2024-08-20
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텍스트: Ren Zeping 팀
소개
현재 부동산 상황은 다음과 같이 요약할 수 있다. 2014년 정책환경은 가장 완화기에 가깝지만 1998년 주택개혁 이후 가장 심각한 상황이다. 이로 인해 중국 경제, 고용, 지방재정이 심각하게 위축됐다. 이는 경기순환적이며 정책적 요인이 중첩되면서 더 큰 구제조치가 필요해지고, 그렇지 않으면 일본의 '잃어버린 30년' 함정에 빠질 위험이 있다. 그러나 실질적이고 효과적인 조치를 취하는 한 중국 부동산에는 여전히 발전의 여지가 많습니다.
2024상반기에 우리나라 각급 정부 부처는 부동산 시장 정책을 적극적으로 최적화하고 부동산 시장의 원활한 운영을 촉진했으며, 특히 부동산 대출 운영, 모기지 금리 인하, 인하 등 정책 방향에서 부동산 시장의 원활한 운영을 촉진했습니다. 동시에 상하이, 광저우, 항저우, 시안 등 도시에서는 주택 구매 제한을 완화합니다. 2014년 중반 현재 정책환경은 가장 완화단계에 가깝다.
그러나 부동산 산업의 부진한 실적은 주로 다음 세 가지 주요 요인에 의해 제한됩니다.: 1) 금융기관은 주택 관련 신용에 대해 여전히 신중한 태도를 취하고 있으며, 모든 유형의 부동산 회사가 합리적인 자금조달 수요를 충족하기 어렵습니다. 2) 수요 측면이 약하고, 부동산은 사이클의 바닥 단계에 있습니다. 자산가격 하락이 예상되고, 주민들의 소득 기대도 하락하고 있다. 3) 일부 도시의 부동산 구제사업 진행이 더디어 신뢰회복이 더디다.
부동산은 60개 이상의 상류 및 하류 산업과 수천만 명의 고용인과 관련된 가장 큰 기둥 산업입니다. 동시에 부동산은 주민의 가장 큰 부이자 소비자 신뢰와 관련됩니다. 부동산이 안정되면 경제도 안정되고 고용도 안정됩니다.
현재 부동산 시장의 수급 관계는 큰 변화를 겪었습니다. 2024년 하반기 부동산 상황은 어떻게 될까요? 상황을 깨는 방법?2024년 하반기 부동산 시장에 대한 시나리오 분석을 실시했습니다. 중립 시나리오: 2024년 말까지 상업용 주택 판매 면적은 전년 대비 -17.1%, 신규 착공 면적은 전년 대비 -19.3%입니다. 개발투자금액은 매출 및 자금조달 회복 여부에 따라 전년대비 -17.9%, -9.1%로 예상된다.
우리는 중국 부동산 시장에 여전히 수요의 여지가 있다고 믿습니다.이번 조치가 효과적이라면 중국은 일본의 '잃어버린 30년'을 되풀이하지 않을 것이다., 우리나라의 미래에는 도시화, 개선, 도시 재개발의 여지가 아직 많이 남아 있기 때문입니다.그러나 하루라도 빨리 연착륙을 추진하고 새로운 모델을 출시하는 것이 사이클의 어머니로서 부동산이 안정되면 경제도 안정될 것입니다.
단기적으로는 현재의 심각한 상황을 반전시키기 위해 하반기에 더 큰 증분 정책이 필요합니다. 세 가지 조치가 부동산 산업을 구할 수 있습니다.
1) 3조위안 이상의 대규모 주택은행을 설립해야 하며, 이자율이 낮고, 기간이 길어야 하며, 규모가 커야 하며, 개발자의 토지 및 상업용 주택 재고를 확보하여 사용해야 합니다. 임대주택과 저렴한 주택을 위해 일석이조로 지역 재정과 개발업자의 문제를 해결하는 동시에 주민의 '미완성 건물' 문제를 해결해 줄 것입니다. 각계각층의 박수를 받는 새로운 시민을 위해;
2) 구매 제한을 전면적으로 해제하고, 시장화로 복귀하며, 경직되고 개선된 수요를 풀어야 합니다. 1선 도시는 '골든 나인과 실버 텐'의 시기를 잘 활용하여 교외 및 대형 아파트의 구매 제한을 완화하는 데 앞장서야 합니다. 인기를 높이다;
3) 두 번째 주택에 대한 기존 모기지 대출 금리를 낮추고 지급준비금을 낮추어 은행 책임 비용을 줄이는 등 금리를 계속 인하합니다. 아울러 다자녀 가정에 대한 주택구입 지원 제도 개선도 고려할 수 있다.
장기적으로는 '도시집적전략, 금융안정, 인·토지연계, 부동산세 및 임대매입'을 핵심으로 새로운 부동산 모델 구축을 가속화할 예정이다.
장단기적으로 실효적인 조치를 병행한다면 부동산 연착륙을 촉진하고 중국 경제 회복과 고용 회복에 기여할 것으로 기대된다.
목차
1 상황: 부동산 시장은 여전히 바닥 단계에 있으며, 1차 기둥 산업은 경제 회복과 지역 금융을 지연시키고 있습니다.
2 정책 : 하반기 긍정적인 정책 발표, 적시에 새로운 증분 정책을 예약 및 출시
3 전망 : 2024년 하반기 부동산 시장 시나리오 분석
4. 부동산 시장 살리기의 필요성 부동산은 국가 경제의 첫 번째 기둥입니다. 부동산을 안정시키면 경제와 고용이 안정될 수 있습니다.
부동산을 살리는 5가지 단기 대책
텍스트
1 상황: 부동산 시장은 여전히 바닥 단계에 있으며, 1차 기둥 산업이 경기 회복과 지역 재정을 지연시키고 있습니다.
