Il mercato immobiliare statunitense: dalla carenza all’eccesso?
2024-08-19
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(L'autore di questo articolo è Zhao Wei, capo economista di Shenwan Hongyuan)
Recentemente, i dati sulle vendite immobiliari negli Stati Uniti si sono indeboliti in modo significativo. Si tratta di un aggiustamento a breve termine o di un altro punto di svolta? Sulla base dell’analisi della domanda e dell’offerta di case nuove ed esistenti, questo articolo ritiene che la principale contraddizione nel mercato immobiliare statunitense potrebbe essersi spostata dalla scarsità di offerta all’eccesso di offerta, e la domanda è diventata uno “short board”.
Pensieri scottanti: il mercato immobiliare statunitense, dalla carenza al surplus?
1. Domanda: un calo dei tassi di interesse può stimolare le vendite e dobbiamo prestare attenzione ai cambiamenti marginali nel mercato del lavoro.
Nel lungo termine, le fluttuazioni dei tassi di interesse obbligazionari statunitensi sono strettamente correlate alle vendite immobiliari. Da gennaio ad aprile di quest’anno, l’aumento dei tassi di interesse delle obbligazioni statunitensi a 10 anni ha frenato le vendite immobiliari statunitensi. Tuttavia, negli ultimi mesi, i tassi di interesse sono scesi vicino a 100 punti base, il che potrebbe di conseguenza stimolare la successiva crescita delle vendite immobiliari. Supponendo che il tasso di interesse delle obbligazioni statunitensi a 10 anni rimanga al 4,0% nella seconda metà dell’anno, le previsioni per la crescita delle vendite di nuove case e delle vendite di case esistenti negli Stati Uniti miglioreranno al rialzo.
Non sono solo le fluttuazioni dei tassi di interesse a breve termine a influenzare le vendite immobiliari negli Stati Uniti. La struttura demografica a lungo termine e le condizioni del mercato del lavoro influenzeranno anche la domanda immobiliare statunitense. La prima ha poche fluttuazioni nel breve termine, mentre la seconda ha chiaramente dimostrato una tendenza all’indebolimento a partire dalla seconda metà di quest’anno, in particolare il tasso di disoccupazione è salito al 4,3%. Se il mercato del lavoro statunitense si fermasse e si indebolisse in futuro, questo fattore potrebbe avere un impatto sulla domanda di vendita di immobili negli Stati Uniti.
2. Offerta: l’offerta di nuove case tende ad essere eccessiva e il divario di offerta di case esistenti si è attenuato.
Dal 2023, le vendite di case esistenti negli Stati Uniti sono state significativamente più deboli di quelle di nuove case, e il forte aumento dei prezzi delle case negli Stati Uniti è in gran parte determinato dalla scarsa offerta di case esistenti. L’attuale numero di mesi di case disponibili in vendita negli Stati Uniti è tornato a 4,1 mesi, sostanzialmente ai livelli precedenti l’epidemia Il trend successivo dei prezzi immobiliari negli Stati Uniti dipenderà più dalla capacità dei tassi di interesse di diminuire, sia dalla capacità di stimolare la domanda immobiliare, sia dal fatto che le vendite di case esistenti miglioreranno la pendenza.
L’offerta sufficiente di nuove case negli Stati Uniti è dovuta principalmente alla ripresa della catena di costruzione di nuove case nella fase iniziale. Tuttavia, l’indebolimento delle vendite immobiliari statunitensi nella prima metà dell’anno potrebbe avere un impatto sul real statunitense. investimento immobiliare nella seconda metà dell’anno. Prendendo come esempio la catena di nuove case unifamiliari, la principale catena di trasmissione della catena di costruzione di nuove case unifamiliari negli Stati Uniti è: vendita di nuove case - permessi di costruzione - inizio della costruzione di nuove case - completamento di nuove case.
3. Implicazioni macroscopiche del mercato immobiliare statunitense: inflazione statunitense ed esportazioni cinesi
L’indebolimento delle vendite immobiliari statunitensi nella prima metà di quest’anno probabilmente resterà indietro rispetto al consumo di beni durevoli legati al settore immobiliare da parte dei residenti negli Stati Uniti. Avrà anche un impatto sulle esportazioni di beni legati al settore immobiliare statunitense nel mio paese post-ciclo Il ritardo di trasmissione è di circa 6 mesi e 2025 L'andamento delle esportazioni immobiliari post-ciclo del mio Paese verso gli Stati Uniti nel 2020 dipenderà dal successivo calo dei tassi di interesse statunitensi e dall'effetto di stimolo degli interessi della Federal Reserve. tagli dei tassi sulle compravendite immobiliari.
Nel breve termine, l’aumento dei prezzi delle case a partire dal 2023 potrebbe ancora spingere al rialzo l’inflazione degli affitti nel 24Q4, complicando la decisione della Federal Reserve di tagliare i tassi di interesse alla fine dell’anno. La logica trainante dei prezzi immobiliari negli Stati Uniti potrebbe cambiare in futuro, il che influenzerà l’inflazione immobiliare CPI circa un anno e mezzo dopo. Se i futuri aumenti dei prezzi delle case verranno sospesi, l’inflazione degli affitti negli Stati Uniti diminuirà entro la fine del prossimo anno, il che aiuterà la Federal Reserve aumenterà i tagli dei tassi di interesse il prossimo anno.
Avviso di rischio
I conflitti geopolitici si sono intensificati; la Federal Reserve è diventata nuovamente “falco” e le condizioni finanziarie hanno accelerato la loro contrazione;
Questo articolo rappresenta solo il punto di vista dell'autore.
