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Autor: Jiang Sansui

En 2015, el flujo promedio diario de pasajeros en los centros comerciales de todo el país era de 47.000, este indicador bajará a 20.000 en 2023.

Hoy en día, los centros comerciales, como punto culminante de la industria minorista de China, han pasado por casi treinta años de desarrollo y han entrado en una era de crecimiento bursátil.

Cada vez se construyen más edificios comerciales, pero la popularidad de cada centro comercial es cada vez menor. Ya sea en Beijing, Shanghai, Guangzhou o Shenzhen, o en ciudades de segundo y tercer nivel, muchos centros comerciales están al borde de la quiebra. En el edificio de cuatro o cinco pisos sólo hay unas pocas tiendas abiertas. La mayoría de las personas que entran al centro comercial simplemente se relajan en el aire acondicionado en lugar de ir de compras.

Proveer en exceso,Los centros comerciales son menos populares que antes

Los negocios en los centros comerciales se han vuelto difíciles, en parte porque hay demasiados centros comerciales en el país.

A finales de 2023,El stock total de inmuebles comerciales de alta calidad en 21 ciudades importantes del país ha superado los 140 millones de metros cuadrados.Debe saber que el área de centros comerciales per cápita en Japón y Corea del Sur es de aproximadamente 1 metro cuadrado, y en Hong Kong, China, es de aproximadamente 1,5 metros cuadrados. Sin embargo, el área de centros comerciales per cápita en algunos países de segundo y tercer lugar. ciudades de nivel en China continental ha alcanzado o superado los 2 metros cuadrados.

Desde centros comerciales comunitarios a tres kilómetros de distancia hasta distritos comerciales centrales que cubren toda el área urbana e incluso grandes centros comerciales outlet que atraen a consumidores de las ciudades circundantes, la ambición de expandir los centros comerciales ha superado durante mucho tiempo el deseo de la gente de consumir fuera de línea.

Deloitte señaló en su informe sobre la industria minorista de China en 2024 queDesde el tercer trimestre de 2022 hasta el primer trimestre de 2024, el índice de confianza del consumidor de mi país seguirá en el nivel base.（100）la siguiente.

Hoy en día, en comparación con "ganar dinero hoy y gastarlo hoy", poner dinero en el banco puede brindar a los consumidores una "felicidad estable".

porBanco de ChinaPor ejemplo, la tasa de interés anual sobre los depósitos a la vista ha caído al 0,15% desde el 0,35% hace 12 años, y la tasa de interés anual a cinco años sobre los depósitos a plazo ha caído de casi el 4,75% al ​​1,8%. Pero al mismo tiempo, la cantidad total de depósitos en RMB de los hogares de mi país ha aumentado año tras año, alcanzando un récord de 136 billones de yuanes a finales de 2023.

Los consumidores se han vuelto más racionales, lo que no es bueno para los comerciantes de los centros comerciales.

Como bienes raíces comerciales típicos, los centros comerciales generalmente logran rentabilidad al atraer comerciantes para que se instalen, abran tiendas y cobren el alquiler y los gastos de administración, operación y otros gastos de la propiedad. Cada vez menos personas están dispuestas a gastar dinero para comprar y los centros comerciales son cada vez menos atractivos para los comerciantes.

En marzo de 2024, entre los 447 centros comerciales encuestados por la Asociación de Franquicias y Cadenas de Tiendas de China, el 40% de los centros comerciales tenían una tasa de apertura de tiendas inferior a 1.

de acuerdo aJones Lang LaSalleSegún las estadísticas, en el tercer trimestre de 2023, la tasa de desocupación promedio de los mercados inmobiliarios minoristas de alta calidad en 21 ciudades de China fue del 10,7%, y la tasa de desocupación comercial minorista en ciudades de segundo y tercer nivel se encontraba en un nivel históricamente alto nivel.

Incluso en Shanghai, conocida como la "capital del consumo", la tasa de desocupación de la ciudad en el primer trimestre de 2024 fue del 7,9%, superior al nivel medio de los últimos tres años. El estándar de la industria para las tasas de desocupación de los centros comerciales es generalmente del 5%. Para los centros comerciales urbanos que desean alcanzar una calificación 5A, el estándar de la tasa de desocupación es menor o igual al 3%.

Si no hay suficientes comerciantes, los ingresos del centro comercial no serán los ideales.

En el año fiscal 2023, los ingresos operativos de Wanda Commercial Management, la empresa detrás de Wanda Plaza, fueron de 52.325 millones de yuanes, aunque aumentaron en casi 3.000 millones de yuanes con respecto a 2022.Pero en comparación con el desempeño de cientos de miles de millones de 2017 a 2018, se ha reducido a más de la mitad.

En el primer semestre de 2024,Propiedades de alambreLas ventas en cinco de sus seis centros comerciales en el continente cayeron. Entre ellos, Taikoo Li Sanlitun en Beijing cayó un 4%, mientras que las ventas de Shanghai HKRI Taikoo Hui incluso cayeron un 20%.

