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著者：江山水

2015 年、全国のショッピング モールの 1 日あたりの平均乗客数は 47,000 人でしたが、この指標は 2023 年には 20,000 人に減少します。

現在、中国の小売業界のハイライトであるショッピング モールは、30 年近くの発展を経て、ストック成長の時代に入っています。

商業ビルはどんどん建っていますが、各ショッピングセンターの人気はどんどん下がってきています。北京、上海、広州、深センであろうと、あるいは二級都市や三級都市であっても、多くのショッピングモールが破産の危機に瀕している。 4、5階建ての建物には開いている店はわずかしかなく、ショッピングモールに入る人のほとんどは買い物をせず、ただエアコンの中でくつろいでいるだけだ。

供給過剰、ショッピングモールは以前に比べて人気がなくなった

国内にショッピングモールが多すぎることもあり、ショッピングモールでのビジネスは困難になっている。

2023年末時点では、国内の主要21都市における質の高い商業用不動産の総ストック量は1億4,000万平方メートルを超えた。日本と韓国の一人当たりのショッピングモールの面積は約 1 平方メートルですが、中国の香港では約 1.5 平方メートルですが、一部の人口当たりのショッピングモールの面積は 2 位、3 位です。中国本土の階層都市は2平方メートルに達するか、それを超えています。

3 キロメートル離れたコミュニティ ショッピング センターから、都市部全体をカバーする中核ビジネス地区、さらには周辺都市から消費者を集める大規模なアウトレット ショッピング モールに至るまで、ショッピング モールの拡張への野心は、人々のオフライン消費への欲求をはるかに上回っています。

デロイトは、2024 年の中国の小売業界に関するレポートで次のように指摘しました。2022 年の第 3 四半期から 2024 年の第 1 四半期まで、我が国の消費者信頼感指数は引き続き基準値に達すると予想されます（100）次の。

現代では、「今日お金を稼いで今日使う」よりも、銀行にお金を預けることで消費者に「安定した幸福感」を与えることができます。

による中国銀行例えば、要求払預金の年利は12年前の0.35％から0.15％に低下し、定期預金の5年利率は4.75％近くから1.8％に低下しました。しかし同時に、我が国の国内世帯の人民元預金総額は年々増加し、2023年末には過去最高の136兆元に達した。

消費者はより合理的になっていますが、これはショッピング モールの販売者にとっては良いことではありません。

典型的な商業用不動産であるショッピングモールは、一般に、加盟店を誘致して定住し、出店し、賃料や物件管理費、運営費等を徴収することで収益を上げています。買い物にお金を費やそうとする人はますます少なくなり、商店にとってショッピングモールの魅力は薄れてきています。

2024年3月時点で、中国チェーンストア・フランチャイズ協会が調査した447のショッピングモールのうち、出店率が1倍未満のショッピングモールは40％だった。

によるとジョーンズ ラング ラサール統計によると、2023年第3四半期の中国21都市の高品質小売不動産市場の平均空室率は10.7％で、二級都市と三線都市の小売商業空室率は歴史的な水準となった。高いレベル。

「消費の首都」として知られる上海でも、2024年第1四半期の空室率は7.9％と、過去3年の平均水準を上回った。ショッピング モールの空室率の業界標準は、通常 5% です。5A 評価を達成したい都市型ショッピング モールの場合、空室率の基準は 3% 以下です。

十分な加盟店がなければ、ショッピング センターの収益は理想的ではなくなります。

万達広場を運営する万達商業管理の2023年度の営業利益は523億2500万元で、2022年よ​​り30億元近く増加した。しかし、2017年から2018年の数千億ドルの実績と比較すると、半分以下に縮小している。

2024 年上半期には、ワイヤの特性本土にある6つのショッピングモールのうち5つのショッピングモールで売上が減少した。そのうち、北京の太古里三里屯の売上高は4％減少し、上海のHKRI太古匯の売上高は20％さえ減少した。