2024상반기에는 국가 부동산 시장이 계속 조정되고 정책이 계속 완화되었으며 주요 지표의 하락세가 계속 축소되었습니다. 그러나 부동산 거래의 회복 과정은 주로 부진으로 인해 상대적으로 더디었습니다. 주거용 주택 가격, 소득 기대 및 지속적인 재고 축적.
신규 주택 매매 측면에서는 주민들의 주택 구입에 대한 자신감과 능력이 아직 단기적으로 회복되지 않은 것으로 나타났다.복잡한,시장은 아직 바닥 단계。국가통계국 자료에 따르면 2024년 1월부터 6월까지 전국 상업용 주택 누적 매매면적은 4억8천만㎡로 전년 동기 대비 19.0% 감소했으며 감소율은 1.3%포인트 더 좁았다. 5월말보다 전국 상업용주택 누적 매매금액은 4조7000억원으로 전년 동기 대비 25.0% 감소했고, 지난달 말보다 감소 폭도 2.9%포인트 줄었다. 부동산 100대 기업을 살펴보면, 2024년 1월부터 6월까지 100대 부동산 기업의 총매출액은 2조 1천억 위안으로 전년 동기 대비 41.6% 감소했으며, 하락폭은 전년 대비 3.8%포인트 감소세를 이어갔다. 지난달. 부동산 100대 기업의 매매거래금액 기준액은 33억2000만 위안으로 지난해 같은 기간보다 41.4% 감소했다.
중고 주택 판매자누들,중고 주택 시장의 회복 신호는 신규 주택 시장의 회복 신호보다 확실히 좋습니다.。당사 모니터링에 따르면 2024년 1월부터 6월까지 17개 주요 도시의 중고 주택 거래량은 총 4,082.6만㎡로 전년 동기 대비 12.6% 감소했으며 감소율은 4.2%포인트 감소했습니다. 지난달부터. 월별 기준으로 2024년 6월 17개 중점 감시 도시의 중고 주택 거래량은 750.9만㎡로 전월 대비 0.2%, 전년 대비 12.9% 증가했다. 6월 중고 주택 거래 실적은 전월 대비 플러스 성장을 기록하며 전년 동기 대비 '4년 연속 감소세'를 마감하는 등 눈부신 성과를 거두었습니다. 년도.
현재 중고주택에 의한 주택수요 전환은 정책, 사이클 등 다양한 요인에 의해 촉진되는 단기적인 현상이다.. 중국 지수 연구소의 자료에 따르면 비중 면에서 2024년 1월부터 6월까지 중고 주택 판매 면적은 전체 판매 면적의 26.3%를 차지해 전년 대비 3.8%포인트 증가했다. 2023년. 지난 3년간 국내 상업용 주택 기존주택 매매 비중이 점차 높아져 2022년 6월 중고주택 매매 비중은 15.7%에 불과했다. 신규주택 수요에서 중고주택이 전환되는 주된 이유는 다음과 같다. 1) 5월 17일 부동산시장 '패키지' 정책 시행 이후 핵심 1, 2선 도시들이 이를 따랐다. 일부 정책은 중고 주택을 직접적으로 대상으로 삼았습니다(예: 상하이 이외의 미혼자가 구매하는 중고 주택의 범위를 외곽 지역으로 확대) 2) 주택 품질을 개선하려는 주민들의 의지가 높아졌습니다. 오래된 것을 팔고 새 것을 살 수 있습니까? 주민들이 수요 측면에서 공급 측면으로 이동하고 중고 주택 매물이 계속 증가하고 있습니다. 3) 중고주택 시장은 물량 대비 가격 단계로, 납품 걱정이 없는 핵심지역 중고주택이 인기가 높다.
가격면에서는 2024년 상반기 70개 대도시 및 중형 도시의 신축 상업용 주택 매매가격이 전월 대비 마이너스 성장을 이어갔고, 신규주택 가격도 여전히 바닥권에 머물고 있다.국가통계국 자료에 따르면 2024년 6월 1선 도시의 신규 상업용 주택 매매가격은 전월 대비 0.5% 하락했고, 하락폭은 전월보다 0.2%포인트 줄어들었다. 베이징, 광저우, 선전은 각각 0.6%, 1.2%, 0.7% 하락했고, 상하이는 0.4% 상승했다. 2선 도시 신축 상업용 주거용 건물 매매가격은 전월 대비 0.7% 하락해 지난달과 같은 하락률을 기록했다. 3선 도시 신축 상업용 주택 매매가격은 전월 대비 0.6% 하락했고, 전월 대비 0.2%포인트 하락 폭이 상반기에 감소한 것은 처음이다. 2024.
재고 측면에서는2024년올 상반기 우리나라 부동산 업계는 '기존 부동산 소화' 문제에 직면했다.'인벤토리' 이후 정책의 효과가 나타나기 시작했다.2024년 6월 30일 기준, 우리나라 14개 표본 도시의 총 매매 면적은 8147.3만㎡로 전년 대비 0.8% 증가했으며, 판매 주기는 평균 15.2개월로 전년 대비 증가했습니다. 4.8개월. 주요 도시별로 보면 2024년 6월 30일 기준 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 탈탄소화 주기는 각각 26.6개월, 8.1개월, 18.4개월, 21.1개월이다. 상하이를 제외한 나머지 3개 도시의 탈탄소화 주기는 비교적 높은 수준에서. 5월 같은 기간과 비교하면 각각 +0.92개월, +0.26개월, -2.54개월, -2.34개월로 변동폭이 커 5·17 뉴딜 이후 지역 신정책이 발표된 것을 알 수 있어 광저우에 도움이 될 것으로 보인다. 그리고 심천은 재고를 제거합니다. 작년에 비해 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 재고 소진 주기는 각각 +10.64, +3.88, +3.41, +7.71개월로 변경되었습니다. 1선 도시의 전체 재고 상황은 여전히 재고 소진이 필요합니다. 포괄적인 휴식은 여전히 일반적인 추세입니다.
