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Texto: Equipe de Ren Zeping

Introdução

A actual situação imobiliária pode ser resumida da seguinte forma: o ambiente político está próximo da fase mais relaxada em 2014, mas a situação é a mais grave desde a reforma habitacional em 1998. Arrastou seriamente a economia, o emprego e as finanças locais da China. e estabilidade financeira. Este é um cenário cíclico e O resultado da sobreposição de factores políticos exige maiores medidas de resgate, caso contrário corre-se o risco de cair na armadilha dos “trinta anos perdidos” do Japão. Mas há sempre mais soluções do que dificuldades. Desde que sejam tomadas medidas substanciais e eficazes, o setor imobiliário da China ainda tem muito espaço para desenvolvimento.

2024No primeiro semestre do ano, os departamentos governamentais a todos os níveis do meu país optimizaram activamente as políticas do mercado imobiliário e promoveram o bom funcionamento do mercado imobiliário, especialmente em direcções políticas como a operação de empréstimos imobiliários, a redução das taxas de juro hipotecárias e a redução das taxas de juro. pagamentos para compras de casas Ao mesmo tempo, cidades como Xangai, Guangzhou, Hangzhou e Xi'an relaxam as restrições de compra. Em meados do ano, o ambiente político estava próximo da fase mais relaxada de 2014.

No entanto, o fraco desempenho do setor imobiliário é limitado principalmente por três fatores principais:: 1) As instituições financeiras ainda são cautelosas em relação ao crédito relacionado com a habitação e é difícil para todos os tipos de empresas imobiliárias satisfazerem necessidades de financiamento razoáveis; 2) O lado da procura é fraco, o imobiliário está na fase inferior do ciclo; espera-se que os preços dos activos diminuam e as expectativas de rendimento dos residentes estejam a diminuir; 3) O progresso do alívio para projectos imobiliários em algumas cidades é lento, prejudicando a recuperação da confiança.

O imobiliário é o maior pilar da indústria, relacionado com mais de 60 indústrias a montante e a jusante e dezenas de milhões de pessoas empregadas. Ao mesmo tempo, o imobiliário é a maior riqueza dos residentes e está relacionado com a confiança do consumidor. Se o setor imobiliário estiver estável, a economia será estável e o emprego será estável.

A atual relação de oferta e procura no mercado imobiliário sofreu grandes alterações. Como será a situação imobiliária no segundo semestre de 2024? Como quebrar a situação?Realizamos uma análise de cenário do mercado imobiliário no segundo semestre de 2024. No cenário neutro: ao final de 2024, a área de vendas de habitações comerciais será de -17,1% ano a ano; a área recém-iniciada será de -19,3% ano a ano; será de -17,9% ano a ano; o montante do investimento em desenvolvimento está sujeito ao progresso das vendas e da recuperação do financiamento e deverá ser de -9,1% ano a ano.

Acreditamos que ainda há espaço para procura no mercado imobiliário da China.Se as medidas forem eficazes, a China não repetirá os “trinta anos perdidos” do Japão, porque ainda há muito espaço para urbanização, melhoria e renovação urbana no futuro do nosso país., mas é preciso promover um pouso suave o mais rápido possível e lançar um novo modelo. Como mãe do ciclo, se o setor imobiliário estiver estável, a economia ficará estável.

No curto prazo, são necessárias maiores políticas incrementais no segundo semestre do ano para reverter a actual situação grave. Três medidas podem salvar o sector imobiliário:

1) Criar um banco habitacional de grande escala no valor de mais de 3 trilhões de yuans. A taxa de juros deve ser baixa, o prazo deve ser longo e a escala deve ser grande. Ele adquirirá terrenos e estoques de moradias comerciais para incorporadores e os utilizará. para habitação para arrendamento e habitação a preços acessíveis Servirá a múltiplos propósitos com uma só pedra e resolverá os problemas das finanças e dos promotores locais. Resolverá os problemas de fluxo de caixa e dos "edifícios inacabados" dos residentes e, ao mesmo tempo, resolverá o sistema de segurança habitacional. para os novos cidadãos, o que suscitará aplausos de todas as esferas da vida;

2) Cancelar de forma abrangente as restrições de compra, retornar à mercantilização e liberar necessidades rígidas e melhoradas. As cidades de primeiro nível devem aproveitar a janela de tempo dos "Nove de Ouro e Dez de Prata" para assumir a liderança no relaxamento das restrições de compra nos subúrbios e grandes apartamentos. aumentar a popularidade;

3) Continuar a reduzir as taxas de juro, incluindo a redução das taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes para segundas habitações, e a redução dos custos de responsabilidade bancária através da redução dos requisitos de reservas. Além disso, também podemos considerar melhorar as políticas de apoio à compra de casa para famílias com vários filhos.

No longo prazo, a construção de um novo modelo imobiliário será acelerada com o cerne da “estratégia de aglomeração urbana, estabilidade financeira, ligação homem-terra, imposto imobiliário e compra de arrendamento”.

Se for tomada uma combinação de medidas eficazes a longo e curto prazo, espera-se que promova uma aterragem suave do imobiliário e contribua para a recuperação económica e o emprego na China.

Índice

1    Situação: O mercado imobiliário ainda está na fase mais baixa e a indústria do primeiro pilar está a prejudicar a recuperação económica e as finanças locais.

2 Políticas: Declarações políticas positivas no segundo semestre do ano, reservar e lançar um novo lote de políticas incrementais em tempo hábil

3 Previsão: Análise do cenário do mercado imobiliário no segundo semestre de 2024

4. A necessidade de salvar o mercado imobiliário: O imobiliário é o primeiro pilar da economia nacional. A estabilização do mercado imobiliário pode estabilizar a economia e o emprego.

5 medidas de curto prazo para salvar imóveis

texto

1 Situação: O mercado imobiliário ainda está na fase mais baixa e a indústria do primeiro pilar está a prejudicar a recuperação económica e as finanças locais.

