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저자: 장삼수이

2015년 전국 쇼핑몰의 일일 평균 승객 흐름은 47,000명이었지만 2023년에는 이 지표가 20,000명으로 감소할 것입니다.

오늘날 중국 소매산업의 백미인 쇼핑몰은 거의 30년에 가까운 발전을 거쳐 주식 성장 시대에 접어들었습니다.

점점 더 많은 상업용 건물이 지어지고 있지만, 각 쇼핑센터의 인기는 점점 줄어들고 있습니다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 2선, 3선 도시를 막론하고 많은 쇼핑몰이 파산 위기에 처해 있습니다. 4~5층 건물 안에는 오픈된 매장이 몇 군데밖에 없는데, 쇼핑몰에 들어오는 대부분의 사람들은 쇼핑 대신 에어컨 앞에서 휴식을 취하고 있다.

공급 과잉,쇼핑몰은 이전보다 덜 인기가 있습니다

국내에 쇼핑몰이 너무 많아서 쇼핑몰 사업이 어려워졌습니다.

2023년 말 기준,국내 21개 주요 도시의 고급 소매 부동산 총 재고가 1억 4천만 평방미터를 초과했습니다.일본과 한국의 1인당 쇼핑몰 면적은 약 1㎡이고, 중국 홍콩의 경우 1인당 쇼핑몰 면적이 약 2~3위인 것으로 알고 있다. 중국 본토의 계층 도시는 2제곱미터에 도달하거나 초과했습니다.

3km 떨어진 커뮤니티 쇼핑센터부터 도시 전체를 포괄하는 핵심 상권, 주변 도시의 소비자를 끌어들이는 대형 아울렛 쇼핑몰까지, 쇼핑몰 확장에 대한 야심은 오랫동안 사람들의 오프라인 소비 욕구를 뛰어넘었습니다.

딜로이트는 2024년 중국 소매산업 보고서에서 다음과 같이 지적했다.2022년 3분기부터 2024년 1분기까지 우리나라 소비자신뢰지수는 계속 기준선을 유지할 것（100）다음.

오늘날 '오늘 돈을 벌어 오늘 쓴다'에 비하면 은행에 돈을 넣어두는 것은 소비자에게 '안정적인 행복'을 줄 수 있다.

~에 의해중국 은행예를 들어 요구불예금의 연이율은 12년 전 0.35%에서 0.15%로 떨어졌고, 정기예금의 5년 연이율은 거의 4.75%에서 1.8%로 떨어졌다. 그러나 동시에 우리나라 국내 가계의 위안화 예금 총액도 해마다 증가해 2023년 말에는 사상 최고치인 136조 위안에 이르렀다.

소비자가 합리적으로 변하는 것은 쇼핑몰 상인들에게 좋은 일이 아니다.

쇼핑몰은 전형적인 상업용 부동산으로서 일반적으로 가맹점을 유치하여 매장을 오픈하고 임대료와 부동산 관리, 운영 및 기타 비용을 징수함으로써 수익성을 달성합니다. 쇼핑을 위해 기꺼이 돈을 지출하려는 사람은 점점 줄어들고 있으며, 쇼핑몰은 상인들에게 덜 매력적입니다.

2024년 3월 기준 중국 체인점 및 프랜차이즈 협회가 조사한 447개 쇼핑몰 중 개점률이 1 미만인 쇼핑몰은 40%에 달했다.

~에 따르면존스 랑 라살르통계에 따르면 2023년 3분기 중국 21개 도시의 고급 소매 상업 부동산 시장 평균 공실률은 10.7%였으며, 2, 3급 도시의 소매 상업 공실률은 역사적으로 1위를 기록했습니다. 높은 수준.

'소비 수도'로 알려진 상하이에서도 2024년 1분기 도시 공실률은 7.9%로 최근 3년간 평균 수준보다 높았다. 쇼핑몰 공실률에 대한 업계 표준은 일반적으로 5%입니다. 5A 등급을 달성하려는 도시 쇼핑몰의 경우 공실률 표준은 3% 이하입니다.

상인이 충분하지 않으면 쇼핑 센터의 수입이 이상적이지 않습니다.

2023회계연도 완다플라자 모회사인 완다 커머셜 매니지먼트의 영업이익은 523억2500만 위안으로 2022년보다 30억 위안 가까이 늘었다.하지만 2017~2018년 수천억 실적에 비하면 절반 이상 줄었다.

2024년 상반기에는스와이어 속성6개 본토 쇼핑몰 중 5개 쇼핑몰의 매출이 감소했습니다. 이 중 베이징의 Taikoo Li Sanlitun은 4% 감소했고, 상하이 HKRI Taikoo Hui의 매출도 20% 감소했습니다.

오늘날 모든 규모의 국내 쇼핑몰은 과잉 시장 공급으로 인해 새로운 성장과 솔루션을 찾고 있습니다.