2 정책 : 하반기 긍정적인 정책 발표, 적시에 새로운 증분 정책을 예약 및 출시
2.1 거시경제 정책: 하반기 개혁, 발전, 안정의 과제는 매우 무겁습니다. 따라서 거시경제 정책은 계속해서 더욱 효과적이어야 합니다.
거시경제학, 20242024년 상반기에는 심각한 외부 환경으로 인해 우리나라의 경제 회복 속도가 둔화되었으며 정책은 여전히 개선의 여지가 있습니다. 2024년 상반기에 우리나라의 GDP는 연간 5.0% 성장할 것입니다. 2분기 실질 GDP는 전년 동기 대비 4.7% 증가하고 성장률은 전년 동기 대비 4.7% 감소할 것입니다.
중국공산당 중앙위원회 3차 전원회의에서는 거시정책에 대해 긍정적인 입장을 밝혔고, 7월에 열린 정치국 회의에서는 더욱 긍정적인 입장을 밝혔습니다. “하반기 개혁과 발전, 안정의 과업은 매우 중요합니다.” , “거시정책은 계속해서 강력하고 강력해야 한다”, “조기 유보하고 적절한 시기에 거시정책을 펼칠 것” 정책수단을 늘려야 한다.신구동력의 전환단계에서도 일정한 경제성장률을 유지하고 발전과정에서 발생하는 문제를 해결하는 것이 여전히 필요하다. 실질이자율을 낮추기 위해 지급준비율과 금리를 지속적으로 인하할 것을 권고한다. 주요국의 통화정책은 우리에게 초점을 맞춰야 한다. 환율제약과 낮은 장기부채금리를 걱정할 필요는 없다. 경제가 회복되면 환율과 금리는 자연스럽게 정상 범위로 돌아갑니다.2024년 하반기，상당한재정 확대는 총수요를 확대하는 동시에 신경제와 새로운 생산력에 대한 지원을 증가시키며, 통화 조정은 신속하고 강력하며 단호하게 실행됩니다. 고용 문제를 해결하고 임금과 소득 기대치를 개선하며 '소비-생산' 주기를 원활하게 하고 소규모 기업의 활력을 향상시킵니다.
1) 재정정책 측면에서는 총액 기준으로 재정정책을 소폭 강화하겠습니다.올해 광역 재정 지출 규모는 '적자 규모 4조0600억 + 지방특수채 3조9000억 + 적자에 포함되지 않은 신규 초장기 특별국채 1조 + 지난 4분기 발행 특별국채 1조'다. 연도 + PSL."속도 면에서는 상반기 출시 속도가 느렸으며 앞으로는 더욱 가속화될 것으로 예상된다.지난해 1조 특별국채 추가발행을 위한 자금이 모두 풀린 가운데, 7월말 현재 1조7749억3900만 위안의 신규 특수채 발행이 이뤄지는 등 부진한 상황이다. 진행 상황은 2021년보다 더 빠릅니다.
3분기와 4분기에는 재정정책이 가속화될 것으로 예상: 첫째, 국가발전개혁위원회에 따르면 “올해 6월 말 이전에 모든 추가 국채 발행 프로젝트를 추진”하고 둘째, 하반기 특수채 발행이 가속화될 것으로 예상된다. 3분기는 안정적인 성장세를 이어가며 특수채 집중발행의 창구가 될 것으로 예상된다. 셋째, 초장기 특별국고채는 하반기부터 점진적으로 투자해 증액분을 형성할 수 있다.
2) 통화정책 측면에서는 7월 22일 금리인하로 기업자금조달과 주민신용비용이 안정되지만 감소하는 등 새로운 완화주기와 안정적인 성장주기가 시작된다.2024년 1월부터 2월까지 통화정책은 지준율 0.5%포인트 인하, 재대출 및 재할인율 인하, 5년 만기 LPR 인하 등 성장 모멘텀과 미시적 기대 안정에 초점을 맞춰 상대적으로 느슨하게 진행됐다. 25bp, 중앙은행은 3월 이후 양적완화를 시행하면서 정책의 초점을 장기금리 안정으로 전환하고 정책 성격을 중립으로 조정했다. 7월 22일 OMO, LPR, SLF가 일률적으로 10bp 인하되었으며, 7월 25일 중앙은행은 MLF 금리를 한 달에 두 번 인하한다고 발표했습니다. 6대 국책은행은 예금 상장 금리를 인하한다고 발표했는데, 인하폭은 예금기간을 기준으로 10~20bp다. 경제는 여전히 여러 가지 목표 제약에 직면해 있지만 정책이 적극적으로 공간을 확보하고 성장 안정화에 대한 명확한 신호를 내보내며 시장 신뢰도를 높이고 있음을 알 수 있습니다.
2.2 부동산 업계 정책: 기존 재고 소화, 증분 최적화, 저렴한 주택을 위한 기존 상업용 주택 인수
부동산 정책에 있어서 중앙에서는 2024년 상반기에도 부동산 정책의 기조가 느슨해질 것으로 보인다. 정치국 회의 이후 많은 부처와 위원회에서 부동산 정책 최적화 방향을 거듭 밝혀왔다. 4월에는 정책 초점이 '재고 감축'으로 전환되었습니다.5월 17일, 규제 당국은 계약금 비율 인하, 적립금 대출 이자율 인하, 상업 대출 이자율 하한선 취소, 300 은행 설립 계획 등 4가지 목표를 달성하는 새로운 정책 '패키지'를 발표했습니다. 10억 위안 규모의 저렴한 주택 재대출로 인해 시장 기대치가 크게 높아졌습니다. 6월 7일 전국상임회의에서는 '재고감소'가 다시 한번 언급되어 시장에 더욱 긍정적인 신호를 보냈습니다. 7월 18일, 중국 공산당 중앙위원회 제3차 전체회의에서는 임대와 구매를 모두 촉진하고, 시 정책에 따라 구매 제한을 완화하는 등 부동산 발전의 새로운 모델을 구축하기 위한 최신 정책 방향을 제안했다. 재산세, 인간-토지 연계.