2024No primeiro semestre do ano, o mercado imobiliário nacional continuou a ajustar-se, as políticas continuaram a ser flexibilizadas e o declínio dos principais indicadores continuou a diminuir. No entanto, o processo de recuperação das transacções imobiliárias ainda foi relativamente lento, principalmente devido à fraqueza. preços de habitação residencial, expectativas de renda e acumulação contínua de estoques.

Em termos de vendas de casas novas, a confiança e a capacidade dos residentes para comprar casas ainda não recuperaram no curto prazo.complexo,O mercado ainda está em fase de fundo。De acordo com dados do National Bureau of Statistics, a área acumulada de vendas de habitações comerciais em todo o país de janeiro a junho de 2024 foi de 480 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 19,0%, e a queda foi 1,3 pontos percentuais mais estreita do que no final de maio; o valor acumulado das vendas de habitações comerciais em todo o país foi de 4,7 trilhões, uma diminuição anual de 25,0%, o declínio também diminuiu 2,9 pontos percentuais em relação ao final do mês passado. Olhando para as 100 maiores empresas imobiliárias, as vendas totais das 100 maiores empresas imobiliárias de janeiro a junho de 2024 foram de 2,1 trilhões de yuans, uma diminuição anual de 41,6%, e o declínio continuou a diminuir em 3,8 pontos percentuais em relação ao ano anterior. no mês anterior. O limite do valor da transação de vendas para as 100 maiores empresas imobiliárias caiu 41,4% em relação ao mesmo período do ano passado, para 3,32 bilhões de yuans.

Vendedor de casa usadamacarrão,O sinal de recuperação do mercado imobiliário usado é obviamente melhor do que o do mercado imobiliário novo。De acordo com nosso monitoramento, de janeiro a junho de 2024, o volume de transações de casas usadas em 17 cidades-chave totalizou 40,826 milhões de metros quadrados, uma diminuição de 12,6% em comparação com o mesmo período do ano passado, e a queda diminuiu em 4,2 pontos percentuais. do mês anterior. Olhando para um único mês, o volume de transações residenciais de segunda mão nas 17 principais cidades monitoradas em junho de 2024 foi de 7,509 milhões de metros quadrados, um aumento de 0,2% em relação ao mês anterior e um aumento anual de 12,9%. O desempenho das transações de casas usadas em junho foi excelente, com crescimento positivo ano a mês e encerrando as "quatro quedas consecutivas" ano a ano. O aumento ano a ano atingiu um novo máximo nas transações durante o ano. ano.

O actual desvio da procura de habitação por casas em segunda mão é um fenómeno de curto prazo catalisado por múltiplos factores, tais como políticas e ciclos.. Segundo dados do China Index Institute, em termos proporcionais, a área de vendas de casas usadas representou 26,3% da área total de vendas de janeiro a junho de 2024, um aumento de 3,8 pontos percentuais em comparação com todo o ano de 2023. Nos últimos três anos, a proporção de vendas domésticas de casas residenciais comerciais existentes em junho aumentou gradualmente. Em junho de 2022, a proporção de vendas de casas usadas foi de apenas 15,7%. As principais razões para o desvio das casas usadas da procura de casas novas são: 1) Após a implementação do “pacote” de política para o mercado imobiliário em 17 de maio, as principais cidades de primeiro e segundo níveis seguiram o exemplo, e algumas políticas visavam directamente as casas de segunda mão (por exemplo, o âmbito das casas de segunda mão compradas por solteiros não residentes em Xangai foi expandido para o anel exterior) 2) A vontade dos residentes de melhorar a qualidade das suas habitações aumentou apenas quando o fizeram. vender os antigos, eles podem comprar novos Os residentes passaram do lado da demanda para o lado da oferta e o número de anúncios de imóveis usados ​​​​continua a aumentar. 3) O mercado imobiliário de segunda mão está na fase de preço por volume e não há preocupações com a entrega de moradias usadas em áreas centrais.

Em termos de preço, no primeiro semestre de 2024, o preço de venda de habitações comerciais recém-construídas em 70 grandes e médias cidades continuou a apresentar um crescimento mensal negativo, e os preços das casas novas ainda estão na fase mais baixa.De acordo com dados do Gabinete Nacional de Estatísticas, em Junho de 2024, o preço de venda de novas habitações comerciais nas cidades de primeiro nível caiu 0,5% em termos mensais, e a queda diminuiu 0,2 pontos percentuais em relação ao mês anterior. Pequim, Guangzhou e Shenzhen caíram 0,6%, 1,2% e 0,7%, respectivamente, enquanto Xangai subiu 0,4%. O preço de venda de edifícios residenciais comerciais recém-construídos em cidades de segunda linha caiu 0,7% em relação ao mês anterior, a mesma taxa de declínio do mês passado. O preço de venda de habitações comerciais recém-construídas em cidades de terceiro nível caiu 0,6% em relação ao mês anterior, e o declínio diminuiu 0,2 pontos percentuais em relação ao mês anterior. Foi a primeira vez que o declínio diminuiu na primeira metade de. 2024.

Em termos de inventário,2024No primeiro semestre do ano, o setor imobiliário do meu país enfrentou o problema da “digestão dos imóveis existentes”.Desde o “Inventário”, o efeito da política começou a aparecer.Em 30 de junho de 2024, a área total à venda nas 14 cidades da amostra do meu país era de 81,473 milhões de metros quadrados, um aumento anual de 0,8%, o ciclo de vendas foi em média de 15,2 meses, um aumento anual de 0,8%; 4,8 meses. Do ponto de vista das principais cidades, em 30 de junho de 2024, os ciclos de descarbonização de Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen são de 26,6, 8,1, 18,4 e 21,1 meses, respectivamente. Exceto Xangai, os ciclos de descarbonização das outras três cidades são. em níveis relativamente elevados. Em comparação com o mesmo período de maio, as alterações foram de +0,92, +0,26, -2,54 e -2,34 meses, respetivamente. Pode-se observar que as novas políticas locais foram divulgadas após o New Deal de 17 de maio, o que será útil para Guangzhou. e Shenzhen para eliminar o estoque. Em comparação com o ano passado, o ciclo de desestocagem em Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen mudou em +10,64, +3,88, +3,41 e +7,71 meses, respectivamente. A situação geral dos estoques nas cidades de primeiro nível ainda precisa ser desestocada e. o relaxamento abrangente ainda é a tendência geral.

