νέα

Συγγραφέας: Jiang Sansui

Το 2015, η μέση ημερήσια ροή επιβατών στα εμπορικά κέντρα σε όλη τη χώρα ήταν 47.000 ο δείκτης αυτός θα μειωθεί σε 20.000 το 2023.

Σήμερα, τα εμπορικά κέντρα, ως το επίκεντρο της λιανικής βιομηχανίας της Κίνας, έχουν περάσει σχεδόν τριάντα χρόνια ανάπτυξης και έχουν εισέλθει σε μια εποχή αύξησης των μετοχών.

Όλο και περισσότερα εμπορικά κτίρια χτίζονται, αλλά η δημοτικότητα κάθε εμπορικού κέντρου γίνεται όλο και λιγότερο. Είτε στο Πεκίνο, τη Σαγκάη, το Guangzhou ή το Shenzhen, είτε σε πόλεις δεύτερης και τρίτης κατηγορίας, πολλά εμπορικά κέντρα βρίσκονται στα πρόθυρα της χρεοκοπίας. Υπάρχουν μόνο λίγα ανοιχτά καταστήματα στο τετραώροφο ή πενταόροφο κτίριο Οι περισσότεροι άνθρωποι που μπαίνουν στο εμπορικό κέντρο χαλαρώνουν στον κλιματισμό αντί για ψώνια.

Πληθώρα,Τα εμπορικά κέντρα είναι λιγότερο δημοφιλή από πριν

Η επιχείρηση στα εμπορικά κέντρα έχει γίνει δύσκολη, εν μέρει επειδή υπάρχουν πάρα πολλά εμπορικά κέντρα στη χώρα.

Από το τέλος του 2023,Το συνολικό απόθεμα υψηλής ποιότητας λιανικών ακινήτων σε 21 μεγάλες πόλεις της χώρας έχει ξεπεράσει τα 140 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι η κατά κεφαλήν εμπορική περιοχή στην Ιαπωνία και τη Νότια Κορέα είναι περίπου 1 τετραγωνικό μέτρο και στο Χονγκ Κονγκ της Κίνας είναι περίπου 1,5 τετραγωνικά μέτρα, ωστόσο, η κατά κεφαλήν περιοχή εμπορικών κέντρων σε κάποιο δεύτερο και τρίτο. οι πόλεις στην ηπειρωτική Κίνα έχουν φτάσει ή ξεπεράσουν τα 2 τετραγωνικά μέτρα.

Από τα κοινοτικά εμπορικά κέντρα σε απόσταση τριών χιλιομέτρων, μέχρι τις βασικές επιχειρηματικές περιοχές που καλύπτουν ολόκληρη την αστική περιοχή, ακόμη και τα μεγάλα εμπορικά κέντρα που προσελκύουν καταναλωτές από τις γύρω πόλεις, η φιλοδοξία της επέκτασης των εμπορικών κέντρων έχει ξεπεράσει εδώ και καιρό την επιθυμία των ανθρώπων για κατανάλωση εκτός σύνδεσης.

Η Deloitte επεσήμανε στην έκθεσή της για τη λιανική βιομηχανία της Κίνας το 2024 ότιΑπό το τρίτο τρίμηνο του 2022 έως το πρώτο τρίμηνο του 2024, ο δείκτης καταναλωτικής εμπιστοσύνης της χώρας μου θα συνεχίσει να βρίσκεται στο βασικό επίπεδο（100）τα ακόλουθα.

Σήμερα, σε σύγκριση με το «κέρδισε χρήματα σήμερα και ξόδεψε τα σήμερα», η τοποθέτηση χρημάτων στην τράπεζα μπορεί να δώσει στους καταναλωτές «σταθερή ευτυχία».

μεΤράπεζα της ΚίναςΓια παράδειγμα, το ετήσιο επιτόκιο των καταθέσεων όψεως μειώθηκε στο 0,15% από 0,35% πριν από 12 χρόνια και το πενταετές ετήσιο επιτόκιο των προθεσμιακών καταθέσεων μειώθηκε από σχεδόν 4,75% σε 1,8%. Ταυτόχρονα, όμως, το συνολικό ποσό των καταθέσεων RMB των εγχώριων νοικοκυριών στη χώρα μου αυξάνεται χρόνο με το χρόνο, φτάνοντας στο υψηλό ρεκόρ των 136 τρισεκατομμυρίων γιουάν στο τέλος του 2023.

Οι καταναλωτές έχουν γίνει πιο ορθολογικοί, κάτι που δεν είναι καλό για τους εμπόρους στα εμπορικά κέντρα.