現在、あらゆる規模の国内ショッピング モールは、市場の過剰供給に起因する新たな成長と解決策を模索しています。

それぞれ異なる位置付けのショッピングモール、彼ら自身の問題を抱えている

人々の「ワンストップ ショッピング」のニーズを満たすために、ショッピング モールにはスーパーマーケット、パーソナルケア、衣料品、ケータリング、子供向け、エンターテイメント、その他の業態が含まれることがよくあります。ただし、さまざまな消費者グループや都市部の立地をターゲットとするショッピング モールでは、さまざまな業態の割合に関して独自の考慮事項があります。

一般的に言えば、中核ビジネス地区に位置し、ハイエンドの消費者をターゲットにした高級ショッピング モールには、小売において高級品の占める割合が最も大きくなります。

「世界の高級店王」として知られる北京SKPの小売売上高比率は87％で、ケータリングなどの事業の割合はそれより低い。近年、太古里/太古匯シリーズのショッピングモールは徐々にSKPと連携しており、衣料品、美容品、化粧品の小売売上高の70%を占めています。チャイナリソースランド高級品のポジショニングに焦点を当てたビエンチャンシティシリーズでは、2019年以来、小売、ケータリング、エンターテイメントの割合は基本的に60％、25％、15％の範囲内に留まっています。

高級ショッピングモールの収益はほぼすべて高級品小売業界によって支えられており、ケータリングやエンターテイメントは飾りに過ぎないと言える。

しかし現在、富裕層は贅沢品の消費に慎重になっている。

LVMH（LVMH）2024 年上半期のパフォーマンス データによると、アジア太平洋市場は（いいえ日本も含む）主に中国市場での収益の縮小により、収益は10％減少した。グッチやバレンシアガなどの高級ブランドを傘下に持つケリング・グループも今年はアジア太平洋地域での業績が低迷し、上半期の売上高は前年同期比22％減少した。

国内市場では高級品が低迷しており、高級ショッピングモールも当然影響を受ける。

北京SKPは1店舗の売上高と平方メートル当たりの販売額で世界1位で、昨年の売上高は265億元だった。現在も「国内で最も収益の高いショッピングモール」の地位を維持しているものの、売上高の伸び率は過去2年間に比べて30％から10％へと大幅に低下している。

同じく高級な位置付けのプラザ66の業績はさらに心配だ。 2024年半ばの売上データによると、10のプラザのうち5つがマイナス成長となっており、特に上海のプラザ66は稼働率が100％の場合、売上は20％以上減少した。

一方で、小売業の割合が相対的に低い非高級ショッピングモールも苦戦している。

国際的に著名な市場監視会社ニールセンは、「2023年の中国消費者洞察と2024年の展望」で次のように指摘した。伝統的にライフスタイルや人生経験に重点を置いてきた中価格帯の消費者市場は、需要の不確実性の増大に直面しており、収入が圧迫されています。企業が提供する商品もプレミアム価格の下落圧力にさらされている。

例えば、デパートやショッピングモールなどのさまざまな商業用不動産ポートフォリオを所有する王府京グループは、収益の減少に直面している。グループの財務報告書によると、2019 年から 2023 年まで、王府井ショッピングモールの総営業利益は5億元近く減少した。

人気を維持し収益を増やすために、これらのショッピング モールはケータリング形式の割合を増やし始めています。

2014 年、業界では一般に、小売:ケータリング:エンターテインメント = 52:18:30 がショッピング モールのフォーマットの黄金比であると考えられていました。現在、ケータリング業界は、動線の多さ、顧客の密着度の高さ、滞在時間の長期化などの利点から、ショッピングとエンターテイメントとの1：1：1のモデルを形成しており、一部のショッピングモールではケータリングの割合が50％を超えているところもある。

また、ケータリングブランドは、これまでのようにショッピングモールの最上階のみに立地するのではなく、ショッピングモールのフロアの一等地に立地することを好みます。ショッピング モールの 1 階にある人気の店舗の一部でも、小売店の空席を埋めるためにケータリング ブランドを導入しています。

