El mercado inmobiliario estadounidense: ¿de la escasez al exceso?
2024-08-19
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(El autor de este artículo es Zhao Wei, economista jefe de Shenwan Hongyuan)
Recientemente, los datos sobre ventas de bienes raíces en Estados Unidos se han debilitado significativamente. ¿Se trata de un ajuste a corto plazo o de otro punto de inflexión? Basado en el análisis de la oferta y la demanda de viviendas nuevas y existentes, este artículo cree que la principal contradicción en el mercado inmobiliario de EE. UU. puede haber pasado de la escasez de oferta al exceso de oferta, y la demanda se ha convertido en un "panel corto".
Pensamientos candentes: ¿El mercado inmobiliario estadounidense, de la escasez al superávit?
1. Demanda: una caída de las tasas de interés puede impulsar las ventas y debemos prestar atención a los cambios marginales en el mercado laboral.
A largo plazo, las fluctuaciones en las tasas de interés de los bonos estadounidenses están estrechamente relacionadas con las ventas de bienes raíces. De enero a abril de este año, el aumento de las tasas de interés de los bonos estadounidenses a 10 años suprimió las ventas de bienes raíces en Estados Unidos. Sin embargo, en los últimos meses, las tasas de interés han caído cerca de 100 puntos porcentuales, lo que en consecuencia puede impulsar el crecimiento posterior de las ventas de bienes raíces. Suponiendo que la tasa de interés de los bonos estadounidenses a 10 años se mantenga en el 4,0% en la segunda mitad del año, la guía para la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas nuevas y usadas en Estados Unidos mejorará al alza.
No son sólo las fluctuaciones de las tasas de interés a corto plazo las que afectan las ventas de bienes raíces en Estados Unidos. La estructura demográfica a largo plazo y las condiciones del mercado laboral también afectarán la demanda de bienes raíces en Estados Unidos. La primera tiene poca fluctuación en el corto plazo, mientras que la segunda se ha mostrado claramente. una tendencia debilitante desde la segunda mitad de este año, especialmente la tasa de desempleo aumentó al 4,3%. Si el mercado laboral estadounidense se estanca y se debilita en el futuro, este factor puede tener un impacto en la demanda de ventas de bienes raíces en Estados Unidos.
2. Oferta: La oferta de viviendas nuevas tiende a ser excesiva y la brecha de oferta de viviendas existentes se ha reducido.
Desde 2023, las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos han sido significativamente más débiles que las de viviendas nuevas, y el fuerte aumento de los precios de la vivienda en Estados Unidos está determinado en gran medida por la escasa oferta de viviendas usadas. El número actual de meses de viviendas disponibles para la venta en los Estados Unidos ha vuelto a 4,1 meses, básicamente antes de la epidemia. El impulso para el aumento de los precios de la vivienda causado por el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado de viviendas existentes en los Estados Unidos a principios. La tendencia posterior de los precios de la vivienda en Estados Unidos dependerá más de la capacidad de las tasas de interés para bajar, de si puede estimular la demanda de bienes raíces y de si las ventas de viviendas usadas mejorarán la pendiente.
La oferta suficiente de viviendas nuevas en Estados Unidos se debe principalmente a la recuperación de la cadena de construcción de viviendas nuevas en la etapa inicial. Sin embargo, el debilitamiento de las ventas de bienes raíces en Estados Unidos en la primera mitad del año puede tener un impacto en el real estadounidense. inversión inmobiliaria en el segundo semestre del año. Tomando como ejemplo la cadena de viviendas unifamiliares nuevas, la principal cadena de transmisión de la cadena de construcción de viviendas unifamiliares nuevas en los Estados Unidos es: venta de viviendas nuevas - permisos de construcción - inicio de construcción de viviendas nuevas - finalización de viviendas nuevas.
3. Implicaciones macroscópicas del mercado inmobiliario estadounidense: la inflación estadounidense y las exportaciones de China
Es probable que el debilitamiento de las ventas de bienes raíces en los Estados Unidos en el primer semestre de este año vaya a la zaga del consumo de bienes duraderos relacionados con los bienes raíces de los residentes de los Estados Unidos. También tendrá un impacto en las exportaciones de bienes relacionados con los bienes raíces de los Estados Unidos en el país. El retraso en la transmisión es de aproximadamente 6 meses y 2025. La tendencia de las exportaciones inmobiliarias post-ciclo de mi país a los Estados Unidos en 2020 dependerá de la posterior caída de las tasas de interés estadounidenses y del efecto impulsor de los tipos de interés de la Reserva Federal. Recortes de tipos en las ventas de bienes inmuebles.
En el corto plazo, el aumento de los precios de la vivienda desde 2023 aún puede hacer subir la inflación de los alquileres en el 24T4, complicando la decisión de la Reserva Federal de recortar las tasas de interés a finales de año. La lógica impulsora de los precios de la vivienda en Estados Unidos puede cambiar en el futuro, lo que afectará la inflación IPC de la vivienda aproximadamente un año y medio después. Si se suspenden los futuros aumentos de los precios de la vivienda, la inflación de los alquileres en Estados Unidos disminuirá a finales del próximo año, lo que ayudará. La Reserva Federal aumentará los recortes de tipos de interés el próximo año.
Advertencia de riesgo
Los conflictos geopolíticos se han intensificado; la Reserva Federal se ha vuelto "halcón" nuevamente; las condiciones financieras han acelerado su contracción.
Este artículo representa únicamente las opiniones del autor.