2 Políticas: Declarações políticas positivas no segundo semestre do ano, reservar e lançar um novo lote de políticas incrementais em tempo hábil

2.1    Política macroeconómica: A tarefa de reforma, desenvolvimento e estabilidade no segundo semestre do ano é muito pesada e as políticas macroeconómicas devem continuar a ser mais eficazes.

Macroeconomia, 2024No primeiro semestre de 2024, sujeito ao ambiente externo severo, o ritmo da recuperação económica do meu país abrandou e as políticas ainda têm espaço para melhorias; no primeiro semestre de 2024, o PIB do meu país crescerá 5,0% ao ano; em termos anuais; no segundo trimestre, o PIB real crescerá 4,7% em termos anuais e a taxa de crescimento será de 4,7% em termos anuais.

A Terceira Sessão Plenária do Comité Central do PCC fez declarações positivas sobre as macropolíticas, e a reunião do Politburo realizada em Julho afirmou ainda mais positivamente: “A tarefa de reforma, desenvolvimento e estabilidade na segunda metade do ano é muito importante” , “As macropolíticas devem continuar a ser vigorosas e mais poderosas”, “Reservar antecipadamente e lançar uma macropolítica no momento apropriado” Aumentar as medidas políticas."Na fase de conversão entre antigas e novas forças motrizes, ainda é necessário manter uma certa taxa de crescimento económico e resolver problemas no processo de desenvolvimento. Recomenda-se continuar a reduzir os rácios de reservas obrigatórias e as taxas de juro para reduzir as taxas de juro reais. As políticas monetárias dos principais países devem centrar-se em nós. A estabilização da economia e a estabilização do emprego são o primeiro objectivo. Não há necessidade de nos preocuparmos com as restrições cambiais e as baixas taxas de juro da dívida de longo prazo. Após a recuperação da economia, as taxas de câmbio e de juro regressarão naturalmente aos níveis normais;Segundo semestre de 2024，PassávelA expansão fiscal expande a procura agregada e, ao mesmo tempo, aumenta o apoio à nova economia e às novas forças produtivas, e a coordenação monetária é implementada de forma rápida, vigorosa e enfática. Resolver o problema do emprego, melhorar os salários e as expectativas de rendimento, suavizar o ciclo “consumo-produção” e melhorar a vitalidade das microentidades.

1) Em termos de política fiscal, em termos de montante total, a política fiscal será moderadamente fortalecida.A escala das despesas fiscais gerais este ano é "escala de défice de 4,06 biliões + 3,9 biliões de obrigações especiais locais + 1 bilião de novas obrigações governamentais especiais de ultra-longo prazo não incluídas no défice + 1 bilião de obrigações governamentais especiais emitidas no quarto trimestre do passado ano + PSL."Em termos de ritmo, o ritmo de lançamento foi lento no primeiro semestre do ano e espera-se que acelere no futuro.No ano passado, todos os fundos para a emissão adicional de 1 trilhão de títulos governamentais especiais foram liberados, e a emissão de títulos especiais foi lenta. No final de julho, foram emitidos 1.774,939 bilhões de yuans de novos títulos especiais, e a emissão. o progresso só é mais rápido do que em 2021.

Esperamos que a política fiscal acelere no terceiro e quarto trimestres: Primeiro, de acordo com a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma, “promover todos os projetos adicionais de emissão de títulos do governo para iniciar a construção antes do final de junho deste ano”; segundo, espera-se que os títulos especiais acelerem no segundo semestre do ano; crescimento estável, espera-se que o terceiro trimestre se torne um período de janela para a emissão concentrada de títulos especiais. Em terceiro lugar, as obrigações do tesouro especiais de ultra-longo prazo podem ser investidas gradualmente no segundo semestre do ano, formando um plano de incremento para obrigações do tesouro especiais de ultra-longo prazo que estão actualmente a ser estudados e elaborados;

2) Em termos de política monetária, a redução das taxas de juro em 22 de Julho marca uma nova ronda de ciclo de flexibilização e de ciclo de crescimento estável, com o financiamento empresarial e os custos de crédito dos residentes a estabilizarem, mas a diminuir.De Janeiro a Fevereiro de 2024, a política monetária foi relativamente frouxa, concentrando-se na estabilização da dinâmica de crescimento e nas microexpectativas, incluindo a redução do rácio de reservas obrigatórias em 0,5 pontos percentuais, a redução da taxa de reempréstimo e redesconto e a redução da LPR a 5 anos em 25 pb; o banco central não executou qualquer política geral desde Março. Com a implementação de operações de flexibilização quantitativa, o foco da política mudou para a estabilização das taxas de juro de longo prazo e as características da política foram ajustadas para neutrais. Em 22 de Julho, o OMO, o LPR e o SLF foram reduzidos uniformemente em 10 pontos de base; em 25 de Julho, o banco central anunciou que as taxas de juro do MLF foram reduzidas em 20 pontos de base. os seis principais bancos estatais anunciaram uma redução na taxa de juros listada nos depósitos, e a redução baseou-se no período de depósito variando de 10-20pb. Embora a economia ainda enfrente múltiplas restrições de objectivos, podemos ver que as políticas estão activamente a libertar espaço, a emitir sinais claros de estabilização do crescimento e a aumentar a confiança do mercado.

