansial dan efektif diambil, real estat Tiongkok masih memiliki banyak ruang untuk berkembang.

2024Pada paruh pertama tahun ini, departemen pemerintah di semua tingkatan di negara saya secara aktif mengoptimalkan kebijakan pasar properti dan mendorong kelancaran pasar real estat, terutama dalam arah kebijakan seperti menjalankan pinjaman properti, menurunkan suku bunga hipotek, dan mengurangi biaya. pembayaran untuk pembelian rumah. Pada saat yang sama, kota-kota seperti Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, dan Xi'an Santai pembatasan pembelian. Pada pertengahan tahun, kondisi kebijakan mendekati tahap paling santai pada tahun 2014.

Namun, buruknya kinerja industri real estate terutama dibatasi oleh tiga faktor utama:: 1) Lembaga keuangan masih berhati-hati dalam memberikan kredit terkait perumahan, dan sulit bagi semua jenis perusahaan real estat untuk memenuhi kebutuhan pembiayaan yang wajar; 2) Sisi permintaan lemah, real estat berada pada tahap terbawah dalam siklus, harga aset diperkirakan menurun, dan ekspektasi pendapatan penduduk menurun; 3) Kemajuan bantuan untuk proyek real estat di beberapa kota berjalan lambat, sehingga memperlambat pemulihan kepercayaan.

Real estate merupakan pilar industri terbesar, terkait dengan lebih dari 60 industri hulu dan hilir serta mempekerjakan puluhan juta orang. Pada saat yang sama, real estate merupakan kekayaan terbesar penduduk dan terkait dengan kepercayaan konsumen. Jika real estat stabil, perekonomian akan stabil dan lapangan kerja akan stabil.

Hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat saat ini telah mengalami perubahan besar. Bagaimana situasi real estat pada paruh kedua tahun 2024? Bagaimana cara memecahkan situasi ini?Kami melakukan analisis skenario pasar real estat pada paruh kedua tahun 2024. Dalam skenario netral: pada akhir tahun 2024, area penjualan perumahan komersial akan menjadi -17,1% tahun-ke-tahun; area yang baru dimulai akan menjadi -19,3% tahun-ke-tahun; menjadi -17,9% tahun-ke-tahun; jumlah investasi pengembangan tergantung pada kemajuan penjualan dan pemulihan pembiayaan, dan diperkirakan sebesar -9,1% tahun-ke-tahun.

Kami yakin masih ada ruang untuk permintaan di pasar real estat Tiongkok.Jika langkah-langkah tersebut efektif, Tiongkok tidak akan mengulangi “tiga puluh tahun yang hilang” yang dialami Jepang., karena masih banyak ruang untuk urbanisasi, perbaikan, dan pembaruan perkotaan di masa depan negara kita., namun perlu untuk mempromosikan soft landing sesegera mungkin dan meluncurkan model baru. Sebagai induk dari siklus, jika real estat stabil, perekonomian akan stabil.

Dalam jangka pendek, diperlukan kebijakan tambahan yang lebih besar pada paruh kedua tahun ini untuk membalikkan situasi buruk yang ada saat ini. Tiga langkah yang dapat menyelamatkan industri real estate:

1) Mendirikan bank perumahan skala besar senilai lebih dari 3 triliun yuan, suku bunganya harus rendah, jangka waktunya harus panjang, dan skalanya harus besar untuk perumahan sewa dan perumahan yang terjangkau. Ini akan melayani berbagai tujuan dengan satu batu dan menyelesaikan masalah keuangan dan pengembang lokal. Ini akan menyelesaikan masalah arus kas dan "bangunan yang belum selesai" milik penduduk dan pada saat yang sama menyelesaikan sistem keamanan perumahan bagi warga negara baru, yang akan mendapat tepuk tangan dari semua lapisan masyarakat;

2) Menghapuskan pembatasan pembelian secara menyeluruh, kembali ke pemasaran, dan melepaskan kebutuhan yang kaku dan lebih baik. Kota-kota tingkat pertama harus memanfaatkan jendela waktu "Sembilan Emas dan Sepuluh Perak" untuk memimpin dalam melonggarkan pembatasan pembelian di pinggiran kota dan apartemen besar untuk mencapai tujuan tersebut. meningkatkan popularitas;

3) Terus menurunkan suku bunga, termasuk menurunkan suku bunga pinjaman hipotek untuk rumah kedua, dan mengurangi biaya kewajiban bank melalui penurunan persyaratan cadangan. Selain itu, kami juga dapat mempertimbangkan untuk meningkatkan kebijakan dukungan pembelian rumah bagi keluarga dengan banyak anak.

Dalam jangka panjang, pembangunan model real estate baru akan dipercepat dengan inti dari "strategi aglomerasi perkotaan, stabilitas keuangan, hubungan manusia-tanah, pajak real estate dan pembelian sewa".

Jika kombinasi langkah-langkah efektif jangka panjang dan jangka pendek diambil, hal ini diharapkan dapat mendorong soft landing pada sektor real estat dan berkontribusi terhadap pemulihan ekonomi dan lapangan kerja Tiongkok.

Daftar isi

1    Situasi: Pasar real estat masih berada pada tahap terbawah, dan industri pilar pertama sedang menyeret pemulihan ekonomi dan keuangan daerah.

2 Kebijakan: Pernyataan kebijakan positif pada paruh kedua tahun ini, simpan dan luncurkan sejumlah kebijakan tambahan secara tepat waktu

3 Prakiraan: Analisis skenario pasar real estat pada paruh kedua tahun 2024

4. Perlunya penyelamatan pasar properti: Real estate adalah pilar pertama perekonomian nasional. Menstabilkan real estate dapat menstabilkan perekonomian dan lapangan kerja.

5 langkah jangka pendek untuk menyelamatkan real estat

teks

1 Situasi: Pasar real estat masih berada pada tahap terbawah, dan industri pilar pertama sedang menyeret pemulihan ekonomi dan keuangan daerah.

2024Pada paruh pertama tahun ini, pasar properti nasional terus melakukan penyesuaian, kebijakan terus dilonggarkan, dan penurunan indikator-indikator utama terus mengecil. Namun demikian, proses pemulihan transaksi real estat masih relatif lambat, terutama disebabkan oleh lemahnya perekonomian harga perumahan, ekspektasi pendapatan, dan akumulasi inventaris yang berkelanjutan.

