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Autore: Jiang Sansui

Nel 2015 il flusso medio giornaliero di passeggeri nei centri commerciali di tutto il Paese è stato di 47.000, questo indicatore scenderà a 20.000 nel 2023;

Oggi, i centri commerciali, in quanto fiore all'occhiello del settore della vendita al dettaglio cinese, hanno attraversato quasi trent'anni di sviluppo e sono entrati in un'era di crescita delle scorte.

Vengono costruiti sempre più edifici commerciali, ma la popolarità di ogni centro commerciale diminuisce sempre di più. Sia a Pechino, Shanghai, Guangzhou o Shenzhen, sia nelle città di secondo e terzo livello, molti centri commerciali sono sull’orlo della bancarotta. Ci sono solo pochi negozi aperti nell'edificio di quattro o cinque piani. La maggior parte delle persone che entrano nel centro commerciale si rilassano semplicemente nell'aria condizionata invece di fare shopping.

eccesso di offerta,I centri commerciali sono meno frequentati di prima

Fare affari nei centri commerciali è diventato difficile, in parte perché ce ne sono troppi nel Paese.

Dalla fine del 2023,Lo stock totale di immobili commerciali di alta qualità in 21 grandi città nazionali ha superato i 140 milioni di metri quadrati.Dovresti sapere che l'area pro capite dei centri commerciali in Giappone e Corea del Sud è di circa 1 metro quadrato, e a Hong Kong, in Cina, è di circa 1,5 metri quadrati. Tuttavia, l'area pro capite dei centri commerciali in alcuni centri commerciali di secondo e terzo livello. le città di livello nella Cina continentale hanno raggiunto o superato i 2 metri quadrati.

Dai centri commerciali comunitari a tre chilometri di distanza, ai principali quartieri degli affari che coprono l'intera area urbana, e persino i grandi centri commerciali outlet che attirano consumatori dalle città circostanti, l'ambizione di espandere i centri commerciali ha da tempo superato il desiderio delle persone di consumare offline.

Deloitte lo ha sottolineato nel suo rapporto sul settore della vendita al dettaglio in Cina nel 2024Dal terzo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2024, l’indice di fiducia dei consumatori del mio paese continuerà a essere al livello di base（100）il seguente.

Oggi, rispetto al “guadagnare denaro oggi e spenderlo oggi”, mettere denaro in banca può dare ai consumatori “una felicità stabile”.

diBanca di CinaAd esempio, il tasso di interesse annuo sui depositi a vista è sceso allo 0,15% dallo 0,35% di 12 anni fa, e il tasso di interesse annuo a cinque anni sui depositi a termine è sceso da quasi il 4,75% all’1,8%. Allo stesso tempo, però, l’importo totale dei depositi in RMB delle famiglie del mio Paese è aumentato di anno in anno, raggiungendo il livello record di 136mila miliardi di yuan alla fine del 2023.

I consumatori sono diventati più razionali, il che non è positivo per i commercianti nei centri commerciali.

Come un tipico immobile commerciale, i centri commerciali generalmente raggiungono la redditività attirando i commercianti a stabilirsi, aprire negozi e riscuotere l'affitto e la gestione della proprietà, il funzionamento e altre spese. Sempre meno persone sono disposte a spendere soldi per fare acquisti e i centri commerciali stanno diventando meno attraenti per i commercianti.

A marzo 2024, tra i 447 centri commerciali esaminati dalla China Chain Store and Franchise Association, il 40% dei centri commerciali aveva un rapporto di apertura di negozi inferiore a 1.

secondoJones Lang La SalleSecondo le statistiche, nel terzo trimestre del 2023, il tasso medio di posti vacanti nei mercati immobiliari al dettaglio di alta qualità in 21 città della Cina è stato del 10,7%, e il tasso di posti vacanti commerciali al dettaglio nelle città di secondo e terzo livello era a un livello storicamente alto. alto livello.