2.2 Política do setor imobiliário: digerir o estoque existente, otimizar o incremento e adquirir moradias comerciais existentes para moradias acessíveis

Em termos de política imobiliária, a nível central, o tom principal da política imobiliária continuará a ser frouxo no primeiro semestre de 2024. Muitos ministérios e comissões esclareceram repetidamente a direção da otimização da política imobiliária desde a reunião do Politburo. em Abril, o foco político mudou para a “desestocagem”.Em 17 de maio, as autoridades reguladoras emitiram um "pacote" de novas políticas que atingiram quatro metas: redução do índice de pagamento inicial, redução da taxa de juros dos empréstimos do fundo de previdência, cancelamento do limite inferior das taxas de juros dos empréstimos comerciais e planejamento para estabelecer um 300 um novo empréstimo de bilhões de yuans para habitação a preços acessíveis, o que aumentou significativamente as expectativas do mercado. A Reunião Permanente Nacional de 7 de junho voltou a mencionar a “desestocagem”, o que enviou um sinal mais positivo ao mercado. Em 18 de julho, a Terceira Sessão Plenária do Comitê Central do Partido Comunista da China propôs as últimas orientações políticas para a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário em termos de promoção tanto de aluguel quanto de compra, flexibilização das restrições de compra com base nas políticas da cidade, real impostos imobiliários e ligação homem-terra.

Do lado da procura, as políticas locais continuam a ser implementadas.De acordo com a nossa monitorização, no primeiro semestre de 2024, cerca de 180 províncias, cidades (condados) em todo o país introduziram mais de 360 ​​políticas e, no segundo trimestre, a frequência das políticas locais permaneceu elevada.Em termos de restrições de compra,As políticas restritivas na maioria das cidades foram completamente liberalizadas. Actualmente, as quatro principais cidades de primeiro nível relaxaram as restrições à compra de habitação em algumas áreas. Xangai relaxou as restrições à habitação em segunda mão no anel externo, Pequim relaxou as restrições fora do Quinto Anel. Road, Shenzhen relaxou as restrições em áreas não essenciais e Guangzhou relaxou 120. As restrições de compra são impostas a unidades acima de metros quadrados, e a maioria das cidades de segundo nível relaxou totalmente as restrições de compra.Em termos de restrições de empréstimo,Após a política de 17 de maio, todas as cidades de primeiro nível reduziram as taxas de entrada e as taxas de juros das hipotecas. Entre elas, a taxa de entrada de Guangzhou caiu para 15% para a primeira casa e 25% para a segunda casa. quatro grandes cidades de primeiro nível.

Do lado da oferta, em termos de financiamento imobiliário, no primeiro semestre de 2024, as autoridades reguladoras estabeleceram um mecanismo de coordenação do financiamento imobiliário e enfatizaram repetidamente a melhoria do mecanismo e a sua implementação.Em 12 de janeiro, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural e a Administração Estatal de Supervisão Financeira exigiram que as cidades de nível local e superior estabelecessem um mecanismo de coordenação de financiamento imobiliário, construíssem uma plataforma de comunicação governo-banco-empresa e promovessem informações precisas. docagem entre empresas imobiliárias e instituições financeiras. De fevereiro a junho de 2024, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural e outros departamentos enfatizaram o mecanismo de coordenação do financiamento imobiliário em múltiplas reuniões e editais. O mecanismo de “lista branca” desempenhou um certo papel na melhoria da entrada de fundos do lado do crédito das empresas imobiliárias. De acordo com a Administração Estatal de Supervisão Financeira, a partir de 16 de maio, os bancos comerciais aprovaram montantes de empréstimos para projetos na “lista branca” de 935 mil milhões de yuans, de acordo com procedimentos internos de aprovação. Com a ênfase repetida do nível central na satisfação do financiamento para empresas imobiliárias, espera-se que o financiamento para empresas imobiliárias privadas e empresas imobiliárias de propriedade mista seja substancialmente reforçado.

3 Previsão: Análise do cenário do mercado imobiliário no segundo semestre de 2024

Olhando para o segundo semestre de 2024, embora ainda existam incertezas no ambiente macro, consideramos de forma abrangente múltiplas dimensões, tais como mudanças nas políticas macroeconómicas, restauração da confiança entre empresas imobiliárias e residentes, etc. Com base nos dados existentes no primeiro semestre de 2024, são adotadas três perspectivas de otimismo, neutralidade e pessimismo para apresentar a tendência futura do imobiliário.

No cenário neutro: Espera-se que a oferta e a procura globais continuem a diminuir em ambas as direcções em 2024, e a área de vendas de habitação comercial será de -17,1% em relação ao ano anterior e a área de construção recém-iniciada continuará a oscilar; um nível baixo, e deverá ser de -19,3% ano a ano; a área concluída estará sujeita ao declínio na área de construção recém-iniciada em 2022 e 23, a escala de reserva de conclusão diminuiu e espera-se que seja -17,9% ano a ano; o investimento em desenvolvimento está sujeito ao progresso das vendas e recuperação do financiamento e deverá ser de -9,1% ano a ano.

1, cenário otimista

Macroeconomia:No segundo semestre de 2024, foram introduzidas políticas favoráveis ​​mais do que o esperado, tais como múltiplos cortes nas taxas de juro e cortes no rácio de reservas obrigatórias, a economia entrou num período de transformação da dinâmica de crescimento da procura interna e externa, do ambiente interno e externo e as condições para o desenvolvimento melhoraram significativamente, o crescimento do PIB regressou a uma faixa de crescimento constante e o rendimento dos residentes espera uma melhoria.

Setor imobiliário:

1) lado da demanda, liderado pelas principais cidades de primeiro nível, a China aboliu completamente as restrições à compra de casas, as taxas de juros existentes para empréstimos de primeira e segunda habitação foram significativamente reduzidas, o limite de empréstimo do fundo de previdência foi aumentado ainda mais, a espera dos residentes e - ver o sentimento se inverteu, as expectativas de preços imobiliários foram revertidas e as vendas aumentaram significativamente.

