미국 주택시장, 부족에서 과잉으로?
2024-08-19
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(이 기사의 저자는 Shenwan Hongyuan의 수석 이코노미스트 Zhao Wei입니다)
최근 미국 부동산 매매 지표가 크게 약화됐다. 이는 단기적인 조정인가, 아니면 또 다른 전환점인가. 이 글에서는 신규 주택과 기존 주택의 수급 분석을 바탕으로 미국 주택 시장의 주요 모순이 공급 부족에서 공급 과잉으로 옮겨갔고, 수요가 '숏보드'가 되었을 수도 있다고 본다.
뜨거운 생각: 미국 부동산 시장, 부족에서 과잉으로?
1. 수요: 금리 하락은 매출 증가로 이어질 수 있으며, 노동시장의 미미한 변화에 주목할 필요가 있습니다.
장기적으로 미국 채권 금리의 변동은 부동산 매매와 밀접한 관련이 있습니다. 올해 1월부터 4월까지 10년 만기 미국 채권 금리 상승으로 인해 미국 부동산 판매가 억제되었습니다. 그러나 지난 몇 달 동안 금리는 100BP 가까이 떨어졌으며 이에 따라 향후 부동산 판매 성장이 촉진될 수 있습니다. 하반기 미국 10년물 채권금리가 4.0%로 유지된다고 가정하면 미국 신규주택판매와 기존주택판매 증가율 가이던스는 상향 조정될 전망이다.
미국 부동산 판매에 영향을 미치는 것은 단기 금리 변동만이 아닙니다. 장기 인구통계학적 구조와 고용 시장 상황도 미국 부동산 수요에 영향을 미칠 것입니다. 전자는 단기적으로 변동이 거의 없는 반면 후자는 분명히 나타났습니다. 특히 실업률이 4.3%까지 상승해 미국 고용시장이 정체되고 약화될 경우 미국 부동산 매매 수요에 영향을 미칠 수 있다.
2. 공급: 신규 주택의 공급이 과잉되는 경향이 있고, 기존 주택의 공급 격차가 완화되었습니다.
2023년 이후 미국의 기존 주택 매매는 신규 주택 매매에 비해 크게 부진했고, 미국 주택 가격 급등은 기존 주택 공급 부족에 크게 좌우됐다. 현재 미국에서 판매 가능한 주택의 개월 수는 4.1개월로 기본적으로 전염병 이전으로 돌아갔습니다. 이후 미국 주택 가격의 추세는 금리 하락이 부동산 수요를 자극할 수 있는지, 기존 주택 판매가 기울기를 개선할 수 있는지에 따라 더욱 달라질 것입니다.
미국의 충분한 신규 주택 공급은 주로 초기 신규 주택 건설 체인의 회복에 기인합니다. 그러나 올해 상반기 미국 부동산 판매 약화는 미국 실질 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 하반기 부동산 투자. 단독 주택 신규 주택 체인을 예로 들면, 미국 단독 주택 건설 체인의 주요 전송 체인은 신규 주택 판매 - 건설 허가 - 신규 주택 건설 시작 - 신규 주택 완성입니다.
3. 미국 부동산 시장의 거시적 의미: 미국 인플레이션과 중국의 수출
올해 상반기 미국 부동산 판매 약화는 미국 거주자의 부동산 관련 내구재 소비에 뒤처질 가능성이 높으며, 이는 우리나라의 미국 부동산 관련 상품 수출에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 전송 지연은 약 6개월이며, 2025년 2020년 우리나라의 미국으로의 사이클 후 부동산 수출 추세는 이후 미국 금리 하락과 연준의 금리 상승 효과에 따라 달라질 것입니다. 부동산 매매 금리 인하.
단기적으로는 2023년 이후 주택 가격 상승으로 인해 24분기에도 여전히 임대료 인플레이션이 상승해 연준이 연말 금리를 인하하기로 한 결정이 복잡해질 수 있습니다. 향후 미국 주택 가격의 추진 논리는 바뀔 수 있으며, 이는 약 1년 반 후에 CPI 주택 인플레이션에 영향을 미칠 수 있습니다. 연준은 내년에 금리 인하를 늘릴 예정이다.
위험 경고
지정학적 갈등이 확대되었고, 연준은 다시 "매파"로 변했고 금융 상황은 위축을 가속화했습니다.
이 글은 작성자의 견해일 뿐입니다.