Hoy en día, los centros comerciales nacionales de todos los tamaños buscan nuevo crecimiento y soluciones debido al exceso de oferta del mercado.

Centros comerciales con diferente posicionamiento,Tienen sus propios problemas

Para satisfacer las necesidades de "ventanilla única" de las personas, los centros comerciales suelen incluir supermercados, productos de cuidado personal, ropa, catering, servicios infantiles y de entretenimiento y otros formatos comerciales. Sin embargo, los centros comerciales dirigidos a diferentes grupos de consumidores y ubicaciones urbanas tienen sus propias consideraciones con respecto a la proporción de diversos formatos comerciales.

En términos generales,Los centros comerciales de lujo dirigidos a consumidores de alto nivel y ubicados en distritos comerciales centrales tienen la mayor proporción de artículos de lujo en el comercio minorista.

Beijing SKP, conocido como el "Rey Mundial de las Tiendas de Lujo", tiene un índice de ventas minoristas del 87%, y el catering y otros negocios representan una proporción menor. En los últimos años, la serie de centros comerciales Taikoo Li/Taikoo Hui, que gradualmente se han ido alineando con SKP, representan el 70% de las ventas minoristas de ropa, belleza y cosméticos.Tierra de recursos de ChinaPara su serie Vientiane City, que se centra en el posicionamiento del lujo, las proporciones de comercio minorista, restauración y entretenimiento se han mantenido básicamente dentro del rango del 60%, 25% y 15% desde 2019.

Se puede decir que los ingresos de los centros comerciales de alto nivel provienen casi en su totalidad de la industria minorista de lujo, y la restauración y el entretenimiento son solo adornos.

Pero ahora, los ricos se están volviendo más cautelosos a la hora de consumir artículos de lujo.

LVMH(LVMH)Los datos de rendimiento del primer semestre de 2024 muestran que el mercado de Asia y el Pacífico(Noincluido Japón)Los ingresos cayeron un 10%, principalmente debido a la reducción de los ingresos en el mercado chino. El Grupo Kering, propietario de marcas de lujo como Gucci y Balenciaga, también ha tenido un mal desempeño en la región de Asia y el Pacífico este año, con ingresos en la primera mitad del año cayendo un 22% interanual.

Los productos de lujo en el mercado interno están experimentando una desaceleración y, naturalmente, los centros comerciales de lujo se verán afectados.

Beijing SKP, que ocupa el primer lugar en el mundo en términos de ventas de tiendas individuales y producción de ventas por metro cuadrado, tuvo unas ventas de 26.500 millones de yuanes el año pasado.Aunque todavía mantiene su estatus como "el centro comercial con mayores ingresos del país", la tasa de crecimiento de las ventas ha caído significativamente en comparación con los dos años anteriores, del 30% al 10%.

Más preocupante es aún el desempeño de Plaza 66, que también cuenta con un posicionamiento de alto lujo. Los datos de ventas a mediados de 2024 muestran que 5 de las 10 plazas tienen un crecimiento negativo, especialmente la Plaza 66 en Shanghai cuando la tasa de ocupación es del 100%, las ventas cayeron más de un 20%.

Al mismo tiempo, los centros comerciales no lujosos con una proporción relativamente baja de industria minorista también están pasando por momentos difíciles.

Nielsen, una empresa de seguimiento del mercado de renombre internacional, señaló en "2023 Chinese Consumer Insights and 2024 Outlook" queEl mercado de consumo medio, que tradicionalmente se centra en el estilo de vida y las experiencias de vida, se enfrenta a una creciente incertidumbre en la demanda y los ingresos están bajo presión.Los productos proporcionados por las empresas también enfrentan una presión a la baja sobre los precios premium.

Por ejemplo, Wangfujing Group, que posee una variedad de carteras de bienes raíces comerciales, como grandes almacenes y centros comerciales, se enfrenta a una disminución de sus ingresos. El informe financiero del grupo muestra que de 2019 a 2023,WangfujingLos ingresos operativos totales del centro comercial se redujeron en casi 500 millones de yuanes.

Para mantener su popularidad y aumentar los ingresos, estos centros comerciales han comenzado a aumentar la proporción de formatos de catering.

En 2014, la industria creía en general que el comercio minorista: catering: entretenimiento = 52:18:30 era la proporción áurea para los formatos de centros comerciales.Hoy en día, la industria de la restauración ha formado un modelo 1:1:1 con las compras y el entretenimiento debido a sus ventajas de fuerte flujo de tráfico, fuerte fidelidad de los clientes y tiempo de permanencia prolongado. En algunos centros comerciales, la proporción de la restauración supera incluso el 50%.

Además, en lugar de estar ubicadas únicamente en los pisos superiores de los centros comerciales como en el pasado, las marcas de catering prefieren ubicarse en ubicaciones privilegiadas en los pisos de los centros comerciales. Incluso algunas de las tiendas más visitadas en el primer piso de los centros comerciales han introducido marcas de catering para cubrir las vacantes en el comercio minorista.