다양한 포지셔닝을 갖춘 쇼핑몰,그들만의 문제가 있다

사람들의 "원스톱 쇼핑" 요구를 충족하기 위해 쇼핑몰에는 종종 슈퍼마켓, 개인 위생용품, 의류, 케이터링, 어린이 및 엔터테인먼트 및 기타 비즈니스 형식이 포함됩니다. 그러나 다양한 소비자 그룹과 도시 위치를 대상으로 하는 쇼핑몰은 다양한 비즈니스 형식의 비율에 대해 자체적인 고려 사항이 있습니다.

일반적으로 말하자면,고급 소비자를 대상으로 하며 핵심 상업 지역에 위치한 명품 쇼핑몰은 소매업에서 명품의 비중이 가장 높습니다.

'글로벌 명품 매장 왕'으로 알려진 베이징 SKP의 소매 판매 비율은 87%이며, 요식업 및 기타 사업의 비중은 이보다 낮습니다. 최근 몇 년간 점차 SKP와 제휴를 맺은 Taikoo Li/Taikoo Hui 시리즈 쇼핑몰은 의류, 뷰티, 화장품 소매 매출의 70%를 차지합니다.중국 자원 토지럭셔리 포지셔닝에 초점을 맞춘 비엔티안 시티 시리즈의 경우 소매, 케이터링, 엔터테인먼트의 비율은 기본적으로 2019년 이후 60%, 25%, 15% 범위 내에 유지되었습니다.

고급 쇼핑몰의 수익은 거의 전적으로 명품 소매업이 뒷받침하고 있으며 케이터링과 엔터테인먼트는 장식일 뿐이라고 할 수 있습니다.

하지만 이제 부유층은 명품 소비에 더욱 신중해지고 있습니다.

LVMH（루이비통모에헤네시）2024년 상반기 실적 데이터에 따르면 아시아태평양 시장은(아니요일본 포함)매출은 중국 시장 매출 감소로 인해 10% 감소했다. 구찌, 발렌시아가 등 명품 브랜드를 보유한 케어링그룹도 올해 상반기 매출이 전년 동기 대비 22% 감소하는 등 아시아태평양 지역에서 부진한 실적을 기록했다.

국내 시장의 명품 시장이 침체를 겪고 있고, 명품 쇼핑몰도 자연스럽게 영향을 받을 것이다.

단일 매장 매출과 제곱미터당 매출 기준 세계 1위를 달리고 있는 베이징SKP는 지난해 매출 265억 위안을 기록했다.여전히 '국내 매출 1위 쇼핑몰'이라는 위상을 유지하고 있지만 매출 증가율은 지난 2년간 30%에서 10%로 크게 떨어졌다.

역시 명품 입지가 높은 플라자 66의 활약은 더욱 걱정스럽다. 2024년 중반 판매 데이터에 따르면 10개 플라자 중 5개가 마이너스 성장을 기록했으며, 특히 상하이의 플라자 66은 점유율이 100%일 때 매출이 20% 이상 감소했습니다.

동시에 유통업 비중이 상대적으로 낮은 비명품 쇼핑몰도 어려움을 겪고 있다.

국제적으로 유명한 시장 모니터링 회사인 닐슨은 '2023년 중국 소비자 인사이트와 2024년 전망'에서 다음과 같이 지적했습니다.전통적으로 라이프스타일과 삶의 경험에 초점을 맞춘 중급 소비자 시장은 수요의 불확실성이 증가하고 소득이 압박을 받고 있습니다.기업이 제공하는 제품도 프리미엄 가격 인하 압력을 받고 있습니다.

예를 들어 백화점, 쇼핑몰 등 다양한 상업용 부동산 포트폴리오를 보유하고 있는 왕푸징그룹은 매출 감소를 겪고 있다. 그룹 재무 보고서에 따르면 2019년부터 2023년까지왕푸징쇼핑몰 전체 영업이익은 5억 위안 가까이 줄었다.

이들 쇼핑몰은 인기를 유지하고 매출을 늘리기 위해 케이터링 형식의 비중을 늘리기 시작했습니다.

2014년 업계에서는 일반적으로 소매업: 케이터링: 엔터테인먼트 = 52:18:30이 쇼핑몰 형식의 황금 비율이라고 믿었습니다.최근 요식업은 왕성한 교통흐름, 강력한 고객 끈기, 긴 체류시간 등의 장점으로 인해 쇼핑과 엔터테인먼트가 결합된 1:1:1 모델을 형성하고 있습니다.

또한, 케이터링 브랜드는 과거처럼 쇼핑몰 최상층에만 입점하는 것이 아니라, 쇼핑몰 최상층의 좋은 위치에 입점하는 것을 선호하고 있습니다. 심지어 쇼핑몰 1층에 있는 가장 인기 있는 매장 중 일부는 매장의 빈자리를 채우기 위해 케이터링 브랜드를 선보이기도 했습니다.