Anche a Shanghai, conosciuta come la “Capitale dei consumi”, il tasso di sfitti della città nel primo trimestre del 2024 è stato del 7,9%, superiore al livello medio degli ultimi tre anni. Lo standard di settore per i tassi di posti vacanti nei centri commerciali è generalmente del 5%. Per i centri commerciali urbani che desiderano ottenere una valutazione 5A, lo standard del tasso di posti vacanti è inferiore o uguale al 3%.

Se non ci sono abbastanza commercianti, il reddito del centro commerciale non sarà ideale.

Nell'anno fiscale 2023, l'utile operativo di Wanda Commercial Management, la società dietro Wanda Plaza, è stato di 52,325 miliardi di yuan, sebbene sia aumentato di quasi 3 miliardi di yuan rispetto al 2022.Ma rispetto alla performance di centinaia di miliardi dal 2017 al 2018, si è ridotto di oltre la metà.

Nella prima metà del 2024,Proprietà del filoLe vendite in cinque dei sei centri commerciali sulla terraferma sono diminuite. Tra questi, Taikoo Li Sanlitun a Pechino è diminuito del 4%, mentre le vendite di Shanghai HKRI Taikoo Hui sono diminuite addirittura del 20%.

Oggi, i centri commerciali nazionali di tutte le dimensioni sono alla ricerca di nuova crescita e soluzioni a causa dell’eccesso di offerta di mercato.

Centri commerciali con diversi posizionamenti,Hanno i loro problemi

Per soddisfare le esigenze di "sportello unico" delle persone, i centri commerciali spesso includono supermercati, cura personale, abbigliamento, ristorazione, bambini e intrattenimento e altri formati aziendali. Tuttavia, i centri commerciali rivolti a diversi gruppi di consumatori e ubicazioni urbane hanno le proprie considerazioni per quanto riguarda la proporzione dei vari formati di business.

In generale,I centri commerciali di lusso rivolti ai consumatori di fascia alta e situati nei principali distretti aziendali hanno la percentuale maggiore di beni di lusso nella vendita al dettaglio.

Beijing SKP, noto come il "re globale dei negozi di lusso", ha una percentuale di vendite al dettaglio dell'87%, con la ristorazione e altre attività commerciali che rappresentano una percentuale inferiore. Negli ultimi anni, la serie di centri commerciali Taikoo Li/Taikoo Hui, che sono stati gradualmente allineati con SKP, rappresentano il 70% delle vendite al dettaglio di abbigliamento, bellezza e cosmetici.Terra delle risorse cinesiNella serie Vientiane City, che si concentra sul posizionamento del lusso, dal 2019 le proporzioni di vendita al dettaglio, ristorazione e intrattenimento sono rimaste sostanzialmente nell’ambito del 60%, 25% e 15%.

Si può dire che le entrate dei centri commerciali di fascia alta sono quasi interamente sostenute dal settore della vendita al dettaglio di lusso, e la ristorazione e l’intrattenimento sono solo abbellimenti.

Ma ora le persone benestanti stanno diventando più caute nel consumare beni di lusso.

LVMH(LVMH)I dati sulle prestazioni per la prima metà del 2024 mostrano che il mercato dell’Asia-Pacifico(NOcompreso il Giappone)I ricavi sono diminuiti del 10%, principalmente a causa della contrazione delle entrate nel mercato cinese. Anche il Gruppo Kering, che possiede marchi di lusso come Gucci e Balenciaga, quest’anno ha registrato risultati deludenti nella regione Asia-Pacifico, con ricavi nella prima metà dell’anno in calo del 22% su base annua.

I beni di lusso nel mercato interno stanno attraversando una fase di contrazione e i centri commerciali di lusso ne risentiranno naturalmente.