Dalam hal penjualan rumah baru, kepercayaan dan kemampuan warga untuk membeli rumah belum pulih dalam jangka pendek.kompleks,Pasar masih dalam tahap bottoming。Menurut data Biro Statistik Nasional, area penjualan kumulatif perumahan komersial secara nasional dari Januari hingga Juni 2024 adalah 480 juta meter persegi, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 19,0%, dan penurunannya lebih sempit 1,3 poin persentase. dibandingkan pada akhir bulan Mei; jumlah penjualan kumulatif perumahan komersial secara nasional adalah 4,7 triliun, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 25,0%, penurunan tersebut juga menyempit sebesar 2,9 poin persentase dari akhir bulan lalu. Melihat 100 perusahaan real estat teratas, total penjualan 100 perusahaan real estat teratas dari Januari hingga Juni 2024 adalah 2,1 triliun yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 41,6%, dan penurunan terus menyempit sebesar 3,8 poin persentase dari bulan sebelumnya. Ambang batas jumlah transaksi penjualan untuk 100 perusahaan real estate teratas turun 41,4% dari periode yang sama tahun lalu menjadi 3,32 miliar yuan.

Penjual rumah bekasmi,Sinyal pemulihan pasar perumahan bekas jelas lebih baik dibandingkan dengan pasar perumahan baru。Menurut pantauan kami, dari Januari hingga Juni 2024, volume transaksi rumah bekas di 17 kota utama berjumlah 40,826 juta meter persegi, turun 12,6% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dan penurunan tersebut menyempit sebesar 4,2 poin persentase. dari bulan sebelumnya. Dalam satu bulan, volume transaksi perumahan bekas di 17 kota utama yang dipantau pada Juni 2024 adalah 7,509 juta meter persegi, meningkat 0,2% bulan ke bulan dan peningkatan tahun ke tahun sebesar 12,9%. Kinerja transaksi rumah bekas di bulan Juni sangat luar biasa, dengan pertumbuhan positif dari tahun ke bulan dan mengakhiri "empat penurunan berturut-turut" dari tahun ke tahun tahun.

Pengalihan permintaan perumahan ke rumah bekas saat ini merupakan fenomena jangka pendek yang dipicu oleh berbagai faktor seperti kebijakan dan siklus.. Menurut data dari China Index Institute, dari segi proporsi, area penjualan rumah bekas menyumbang 26,3% dari total area penjualan dari Januari hingga Juni 2024, meningkat 3,8 poin persentase dibandingkan sepanjang tahun. tahun 2023. Dalam tiga tahun terakhir, proporsi penjualan rumah eksisting komersial domestik pada bulan Juni meningkat secara bertahap. Pada bulan Juni 2022, proporsi penjualan rumah bekas hanya 15,7%. Alasan utama pengalihan rumah bekas dari permintaan rumah baru adalah: 1) Setelah penerapan kebijakan “paket” untuk pasar properti pada tanggal 17 Mei, kota-kota inti lapis pertama dan kedua juga mengikuti hal yang sama, dan beberapa kebijakan secara langsung menargetkan rumah bekas (misalnya, cakupan rumah bekas yang dibeli oleh para lajang non-Shanghai diperluas ke lingkar luar) 2) Kesediaan warga untuk meningkatkan kualitas rumahnya meningkat menjual yang lama, bisakah mereka membeli yang baru. Penduduk telah beralih dari sisi permintaan ke sisi penawaran, dan jumlah listing rumah bekas terus meningkat. 3) Pasar perumahan bekas berada pada tahap harga berdasarkan volume, dan tidak ada kekhawatiran mengenai pengiriman. Perumahan bekas di wilayah inti lebih populer.

Dari segi harga, pada paruh pertama tahun 2024, harga jual perumahan komersial yang baru dibangun di 70 kota besar dan menengah terus menunjukkan pertumbuhan bulan ke bulan yang negatif, dan harga rumah baru masih dalam tahap bottoming.Menurut data Biro Statistik Nasional, pada bulan Juni 2024, harga penjualan perumahan komersial baru di kota-kota lapis pertama turun sebesar 0,5% bulan ke bulan, dan penurunan tersebut menyempit sebesar 0,2 poin persentase dari bulan sebelumnya. Beijing, Guangzhou dan Shenzhen masing-masing turun 0,6%, 1,2% dan 0,7%, sedangkan Shanghai naik 0,4%. Harga jual bangunan tempat tinggal komersial yang baru dibangun di kota-kota lapis kedua turun 0,7% bulan ke bulan, tingkat penurunan yang sama seperti bulan lalu. Harga jual perumahan komersial yang baru dibangun di kota-kota lapis ketiga turun sebesar 0,6% bulan ke bulan, dan penurunan tersebut menyempit sebesar 0,2 poin persentase dari bulan sebelumnya 2024.

Dalam hal persediaan,2024Pada paruh pertama tahun ini, industri real estat di negara saya menghadapi masalah "pencernaan real estat yang ada".Sejak masa “Inventarisasi”, dampak kebijakan tersebut mulai terlihat.Pada tanggal 30 Juni 2024, total area yang dijual di 14 kota sampel di negara saya adalah 81,473 juta meter persegi, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 0,8%; siklus penjualan rata-rata 15,2 bulan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 4,8 bulan. Dari perspektif kota-kota utama, per 30 Juni 2024, siklus dekarbonisasi di Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen masing-masing adalah 26,6, 8,1, 18,4, dan 21,1 bulan.Kecuali Shanghai, siklus dekarbonisasi di tiga kota lainnya adalah pada tingkat yang relatif tinggi. Dibandingkan dengan periode yang sama di bulan Mei, perubahannya masing-masing sebesar +0,92, +0,26, -2,54, dan -2,34 bulan. Terlihat bahwa kebijakan lokal baru dirilis setelah Kesepakatan Baru 17 Mei, yang akan bermanfaat bagi Guangzhou dan Shenzhen untuk menghilangkan inventaris. Dibandingkan dengan tahun lalu, siklus destocking di Beijing, Shanghai, Guangzhou dan Shenzhen telah berubah masing-masing sebesar +10,64, +3,88, +3,41, dan +7,71 bulan. Situasi inventaris secara keseluruhan di kota-kota tingkat pertama masih perlu dilakukan destocking, dan relaksasi komprehensif masih menjadi tren umum.

2 Kebijakan: Pernyataan kebijakan positif pada paruh kedua tahun ini, simpan dan luncurkan sejumlah kebijakan tambahan secara tepat waktu

2.1    Kebijakan makroekonomi: Tugas reformasi, pembangunan dan stabilitas pada paruh kedua tahun ini sangatlah berat, dan kebijakan makroekonomi harus terus menjadi lebih efektif.

Makroekonomi, 2024Pada paruh pertama tahun 2024, karena kondisi eksternal yang buruk, laju pemulihan ekonomi negara saya melambat, dan kebijakan masih memiliki ruang untuk perbaikan; pada paruh pertama tahun 2024, PDB negara saya akan tumbuh sebesar 5,0% per tahun. per tahun; pada kuartal kedua, PDB riil akan tumbuh sebesar 4,7% tahun ke tahun, dan tingkat pertumbuhan akan menjadi 4,7% tahun ke tahun.

Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral CPC membuat pernyataan positif mengenai kebijakan makro, dan pertemuan Politbiro yang diadakan pada bulan Juli bahkan menyatakan dengan lebih positif: “Tugas reformasi, pembangunan dan stabilitas pada paruh kedua tahun ini sangatlah penting” , “Kebijakan makro harus terus diperkuat dan lebih kuat”, “Cadangan sejak dini dan luncurkan kebijakan makro pada waktu yang tepat” Meningkatkan langkah-langkah kebijakan."Dalam tahap konversi antara kekuatan pendorong lama dan baru, masih diperlukan upaya untuk mempertahankan tingkat pertumbuhan ekonomi tertentu dan menyelesaikan permasalahan dalam proses pembangunan. Disarankan untuk terus memangkas rasio giro wajib minimum dan suku bunga untuk menurunkan suku bunga riil. Kebijakan moneter negara-negara besar harus fokus pada kita. Menstabilkan perekonomian dan menstabilkan lapangan kerja adalah tujuan pertama. Tidak perlu khawatir tentang kendala nilai tukar dan rendahnya suku bunga utang jangka panjang. Setelah perekonomian pulih, nilai tukar dan suku bunga secara alami akan kembali ke kisaran normal;Paruh kedua tahun 2024，MendinganEkspansi fiskal memperluas permintaan agregat, dan pada saat yang sama meningkatkan dukungan terhadap perekonomian baru dan kekuatan produktif baru, dan koordinasi moneter dilaksanakan dengan cepat, penuh semangat, dan tegas. Memecahkan masalah ketenagakerjaan, meningkatkan upah dan ekspektasi pendapatan, memperlancar siklus “konsumsi-produksi”, dan meningkatkan vitalitas usaha mikro.

1) Dari segi kebijakan fiskal, secara keseluruhan, kebijakan fiskal akan diperkuat secara moderat.Skala belanja fiskal yang luas tahun ini adalah "skala defisit 4,06 triliun + 3,9 triliun obligasi khusus daerah + 1 triliun obligasi khusus pemerintah jangka ultra-panjang baru yang tidak termasuk dalam defisit + 1 triliun obligasi khusus pemerintah yang diterbitkan pada kuartal keempat tahun lalu." tahun + PSL."Dalam hal kecepatan, kecepatan rilisnya lambat pada paruh pertama tahun ini dan diperkirakan akan meningkat di masa depan.Tahun lalu, seluruh dana untuk penerbitan tambahan obligasi khusus pemerintah senilai 1 triliun telah dicairkan, dan penerbitan obligasi khusus berjalan lambat Pada akhir Juli, obligasi khusus baru sebesar 1,774,939 miliar yuan telah diterbitkan, dan penerbitannya. kemajuannya hanya lebih cepat dibandingkan pada tahun 2021.

Kami memperkirakan kebijakan fiskal akan meningkat pada kuartal ketiga dan keempat: Pertama, menurut Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional, “mendorong semua proyek penerbitan obligasi pemerintah tambahan untuk memulai konstruksi sebelum akhir Juni tahun ini”; kedua, obligasi khusus diperkirakan akan dipercepat pada paruh kedua tahun ini Dengan pertumbuhan yang stabil, kuartal ketiga diharapkan menjadi window period terkonsentrasinya penerbitan obligasi khusus. Ketiga, obligasi negara khusus jangka sangat panjang dapat diinvestasikan secara bertahap pada paruh kedua tahun ini, sehingga rencana untuk obligasi negara khusus jangka sangat panjang sedang dipelajari dan dirancang.

2) Dalam hal kebijakan moneter, penurunan suku bunga pada tanggal 22 Juli menandai babak baru siklus pelonggaran dan siklus pertumbuhan yang stabil, dengan pembiayaan korporasi dan biaya kredit penduduk stabil namun menurun.Dari bulan Januari hingga Februari 2024, kebijakan moneter relatif longgar, dengan fokus pada stabilisasi momentum pertumbuhan dan ekspektasi mikro, termasuk menurunkan rasio giro wajib minimum sebesar 0,5 poin persentase, menurunkan tingkat pinjaman ulang dan diskonto ulang, serta menurunkan LPR 5 tahun sebesar 25bp; bank sentral belum melakukan kebijakan umum apa pun sejak bulan Maret. Dengan penerapan operasi pelonggaran kuantitatif, fokus kebijakan telah bergeser ke stabilisasi suku bunga jangka panjang, dan karakteristik kebijakan telah disesuaikan menjadi netral. Pada tanggal 22 Juli, OMO, LPR, dan SLF diturunkan secara seragam sebesar 10bp; pada tanggal 25 Juli, bank sentral mengumumkan penurunan suku bunga MLF sebesar 20bp. enam bank besar milik negara mengumumkan penurunan suku bunga deposito, dan pengurangan tersebut didasarkan pada jangka waktu deposito. Meskipun perekonomian masih menghadapi berbagai kendala sasaran, kita dapat melihat bahwa kebijakan-kebijakan tersebut secara aktif memberikan ruang, memberikan sinyal yang jelas mengenai stabilisasi pertumbuhan, dan meningkatkan kepercayaan pasar.

2.2 Kebijakan industri real estate: mencerna stok yang ada, mengoptimalkan peningkatan, dan mengakuisisi perumahan komersial yang ada untuk perumahan yang terjangkau

Terkait kebijakan real estat, di tingkat pusat, nada utama kebijakan real estat akan terus melemah pada paruh pertama tahun 2024. Banyak kementerian dan komisi telah berulang kali memperjelas arah optimalisasi kebijakan real estat sejak pertemuan Politbiro pada bulan April, fokus kebijakan telah bergeser ke “destocking.”Pada tanggal 17 Mei, otoritas pengatur mengeluarkan "paket" kebijakan baru yang mencapai empat target: menurunkan rasio uang muka, menurunkan suku bunga pinjaman dana simpanan, membatalkan batas bawah suku bunga pinjaman komersial, dan berencana untuk menetapkan 300 pinjaman ulang miliar yuan untuk perumahan terjangkau, yang secara signifikan meningkatkan ekspektasi pasar. Rapat Tetap Nasional tanggal 7 Juni sekali lagi menyebutkan "destocking", yang memberikan sinyal lebih positif kepada pasar. Pada tanggal 18 Juli, Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok mengusulkan arah kebijakan terbaru untuk membangun model baru pengembangan real estat dalam hal mempromosikan sewa dan pembelian, melonggarkan pembatasan pembelian berdasarkan kebijakan kota, real estate. pajak tanah, dan hubungan manusia-tanah.