Ως τυπικά εμπορικά ακίνητα, τα εμπορικά κέντρα γενικά επιτυγχάνουν κερδοφορία προσελκύοντας εμπόρους να εγκατασταθούν, να ανοίξουν καταστήματα και να εισπράξουν τα ενοίκια και τη διαχείριση, τη λειτουργία και άλλα έξοδα ιδιοκτησίας. Όλο και λιγότεροι άνθρωποι είναι πρόθυμοι να ξοδέψουν χρήματα για να ψωνίσουν και τα εμπορικά κέντρα γίνονται λιγότερο ελκυστικά για τους εμπόρους.

Από τον Μάρτιο του 2024, μεταξύ των 447 εμπορικών κέντρων που συμμετείχαν στην έρευνα της China Chain Store and Franchise Association, το 40% των εμπορικών κέντρων είχαν αναλογία ανοίγματος καταστημάτων κάτω από 1.

σύμφωνα μεΤζόουνς Λανγκ ΛαΣάλΣύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, το τρίτο τρίμηνο του 2023, το μέσο ποσοστό κενών θέσεων σε αγορές ακινήτων υψηλής ποιότητας σε 21 πόλεις της Κίνας ήταν 10,7% και το ποσοστό κενών θέσεων λιανικής σε πόλεις δεύτερης και τρίτης κατηγορίας ήταν ιστορικά υψηλό επίπεδο.

Ακόμη και στη Σαγκάη, γνωστή ως «Κεφάλαιο Κατανάλωσης», το ποσοστό κενών θέσεων της πόλης το πρώτο τρίμηνο του 2024 ήταν 7,9%, υψηλότερο από το μέσο επίπεδο των τελευταίων τριών ετών. Το βιομηχανικό πρότυπο για τα ποσοστά κενών θέσεων σε εμπορικά κέντρα είναι γενικά 5%.

Αν δεν υπάρχουν αρκετοί έμποροι, τα έσοδα του εμπορικού κέντρου δεν θα είναι ιδανικά.

Το οικονομικό έτος 2023, τα λειτουργικά έσοδα της Wanda Commercial Management, της εταιρείας πίσω από την Wanda Plaza, ήταν 52,325 δισεκατομμύρια γιουάν, αν και αυξήθηκαν κατά σχεδόν 3 δισεκατομμύρια γιουάν από το 2022.Αλλά σε σύγκριση με την απόδοση εκατοντάδων δισεκατομμυρίων από το 2017 έως το 2018, έχει συρρικνωθεί περισσότερο από το μισό.

Το πρώτο εξάμηνο του 2024,Swire PropertiesΟι πωλήσεις σε πέντε από τα έξι εμπορικά κέντρα της ηπειρωτικής χώρας μειώθηκαν. Μεταξύ αυτών, το Taikoo Li Sanlitun στο Πεκίνο μειώθηκε κατά 4%, ενώ οι πωλήσεις του Shanghai HKRI Taikoo Hui μειώθηκαν ακόμη και κατά 20%.

Σήμερα, τα εγχώρια εμπορικά κέντρα όλων των μεγεθών αναζητούν νέα ανάπτυξη και λύσεις λόγω της υπερβολικής προσφοράς στην αγορά.

Εμπορικά κέντρα με διαφορετική θέση,Έχουν τα δικά τους προβλήματα

Προκειμένου να καλυφθούν οι ανάγκες των ανθρώπων για "μία στάση", τα εμπορικά κέντρα περιλαμβάνουν συχνά σούπερ μάρκετ, προσωπική φροντίδα, είδη ένδυσης, τροφοδοσία, παιδικά και ψυχαγωγικά και άλλες μορφές επιχειρήσεων. Ωστόσο, τα εμπορικά κέντρα που στοχεύουν διαφορετικές ομάδες καταναλωτών και αστικές τοποθεσίες έχουν τις δικές τους εκτιμήσεις σχετικά με το ποσοστό των διαφόρων μορφών επιχειρήσεων.

Σε γενικές γραμμές,Τα πολυτελή εμπορικά κέντρα που απευθύνονται σε καταναλωτές υψηλών προδιαγραφών και βρίσκονται σε βασικές επιχειρηματικές περιοχές διαθέτουν το μεγαλύτερο ποσοστό πολυτελών προϊόντων στο λιανικό εμπόριο.