2) lado da oferta, as políticas favoráveis ​​do lado do financiamento das empresas imobiliárias de alta qualidade foram aumentadas, a "lista branca" de financiamento das empresas imobiliárias foi implementada rapidamente e tem efeitos óbvios, as necessidades razoáveis ​​de financiamento das empresas imobiliárias com diferentes propriedades foram plenamente cumprida, a alienação de projetos suspensos em vários locais foi significativamente acelerada e foram criados bancos habitacionais para resolver o problema de estoque das empresas imobiliárias. A implementação do reempréstimo para habitação a preços acessíveis de 300 mil milhões tem efeitos óbvios. O montante total dos fundos de reempréstimo subsequentes continua a aumentar e o custo dos fundos de reempréstimo continua a diminuir. O inventário de terrenos e habitações comerciais do promotor foi adquirido. , e foi estabelecido um sistema duplo de fornecimento de habitação de "habitação acessível + habitação comercial". As restrições de preços foram totalmente relaxadas nas regras locais de leilões de terrenos. A maioria das empresas imobiliárias recuperou a confiança e está mais entusiasmada com a aquisição de terrenos.

2, cenário neutro

Macroeconomia:No segundo semestre de 2024, as políticas económicas manterão o ritmo actual de ligeiro aumento e lento relaxamento. Os cortes nas taxas e nos rácios de reservas obrigatórias são semelhantes aos de todo o ano de 2023 e não são significativamente relaxados para além das expectativas. A taxa de défice fiscal do governo central permanecerá no mesmo nível do ano passado ao longo de 2024. A economia manterá o actual. perspectivas e não cairá em 2024, e o rendimento dos residentes estabilizará gradualmente.

Setor imobiliário:

1) lado da demanda, as políticas de controlo imobiliário continuam a ser frouxas, mas não relaxadas além das expectativas. Por exemplo, as restrições de compra em áreas periféricas de cidades de primeira linha e grandes casas de luxo são gradualmente relaxadas, as cidades de baixo nível estão a emitir subsídios de habitação, a vontade de alguns residentes. a compra de casas foi restaurada e espera-se que os preços dos imóveis melhorem ligeiramente. O mercado recuperou de forma diferenciada, com as vendas a subirem ligeiramente nas principais cidades onde a população entrou. No entanto, o mercado imobiliário nas cidades onde a maior parte da população saiu e onde há excesso de oferta continua lento.

2) lado da ofertaEm termos de políticas de financiamento para salvar empresas imobiliárias, como a “lista branca” de financiamento e 300 mil milhões de reempréstimos para habitação a preços acessíveis, os sinais positivos são claros, mas não há aumento além das expectativas. As necessidades razoáveis ​​de financiamento das empresas imobiliárias de diferentes propriedades foram basicamente satisfeitas, a situação de projectos suspensos em algumas cidades foi amenizada e a confiança das empresas imobiliárias de alta qualidade no investimento e aquisição de terrenos foi restaurada. Continuaram a ser concedidos empréstimos para o desenvolvimento de habitação a preços acessíveis, empréstimos para construção de infra-estruturas públicas "tanto de lazer como de emergência" e fundos de apoio para empréstimos especiais para renovação de aldeias urbanas. Os “três grandes projectos” proporcionarão novos aumentos no investimento em activos fixos no segundo semestre de 2024, mas o impacto real é limitado e não excede as expectativas.

3, Cenário pessimista (note-se que a probabilidade desta situação ocorrer é baixa, mas o risco de aterragem forçada também deve ser prevenido e cortado pela raiz)

Macroeconomia:No segundo semestre de 2024, a incerteza económica geral do meu país ainda existirá, as políticas macroeconómicas não serão tão fortes como esperado, a economia entrará num crescimento lento ou mesmo diminuirá acentuadamente após uma breve recuperação, e o rendimento dos residentes poderá ser ainda mais reduzido.

Setor imobiliário:

1) lado da demanda, as políticas de controlo imobiliário não excederam as expectativas nem mantiveram o status quo, e as políticas de relaxamento imobiliário introduzidas em vários locais não conseguiram impulsionar eficazmente o mercado. o clima de esperar para ver continuou e a área de vendas de moradias comerciais em todo o país diminuiu.

2) lado da oferta, a política de financiamento das empresas imobiliárias mantém o status quo e ainda existem problemas de financiamento que envolvem questões de dívida e riscos potenciais das empresas privadas. A implementação do refinanciamento de 300 mil milhões de yuans de habitação a preços acessíveis tem sido lenta, e a escala de compra e poupança para habitação para arrendamento e habitação a preços acessíveis é menor do que o esperado, e as políticas relevantes já não são optimizadas ou aumentadas. A lacuna de fluxo de caixa operacional das empresas imobiliárias fora de risco continua a se expandir, o progresso da entrega de projetos suspensos em vários locais é lento, a confiança das empresas imobiliárias continua a enfraquecer e o entusiasmo pela aquisição de terrenos continua a ser conservador .

No cenário neutro, com base nos indicadores da indústria no primeiro semestre de 2024, fazemos os seguintes julgamentos sobre a escala esperada dos principais indicadores imobiliários no final de 2024:

1) No segundo semestre de 2024, a macroeconomia entrará no canal de recuperação, a vontade dos residentes de comprar casas irá recuperar, a "desestocagem" de reempréstimos sobrepostos, compra e armazenamento prosseguirá conforme programado, e as restrições de compra irão ser relaxado e aumentado nas áreas periféricas das cidades de primeira linha.A área de vendas de habitações comerciais em todo o país poderá atingir o mínimo, sendo o volume absoluto de vendas no final de 2024 de aproximadamente 930 milhões de metros quadrados.

2) No segundo semestre de 2024, a escala de novas construções iniciadas por imobiliárias ainda será restringida por fatores como o lento ritmo de recuperação das vendas de casas novas e a grande quantidade de estoque à venda.É difícil alterar a tendência decrescente do início de novas construções. Até ao final de 2024, a escala absoluta de novos inícios de construção será de aproximadamente 770 milhões de metros quadrados.