수요 측면에서는 지역 정책이 지속적으로 시행되고 있습니다.우리의 모니터링에 따르면 2024년 상반기에는 전국 약 180개 성, 시(군)에서 360개 이상의 정책을 도입했고, 2분기에도 지방 정책의 빈도가 높게 유지됐다.구매 제한 사항에 관해서는,현재 대부분 도시의 제한 정책은 완전히 자유화되었으며, 현재 4개 주요 1급 도시에서는 일부 지역에서 주택 구입 제한을 완화했습니다. 상하이는 외곽 지역의 중고 주택 제한을 완화했으며, 베이징은 제5환 외부의 제한을 완화했습니다. 도로, 선전은 비핵심 지역에 대한 제한을 완화했으며, 광저우는 평방미터 이상의 단위에 대해 120개의 구매 제한을 완화했으며 대부분의 2급 도시는 구매 제한을 완전히 완화했습니다.대출제한에 관해서는5·17 정책 이후 1선 도시들은 모두 계약금 비율과 모기지 금리를 인하했는데, 그중 광저우의 계약금 비율은 첫 번째 주택의 경우 15%, 두 번째 주택의 경우 25%로 감소했다. 4대 1급 도시.
공급 측면에서는 부동산 금융 측면에서 2024년 상반기 규제당국이 부동산 금융 조정 메커니즘을 구축하고 메커니즘 개선과 시행을 거듭 강조했다.1월 12일, 주택도시농촌개발부와 국가금융감독총국은 지방자치단체 이상 도시에 부동산 금융 조정 메커니즘을 구축하고, 정부-은행-기업 커뮤니케이션 플랫폼을 구축하고, 정확한 홍보를 요구했습니다. 부동산 기업과 금융 기관 간의 도킹. 2024년 2월부터 6월까지 주택도시농촌개발부 등 부처에서는 여러 회의와 공지를 통해 부동산 금융 조정 메커니즘을 강조했습니다. "화이트리스트" 메커니즘은 부동산 회사의 신용 측면에서 자금 유입을 개선하는 데 일정한 역할을 해왔습니다. 국가금융감독관리국에 따르면 5월 16일 현재 상업은행은 내부 승인 절차에 따라 9,350억 위안에 달하는 '화이트리스트' 프로젝트 대출 금액을 승인했습니다. 중앙정부가 부동산 기업에 대한 자금 조달 만족을 거듭 강조함에 따라 민간 부동산 기업과 혼합 소유 부동산 기업에 대한 자금 조달도 대폭 강화될 것으로 예상된다.
3 전망 : 2024년 하반기 부동산 시장 시나리오 분석
2024년 하반기를 바라보며 아직 거시환경의 불확실성이 남아있는 가운데, 거시경제 정책 변화, 부동산 기업과 주민 신뢰 회복 등 다각적인 측면을 종합적으로 고려하고 있습니다. 2024년 상반기 기존 데이터를 바탕으로 낙관, 중립, 비관 3가지 관점을 채택하여 향후 부동산 동향을 제시합니다.
중립 시나리오: 2024년에도 전체 수요와 공급은 여전히 양방향으로 축소될 것으로 예상되며, 상업용 주택 매매 면적은 전년 대비 -17.1%를 기록할 것으로 예상됩니다. 낮은 수준이며, 전년 대비 -19.3%로 예상되며, 2022년과 23년에는 신규 착공 면적이 감소하여 준공예비율이 줄어들 것으로 예상됩니다. 전년대비 -17.9%, 개발투자는 매각진행 및 자금조달 회복에 따라 전년대비 -9.1%로 예상된다.
1, 낙관적인 시나리오
거시경제학:2024년 하반기에는 다단계 금리 인하, 지급준비율 인하 등 예상보다 우호적인 정책이 도입되면서 경제는 대내외 수요 성장 모멘텀과 대내외 환경, 개발 여건이 크게 개선되었고, GDP 성장률이 안정적인 성장 범위로 회복되었으며, 주민들의 소득도 개선될 것으로 예상됩니다.
부동산 산업:
1) 수요 측면중국은 핵심 1선 도시를 중심으로 주택 구입 제한을 완전히 철폐하고, 기존 1주택 및 2주택 대출 금리를 대폭 인하했으며, 예비자금 대출 한도를 더욱 인상하고, 주민들의 대기시간을 연장했다. 정서가 반전되고 부동산 가격 기대치가 반전되었으며 판매가 크게 증가했습니다.
2) 공급측, 우량 부동산 회사에 대한 자금조달 측면에 대한 유리한 정책이 강화되었고, 부동산 회사 자금조달에 대한 "화이트 리스트"가 신속하게 시행되어 뚜렷한 효과가 있었으며, 소유권이 다른 부동산 회사의 합리적인 자금조달 요구가 강화되었습니다. 완전히 충족되면서 각지에서 중단된 프로젝트의 처리가 크게 가속화되었으며 부동산 회사의 재고 문제를 해결하기 위해 주택 은행이 설립되었습니다. 3,000억 규모의 저렴한 주택 재대출을 시행하면 후속 재대출 자금 총액이 계속 증가하고 개발자의 토지 및 상업용 주택 재고가 계속 감소합니다. , "저렴한 주택 + 상업용 주택"의 이중 트랙 주택 공급 시스템이 구축되었습니다. 지역 토지 경매 규정의 가격 제한이 완전히 완화되었습니다. 대부분의 부동산 회사는 자신감을 되찾았고 토지 취득에 더욱 열정적입니다.