Το Beijing SKP, γνωστό ως «Παγκόσμιος Βασιλιάς των Πολυτελών Καταστημάτων», έχει αναλογία λιανικών πωλήσεων 87%, με τις επιχειρήσεις εστίασης και άλλες επιχειρήσεις να αντιπροσωπεύουν χαμηλότερο ποσοστό. Τα τελευταία χρόνια, η σειρά εμπορικών κέντρων Taikoo Li/Taikoo Hui, τα οποία σταδιακά ευθυγραμμίστηκαν με την SKP, αντιπροσωπεύουν το 70% των λιανικών πωλήσεων σε είδη ένδυσης, ομορφιάς και καλλυντικών.Γη Πόρων της ΚίναςΓια τη σειρά Vientiane City, η οποία επικεντρώνεται στην πολυτελή τοποθέτηση, οι αναλογίες λιανικής, εστίασης και ψυχαγωγίας παραμένουν βασικά στο εύρος του 60%, 25% και 15% από το 2019.

Μπορούμε να πούμε ότι τα έσοδα των εμπορικών κέντρων υψηλής ποιότητας υποστηρίζονται σχεδόν εξ ολοκλήρου από τη βιομηχανία λιανικής πολυτελείας και η εστίαση και η ψυχαγωγία είναι απλώς διακοσμητικά.

Αλλά τώρα, οι πλούσιοι άνθρωποι γίνονται πιο προσεκτικοί στην κατανάλωση ειδών πολυτελείας.

LVMH(LVMH)Τα στοιχεία απόδοσης για το πρώτο εξάμηνο του 2024 δείχνουν ότι η αγορά Ασίας-Ειρηνικού(Οχισυμπεριλαμβανομένης της Ιαπωνίας)Τα έσοδα μειώθηκαν κατά 10%, κυρίως λόγω της συρρίκνωσης των εσόδων στην κινεζική αγορά. Ο Όμιλος Kering, ο οποίος κατέχει μάρκες πολυτελείας όπως η Gucci και η Balenciaga, έχει επίσης κακές επιδόσεις στην περιοχή Ασίας-Ειρηνικού φέτος, με τα έσοδα το πρώτο εξάμηνο του έτους να μειώνονται κατά 22% από έτος σε έτος.

Τα είδη πολυτελείας στην εγχώρια αγορά βιώνουν ύφεση και φυσικά τα πολυτελή εμπορικά κέντρα θα επηρεαστούν.

Το Beijing SKP, το οποίο κατέχει την πρώτη θέση στον κόσμο όσον αφορά τις πωλήσεις ενός καταστήματος και την παραγωγή πωλήσεων ανά τετραγωνικό μέτρο, είχε πωλήσεις 26,5 δισεκατομμυρίων γιουάν πέρυσι.Αν και εξακολουθεί να διατηρεί την ιδιότητά του ως «το εμπορικό κέντρο με τα υψηλότερα έσοδα στη χώρα», ο ρυθμός αύξησης των πωλήσεων έχει μειωθεί σημαντικά σε σύγκριση με τα δύο προηγούμενα χρόνια, από 30% σε 10%.

Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η απόδοση του Plaza 66, το οποίο έχει και υψηλή τοποθέτηση πολυτελείας. Τα στοιχεία πωλήσεων στα μέσα του 2024 δείχνουν ότι 5 από τις 10 πλατείες έχουν αρνητική ανάπτυξη, ειδικά το Plaza 66 στη Σαγκάη Όταν το ποσοστό πληρότητας είναι 100%, οι πωλήσεις μειώθηκαν κατά περισσότερο από 20%.

Ταυτόχρονα, τα μη πολυτελή εμπορικά κέντρα με σχετικά χαμηλό ποσοστό λιανικής βιομηχανίας δυσκολεύονται επίσης.

Η Nielsen, μια διεθνούς φήμης εταιρεία παρακολούθησης της αγοράς, επεσήμανε στο "2023 Chinese Consumer Insights and 2024 Outlook" ότιΗ καταναλωτική αγορά μεσαίας κατηγορίας, η οποία παραδοσιακά επικεντρώνεται στον τρόπο ζωής και την εμπειρία ζωής, αντιμετωπίζει αυξανόμενη αβεβαιότητα στη ζήτηση και το εισόδημα βρίσκεται υπό πίεση.Τα προϊόντα που παρέχουν οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν επίσης καθοδική πίεση στις τιμές premium.

Για παράδειγμα, ο Όμιλος Wangfujing, ο οποίος κατέχει διάφορα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων, όπως πολυκαταστήματα και εμπορικά κέντρα, αντιμετωπίζει μείωση των εσόδων. Η οικονομική έκθεση του ομίλου δείχνει ότι από το 2019 έως το 2023,WangfujingΤα συνολικά λειτουργικά έσοδα του εμπορικού κέντρου συρρικνώθηκαν κατά σχεδόν 500 εκατομμύρια γιουάν.