Di sisi permintaan, kebijakan lokal terus diterapkan.Berdasarkan pantauan kami, pada paruh pertama tahun 2024, sekitar 180 provinsi, kota (kabupaten) di seluruh tanah air menerapkan lebih dari 360 kebijakan, dan pada kuartal kedua, frekuensi kebijakan daerah tetap tinggi.Dalam hal pembatasan pembelian,Kebijakan pembatasan di sebagian besar kota telah sepenuhnya diliberalisasi. Saat ini, empat kota besar tingkat pertama telah melonggarkan pembatasan pembelian rumah di beberapa daerah. Shanghai telah melonggarkan pembatasan perumahan bekas di lingkar luar, dan Beijing telah melonggarkan pembatasan di luar Lingkar Kelima Road, Shenzhen telah melonggarkan pembatasan di area non-inti, dan Guangzhou telah melonggarkan 120 pembatasan pembelian yang diberlakukan pada unit di atas meter persegi, dan sebagian besar kota lapis kedua telah sepenuhnya melonggarkan pembatasan pembelian.Dalam hal pembatasan pinjaman,Setelah kebijakan 17 Mei, kota-kota tingkat pertama menurunkan rasio uang muka dan suku bunga hipotek. Di antaranya, rasio uang muka di Guangzhou turun menjadi 15% untuk rumah pertama dan 25% untuk rumah kedua empat kota besar tingkat pertama.

Di sisi penawaran, dalam hal pembiayaan real estat, pada paruh pertama tahun 2024, otoritas pengatur membentuk mekanisme koordinasi pembiayaan real estat dan berulang kali menekankan pada perbaikan mekanisme dan penerapannya.Pada tanggal 12 Januari, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan dan Administrasi Pengawasan Keuangan Negara mewajibkan kota-kota di tingkat lokal ke atas untuk membentuk mekanisme koordinasi pembiayaan real estat, membangun platform komunikasi pemerintah-bank-perusahaan, dan mempromosikan informasi yang akurat. docking antara perusahaan real estat dan lembaga keuangan. Dari Februari hingga Juni 2024, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan dan departemen lainnya menekankan mekanisme koordinasi pembiayaan real estat dalam beberapa pertemuan dan pemberitahuan. Mekanisme “daftar putih” telah memainkan peran tertentu dalam meningkatkan aliran dana masuk dari sisi kredit perusahaan real estate. Menurut Administrasi Pengawasan Keuangan Negara, pada 16 Mei, bank komersial telah menyetujui sejumlah pinjaman proyek “daftar putih” sebesar 935 miliar yuan sesuai dengan prosedur persetujuan internal. Dengan penekanan yang berulang-ulang oleh pemerintah pusat pada pemenuhan pembiayaan bagi perusahaan real estat, pembiayaan bagi perusahaan real estat swasta dan perusahaan real estat dengan kepemilikan campuran diperkirakan akan diperkuat secara signifikan.

3 Prakiraan: Analisis skenario pasar real estat pada paruh kedua tahun 2024

Menantikan paruh kedua tahun 2024, meskipun masih terdapat ketidakpastian dalam kondisi makro, kami secara komprehensif mempertimbangkan berbagai dimensi, seperti perubahan kebijakan makroekonomi, pemulihan kepercayaan di antara perusahaan real estate dan penduduk, dll. Berdasarkan data yang ada pada semester pertama tahun 2024, tiga perspektif optimisme, netralitas, dan pesimisme diadopsi untuk menyajikan tren real estate ke depan.

Dalam skenario netral: Diperkirakan keseluruhan pasokan dan permintaan masih akan menyempit di kedua arah pada tahun 2024, dan area penjualan perumahan komersial akan menjadi -17,1% tahun-ke-tahun; tingkat yang rendah, dan diperkirakan sebesar -19,3% tahun-ke-tahun; area yang telah selesai akan mengalami penurunan area konstruksi yang baru dimulai pada tahun 2022 dan 23, skala cadangan penyelesaian telah menyusut, dan diperkirakan akan berkurang. -17,9% tahun-ke-tahun; investasi pengembangan tergantung pada kemajuan penjualan dan pemulihan pembiayaan, dan diperkirakan sebesar -9,1% tahun-ke-tahun.

1, skenario optimis

Makroekonomi:Pada paruh kedua tahun 2024, kebijakan-kebijakan yang menguntungkan yang lebih dari perkiraan telah diberlakukan, seperti penurunan suku bunga berkali-kali dan penurunan rasio persyaratan cadangan, perekonomian memasuki periode transformasi momentum pertumbuhan permintaan internal dan eksternal, lingkungan internal dan eksternal dan kondisi pembangunan meningkat secara signifikan, pertumbuhan PDB kembali ke kisaran pertumbuhan yang stabil, dan pendapatan penduduk mengharapkan peningkatan.

Industri real estat:

1) sisi permintaan, dipimpin oleh kota-kota inti tingkat pertama, Tiongkok telah sepenuhnya menghapuskan pembatasan pembelian rumah, suku bunga pinjaman rumah pertama dan kedua yang ada telah dikurangi secara signifikan, batas pinjaman dana simpanan semakin ditingkatkan, dan penantian penduduk melihat sentimen telah berbalik, ekspektasi harga real estat telah terbalik, dan penjualan telah meningkat secara signifikan.

2) sisi penawaran, kebijakan yang menguntungkan di sisi pembiayaan perusahaan real estat berkualitas tinggi telah ditingkatkan, "daftar putih" pembiayaan perusahaan real estat telah diterapkan dengan cepat dan memiliki efek yang jelas, kebutuhan pembiayaan yang wajar dari perusahaan real estat dengan kepemilikan berbeda telah ditingkatkan terpenuhi sepenuhnya, penyelesaian proyek-proyek yang ditangguhkan di berbagai tempat telah dipercepat secara signifikan, dan bank perumahan telah dibentuk untuk menyelesaikan masalah inventaris perusahaan real estat. Penerapan pinjaman ulang perumahan terjangkau sebesar 300 miliar memiliki dampak yang jelas. Jumlah total dana pinjaman ulang berikutnya terus meningkat, dan biaya dana pinjaman ulang terus menurun. Tanah pengembang dan inventaris perumahan komersial telah diperoleh , dan sistem pasokan perumahan jalur ganda yaitu "perumahan terjangkau + perumahan komersial" telah ditetapkan. Pembatasan harga telah sepenuhnya dilonggarkan dalam peraturan lelang tanah setempat. Sebagian besar perusahaan real estat telah mendapatkan kembali kepercayaan diri mereka dan lebih antusias untuk memperoleh tanah.