L'SKP di Pechino, che è al primo posto nel mondo in termini di vendite per singolo negozio e di produzione per metro quadrato, lo scorso anno ha registrato un fatturato di 26,5 miliardi di yuan.Sebbene mantenga ancora il suo status di "centro commerciale con il fatturato più alto del paese", il tasso di crescita delle vendite è diminuito significativamente rispetto ai due anni precedenti, dal 30% al 10%.

Ancora più preoccupante la performance del Plaza 66, anch'esso con un posizionamento di alto lusso. I dati sulle vendite a metà del 2024 mostrano che 5 delle 10 piazze hanno una crescita negativa, in particolare Plaza 66 a Shanghai. Quando il tasso di occupazione è del 100%, le vendite sono diminuite di oltre il 20%.

Allo stesso tempo, anche i centri commerciali non di lusso con una percentuale relativamente bassa di commercio al dettaglio stanno attraversando un periodo difficile.

Nielsen, una società di monitoraggio del mercato di fama internazionale, ha sottolineato in "2023 Chinese Consumer Insights e 2024 Outlook" cheIl mercato dei consumatori di fascia media, che tradizionalmente si concentra sullo stile di vita e sull’esperienza di vita, si trova ad affrontare una crescente incertezza nella domanda e il reddito è sotto pressione.Anche i prodotti forniti dalle imprese si trovano ad affrontare una pressione al ribasso sui prezzi premium.

Ad esempio, il gruppo Wangfujing, che possiede una varietà di portafogli immobiliari commerciali come grandi magazzini e centri commerciali, sta affrontando un calo delle entrate. La relazione finanziaria del gruppo mostra che dal 2019 al 2023,WangfujingIl reddito operativo totale del centro commerciale si è ridotto di quasi 500 milioni di yuan.

Per mantenere la popolarità e aumentare le entrate, questi centri commerciali hanno iniziato ad aumentare la percentuale dei formati di ristorazione.

Nel 2014, l’industria generalmente credeva che vendita al dettaglio: ristorazione: intrattenimento = 52:18:30 fosse la sezione aurea per i formati dei centri commerciali.Al giorno d'oggi, il settore della ristorazione ha formato un modello 1:1:1 con lo shopping e l'intrattenimento grazie ai vantaggi del forte flusso di traffico, della forte appiccicosità dei clienti e dei tempi di permanenza prolungati. In alcuni centri commerciali, la percentuale di ristorazione supera addirittura il 50%.

Inoltre, invece di essere ubicati solo agli ultimi piani dei centri commerciali come in passato, i marchi della ristorazione preferiscono essere ubicati in posizioni privilegiate ai piani dei centri commerciali. Anche alcuni dei negozi più visitati al primo piano dei centri commerciali hanno introdotto marchi di ristorazione per riempire i posti vacanti.

Ma, analogamente alla situazione generale dei centri commerciali, anche il settore della ristorazione sta attraversando una crisi di eccesso di offerta e di incapacità di trattenere i consumatori. Secondo i risultati della query di Qichacha,Nel primo trimestre di quest'anno, circa 460.000 aziende di ristorazione in Cina sono state cancellate o revocate dalla registrazione, con un aumento del 232,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

Per la maggior parte dei centri commerciali, il mito della crescita è ormai scomparso da tempo e il settore della ristorazione è solo l’ultima foglia di fico. Come sopravvivere più a lungo alla prossima fase a eliminazione diretta è una questione a cui tutti i centri commerciali del paese stanno ancora riflettendo.

perI giocatori che insistono per entrare in gioco,Su cosa scommetti?

Nonostante la lunga strada da percorrere, molte società immobiliari commerciali continuano a rifiutarsi di arrendersi.

Dal 2024 al 2027, China Resources Land dovrebbe aprire un totale di 41 centri commerciali di cui possiede marchi come Tianjie e Xingyuehui.Gruppo Longfor, ci sono anche 11 nuovi progetti che dovrebbero entrare nel mercato quest'anno,Concentrato principalmente nelle città di primo livello e nelle nuove città di primo livello.