3) No segundo semestre de 2024, fatores como a política de “Entrega Garantida de Edifícios”, a “lista branca” de financiamento para empresas imobiliárias, a compra e armazenamento de reempréstimo de 300 mil milhões para melhorar o fluxo de caixa dos imóveis empresas, e espera-se que a maior preferência dos compradores de casas por casas existentes continue a ter impacto no mercado imobiliário. A conclusão constituirá um certo apoio,A escala absoluta de conclusão até o final de 2024 será de aproximadamente 820 milhões de metros quadrados.

4) No segundo semestre de 2024, factores como o declínio no início de novas construções e o pico de construção podem continuar a restringir o investimento e a restauração de projectos de construção. declínio adicional nas taxas de compra de terras No entanto, a transformação e proteção das aldeias urbanas Fortalecer a construção de habitações sexuais,O investimento em desenvolvimento imobiliário será de aproximadamente 10,0 trilhões de yuans até o final de 2024。

Globalmente, o cenário neutro não é optimista. O sector imobiliário será um obstáculo à recuperação económica. Para alcançar um desenvolvimento saudável e estável da indústria e proteger-se contra os riscos financeiros, no segundo semestre de 2024, é necessário intensificar os esforços no curto prazo. prazo para quebrar a situação e cooperar com a formação de um mecanismo imobiliário de longo prazo “Boxe combinado”.

4. A necessidade de salvar o mercado imobiliário: O imobiliário é o primeiro pilar da economia nacional. A estabilização do mercado imobiliário pode estabilizar a economia e o emprego.

4.1    Ainda há espaço para o mercado imobiliário no médio e longo prazo

Nossa pesquisa de acompanhamento na série "China Housing Stock Report" por seis anos consecutivos descobriu que, levando em consideração o processo de urbanização, as necessidades de melhoria, a renovação urbana, etc., a demanda futura do mercado imobiliário da China diminuirá, mas ainda há espaço para desenvolvimento a médio e longo prazo.

Em relação à procura futura de habitação no meu país, algumas opiniões do mercado são pessimistas e acreditam que a procura de habitação no meu país continuará a cair para um nível baixo no futuro, causando preocupações no mercado.No entanto, de acordo com os nossos cálculos, de 2024 a 2030, a procura total de habitação no meu país será de cerca de 6,5 mil milhões de metros quadrados, e a procura média anual de novas habitações será de cerca de 930 milhões de metros quadrados por ano, o que não cairá significativamente para um nível inferior. nível.

Estimamos que em 2024, a nova demanda residencial urbana anual do meu país será de aproximadamente 940 milhões de metros quadrados, incluindo 340 milhões de metros quadrados de demanda rígida, 360 milhões de metros quadrados de demanda de melhoria e 240 milhões de metros quadrados de demanda de renovação; que até 2030, a procura de habitação no meu país diminuirá lentamente para 910 milhões de metros quadrados de metros quadrados, incluindo uma procura rígida de 250 milhões de metros quadrados, uma procura de melhoria de 370 milhões de metros quadrados e uma procura de renovação de 290 milhões de metros quadrados.Do ponto de vista estrutural, as proporções de procura rígida, procura de melhorias e procura de actualização de 2024 a 2030 são de 29,0%, 41,1% e 29,8%, respectivamente.

4.2 O imobiliário é o primeiro pilar da economia nacional A estabilização do imobiliário pode estabilizar a economia e o emprego.

2023Desde o início do ano, a economia da China tem enfrentado pressões descendentes provocadas pelo entrelaçamento e sobreposição de múltiplos factores, entre os quais os factores internos estão principalmente relacionados com o imobiliário.Desde o primeiro trimestre de 2023, depois de a economia ter recuperado de forma pulsante, revelou uma tendência de longo prazo de recuperação moderada e de estabilização. A julgar pelos indicadores de preços e de emprego, a actual taxa de crescimento económico é inferior à taxa de crescimento potencial.Se o mercado imobiliário estiver estável, a economia também estará estável. Sendo o maior pilar da indústria, o imobiliário liga mais de 50 indústrias a montante e a jusante. O declínio no investimento imobiliário afecta a reparação do balanço e as questões de “confiança” entre os residentes e os sectores empresariais.

Do valor agregado do PIB do setor imobiliário, De um modo geral, as indústrias que representam mais de 5% da economia podem tornar-se as indústrias pilares da economia. Em 2023, afetado pelo ciclo descendente do setor imobiliário e pelas grandes mudanças na relação de oferta e procura no mercado imobiliário, a proporção do setor imobiliário no PIB será reduzida para 5,9%, mas ainda será o o mesmo que em 2014.

Do ponto de vista do investimento em desenvolvimento imobiliário,De 2000 a 2023, o investimento no desenvolvimento imobiliário aumentará de 490,2 mil milhões de yuans para 11 biliões de yuans, com uma taxa média anual de crescimento composta de 14,5%. A proporção do investimento em promoção imobiliária no investimento em activos fixos varia entre 14,9% e 22,0%, o que significa que mais de 1/5 dos fundos nacionais de investimento em activos fixos todos os anos são investidos no sector imobiliário.

Do ponto de vista dos impulsionadores da indústria upstream e downstream, o setor imobiliário impulsiona o valor da produção de dezenas de cadeias industriais upstream e downstream. Através do investimento e do consumo, o imobiliário não só impulsiona directamente os sectores industriais relacionados com a habitação, como os materiais de construção, o mobiliário e o comércio grossista, mas também impulsiona significativamente as indústrias terciárias, como as finanças e os serviços empresariais.De acordo com a última tabela de insumo-produto de 2020 do Departamento Nacional de Estatísticas, estimamos que o setor imobiliário em sentido amplo impulsionou completamente o PIB das cadeias industriais a montante e a jusante em 10,0 trilhões de yuans e impulsionou diretamente o PIB de as cadeias industriais a montante e a jusante em 2,4 trilhões de yuans. Em termos de indústrias, finanças monetárias, varejo, laminação de aço e cimento de gesso lideraram a lista em termos de valor agregado do PIB impulsionado pelo amplo setor imobiliário, que foi de 810,7 bilhões de yuans, 423 bilhões de yuans, 352,7 bilhões de yuans e 282 bilhões de yuans. yuans respectivamente.