2, skenario netral

Makroekonomi:Pada paruh kedua tahun 2024, kebijakan ekonomi akan mempertahankan laju kenaikan tipis dan relaksasi yang lambat. Penurunan suku bunga dan penurunan rasio cadangan wajib sama dengan penurunan pada tahun 2023, dan tidak mengalami pelonggaran yang signifikan melebihi perkiraan. Tingkat defisit fiskal pemerintah pusat akan tetap pada tingkat yang sama seperti tahun lalu sepanjang tahun 2024. Perekonomian akan mempertahankan kondisi saat ini. prospeknya dan tidak akan turun kembali pada tahun 2024, dan pendapatan penduduk secara bertahap akan stabil.

Industri real estat:

1) sisi permintaan, kebijakan pengendalian real estate terus dilonggarkan, namun tidak dilonggarkan melebihi ekspektasi. Misalnya, pembatasan pembelian di daerah pinggiran kota-kota lapis pertama dan rumah-rumah mewah besar secara bertahap dilonggarkan, kota-kota tingkat rendah mengeluarkan subsidi perumahan, kesediaan sebagian penduduk. untuk membeli rumah telah dipulihkan, dan harga real estat diperkirakan akan sedikit membaik. Pasar telah pulih dengan cara yang berbeda-beda, dengan penjualan yang sedikit meningkat di kota-kota inti yang banyak penduduknya berdatangan. Namun, pasar real estat di kota-kota yang sebagian besar penduduknya keluar dan terjadi kelebihan pasokan masih lesu.

2) sisi penawaranDalam hal kebijakan pembiayaan untuk menyelamatkan perusahaan perumahan, seperti pembiayaan "daftar putih" dan pinjaman ulang perumahan terjangkau sebesar 300 miliar, sinyal positifnya jelas namun tidak ada peningkatan yang melampaui ekspektasi. Kebutuhan pembiayaan yang wajar bagi perusahaan real estat dengan kepemilikan berbeda pada dasarnya telah terpenuhi, situasi penangguhan proyek di beberapa kota telah mereda, dan kepercayaan perusahaan real estat berkualitas tinggi dalam berinvestasi dan memperoleh tanah telah pulih. Pinjaman untuk pengembangan perumahan yang terjangkau, pinjaman untuk pembangunan infrastruktur publik "baik untuk rekreasi maupun darurat", dan dana pendukung untuk pinjaman khusus untuk renovasi kelurahan terus diberikan. "Tiga proyek besar" tersebut akan memberikan peningkatan baru dalam investasi aset tetap pada paruh kedua tahun 2024, namun dampak sebenarnya terbatas dan tidak melebihi ekspektasi.

3, Skenario pesimis (perlu dicatat bahwa kemungkinan terjadinya situasi ini rendah, namun risiko hard landing juga harus dicegah dan dihentikan sejak awal)

Makroekonomi:Pada paruh kedua tahun 2024, ketidakpastian perekonomian negara saya secara keseluruhan masih akan ada, kebijakan makroekonomi tidak akan sekuat yang diharapkan, perekonomian akan memasuki pertumbuhan yang lambat atau bahkan menurun tajam setelah pemulihan yang singkat, dan pendapatan penduduk mungkin akan semakin berkurang.

Industri real estat:

1) sisi permintaan, kebijakan pengendalian real estat tidak melebihi ekspektasi atau mempertahankan status quo, dan kebijakan relaksasi real estat yang diperkenalkan di berbagai tempat gagal meningkatkan pasar secara efektif. Dipengaruhi oleh ekspektasi pendapatan penduduk yang tidak stabil dan perkiraan penurunan harga rumah yang terus berlanjut, the suasana menunggu dan melihat terus berlanjut, dan area penjualan perumahan komersial secara nasional menurun.

2) sisi penawaran, kebijakan pembiayaan perusahaan real estate mempertahankan status quo, dan masalah pembiayaan yang melibatkan masalah utang dan potensi risiko perusahaan swasta masih ada. Implementasi pembiayaan kembali perumahan terjangkau senilai 300 miliar yuan berjalan lambat, skala pembelian dan tabungan untuk perumahan sewa dan perumahan terjangkau kurang dari yang diharapkan, dan kebijakan terkait tidak lagi dioptimalkan atau ditingkatkan. Kesenjangan arus kas operasi perusahaan real estat yang tidak berisiko terus meningkat, kemajuan penyelesaian proyek yang ditangguhkan di berbagai tempat berjalan lambat, kepercayaan terhadap perusahaan real estat terus melemah, dan antusiasme untuk memperoleh tanah terus menjadi konservatif .

Dalam skenario netral, berdasarkan indikator industri pada paruh pertama tahun 2024, kami membuat penilaian berikut mengenai perkiraan skala indikator inti real estat pada akhir tahun 2024:

1) Pada paruh kedua tahun 2024, ekonomi makro akan memasuki jalur pemulihan, kesediaan warga untuk membeli rumah akan pulih, "destocking" dari pinjaman ulang, pembelian dan penyimpanan akan berjalan sesuai jadwal, dan pembatasan pembelian akan terjadi. dilonggarkan dan ditingkatkan di daerah pinggiran kota-kota tingkat pertama.Area penjualan perumahan komersial secara nasional mungkin mencapai titik terendah, dengan volume penjualan absolut pada akhir tahun 2024 sekitar 930 juta meter persegi.

2) Pada paruh kedua tahun 2024, skala pembangunan baru yang dimulai oleh perusahaan real estate masih akan dibatasi oleh faktor-faktor seperti lambatnya laju pemulihan penjualan rumah baru dan besarnya jumlah persediaan untuk dijual.Sulit untuk mengubah tren penurunan permulaan konstruksi baru. Pada akhir tahun 2024, skala absolut permulaan konstruksi baru akan mencapai sekitar 770 juta meter persegi.

3) Pada paruh kedua tahun 2024, faktor-faktor seperti kebijakan "Penyerahan Bangunan yang Dijamin", "daftar putih" pembiayaan untuk perusahaan real estat, pembelian dan penyimpanan pinjaman ulang sebesar 300 miliar untuk meningkatkan arus kas real estat perusahaan, dan meningkatnya preferensi pembeli rumah terhadap rumah yang sudah ada diperkirakan akan terus berdampak pada pasar real estat. Penyelesaiannya akan memberikan dukungan tertentu.Skala penyelesaian absolut pada akhir tahun 2024 akan mencapai sekitar 820 juta meter persegi.