In altre parole, i “tesori” dei complessi commerciali sono ancora i ceti medi e superiori che lavorano e vivono nelle grandi città. Ciò su cui scommettono questi nuovi centri commerciali è la dimensione futura e il potenziale di consumo di questo segmento della popolazione nazionale.

Il rapporto McKinsey sui consumatori cinesi ha sottolineato che nel 2025 ci saranno 209 milioni di famiglie con un reddito superiore a 160.000 yuan, raggiungendo lo standard di reddito medio-alto. Anche il Boston Consulting Group stima,Nel 2030, circa il 40% della popolazione cinese raggiungerà la classe media o superiore.(Esclusa la classe media emergente)。

Secondo i dati dell’Ufficio Nazionale di Statistica, dalla fine del 2021 alla fine del 2023, il reddito disponibile pro capite del gruppo ad alto reddito si colloca nel 20% più ricco della popolazione e del gruppo a reddito più elevato si colloca al 20% al 40% aumenterà di anno in anno.

Allo stesso tempo, nella prima metà del 2023, i consumi interni hanno superato le esportazioni e gli investimenti, fornendo unPILLa crescita ha contribuito per il 77,2%, superando addirittura il livello precedente al 2019, diventando il leader assoluto nel trainare la crescita economica.

Finché esisterà ancora potenziale di sviluppo dal lato della domanda, i centri commerciali non rinunceranno all’espansione. Anche se il mercato nazionale dei centri commerciali è entrato nell’era delle azioni, non è ancora monopolizzato da una o due aziende leader.

In generale, la concentrazione di un settore viene giudicata dalla “quota di mercato CR5”, che è la somma delle quote di mercato occupate dalle cinque maggiori aziende del settore.Per il settore dei centri commerciali, il CR5 è cresciuto lentamente intorno al 20% negli ultimi anni e non ha ancora raggiunto il livello del 30% nei paesi sviluppati.

Le aziende leader stanno ancora accelerando il loro assetto, ma il metodo non è più il possesso diretto di proprietà come in passato, ma la transizione verso un modello asset-light di vendita di servizi o marchi di gestione operativa. Questa tendenza può essere intravista anche dal rapporto sulle prestazioni 2023 di China Resources Land: i ricavi operativi ammontano a 2,2 miliardi di yuan, mentre i redditi da locazione ammontano a soli 600 milioni di yuan.

Migliora inoltre anche il contesto finanziario per gli immobili commerciali.

Nel 2023, il primo lotto di REIT sulle infrastrutture di consumo(Fondo di investimento immobiliare)Il lancio del progetto offre ai centri commerciali nuovi canali di finanziamento.

Anche i governi locali di varie province e città hanno introdotto politiche a sostegno dello sviluppo dei distretti degli affari, come il "Piano d'azione triennale per migliorare il livello energetico dei distretti degli affari di Shanghai"(2024-2026)"Si sottolinea che è necessario attirare le imprese statali e le imprese centrali con risorse come terreni, proprietà, capitale e operazioni per aderire al fondo ed espandere l'applicazione dei fondi di rinnovamento urbano orientati al mercato nel rinnovamento urbano delle strutture commerciali.

Opportunità e sfide coesistono. I centri commerciali hanno ancora molta strada da fare se vogliono catturare nuovamente l'attenzione delle persone.

Dopotutto, se non lavoriamo duro, il paradiso dello shopping diventerà un “tabellone del background sociale” dove le persone fanno solo acquisti ma non comprano. Una tazza di tè al latte, cercando cibo delizioso al quinto piano o al piano B1, passando al primo piano per lamentarsi di alcune marche famose, e poi andare a Muji per indovinare il prezzo, Uniqlo per toccare qualche vestito, o Chow Tai Qualcuno chiede informazioni sul prezzo dell'oro. È quasi diventato un modello comune in tutto il paese: camminando nel centro commerciale, dopo un giro non ho comprato nulla.