2, 중립 시나리오
거시경제학:2024년 하반기에도 경제정책은 소폭 증가, 완만한 완화 등 현재의 속도를 유지할 예정이다. 금리 인하와 지준율 인하는 2023년 전체와 유사하며, 2024년 내내 중앙정부의 재정 적자율은 지난해와 같은 수준을 유지할 것으로 예상된다. 2024년에도 하락세는 없을 것이며, 주민들의 소득도 점차 안정될 것입니다.
부동산 산업:
1) 수요 측면, 부동산 통제 정책은 계속 느슨하지만 기대 이상으로 완화되지는 않습니다. 예를 들어 1 선 도시 주변 지역 및 대형 고급 주택 구매 제한이 점차 완화되고 하위 도시가 주택 보조금을 발행하고 있으며 일부 주민의 의향이 있습니다. 주택구입 여건이 회복됐고, 부동산 가격도 소폭 개선될 것으로 예상된다. 인구가 많이 유입된 핵심 도시에서 매매가 소폭 회복되는 등 차별화된 방식으로 시장이 회복됐다. 그러나 인구가 대부분 빠져나가고 공급 과잉이 발생한 도시의 부동산 시장은 여전히 부진한 모습을 보이고 있다.
2) 공급측'화이트리스트' 자금조달, 저렴한 주택 재대출 3000억개 등 주택기업 구제 금융정책에서는 긍정적인 신호는 분명하지만 기대 이상의 증가는 없다. 소유권이 다른 부동산 회사의 합리적인 자금 조달 수요가 기본적으로 충족되고 일부 도시의 프로젝트 중단 상황이 완화되었으며 우량 부동산 회사의 토지 투자 및 취득에 대한 신뢰가 회복되었습니다. 저렴한 주택 개발을 위한 대출, '여가 및 긴급' 공공 인프라 건설을 위한 대출, 도시 마을 개조를 위한 특별 대출 지원 자금이 계속 제공되었습니다. '3대 프로젝트'는 2024년 하반기에 고정자산 투자에 새로운 증가를 가져올 것이지만 실제 영향은 제한적이며 기대를 초과하지 않습니다.
3, 비관적 시나리오(이러한 상황이 발생할 확률은 낮지만 경착륙 위험도 예방하고 싹을 틔워야 한다는 점에 유의해야 함)
거시경제학:2024년 하반기에도 우리나라의 전반적인 경제 불확실성은 여전히 존재하고, 거시경제 정책은 기대만큼 강력하지 않을 것이며, 경제는 둔화 성장에 진입하거나 짧은 회복 후 급격한 하락세를 보일 것이며 주민 소득은 더욱 감소할 수 있습니다.
부동산 산업:
1) 수요 측면부동산 규제정책은 기대를 뛰어넘지 못하거나 현상 유지에 실패했고, 곳곳에서 도입된 부동산 완화정책도 주민 소득 기대의 불안정과 주택가격 하락세 지속 등으로 인해 시장을 효과적으로 진압하지 못했다. 관망 분위기가 이어지면서 전국 상가주택 매매면적도 감소했다.
2) 공급측, 부동산 기업의 자금 조달 정책은 현 상태를 유지하고 있으며 부채 문제와 관련된 자금 조달 문제와 민간 기업의 잠재적 위험이 여전히 존재합니다. 3000억 위안 규모의 저렴한 주택에 대한 재융자 실시가 더디고, 임대주택과 저렴한 주택의 구매 및 저축 규모가 예상보다 적으며, 관련 정책이 더 이상 최적화되거나 증가되지 않습니다. 비위험 부동산 회사의 영업현금흐름 격차가 계속 확대되고, 곳곳에서 중단된 프로젝트의 납품 진행이 더디고, 부동산 회사의 신뢰가 계속 약화되고, 토지 취득에 대한 열의가 계속 보수적입니다. .
중립 시나리오에서는 2024년 상반기 산업지표를 바탕으로 2024년 말 핵심 부동산 지표의 예상 규모를 다음과 같이 판단한다.
1) 2024년 하반기에는 거시경제가 회복 국면에 들어가 주민들의 주택 구입 의향이 회복되고, 중복 재대출·매입·보관의 '재고 정리'가 예정대로 진행되며, 구매 제한 조치가 시행된다. 1급 도시 주변 지역에서는 완화되고 증가합니다.전국 상업용주택 매매면적은 2024년 말 절대 매매량이 약 9억3천만㎡로 바닥을 칠 수도 있다.
2) 2024년 하반기에도 신규 주택 매매 회복 속도가 더디고 매물 재고량이 많아 부동산업체의 신축 착공 규모는 여전히 제한적일 것으로 보인다.2024년 말까지 신규 착공 규모는 약 7억7천만㎡에 달할 전망이다.
3) 2024년 하반기에는 '건축물 인도보증' 정책, 부동산업체 자금조달 '화이트리스트' 실시, 부동산 현금흐름 개선을 위한 3000억원 재대출 매입·보관 등 요인 기업, 기존 주택에 대한 주택 구매자의 선호 증가는 부동산 시장에 지속적으로 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.2024년 말까지 완공되는 절대 규모는 약 8억2천만㎡에 달한다.