하지만 쇼핑몰의 전반적인 상황과 마찬가지로 요식업 역시 공급 과잉의 위기를 겪고 있으며 소비자를 유지하지 못하고 있습니다. Qicchacha의 쿼리 결과에 따르면,올해 1분기 중국 내 요식업 등록이 취소되거나 취소된 기업은 약 46만개로 지난해 같은 기간보다 232.6% 증가했다.

대부분의 쇼핑몰에서 성장 신화는 사라진 지 오래고, 케이터링 사업은 마지막 무화과에 불과합니다. 다음 녹아웃 라운드에서 어떻게 더 오래 살아남을 수 있을지는 전국의 모든 쇼핑몰이 여전히 고민하고 있는 문제입니다.

~을 위한게임에 참여하라고 고집하는 플레이어,당신은 무엇에 베팅하고 있습니까?

앞으로 나아갈 길이 멀음에도 불구하고 많은 상업용 부동산 회사는 여전히 포기를 거부하고 있습니다.

차이나리소스랜드는 2024년부터 2027년까지 총 41개의 쇼핑몰을 오픈할 예정이다.롱포 그룹올해 시장에 진입할 것으로 예상되는 신규 프로젝트도 11개에 달한다.주로 1선 도시와 신1선 도시에 집중되어 있습니다.

즉, 대도시에서 일하고 생활하는 중산층 이상은 여전히 ​​상업단지의 '보물'이다. 이러한 새로운 쇼핑몰이 베팅하고 있는 것은 국내 인구 중 이 부문의 미래 규모와 소비 잠재력입니다.

맥킨지의 중국 소비자 보고서에 따르면 2025년에는 소득 16만 위안 이상 가구가 2억 900만 가구에 달해 중상위 소득 기준에 도달할 것으로 예상된다. 보스턴 컨설팅 그룹(Boston Consulting Group)은 또한 다음과 같이 추정합니다.2030년에는 중국 인구의 약 40%가 중산층 이상에 도달할 것입니다.(신흥 중산층 제외)。

국가통계국 자료에 따르면 2021년 말부터 2023년 말까지 고소득층의 1인당 가처분소득은 전체 인구 상위 20%, 고소득층은 20% 수준이다. ​​40%까지 매년 증가할 예정이다.

동시에 2023년 상반기에는 국내 소비가 수출과 투자를 앞지르며국내총생산(GDP)성장기여도는 77.2%로 2019년 이전 수준을 넘어섰으며, 경제성장을 견인하는 절대적인 선두주자로 자리매김했다.

수요 측면에서 아직 발전 가능성이 있는 한, 쇼핑몰은 확장을 포기하지 않을 것입니다. 국내 쇼핑몰 시장은 주식의 시대로 접어들었지만 아직 한두 업체의 독점이 아니다.

일반적으로 산업의 집중도는 해당 업계의 5대 기업이 점유하고 있는 시장 점유율의 합인 'CR5 시장 점유율'로 판단됩니다.쇼핑몰 업계의 경우 CR5는 최근 몇 년간 20% 안팎의 완만한 상승세를 보이고 있으며 선진국에서는 아직 30% 수준에 도달하지 못했다.

선두 기업들은 여전히 ​​레이아웃을 가속화하고 있지만 그 방식은 더 이상 과거 부동산을 직접 보유하는 것이 아니라 운영 관리 서비스나 브랜드를 판매하는 자산 경량 모델로 전환되고 있습니다. 이러한 추세는 China Resources Land의 2023년 실적 보고서에서도 엿볼 수 있습니다. 운영 수익은 22억 위안에 달하는 반면 임대 수입은 6억 위안에 불과합니다.

또한 상업용 부동산에 대한 금융환경도 개선되고 있다.

2023년 첫 번째 소비자 인프라 REIT 배치(부동산투자신탁)프로젝트의 시작으로 쇼핑몰에 새로운 금융 채널이 제공됩니다.

여러 성 및 시의 지방 정부도 "상하이 상업 지구의 에너지 수준 향상을 위한 3개년 행동 계획"과 같은 상업 지구의 개발을 지원하는 정책을 도입했습니다.(2024-2026)“토지, 부동산, 자본, 운영 등 자원을 갖춘 국영기업과 중앙기업을 유치해 펀드에 참여하고, 상업시설 도시재생에 시장지향적 도시재생 자금 적용을 확대한다는 지적이 나온다.

기회와 도전이 공존하는 쇼핑몰이 다시 사람들의 마음을 사로잡으려면 아직 갈 길이 멀다.

결국, 우리가 열심히 일하지 않으면 쇼핑 천국은 사람들이 쇼핑만 하고 구매는 하지 않는 '사회적 배경판'이 될 것입니다. 밀크티 한 잔, 5층이나 지하 1층에서 맛있는 음식을 찾고, 1층을 지나 유명 브랜드에 대해 불평하고, 무인양품에 가서 가격을 추측하고, 유니클로로 옷을 만져보거나, 차우타이로 갑니다. 금 가격에 대해 물어보는 Fook. 거의 전국적으로 흔한 템플릿이 되었습니다. 한 바퀴 돌고 난 후 나는 아무것도 사지 않았습니다.