4) Pada paruh kedua tahun 2024, faktor-faktor seperti penurunan permulaan konstruksi baru dan puncak konstruksi mungkin terus membatasi investasi dan restorasi proyek konstruksi. Penyusutan transaksi tanah dalam dua tahun terakhir tidak berubah, yang dapat menyebabkan a penurunan lebih lanjut dalam biaya pembelian tanah. Namun, transformasi dan perlindungan desa-desa perkotaan Memperkuat pembangunan perumahan seksual,Investasi pengembangan real estat akan mencapai sekitar 10,0 triliun yuan pada akhir tahun 2024。

Secara keseluruhan, skenario netral tidaklah optimis. Real estate akan menjadi penghambat pemulihan ekonomi. Untuk mencapai perkembangan industri yang sehat dan stabil serta menjaga terhadap risiko keuangan, pada paruh kedua tahun 2024, upaya dalam jangka pendek perlu ditingkatkan. jangka waktu untuk memecahkan situasi dan bekerja sama dengan pembentukan mekanisme jangka panjang untuk real estat "Tinju gabungan".

4. Perlunya penyelamatan pasar properti: Real estate adalah pilar pertama perekonomian nasional. Menstabilkan real estate dapat menstabilkan perekonomian dan lapangan kerja.

4.1    Masih ada ruang bagi pasar real estat dalam jangka menengah dan panjang

Penelitian penelusuran kami dalam rangkaian "Laporan Stok Perumahan Tiongkok" selama enam tahun berturut-turut telah menemukan bahwa dengan mempertimbangkan proses urbanisasi, kebutuhan perbaikan, pembaruan perkotaan, dll., permintaan pasar real estat Tiongkok di masa depan akan menurun, namun masih ada ruang untuk pengembangan dalam jangka menengah dan panjang.

Mengenai permintaan perumahan di negara saya di masa depan, beberapa pandangan pasar pesimistis dan percaya bahwa permintaan perumahan di negara saya akan terus turun ke tingkat yang rendah di masa depan, sehingga menimbulkan kekhawatiran pasar.Namun, menurut perhitungan kami, dari tahun 2024 hingga 2030, total permintaan perumahan di negara saya akan mencapai sekitar 6,5 miliar meter persegi, dan rata-rata permintaan perumahan baru setiap tahun akan menjadi sekitar 930 juta meter persegi per tahun, yang tidak akan turun secara signifikan ke tingkat yang lebih rendah. tingkat.

Kami memperkirakan bahwa pada tahun 2024, permintaan perumahan perkotaan baru di negara saya akan mencapai sekitar 940 juta meter persegi, termasuk 340 juta meter persegi permintaan kaku, 360 juta meter persegi permintaan perbaikan, dan 240 juta meter persegi permintaan pembaruan; bahwa pada tahun 2030, permintaan perumahan di negara saya akan perlahan-lahan turun menjadi 910 juta meter persegi, termasuk permintaan kaku sebesar 250 juta meter persegi, permintaan perbaikan sebesar 370 juta meter persegi, dan permintaan pembaruan sebesar 290 juta meter persegi.Dari sudut pandang struktural, proporsi permintaan kaku, permintaan perbaikan, dan permintaan pembaruan dari tahun 2024 hingga 2030 masing-masing sebesar 29,0%, 41,1%, dan 29,8%. Permintaan perbaikan telah menjadi pendukung permintaan terbesar di pasar perumahan di negara saya.

4.2 Real estat adalah pilar pertama perekonomian nasional. Menstabilkan real estat dapat menstabilkan perekonomian dan lapangan kerja.

2023Sejak awal tahun, perekonomian Tiongkok telah menghadapi tekanan penurunan yang disebabkan oleh jalinan dan superposisi berbagai faktor, di antaranya faktor internal terutama terkait dengan real estate.Sejak kuartal pertama tahun 2023, setelah perekonomian pulih secara cepat, perekonomian telah menunjukkan tren pemulihan moderat dan mencapai titik terendah dalam jangka panjang. Dilihat dari indikator harga dan lapangan kerja, tingkat pertumbuhan ekonomi saat ini lebih rendah dibandingkan tingkat pertumbuhan potensial.Jika real estat stabil, perekonomian akan stabil. Sebagai pilar industri terbesar, real estate menghubungkan lebih dari 50 industri hulu dan hilir. Menurunnya investasi real estate berdampak pada perbaikan neraca dan masalah “kepercayaan” di kalangan masyarakat dan sektor korporasi.

Dari PDB nilai tambah industri real estate, Secara umum, industri yang menyumbang lebih dari 5% perekonomian dapat menjadi industri penopang perekonomian. Pada tahun 2023, dipengaruhi oleh siklus penurunan industri real estat dan perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat, proporsi industri real estat dalam PDB akan berkurang menjadi 5,9%, namun tetap akan menjadi sama seperti pada tahun 2014.

Dari perspektif investasi pengembangan real estat,Dari tahun 2000 hingga 2023, investasi dalam pengembangan real estat akan meningkat dari 490,2 miliar yuan menjadi 11 triliun yuan, dengan tingkat pertumbuhan gabungan tahunan rata-rata sebesar 14,5%. Proporsi investasi pengembangan real estat pada investasi aset tetap berkisar antara 14,9% hingga 22,0%, yang berarti lebih dari 1/5 dana investasi aset tetap nasional setiap tahunnya diinvestasikan pada industri real estat.

Dari perspektif penggerak industri hulu dan hilir, real estate mendorong nilai output dari puluhan rantai industri hulu dan hilir. Melalui investasi dan konsumsi, real estate tidak hanya secara langsung menggerakkan sektor manufaktur yang berhubungan dengan perumahan seperti bahan bangunan, furnitur, dan grosir, namun juga secara signifikan menggerakkan industri tersier seperti keuangan dan jasa bisnis.Menurut tabel input-output terbaru dari Biro Statistik Nasional tahun 2020, kami memperkirakan bahwa industri real estat dalam arti luas telah sepenuhnya meningkatkan PDB rantai industri hulu dan hilir sebesar 10,0 triliun yuan, dan secara langsung meningkatkan PDB negara tersebut. rantai industri hulu dan hilir sebesar 2,4 triliun yuan. Dalam hal industri, pembiayaan moneter, ritel, rolling baja, dan semen gipsum memimpin daftar dalam hal nilai tambah PDB yang didorong oleh industri real estate secara luas, yaitu 810,7 miliar yuan, 423 miliar yuan, 352,7 miliar yuan, dan 282 miliar yuan masing-masing.

Dari sudut pandang penyelesaian masalah ketenagakerjaan, pesatnya perkembangan industri real estate di negara saya dalam sejarah telah memberikan banyak kesempatan kerja bagi masyarakat.Industri real estate menyediakan banyak lapangan kerja dalam perekonomian riil negara saya. Meskipun industri real estate telah menghadapi penyesuaian besar dalam dua tahun terakhir, jumlah karyawan real estate telah tumbuh melawan tren Karyawan real estate di negara saya akan mencapai 13 juta pada tahun 2023, yang merupakan tiga kali lipat jumlah karyawan pada tahun 2004. Dari tahun 2004 hingga 2018, jumlah karyawan di industri real estat di negara saya meningkat dari 3,96 juta menjadi 12,64 juta. Diperkirakan jumlah karyawan di industri real estat di negara saya akan mencapai 13 juta pada tahun 2023.