4) 2024년 하반기에도 신규 착공 감소, 건설 피크 등의 요인으로 인해 건설사업 투자 및 복구에 대한 제약이 지속될 수 있으며, 지난 2년간 토지거래 위축세는 변함이 없어 경기 침체로 이어질 수 있다. 토지 구입 비용은 더욱 감소하지만, 도시 마을의 변화와 보호는 성주택 건설을 강화하고,2024년 말까지 부동산 개발 투자 규모는 약 10조 위안이 될 것입니다.。
전반적으로 중립적 시나리오는 낙관적이지 않습니다. 부동산은 산업의 건전하고 안정적인 발전을 달성하고 금융 위험에 대비하기 위해 단기적으로 노력을 강화할 필요가 있습니다. 상황을 타파하고 부동산 "복합 복싱"에 대한 장기적인 메커니즘 형성에 협력하는 용어입니다.
4. 부동산 시장 살리기의 필요성 부동산은 국가 경제의 첫 번째 기둥입니다. 부동산을 안정시키면 경제와 고용이 안정될 수 있습니다.
4.1 중장기적으로 부동산 시장의 여지는 아직 남아 있습니다.
6년 연속 "중국 주택 재고 보고서" 시리즈의 추적 연구에 따르면 도시화 과정, 개선 요구, 도시 재개발 등을 고려할 때 중국 부동산 시장의 미래 수요는 감소할 것이지만 여전히 남아 있는 것으로 나타났습니다. 중장기적으로 발전할 여지가 있다.
우리나라의 미래 주택수요에 대해 일부 시장에서는 비관적이며 앞으로도 우리나라의 주택수요가 계속해서 낮은 수준으로 하락할 것으로 보고 시장의 우려를 낳고 있습니다.그러나 우리의 계산에 따르면 2024년부터 2030년까지 우리나라의 총 주택 수요는 약 65억 평방미터, 연평균 신규 주택 수요는 연간 약 9억 3천만 평방미터로 크게 줄어들지 않을 것으로 예상됩니다. 수준.
2024년 우리나라의 연간 신규 도시 주택 수요는 경직 수요 3억 4천만 제곱미터, 개선 수요 3억 6천만 제곱미터, 갱신 수요 2억 4천만 제곱미터를 포함하여 약 9억 4천만 제곱미터에 달할 것으로 예상됩니다. 2030년까지 우리나라의 주택 수요는 경직 수요 2억 5천만 제곱미터, 개선 수요 3억 7천만 제곱미터, 갱신 수요 2억 9천만 제곱미터를 포함해 9억 1천만 제곱미터로 서서히 감소할 것입니다.구조적인 관점에서 보면 2024년부터 2030년까지 경직수요, 개선수요, 갱신수요의 비율은 각각 29.0%, 41.1%, 29.8%로 우리나라 주택시장에서 가장 큰 수요지원이 되었다.
4.2 부동산은 국가경제의 첫 번째 기둥이다. 부동산을 안정시키면 경제와 고용이 안정된다.
2023올해 초부터 중국 경제는 다양한 요인의 얽힘과 중첩으로 인해 하향 압력을 받고 있으며, 그 중 내부 요인은 주로 부동산과 관련되어 있습니다.2023년 1분기부터 경제가 펄스처럼 반등한 후, 완만한 회복과 바닥을 넘는 장기 추세를 보여왔습니다. 물가와 고용지표로 볼 때 현재 경제성장률은 잠재성장률보다 낮다.부동산이 안정되면 경제도 안정된다. 가장 큰 기둥 산업인 부동산은 50개 이상의 상류 및 하류 산업을 연결합니다. 부동산 투자 감소는 주민과 기업 부문의 대차대조표 회복 및 "신뢰" 문제에 영향을 미칩니다.
부동산 산업의 GDP 부가가치에서, 일반적으로 경제의 5% 이상을 차지하는 산업은 경제의 기간산업이 될 수 있다. 2023년에는 부동산산업의 하락주기와 부동산시장 수급관계의 큰 변화 등의 영향으로 GDP에서 부동산산업이 차지하는 비중은 5.9%로 감소하겠지만, 여전히 10% 수준에 그칠 것으로 보인다. 2014년과 똑같다.
부동산 개발 투자의 관점에서 보면,2000년부터 2023년까지 부동산 개발 투자는 4902억 위안에서 11조 위안으로 증가해 연평균 복합 성장률 14.5%를 기록할 전망이다. 고정자산투자에서 부동산개발투자가 차지하는 비중은 14.9%~22.0%로, 매년 국가고정자산투자기금의 1/5 이상이 부동산산업에 투자되고 있음을 의미한다.
업스트림 및 다운스트림 산업 동인의 관점에서 부동산은 수십 개의 업스트림 및 다운스트림 산업 체인의 산출 가치를 주도합니다. 부동산은 투자와 소비를 통해 건축자재, 가구, 도매 등 주택 관련 제조업을 직접적으로 견인할 뿐만 아니라 금융, 비즈니스 서비스 등 3차 산업도 크게 견인하고 있습니다.국가통계국의 최신 2020년 입출력표에 따르면, 우리는 넓은 의미에서 부동산 산업이 상류 및 하류 산업 체인의 GDP를 10조 위안까지 완전히 증가시켰고, 직접적으로 중국의 GDP를 증가시킨 것으로 추정합니다. 상류 및 하류 산업 체인을 2조 4천억 위안으로 늘렸습니다. 산업 측면에서는 광범위한 부동산 산업이 주도하는 GDP 부가가치 측면에서 통화 금융, 소매, 철강 압연 및 석고 시멘트가 8,107억 위안, 4,230억 위안, 3,527억 위안, 2,820억 위안을 기록하며 선두를 차지했습니다. 각각 위안.