Do ponto de vista da resolução dos problemas de emprego, o rápido desenvolvimento da indústria imobiliária do meu país na história proporcionou um grande número de oportunidades de emprego para a sociedade.O setor imobiliário oferece um grande número de empregos na economia real do meu país. Embora o setor imobiliário tenha enfrentado grandes ajustes nos últimos dois anos, o número de funcionários do setor imobiliário cresceu contra a tendência. os empregados do sector imobiliário no meu país atingirão 13 milhões até 2023, o que é três vezes o número de 2004. De 2004 a 2018, o número de empregados no sector imobiliário do meu país aumentou de 3,96 milhões para 12,64 milhões. Estima-se que o número de empregados no sector imobiliário do meu país atingirá 13 milhões até 2023.

4.3 O mercado imobiliário da China está bem posicionado para não repetir os “trinta anos perdidos” do Japão

A taxa de urbanização da China é de 66,2% e, juntamente com a melhoria da procura, ainda há muito espaço. Desde que sejam tomadas medidas adequadas, a China não repetirá a recessão do balanço do Japão e os trinta anos perdidos.De acordo com dados da Divisão de População das Nações Unidas, no início da crise económica do Japão em 1990, a taxa de urbanização do Japão chegava a 77%, enquanto a taxa de urbanização do meu país será de 66,2% em 2023. Ainda há muito espaço para desenvolvimento e melhoria na urbanização do meu país, e o desenvolvimento futuro do mercado imobiliário ainda é apoiado. Olhando para trás, para a experiência de resposta à crise do Japão, após o rebentamento da bolha imobiliária japonesa na década de 1990, a atitude regulamentar do governo japonês não foi suficientemente firme e a intensidade não foi suficientemente forte. declínio dos preços dos activos - níveis de preços do crédito bancário Em última análise, ocorreu uma deflação crónica. No entanto, face à crise de 2008, os Estados Unidos implementaram medidas decisivamente e implementaram QE em grande escala para evitar a propagação da crise e a economia recuperou rapidamente. Actualmente, para estabilizar o mercado imobiliário, é apropriado reduzir as taxas de juro, relaxar as restrições de compra e os bancos imobiliários inverterem completamente as expectativas e aumentarem a confiança.Pode-se observar que o efeito de um relaxamento político semelhante ao da pasta de dentes é de curto prazo e semelhante a um impulso. O relaxamento político verdadeiramente eficaz deve ser feito de uma só vez para aumentar a confiança.

5 medidas de curto prazo para salvar imóveis

No curto prazo, três medidas podem salvar imóveis: 1) Criar um banco habitacional em grande escala com mais de 3 trilhões de yuans, adquirir terrenos e estoques de moradias comerciais de incorporadores e usá-los para aluguel e moradias populares. servir a múltiplos propósitos e resolver as finanças locais, o fluxo de caixa dos desenvolvedores. Resolver o problema dos "edifícios inacabados" para os residentes e resolver o sistema de segurança habitacional para os novos cidadãos ao mesmo tempo terá o efeito de aplausos de todas as esferas da vida; cancelar restrições de compra, retornar à mercantilização e liberar necessidades rígidas e necessidades melhoradas devem aproveitar " Durante a janela de tempo do "Setembro Dourado e Dez Prata", assumimos a liderança no relaxamento das restrições de compra nos subúrbios e grandes apartamentos para aumentar. popularidade; 3) Continuar a cortar as taxas de juro, incluindo a redução das taxas de juro sobre hipotecas existentes para segundas habitações, e reduzir os custos de responsabilidades bancárias através da redução dos requisitos de reservas. Além disso, também podemos considerar melhorar as políticas de apoio à compra de casa para famílias com vários filhos. O setor imobiliário é o maior pilar da indústria. Se o setor imobiliário estiver estável, a economia, o emprego e as finanças permanecerão estáveis.

1) Estabelecer um banco habitacional em grande escala para arrecadar e reservar

Considere a criação de um banco habitacional para adquirir terrenos e inventário de moradias comerciais de incorporadores para aluguel e moradias populares.Depois de o governo local obter fundos dos bancos comerciais, paga-os às empresas imobiliárias para aliviar a pressão financeira sobre as empresas imobiliárias. Os promotores devem garantir a entrega dos edifícios após receberem fundos limitados, o que pode evitar projectos inacabados. A melhoria da situação de fluxo de caixa das empresas imobiliárias será utilizada para adquirir terrenos, por um lado, o que beneficiará as finanças locais; por outro lado, o inventário de habitações comerciais e terrenos adquiridos será utilizado para arrendamento de habitação e habitação a preços acessíveis; ajudará a melhorar a subsistência das pessoas e a concretizar um novo modelo tanto de arrendamento como de compra.

O custo dos fundos de refinanciamento ainda precisa de ser reduzido e o montante total dos fundos precisa de continuar a aumentar para promover a implementação da política de compras e armazenamento do governo.Em 17 de maio, o banco central concedeu um novo empréstimo de 300 bilhões de yuans para moradias populares, o que está na direção certa. No entanto, os 300 bilhões de yuans são pequenos em escala e cerca de 2 trilhões de yuans podem ser necessários dentro de dois anos para serem concluídos. o estabelecimento do sistema de segurança habitacional do meu país. A taxa de juro de capital de 1,75% é sobreposta ao apoio aos custos de financiamento e operação e manutenção, e o custo global é relativamente elevado. No entanto, a actual taxa de retorno de aluguer é inferior a 2% e a motivação de aquisição local é insuficiente. pode ser reduzida e a proporção dos fundos de apoio pode ser reduzida para cobrir os custos de capital. Aumentar o entusiasmo local.