4.3 Pasar properti Tiongkok berada pada posisi yang baik untuk tidak mengulangi “tiga puluh tahun yang hilang” di Jepang

Tingkat urbanisasi di Tiongkok adalah 66,2%, dan ditambah dengan meningkatnya permintaan, masih terdapat banyak ruang selama langkah-langkah yang tepat diambil, Tiongkok tidak akan mengulangi resesi neraca Jepang dan tiga puluh tahun yang telah hilang.Menurut data Divisi Kependudukan Perserikatan Bangsa-Bangsa, pada awal krisis ekonomi Jepang pada tahun 1990, tingkat urbanisasi di Jepang mencapai 77%, sedangkan tingkat urbanisasi di negara saya akan mencapai 66,2% pada tahun 2023. Masih banyak ruang untuk perkembangan dan peningkatan urbanisasi negara saya, dan perkembangan pasar real estat di masa depan masih didukung. Melihat kembali pengalaman tanggap krisis di Jepang, setelah gelembung real estate Jepang pecah pada tahun 1990an, sikap peraturan pemerintah Jepang tidak cukup tegas dan intensitasnya tidak cukup kuat penurunan harga aset-tingkat harga kredit bank. Pada akhirnya terjadi deflasi kronis. Namun, dalam menghadapi krisis tahun 2008, Amerika Serikat dengan tegas menerapkan langkah-langkah dan menerapkan QE skala besar untuk mencegah penyebaran krisis dan perekonomian pulih dengan cepat. Saat ini, untuk menstabilkan pasar properti, sangatlah tepat untuk menurunkan suku bunga, melonggarkan pembatasan pembelian, dan bank perumahan untuk sepenuhnya membalikkan ekspektasi dan meningkatkan kepercayaan.Dapat dilihat bahwa dampak pelonggaran kebijakan seperti pasta gigi bersifat jangka pendek dan bersifat pulsa. Benar-benar pelonggaran kebijakan yang efektif harus dilakukan sekaligus untuk meningkatkan kepercayaan.

5 langkah jangka pendek untuk menyelamatkan real estat

Dalam jangka pendek, ada tiga langkah yang dapat menyelamatkan real estat: 1) Mendirikan bank perumahan skala besar dengan lebih dari 3 triliun yuan, mengakuisisi lahan pengembang dan inventaris perumahan komersial, dan menggunakannya untuk perumahan sewa dan perumahan yang terjangkau melayani berbagai tujuan dan menyelesaikan keuangan daerah, arus kas pengembang, Memecahkan masalah "bangunan yang belum selesai" bagi penghuni dan menyelesaikan sistem keamanan perumahan bagi warga baru pada saat yang sama akan mendapat tepuk tangan dari semua lapisan masyarakat; membatalkan pembatasan pembelian, kembali ke pemasaran, dan melepaskan kebutuhan yang kaku dan meningkatkan kebutuhan. Kota-kota tingkat pertama harus memanfaatkan " Selama jangka waktu "September Emas dan Sepuluh Perak", kami memimpin dalam melonggarkan pembatasan pembelian di pinggiran kota dan apartemen besar untuk meningkatkan popularitas; 3) Terus menurunkan suku bunga, termasuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada untuk rumah kedua, dan mengurangi biaya tanggung jawab bank melalui penurunan persyaratan cadangan. Selain itu, kami juga dapat mempertimbangkan untuk meningkatkan kebijakan dukungan pembelian rumah bagi keluarga dengan banyak anak. Real estat adalah industri pilar terbesar. Jika real estat stabil, perekonomian, lapangan kerja, dan keuangan akan stabil.

1) Mendirikan bank perumahan skala besar untuk mengumpulkan dan mencadangkan

Pertimbangkan untuk mendirikan bank perumahan untuk memperoleh lahan milik pengembang dan inventaris perumahan komersial untuk perumahan sewa dan perumahan yang terjangkau.Setelah pemerintah daerah memperoleh dana dari bank komersial, pemerintah daerah membayarkannya kepada perusahaan real estate untuk mengurangi tekanan keuangan pada perusahaan real estate. Pengembang harus menjamin penyerahan bangunan setelah menerima dana terbatas, yang dapat mencegah proyek yang belum selesai. Situasi arus kas yang membaik dari perusahaan real estat akan digunakan untuk memperoleh tanah di satu sisi, yang akan menguntungkan keuangan daerah; di sisi lain, inventaris perumahan komersial dan tanah yang diperoleh akan digunakan untuk perumahan sewa dan perumahan yang terjangkau, yang mana akan membantu meningkatkan penghidupan masyarakat dan mewujudkan model baru baik sewa maupun pembelian.

Biaya dana refinancing masih perlu dikurangi, dan jumlah total dana perlu terus ditingkatkan untuk mendorong pelaksanaan kebijakan pembelian dan penyimpanan pemerintah.Pada tanggal 17 Mei, bank sentral menyiapkan pinjaman ulang sebesar 300 miliar yuan untuk perumahan yang terjangkau, yang merupakan arah yang benar. Namun, pinjaman sebesar 300 miliar yuan tersebut berskala kecil dan mungkin diperlukan sekitar 2 triliun yuan dalam waktu dua tahun untuk menyelesaikannya pembentukan sistem keamanan perumahan negara saya. Tingkat bunga modal 1,75% ditumpangkan pada biaya pendukung pembiayaan dan operasi dan pemeliharaan, dan biaya keseluruhannya relatif tinggi. Namun, tingkat pengembalian sewa saat ini kurang dari 2%, dan motivasi akuisisi lokal tidak mencukupi dapat dikurangi dan proporsi dana pendukung dapat dikurangi untuk menutupi biaya modal. Meningkatkan antusiasme masyarakat.

2) Pembatasan pembelian telah dicabut sepenuhnya di kota-kota tingkat pertama

Dilihat dari pengalaman internasional, pasar real estat di kota-kota inti di negara-negara luar negeri telah lama terbuka untuk pembeli domestik dan global, tanpa batasan pembelian atau penjualan. Pasar ini mengikuti prinsip-prinsip berorientasi pasar dan diatur melalui harga dan perpajakan daripada sarana administratif buatan.Sudah menjadi pengalaman umum di negara-negara maju bahwa populasi dan industri terus berkumpul di wilayah metropolitan dan aglomerasi perkotaan. Pasar properti di kota-kota inti tidak memiliki batasan pembelian dan mengikuti tren masuknya populasi ke wilayah metropolitan dan aglomerasi perkotaan, sehingga hal ini kondusif. untuk mendorong aliran talenta dan meningkatkan daya saing perkotaan. Kombinasi pasokan dan pasokan lahan dengan “hubungan masyarakat-tanah” dapat meringankan masalah historis tingginya harga rumah di tingkat pertama dan kedua serta tingginya persediaan di tingkat ketiga dan keempat.