しかし、ショッピング モール全体の状況と同様に、ケータリング業界も供給過剰と消費者を維持できないという危機に直面しています。 Qichacha のクエリ結果によると、今年の第1四半期には、中国の約46万社のケータリング会社が登録抹消または取り消され、前年同期比232.6％増加した。

ほとんどのショッピング モールにとって、成長神話はとうの昔に過ぎ去っており、ケータリング ビジネスは最後のイチジクの葉にすぎません。次の決勝トーナメントでいかに長く生き残るかは、国内のすべてのショッピングモールが今も考えている命題だ。

のために試合に参加することに固執する選手は、何に賭けていますか?

長い道のりにもかかわらず、多くの商業用不動産会社は依然として諦めようとしていません。

チャイナリソースランドは2024年から2027年までに、天街や星月匯などのショッピングモールブランドを所有し、合計41のショッピングモールをオープンする予定である。ロングフォーグループ今年は11の新しいプロジェクトも市場に投入される予定です。主に一級都市と新しい一級都市に集中しています。

つまり、大都市で働き、暮らす中間層以上は、依然として商業施設の「宝」なのだ。これらの新しいショッピング モールが賭けているのは、この層の国内人口の将来の規模と消費の可能性です。

マッキンゼーの中国消費者に関するレポートでは、2025年には収入が16万元を超える世帯が2億900万世帯となり、中高所得水準に達すると指摘している。ボストン コンサルティング グループも次のように推定しています。2030年には、中国の人口の約40％が中産階級以上になる。（新興中間層を除く）。

国家統計局のデータによると、2021年末から2023年末までの人口の上位20％に入る高所得層と20％に入る高所得層の一人当たり可処分所得は、 40％まで年々増加します。

同時に、2023 年上半期には国内消費が輸出と投資を上回り、国内総生産成長率は77.2%に寄与し、2019年以前の水準をも上回り、経済成長を牽引する絶対的なリーダーとなった。

需要面での発展の可能性がある限り、ショッピングモールは拡大を諦めることはありません。国内ショッピングモール市場はストック時代を迎えているとはいえ、まだ1社や2社の大手企業が独占しているわけではない。

一般に、業界の集中度は、業界最大手の5社が占める市場シェアの合計である「CR5市場シェア」で判断されます。ショッピングモール業界の場合、CR5は近年​​20％前後で緩やかに上昇しており、先進国ではまだ30％の水準に達していない。

大手企業のレイアウトは依然として加速しているが、その手法は従来の物件の直接保有ではなく、運営管理サービスやブランドを販売するアセットライトモデルへの移行が進んでいる。この傾向は華潤ランドの2023年の業績報告書からも垣間見ることができ、運営収入は22億元にも上る一方、賃貸収入はわずか6億元にすぎない。

また、商業用不動産の資金調達環境も改善しつつあります。

2023 年に消費者向けインフラ REIT の最初のバッチが誕生（不動産投資信託）このプロジェクトの開始により、ショッピングモールに新たな資金調達チャネルが提供されます。

さまざまな省や市の地方政府も、「上海のビジネス街のエネルギーレベルを改善するための3か年行動計画」など、ビジネス街の発展を支援する政策を導入している。(2024-2026)「土地、資産、資本、運営などの資源を有する国有企業や中核企業の基金への参加誘致、商業施設の都市再生における市場志向型都市再生基金の適用拡大などが指摘されている。

ショッピングモールが再び人々の心を掴むには、まだまだ長い道のりが待っています。

結局のところ、私たちが頑張らないと、ショッピング天国は人々が買い物するだけで買わない「社会的背景掲示板」になってしまいます。ミルクティーを飲みながら、5階か地下1階で美味しいものを探し、1階で有名ブランドに文句を言いに通り過ぎて、値段を当てに無印良品に行ったり、服を触りにユニクロに行ったり、周泰に行ったり。金の価格について尋ねるフックは、モールを一周した後、何も買わずに歩くという、ほぼ全国的なテンプレートになっています。