Προκειμένου να διατηρήσουν τη δημοτικότητά τους και να αυξήσουν τα έσοδα, αυτά τα εμπορικά κέντρα έχουν αρχίσει να αυξάνουν το ποσοστό των μορφών εστίασης.

Το 2014, ο κλάδος πίστευε γενικά ότι το λιανικό εμπόριο: catering: ψυχαγωγία = 52:18:30 ήταν η χρυσή τομή για τις μορφές εμπορικών κέντρων.Σήμερα, ο κλάδος της εστίασης έχει διαμορφώσει ένα μοντέλο 1:1:1 με αγορές και ψυχαγωγία λόγω των πλεονεκτημάτων της έντονης ροής κυκλοφορίας, της έντονης κολλητικότητας των πελατών και του μεγάλου χρόνου παραμονής σε ορισμένα εμπορικά κέντρα, η αναλογία του catering υπερβαίνει ακόμη και το 50%.

Επιπλέον, αντί να βρίσκονται μόνο στους τελευταίους ορόφους των εμπορικών κέντρων όπως στο παρελθόν, οι μάρκες εστίασης προτιμούν να βρίσκονται σε προνομιακές τοποθεσίες στους ορόφους εμπορικών κέντρων. Ακόμη και μερικά από τα καταστήματα με τις καλύτερες επισκέψεις στον πρώτο όροφο των εμπορικών κέντρων έχουν εισαγάγει επωνυμίες catering για να καλύψουν τις κενές θέσεις λιανικής.

Παρόμοια όμως με τη συνολική κατάσταση στα εμπορικά κέντρα, ο κλάδος της εστίασης βιώνει επίσης κρίση υπερπροσφοράς και αδυναμία να διατηρήσει τους καταναλωτές. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα του ερωτήματος Qichacha,Το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, περίπου 460.000 εταιρείες catering στην Κίνα διαγράφηκαν ή ανακλήθηκαν, σημειώνοντας αύξηση 232,6% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

Για τα περισσότερα εμπορικά κέντρα, ο μύθος της ανάπτυξης έχει παρέλθει προ πολλού και η επιχείρηση catering είναι απλώς το τελευταίο φύλλο συκής. Πώς να επιβιώσετε περισσότερο στους επόμενους γύρους νοκ άουτ είναι μια πρόταση που σκέφτεται ακόμα κάθε εμπορικό κέντρο της χώρας.

γιαΟι παίκτες που επιμένουν να μπουν στο παιχνίδι,Σε τι ποντάρεις;

Παρά τον μακρύ δρόμο μπροστά μας, πολλές εταιρείες εμπορικών ακινήτων εξακολουθούν να αρνούνται να τα παρατήσουν.

Από το 2024 έως το 2027, η China Resources Land αναμένεται να ανοίξει συνολικά 41 εμπορικά κέντρα, όπως τα Tianjie και Xingyuehui.Longfor Group, υπάρχουν επίσης 11 νέα έργα που αναμένεται να εισέλθουν στην αγορά φέτος,Συγκεντρώνεται κυρίως σε πρωτοβάθμιες και νέες πόλεις πρώτης κατηγορίας.

Με άλλα λόγια, η μεσαία τάξη και πάνω που εργάζεται και ζει σε μεγαλουπόλεις εξακολουθεί να είναι οι «θησαυροί» των εμπορικών συγκροτημάτων. Αυτό στο οποίο στοιχηματίζουν αυτά τα νέα εμπορικά κέντρα είναι το μελλοντικό μέγεθος και οι δυνατότητες κατανάλωσης αυτού του τμήματος του εγχώριου πληθυσμού.

Η έκθεση της McKinsey για τους Κινέζους καταναλωτές επεσήμανε ότι το 2025, θα υπάρχουν 209 εκατομμύρια νοικοκυριά με εισόδημα άνω των 160.000 γιουάν, φθάνοντας το μεσαίο προς υψηλό επίπεδο εισοδήματος. Η Boston Consulting Group εκτιμά επίσης,Το 2030, περίπου το 40% του πληθυσμού της Κίνας θα φτάσει στη μεσαία τάξη και άνω.(Εξαιρείται η αναδυόμενη μεσαία τάξη)。

Σύμφωνα με στοιχεία του Εθνικού Γραφείου Στατιστικής, από τα τέλη του 2021 έως τα τέλη του 2023, το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα της ομάδας υψηλού εισοδήματος κατατάσσεται στο κορυφαίο 20% του πληθυσμού και της ομάδας υψηλότερου εισοδήματος που κατατάσσεται στο 20%. στο 40% θα αυξάνεται χρόνο με το χρόνο.