2) As restrições de compra foram completamente suspensas nas cidades de primeiro nível

A julgar pela experiência internacional, o mercado imobiliário nas principais cidades de países estrangeiros típicos está aberto a compradores nacionais e globais há muito tempo, sem restrições de compra nem de vendas. Segue princípios orientados para o mercado e é regulado através de preços e impostos. do que meios administrativos artificiais.É uma experiência comum dos países desenvolvidos que as populações e as indústrias continuem a agrupar-se em áreas metropolitanas e aglomerações urbanas. O mercado imobiliário nas cidades centrais não tem restrições de compra e segue a tendência de afluxo populacional para áreas metropolitanas e aglomerações urbanas, o que é propício. para promover o fluxo de talentos e melhorar a competitividade urbana. A combinação da oferta e da oferta de terras com a "ligação povo-terra" pode aliviar os problemas históricos de elevados preços da habitação no primeiro e segundo níveis e de elevados inventários no terceiro e quarto níveis.

Em comparação com países estrangeiros, as políticas de compra de casas em áreas centrais de cidades de primeira linha no meu país, como Pequim, são significativamente mais restritivas.Atualmente, as pessoas solteiras com cidadania de Pequim que não possuem uma casa em seu nome estão limitadas a comprar uma casa; as famílias casadas com cidadania de Pequim estão limitadas a comprar duas casas por família (marido e mulher e filhos menores devem); atender aos requisitos por cinco anos consecutivos de impostos/segurança social individuais, aqueles que não têm casa em Pequim só podem comprar uma casa. Além disso, após 3 de abril de 2024, as famílias e indivíduos acima podem adquirir uma casa adicional fora do Quinto Anel Viário. (consulte“As cidades de primeiro nível deveriam relaxar as restrições de compra?” 》）

As cidades de primeiro nível podem começar a relaxar as restrições de compra nos subúrbios e garantir que “há um mercado para produtos de alto e baixo padrão garantidos nas áreas urbanas centrais, os apartamentos grandes podem ser liberalizados primeiro, e se os apartamentos pequenos forem garantidos”. são apenas necessários, os pequenos apartamentos devem ser liberalizados com cautela.. Em Janeiro deste ano, Guangzhou elevou oficialmente o limite de compra para casas acima de 120 metros quadrados, o que essencialmente abriu o mercado imobiliário de luxo para compradores de casas em todo o país. liberalizado com cautela.O desempenho atual do mercado imobiliário é fraco e o setor imobiliário passou de "prevenir o superaquecimento" para "prevenir o excesso de frio". relaxar as restrições de compra.;A médio e longo prazo, após a estabilização do mercado, pode-se considerar a obtenção de um equilíbrio entre a oferta e a procura imobiliária através da "ligação homem-terra", e as "secas e inundações desiguais" no financiamento fundiário local podem ser ajustadas; através de pagamentos de transferência fiscal.

3) Reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes

É necessário continuar a reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes, incluindo as taxas existentes de hipotecas de segunda habitação, em conjunto com a redução dos impostos e taxas relacionados, reduzindo os custos de aquisição de habitação e reduzindo os encargos para os residentes.Com a implementação do Novo Acordo Imobiliário 5.17, o limite inferior das taxas de juros hipotecários em muitas cidades foi levantado e as taxas de juros hipotecárias entraram na "era 3". De acordo com o Shell Research Institute, a taxa de juros média do primeiro empréstimo à habitação em 100 cidades em maio de 2024 foi de 3,45%, uma diminuição de 12 pontos base em relação a abril; . No entanto, a taxa de juro de alguns empréstimos hipotecários existentes ainda ronda os 4%, e o diferencial da taxa de juro entre os novos empréstimos e os empréstimos existentes aumentou, o que praticamente aumentou a pressão sobre os empréstimos dos residentes, e os reembolsos antecipados aumentaram.Ainda é necessário promover a redução das taxas de juro das hipotecas existentes. Anteriormente, a taxa de juro do empréstimo para a primeira habitação foi reduzida e a resposta social foi muito boa. A taxa de juro do empréstimo para a segunda habitação também deveria ser reduzida. A fim de aliviar a pressão sobre as margens de juro líquidas dos bancos, estes podem cooperar através de reduções específicas nas reservas mínimas e de reduções contínuas nas taxas de juro dos depósitos.

4) Apoio à aquisição de habitação para famílias com dois ou três filhos

Considerar melhorar as políticas de apoio à compra de casa para famílias com vários filhos, tais como a emissão de subsídios para a compra de casa e a redução das taxas de juro hipotecárias para famílias com vários filhos.Desde o lançamento da política dos três filhos, várias localidades melhoraram activamente o apoio aos serviços de maternidade para reduzir o custo do parto e da educação infantil em termos de subsídios de maternidade e cuidados infantis, isenções fiscais pessoais e garantias de prioridade de habitação. precisa ser melhorado e a implementação precisa ser melhorada. Desde o segundo semestre de 2023, a frequência com que os governos locais emitem subsídios relevantes à maternidade e aos cuidados infantis diminuiu, e a implementação de algumas políticas de subsídios precisa de ser melhorada. A longo prazo, a nova população provocada pela política multi-crianças aumentará directamente a procura de produtos e serviços, tais como casas e carros, o que representará um fardo para as famílias na criação dos filhos.A concessão de políticas preferenciais às famílias com crianças na compra de casas e a redução dos custos directos da criação dos filhos ajudarão a expandir a procura interna, a estabilizar o crescimento e a estabilizar o emprego a curto prazo, ajudarão a aumentar os níveis de fertilidade e a melhorar o capital humano. e aumentar a vitalidade económica e social. Serve múltiplos propósitos.

A longo prazo, tendo como núcleo "estratégia de aglomeração urbana, estabilidade financeira, ligação homem-terra, imposto imobiliário e compra de arrendamento", podemos acelerar a construção de um novo modelo imobiliário.

Se for tomada uma combinação de medidas de longo e curto prazo, espera-se que promova uma aterragem suave do imobiliário e contribua para a recuperação económica e o emprego na China.

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