Pero de manera similar a la situación general en los centros comerciales, la industria de la restauración también está experimentando una crisis de exceso de oferta y de incapacidad para retener a los consumidores. Según los resultados de la consulta de Qichacha,En el primer trimestre de este año, aproximadamente 460.000 empresas de catering en China fueron dadas de baja o revocadas, un aumento del 232,6% respecto al mismo período del año pasado.

Para la mayoría de los centros comerciales, el mito del crecimiento ya no existe y el negocio de catering es sólo la última hoja de parra. Cómo sobrevivir más tiempo en las próximas rondas eliminatorias es una propuesta en la que todos los centros comerciales del país todavía están pensando.

paraJugadores que insisten en entrar al juego,¿A qué apuestas?

A pesar del largo camino por recorrer, muchas empresas de bienes raíces comerciales todavía se niegan a darse por vencidas.

De 2024 a 2027, se espera que China Resources Land abra un total de 41 centros comerciales; posee marcas de centros comerciales como Tianjie y Xingyuehui.Grupo Longfor, también se espera que 11 nuevos proyectos ingresen al mercado este año,Se concentra principalmente en ciudades de primer nivel y nuevas ciudades de primer nivel.

En otras palabras, la clase media y superior que trabaja y vive en las grandes ciudades sigue siendo el "tesoro" de los complejos comerciales. A lo que apuestan estos nuevos centros comerciales es al tamaño futuro y al potencial de consumo de este segmento de la población nacional.

El informe de McKinsey sobre los consumidores chinos señaló que en 2025 habrá 209 millones de hogares con ingresos superiores a 160.000 yuanes, alcanzando el estándar de ingresos medios a altos. El Boston Consulting Group también estima,En 2030, alrededor del 40% de la población de China llegará a la clase media y superior.(Excluyendo clase media emergente)。

Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, desde finales de 2021 hasta finales de 2023, el ingreso disponible per cápita del grupo de altos ingresos se ubica en el 20% superior de la población y el grupo de ingresos más altos ocupa el 20%. ​​al 40% aumentará año tras año.

Al mismo tiempo, en el primer semestre de 2023, el consumo interno superó las exportaciones y la inversión, proporcionando unPIBEl crecimiento aportó el 77,2%, superando incluso el nivel anterior a 2019, convirtiéndose en el líder absoluto en el impulso del crecimiento económico.

Mientras exista potencial de desarrollo por el lado de la demanda, los centros comerciales no renunciarán a su expansión. Aunque el mercado nacional de centros comerciales ha entrado en la era de las acciones, todavía no está monopolizado por una o dos empresas líderes.

En términos generales, la concentración de una industria se juzga por la "cuota de mercado CR5", que es la suma de las cuotas de mercado ocupadas por las cinco empresas más grandes de la industria.Para la industria de los centros comerciales, CR5 ha ido aumentando lentamente alrededor del 20% en los últimos años y aún no ha alcanzado el nivel del 30% en los países desarrollados.

Las empresas líderes todavía están acelerando su diseño, pero el método ya no es la tenencia directa de propiedades en el pasado, sino la transición a un modelo de activos ligeros de venta de servicios de gestión de operaciones o marcas. Esta tendencia también se puede vislumbrar en el informe de desempeño de 2023 de China Resources Land: los ingresos por operaciones ascienden a 2.200 millones de yuanes, mientras que los ingresos por alquileres son de sólo 600 millones de yuanes.

Además, el entorno financiero para los inmuebles comerciales también está mejorando.

En 2023, el primer lote de REIT de infraestructura de consumo(Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces)El lanzamiento del proyecto dota a los centros comerciales de nuevos canales de financiación.

Los gobiernos locales de varias provincias y ciudades también han introducido políticas para apoyar el desarrollo de los distritos comerciales, como el "Plan de acción trienal para mejorar el nivel energético de los distritos comerciales de Shanghai".(2024-2026)"Se señala que es necesario atraer empresas estatales y empresas centrales con recursos como terrenos, propiedades, capital y operaciones para que se unan al fondo, y ampliar la aplicación de fondos de renovación urbana orientados al mercado en la renovación urbana de instalaciones comerciales.

Oportunidades y desafíos coexisten. A los centros comerciales aún les queda un largo camino por recorrer si quieren volver a captar la atención de la gente.

Después de todo, si no trabajamos duro, el paraíso de las compras se convertirá en un “tablero de fondo social” donde la gente sólo compra pero no compra. Una taza de té con leche, buscar comida deliciosa en el quinto piso o piso B1, pasar por el primer piso para quejarse de algunas marcas famosas y luego ir a Muji para adivinar el precio, Uniqlo para tocar algo de ropa o Chow Tai. Fook para preguntar sobre el precio del oro. Casi se ha convertido en una plantilla común en todo el país: caminando por el centro comercial, no compré nada.