US-Immobilienmarkt: Von Knappheit zu Überangebot?
2024-08-19
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(Der Autor dieses Artikels ist Zhao Wei, Chefökonom von Shenwan Hongyuan)
In letzter Zeit haben sich die US-Immobilienverkaufsdaten deutlich abgeschwächt. Ist dies eine kurzfristige Anpassung oder ein weiterer Wendepunkt? Basierend auf der Angebots- und Nachfrageanalyse neuer und bestehender Häuser geht dieser Artikel davon aus, dass sich der Hauptwiderspruch auf dem US-Immobilienmarkt möglicherweise von einem Angebotsmangel zu einem Überangebot verlagert hat und die Nachfrage zu einem „Short Board“ geworden ist.
Heiße Gedanken: Der US-Immobilienmarkt, vom Mangel zum Überschuss?
1. Nachfrage: Ein Rückgang der Zinsen kann den Umsatz steigern, und wir müssen auf geringfügige Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt achten.
Langfristig gesehen hängen Schwankungen der Zinssätze für US-Anleihen eng mit Immobilienverkäufen zusammen. Von Januar bis April dieses Jahres drückte der Anstieg der Zinssätze für 10-jährige US-Anleihen die Immobilienverkäufe in den USA. In den letzten Monaten sind die Zinssätze jedoch auf nahezu 100 BP gefallen, was das Wachstum der Immobilienverkäufe entsprechend ankurbeln könnte. Unter der Annahme, dass der Zinssatz für 10-jährige US-Anleihen in der zweiten Jahreshälfte bei 4,0 % bleibt, werden sich die Prognosen für das Wachstum neuer Eigenheimverkäufe und bestehender Eigenheimverkäufe in den USA nach oben verbessern.
Es sind nicht nur kurzfristige Zinsschwankungen, die sich auf die Immobilienverkäufe in den USA auswirken. Auch die langfristige demografische Struktur und die Arbeitsmarktbedingungen wirken sich kurzfristig auf die Nachfrage nach US-Immobilien aus, während sich bei Letzterem dies deutlich gezeigt hat Insbesondere seit der zweiten Hälfte dieses Jahres ist die Arbeitslosenquote auf 4,3 % gestiegen. Sollte der US-Arbeitsmarkt in Zukunft ins Stocken geraten und schwächer werden, könnte sich dieser Faktor auf die Nachfrage nach Immobilienverkäufen in den USA auswirken.
2. Angebot: Das Angebot an neuen Häusern ist tendenziell im Übermaß und die Angebotslücke bei bestehenden Häusern hat sich verringert.
Seit 2023 sind die Verkäufe von Bestandsimmobilien in den USA deutlich schwächer als die von Neubauimmobilien, und der starke Anstieg der Immobilienpreise in den USA ist maßgeblich auf das knappe Angebot an Bestandsimmobilien zurückzuführen. Derzeit ist die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser in den Vereinigten Staaten auf 4,1 Monate zurückgekehrt, im Grunde wieder auf den Stand vor der Epidemie. Die Aufwärtsdynamik der Immobilienpreise wurde durch das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem US-amerikanischen Bestandsimmobilienmarkt verursacht Der weitere Trend der US-Immobilienpreise wird eher von der Fähigkeit der Zinsen abhängen, die Immobiliennachfrage anzukurbeln, und ob der Verkauf bestehender Häuser die Steigung verbessern wird.
Das ausreichende Angebot an neuen Häusern in den Vereinigten Staaten ist hauptsächlich auf die Erholung der Neubaukette in der Anfangsphase zurückzuführen. Die Abschwächung der US-Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr könnte sich jedoch auf den US-Real auswirken Immobilieninvestitionen im zweiten Halbjahr. Am Beispiel der Kette für neue Einfamilienhäuser ist die Hauptübertragungskette der Kette für den Bau neuer Einfamilienhäuser in den Vereinigten Staaten: Verkauf neuer Häuser – Baugenehmigungen – Beginn des Baus neuer Häuser – Fertigstellung neuer Häuser.
3. Makroskopische Auswirkungen des US-Immobilienmarktes: US-Inflation und Chinas Exporte
Die Abschwächung der US-Immobilienverkäufe in der ersten Hälfte dieses Jahres wird wahrscheinlich hinter dem Konsum von immobilienbezogenen Gebrauchsgütern der US-Bürger zurückbleiben. Dies wird sich auch auf die Exporte von Waren im Zusammenhang mit US-Immobilien in den USA auswirken Die Übertragungsverzögerung beträgt etwa 6 Monate und 2025. Die Entwicklung der Immobilienexporte meines Landes in die Vereinigten Staaten nach dem Zyklus im Jahr 2020 wird vom anschließenden Rückgang der US-Zinsen und der steigenden Wirkung der Zinsen der Federal Reserve abhängen Zinssenkungen bei Immobilienverkäufen.
Kurzfristig könnte der Anstieg der Immobilienpreise seit 2023 die Mietinflation im 24. Quartal 2023 noch in die Höhe treiben und die Entscheidung der Federal Reserve, die Zinsen am Ende des Jahres zu senken, erschweren. Die treibende Logik der US-Immobilienpreise könnte sich in Zukunft ändern, was sich etwa anderthalb Jahre später auf die VPI-Immobilieninflation auswirken wird. Wenn künftige Immobilienpreiserhöhungen ausgesetzt werden, wird die US-Mietpreissteigerung bis zum Ende des nächsten Jahres nachlassen, was hilfreich sein wird Die Federal Reserve wird die Zinssenkungen im nächsten Jahr verstärken.
Risikowarnung
Geopolitische Konflikte haben eskaliert; die Federal Reserve ist erneut zum „Falken“ geworden; die finanziellen Bedingungen haben ihren Rückgang beschleunigt.
Dieser Artikel gibt ausschließlich die Ansichten des Autors wieder.