Ταυτόχρονα, το πρώτο εξάμηνο του 2023, η εγχώρια κατανάλωση έχει ξεπεράσει τις εξαγωγές και τις επενδύσεις, παρέχονταςΑΕΠΗ ανάπτυξη συνέβαλε 77,2%, ξεπερνώντας μάλιστα το επίπεδο πριν από το 2019, καθιστώντας τον απόλυτο ηγέτη στην ώθηση της οικονομικής ανάπτυξης.

Όσο εξακολουθεί να υπάρχει δυνατότητα ανάπτυξης από την πλευρά της ζήτησης, τα εμπορικά κέντρα δεν θα εγκαταλείψουν την επέκταση. Αν και η εγχώρια αγορά των εμπορικών κέντρων έχει εισέλθει στην εποχή των μετοχών, δεν μονοπωλείται ακόμη από μία ή δύο κορυφαίες εταιρείες.

Σε γενικές γραμμές, η συγκέντρωση ενός κλάδου κρίνεται από το «μερίδιο αγοράς CR5», το οποίο είναι το άθροισμα των μεριδίων αγοράς που καταλαμβάνουν οι πέντε μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου.Για τον κλάδο των εμπορικών κέντρων, το CR5 αυξάνεται αργά γύρω στο 20% τα τελευταία χρόνια και δεν έχει φτάσει ακόμη το επίπεδο του 30% στις ανεπτυγμένες χώρες.

Οι κορυφαίες εταιρείες εξακολουθούν να επιταχύνουν τη διάταξή τους, αλλά η μέθοδος δεν είναι πλέον η άμεση κατοχή ακινήτων στο παρελθόν, αλλά η μετάβαση σε ένα ελαφρύ μοντέλο πώλησης υπηρεσιών διαχείρισης λειτουργίας ή εμπορικών σημάτων. Αυτή η τάση μπορεί επίσης να φανεί από την έκθεση απόδοσης της China Resources Land για το 2023: τα έσοδα από τις δραστηριότητες ανέρχονται σε 2,2 δισεκατομμύρια γιουάν, ενώ τα έσοδα από ενοίκια είναι μόνο 600 εκατομμύρια γιουάν.

Επιπλέον, το περιβάλλον χρηματοδότησης για εμπορικά ακίνητα βελτιώνεται επίσης.

Το 2023, η πρώτη παρτίδα REIT υποδομής καταναλωτών(Καταπίστευμα Επενδύσεων σε Ακίνητα)Η έναρξη του έργου παρέχει στα εμπορικά κέντρα νέα κανάλια χρηματοδότησης.

Οι τοπικές κυβερνήσεις σε διάφορες επαρχίες και πόλεις έχουν επίσης εισαγάγει πολιτικές για την υποστήριξη της ανάπτυξης των επιχειρηματικών περιοχών, όπως το «Τριετές Σχέδιο Δράσης για τη Βελτίωση του Ενεργειακού Επιπέδου των Επιχειρηματικών Περιοχών της Σαγκάης»(2024-2026)«Επισημαίνεται ότι προσέλκυση κρατικών επιχειρήσεων και κεντρικών επιχειρήσεων με πόρους όπως γη, ακίνητα, κεφάλαια και λειτουργίες για ένταξη στο ταμείο και επέκταση της εφαρμογής αγορακεντρικών ταμείων αστικής ανάπλασης στην αστική ανανέωση εμπορικών εγκαταστάσεων.

Ευκαιρίες και προκλήσεις συνυπάρχουν ακόμη τα εμπορικά κέντρα αν θέλουν να αιχμαλωτίσουν ξανά τα μυαλά των ανθρώπων.

Εξάλλου, αν δεν δουλέψουμε σκληρά, ο παράδεισος των αγορών θα γίνει ένας «πίνακας κοινωνικού υποβάθρου» όπου οι άνθρωποι μόνο ψωνίζουν αλλά δεν αγοράζουν. Ένα φλιτζάνι τσάι με γάλα, ψάχνοντας για νόστιμο φαγητό στον πέμπτο όροφο ή στον Β1 όροφο, περνώντας από τον πρώτο όροφο για να παραπονεθώ για μερικές διάσημες μάρκες και μετά πηγαίνοντας στο Muji για να μαντέψετε την τιμή, στο Uniqlo για να αγγίξετε μερικά ρούχα ή στο Chow Tai Fook να ρωτήσω για την τιμή του χρυσού Έχει γίνει σχεδόν ένα κοινό πρότυπο σε όλη τη χώρα - το περπάτημα στο εμπορικό κέντρο, δεν αγόρασα τίποτα.