고용문제 해결의 관점에서 볼 때 우리나라 부동산 산업의 역사상 급속한 발전은 사회에 많은 고용 기회를 제공했습니다.부동산 산업은 우리나라 실물경제에 많은 일자리를 제공하고 있습니다. 지난 2년 동안 부동산 산업이 큰 변화를 겪었음에도 불구하고 부동산 종사자 수는 이러한 추세에 반해 증가한 것으로 추정됩니다. 우리나라의 부동산 종사자는 2023년까지 1,300만 명에 달할 것이며 이는 2004년의 3배에 달할 것입니다. 2004년부터 2018년까지 우리나라 부동산 업계 종사자 수는 396만 명에서 1,264만 명으로 증가했으며, 2023년에는 우리나라 부동산 업계 종사자 수가 1,300만 명에 이를 것으로 추산됩니다.
4.3 중국 부동산 시장은 일본의 '잃어버린 30년'을 반복하지 않을 좋은 위치에 있다
중국의 도시화율은 66.2%이며 수요 개선과 함께 적절한 조치를 취하는 한 중국은 일본의 대차대조표 침체와 잃어버린 30년을 반복하지 않을 것입니다.UN 인구국의 자료에 따르면 1990년 일본 경제위기 초기 일본의 도시화율은 77%에 달했고, 우리나라의 도시화율은 2023년 66.2%에 달할 것으로 예상된다. 우리나라 도시화의 발전과 개선, 그리고 부동산 시장의 미래 발전을 여전히 지지합니다. 일본의 위기 대응 경험을 돌이켜보면, 1990년대 일본 부동산 거품이 터진 후 일본 정부의 규제 태도는 확고하지 않았고, 강도도 강하지 않은 치약 쥐어짜기 완화를 채택했지만, 이는 악순환을 효과적으로 막지 못했습니다. 자산가격-은행신용가격 하락, 결국 만성디플레이션이 발생했다. 그러나 2008년 위기 상황에서 미국은 위기 확산을 막기 위해 과감한 조치와 대규모 양적완화(QE)를 단행해 경제를 빠르게 회복시켰다. 현재 부동산 시장을 안정시키기 위해서는 금리를 인하하고, 구매 제한을 완화하고, 주택은행이 기대를 완전히 뒤집고 신뢰를 높이는 것이 적절합니다.치약과 같은 정책완화 효과는 단기적이고 펄스형임을 알 수 있다. 진정으로 효과적인 정책완화는 자신감을 높이기 위해 단번에 이뤄져야 한다.
부동산을 살리는 5가지 단기 대책
단기적으로 부동산을 절약할 수 있는 세 가지 조치는 다음과 같습니다. 1) 3조 위안 이상의 대규모 주택 은행을 설립하고 개발자의 토지 및 상업용 주택 재고를 확보하여 임대 주택 및 저렴한 주택에 사용합니다. 다양한 목적을 달성하고 지역 재정을 해결하고 현금 흐름을 개발합니다. 주민을 위한 '미완성 건물' 문제를 해결하는 동시에 신규 시민을 위한 주택 보장 시스템을 해결하는 것은 각계각층에서 박수를 받는 효과를 가져올 것입니다. 구매 제한을 취소하고 시장화로 복귀하며 엄격한 요구와 개선된 요구를 풀어야 합니다. "황금 9월과 은 10" 기간 동안 우리는 교외 및 대형 아파트의 구매 제한을 완화하는 데 앞장섰습니다. 인기 3) 두 번째 주택에 대한 기존 모기지 이자율을 낮추고 준비금 요구 사항을 낮추어 은행 책임 비용을 줄이는 등 지속적으로 이자율을 인하합니다. 아울러 다자녀 가정에 대한 주택구입 지원 제도 개선도 고려할 수 있다. 부동산은 가장 큰 기둥산업이다. 부동산이 안정되면 경제, 고용, 금융이 안정된다.
1) 수집 및 예약을 위한 대규모 주택은행 설립
임대 주택 및 저렴한 주택을 위한 개발자의 토지 및 상업용 주택 재고를 확보하기 위해 주택 은행을 설립하는 것을 고려하십시오.지방자치단체는 시중은행으로부터 자금을 조달한 후 이를 부동산회사에 지급해 부동산업체의 자금 압박을 완화하는데, 개발업체는 제한된 자금을 받은 후 건물 인도를 보장해야 프로젝트가 미완성되는 것을 막을 수 있다. 부동산 회사의 개선된 현금 흐름 상황은 한편으로는 토지를 취득하는 데 사용되어 지역 재정에 도움이 되는 반면, 상업용 주택 및 취득한 토지의 재고는 임대 주택 및 저렴한 주택에 사용됩니다. 국민생활 향상에 기여하고, 임대와 구매의 새로운 모델을 실현하겠습니다.
정부의 구매 및 비축 정책의 이행을 촉진하기 위해서는 재융자 비용은 여전히 절감되어야 하며, 총 자금 규모는 계속 증가해야 합니다.5월 17일 중앙은행은 저렴한 주택을 위한 3000억 위안의 재대출을 설정했는데 이는 올바른 방향이다. 그러나 3000억 위안은 규모가 작아서 2년 안에 약 2조 위안이 필요할 수 있다. 우리나라의 주택보장제도를 확립하겠습니다. 1.75%의 자본이자율이 자금조달과 운영 및 유지관리비 지원에 추가되어 전체 비용이 상대적으로 높지만, 현재 임대수익률은 2% 미만이고, 현지 인수동기 확보가 부족합니다. 지역의 열정을 높이기 위해 지원 자금의 비율을 줄일 수 있습니다.
2) 1선 도시의 구매 제한이 완전히 해제되었습니다.