Dibandingkan dengan negara-negara lain, kebijakan pembelian rumah di wilayah inti kota-kota lapis pertama di negara saya, seperti Beijing, jauh lebih ketat.Saat ini, orang lajang berkewarganegaraan Beijing yang tidak memiliki rumah atas nama mereka dibatasi untuk membeli satu rumah; keluarga menikah dengan kewarganegaraan Beijing dibatasi untuk membeli dua rumah per keluarga (suami dan istri serta anak di bawah umur harus membeli satu rumah); memenuhi persyaratan selama lima tahun berturut-turut. Pajak individu/jaminan sosial, mereka yang tidak memiliki rumah di Beijing hanya dapat membeli satu rumah. Selain itu, setelah tanggal 3 April 2024, keluarga dan individu di atas dapat membeli rumah tambahan di luar Jalan Lingkar Kelima. (lihat“Haruskah kota-kota tingkat pertama melonggarkan pembatasan pembelian?” 》）

Kota-kota tingkat pertama dapat mulai melonggarkan pembatasan pembelian di pinggiran kota terluar, dan memastikan bahwa "ada jaminan pasar untuk kelas atas dan kelas bawah." Di wilayah perkotaan inti, apartemen besar dapat diliberalisasi terlebih dahulu, dan jika apartemen kecil hanya diperlukan, apartemen kecil harus diliberalisasi dengan hati-hati.. Pada bulan Januari tahun ini, Guangzhou secara resmi mencabut batasan pembelian rumah di atas 120 meter persegi, yang pada dasarnya membuka pasar perumahan mewah bagi pembeli rumah di seluruh negeri. Sejalan dengan itu, unit-unit kecil di kawasan inti perkotaan dan produk-produk dengan permintaan tinggi lainnya juga perlu diliberalisasi secara hati-hati.Kinerja pasar properti saat ini lemah, dan real estate telah bergeser dari "mencegah panas berlebih" menjadi "mencegah kedinginan berlebihan". Tidak perlu khawatir tentang pembatalan pembatasan pembelian yang menyebabkan pasar terlalu panas melonggarkan pembatasan pembelian.; Dalam jangka menengah dan panjang, setelah pasar stabil, pertimbangan dapat diberikan untuk mencapai keseimbangan antara pasokan dan permintaan real estat melalui “hubungan manusia-tanah”, dan “kekeringan dan banjir yang tidak merata” dalam pendanaan tanah lokal dapat disesuaikan melalui pembayaran transfer fiskal.

3) Mengurangi suku bunga hipotek yang ada

Penurunan suku bunga hipotek yang ada saat ini, termasuk suku bunga hipotek rumah kedua, perlu terus dilakukan, bersamaan dengan penurunan pajak dan biaya terkait, pengurangan biaya pembelian rumah, dan pengurangan beban penduduk.Dengan penerapan Kesepakatan Real Estat Baru 5.17, batas bawah suku bunga hipotek di banyak kota telah dicabut, dan suku bunga hipotek telah memasuki "era ke-3". Menurut Shell Research Institute, rata-rata suku bunga pinjaman rumah pertama di 100 kota pada bulan Mei 2024 adalah 3,45%, turun 12bp dari bulan April; rata-rata suku bunga pinjaman rumah kedua utama adalah 3,90%, turun 26bp dari bulan April . Namun, suku bunga beberapa pinjaman hipotek yang ada masih sekitar 4%, dan selisih suku bunga antara pinjaman baru dan pinjaman yang sudah ada semakin melebar, yang sebenarnya meningkatkan tekanan pada pinjaman penduduk, dan pembayaran lebih awal telah meningkat.Penurunan suku bunga KPR yang ada saat ini masih perlu dilakukan. Sebelumnya, suku bunga KPR pertama diturunkan, dan respon sosialnya sangat baik. Suku bunga KPR kedua juga harus diturunkan. Untuk mengurangi tekanan terhadap margin bunga bersih bank, bank dapat bekerja sama melalui pengurangan persyaratan cadangan yang ditargetkan dan penurunan suku bunga deposito secara berkelanjutan.

4) Bantuan pembelian rumah untuk keluarga dengan dua atau tiga anak

Pertimbangkan untuk meningkatkan kebijakan untuk mendukung pembelian rumah bagi keluarga dengan banyak anak, seperti memberikan subsidi pembelian rumah dan mengurangi suku bunga hipotek untuk keluarga dengan banyak anak.Sejak dikeluarkannya kebijakan tiga anak, berbagai daerah telah secara aktif meningkatkan dukungan terhadap layanan persalinan untuk mengurangi biaya persalinan dan pendidikan pengasuhan anak dalam hal subsidi persalinan dan pengasuhan anak, pembebasan pajak pribadi, dan jaminan prioritas perumahan perlu ditingkatkan dan implementasinya perlu ditingkatkan. Sejak paruh kedua tahun 2023, frekuensi pemerintah daerah mengeluarkan subsidi terkait kehamilan dan perawatan anak telah menurun, dan penerapan beberapa kebijakan subsidi perlu ditingkatkan. Alasan utamanya adalah pemerintah daerah tidak memiliki sumber daya keuangan dan motivasi yang memadai. Dalam jangka panjang, populasi baru yang diakibatkan oleh kebijakan multi-anak akan secara langsung meningkatkan permintaan terhadap produk dan layanan seperti rumah dan mobil, yang akan membebani keluarga dalam membesarkan anak.Memberikan kebijakan preferensial kepada keluarga yang memiliki anak ketika membeli rumah dan mengurangi biaya langsung membesarkan anak akan membantu meningkatkan permintaan domestik, menstabilkan pertumbuhan, dan menstabilkan lapangan kerja dalam jangka pendek, hal ini akan membantu meningkatkan tingkat kesuburan, meningkatkan sumber daya manusia , dan meningkatkan vitalitas ekonomi dan sosial.

Dalam jangka panjang, dengan inti dari "strategi aglomerasi perkotaan, stabilitas keuangan, hubungan manusia-tanah, pajak real estat, dan pembelian sewa" sebagai intinya, kita dapat mempercepat pembangunan model real estat baru.

Jika kombinasi langkah-langkah jangka panjang dan jangka pendek diambil, hal ini diharapkan dapat mendorong soft landing pada sektor real estat dan berkontribusi terhadap pemulihan ekonomi dan lapangan kerja Tiongkok.

Tambahkan asisten untuk menerima laporan penelitian eksklusif