국제적인 경험으로 볼 때, 전형적인 해외 국가의 핵심 도시의 부동산 시장은 오랫동안 국내 및 글로벌 구매자에게 개방되어 있으며 구매 또는 판매 제한이 없으며 시장 지향적 원칙을 따르며 오히려 가격과 과세를 통해 규제됩니다. 인위적인 행정 수단보다인구와 산업이 대도시와 도시 밀집 지역에 지속적으로 밀집되어 있는 것은 선진국의 일반적인 경험입니다. 핵심 도시의 부동산 시장은 구매 제한이 없으며 대도시 지역과 도시 밀집으로의 인구 유입 추세를 따르고 있습니다. 인재의 흐름을 촉진하고 도시 경쟁력을 향상시키는 것입니다. '사람-토지 연결'을 통한 공급과 토지 공급의 결합은 1, 2층의 높은 주택 가격과 3, 4층의 높은 재고라는 역사적 문제를 완화할 수 있습니다.
해외 국가와 비교할 때, 베이징 등 우리나라 1선 도시 핵심 지역의 주택 구입 정책은 훨씬 더 제한적입니다.현재, 자신의 이름으로 주택이 없는 베이징 시민권을 가진 미혼자는 주택 1채 구입으로 제한되며, 베이징 시민권을 보유한 결혼한 가족은 가족당 주택 2채(남편과 아내, 비베이징 가족)를 구입하는 것으로 제한됩니다. 5년 연속 개인세금/사회보장 요건을 충족해야 하며, 베이징에 주택이 없는 사람은 주택 1채만 구입할 수 있습니다. 또한, 2024년 4월 3일 이후 위의 가족과 개인은 Fifth Ring Road 밖에서 추가 주택을 구입할 수 있습니다. (참조"1급 도시는 구매 제한을 완화해야 합니까?" 》）
1급 도시는 교외 지역의 구매 제한을 완화하고 "고급 및 저가 시장이 보장"되도록 보장할 수 있습니다. 필요한 만큼 소규모 아파트는 신중하게 자유화해야 한다.. 올해 1월 광저우는 공식적으로 120제곱미터 이상의 주택 구매 제한을 해제하여 전국의 주택 구매자에게 고급 주택 시장을 개방했습니다. 조심스럽게 자유화됐다.현재 부동산 시장의 실적은 약하고, 부동산은 '과열 방지'에서 '과냉 방지'로 전환되어 시장 과열을 야기하는 매수 제한 해제에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 구매 제한을 완화합니다.중장기적으로는 시장이 안정화된 후 '인간-토지 연결'을 통해 부동산 수요와 공급의 균형을 고려하고, 지역 토지 금융의 '불균일한 가뭄과 홍수'를 조정할 수 있습니다. 재정이전지불을 통해.
3) 기존 모기지 이자율 인하
기존 제2주택 모기지 금리를 포함한 기존 모기지 금리를 지속적으로 낮추는 것과 더불어 관련 세금 및 수수료 인하, 주택구입 비용 절감, 주민 부담 경감 등이 필요하다.5.17 신부동산 거래가 시행되면서 많은 도시의 모기지 금리 하한이 해제되고 모기지 금리가 '3시대'에 진입했습니다. Shell Research Institute에 따르면 2024년 5월 100개 도시의 평균 주류 1차 주택대출 금리는 3.45%로 4월보다 12bp 감소했으며, 평균 주류 2차 주택대출 금리는 4월보다 26bp 감소한 3.90%였습니다. . 그러나 일부 기존 주택담보대출의 금리는 여전히 4%대에 머물고 있으며, 신규대출과 기존대출 간의 금리차가 벌어지면서 사실상 주민대출에 대한 부담이 가중되고 조기상환이 늘어나는 상황이다.기존 주택담보대출 금리 인하를 추진하는 것은 여전히 필요하다. 예전에 1주택 대출 금리를 낮추었는데, 2주택 대출 금리도 인하해야 한다는 사회적 반응이 매우 좋았다. 은행의 순이자마진에 대한 압박을 완화하기 위해 은행은 지급준비금 목표 축소와 예금이자율의 지속적인 인하를 통해 협력할 수 있습니다.
4) 2~3자녀 가구 주택구입 지원
다자녀를 둔 가정에 대한 주택 구입 보조금 지급, 모기지 이자율 인하 등 다자녀를 둔 가정의 주택 구입을 지원하기 위한 정책 개선을 고려하십시오.삼자녀 정책 발표 이후 각 지자체에서는 출산·육아 교육비 절감을 위해 출산·육아 보조금, 개인세금 면제, 주거 우선 보장 등의 측면에서 모성 지원 서비스를 적극적으로 개선했지만, 지원 강도는 약했다. 개선이 필요하고 구현도 개선되어야 합니다. 2023년 하반기부터 지방자치단체가 관련 출산·육아 보조금을 지급하는 빈도가 줄어들었고, 일부 보조금 정책 시행에 대한 개선이 필요한 이유는 지방자치단체의 재원이 부족하고 동기부여가 부족하기 때문이다. 장기적으로 다자녀 정책으로 인한 신규인구는 주택, 자동차 등 제품과 서비스에 대한 수요를 직접적으로 증가시켜 가족의 자녀양육에 부담을 안겨줄 것이다.자녀가 있는 가정에 주택 구입 시 우대 정책을 제공하고 자녀 양육에 드는 직접 비용을 줄이는 것은 단기적으로는 내수 확대, 성장 안정, 고용 안정에 도움이 될 것이며, 장기적으로는 출산율 제고, 인적 자본 개선에 도움이 될 것입니다. , 경제적, 사회적 활력을 향상시키는 데에는 여러 가지 목적이 있습니다.
장기적으로는 '도시집적전략, 금융안정, 인간-토지연계, 부동산세 및 임대매입'을 핵심으로 새로운 부동산 모델 구축을 가속화할 수 있다.
장단기적 대책을 병행할 경우 부동산 연착륙을 촉진하고 중국 경제 회복과 고용 회복에 기여할 것으로 기대된다.
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