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Autor: Jiang Sansui

Em 2015, o fluxo médio diário de passageiros nos shoppings de todo o país foi de 47 mil, esse indicador cairá para 20 mil em 2023;

Hoje, os centros comerciais, como destaque da indústria retalhista da China, passaram por quase trinta anos de desenvolvimento e entraram numa era de crescimento de stocks.

Há cada vez mais edifícios comerciais sendo construídos, mas a popularidade de cada shopping center está cada vez menor. Seja em Pequim, Xangai, Guangzhou ou Shenzhen, ou em cidades de segundo e terceiro níveis, muitos centros comerciais estão à beira da falência. Há apenas algumas lojas abertas no prédio de quatro ou cinco andares. A maioria das pessoas que entra no shopping está apenas relaxando no ar-condicionado em vez de fazer compras.

Excesso de oferta,Os shopping centers são menos populares do que antes

Os negócios em shopping centers tornaram-se difíceis, em parte porque há muitos shopping centers no país.

No final de 2023,O estoque total de imóveis de varejo de alta qualidade em 21 grandes cidades nacionais ultrapassou 140 milhões de metros quadrados.Você deve saber que a área per capita dos shopping centers no Japão e na Coreia do Sul é de cerca de 1 metro quadrado, e em Hong Kong, na China, é de cerca de 1,5 metros quadrados. No entanto, a área per capita dos shoppings em alguns segundos e terceiros países. cidades de nível superior na China continental atingiu ou excedeu 2 metros quadrados.

Desde centros comerciais comunitários a três quilómetros de distância, até distritos comerciais centrais que cobrem toda a área urbana, e até grandes centros comerciais outlet que atraem consumidores das cidades vizinhas, a ambição de expansão dos centros comerciais há muito excedeu o desejo das pessoas de consumo offline.

A Deloitte destacou em seu relatório sobre a indústria varejista da China em 2024 queDo terceiro trimestre de 2022 ao primeiro trimestre de 2024, o índice de confiança do consumidor do meu país continuará na linha de base（100）a seguir.

Hoje, em comparação com “ganhar dinheiro hoje e gastá-lo hoje”, colocar dinheiro no banco pode proporcionar aos consumidores “felicidade estável”.

porBanco da ChinaPor exemplo, a taxa de juros anual sobre depósitos à vista caiu para 0,15%, de 0,35% há 12 anos, e a taxa de juros anual de cinco anos sobre depósitos a prazo caiu de quase 4,75% para 1,8%. Mas, ao mesmo tempo, o montante total de depósitos em RMB das famílias nacionais no meu país tem aumentado ano após ano, atingindo um máximo recorde de 136 biliões de yuans no final de 2023.

Os consumidores tornaram-se mais racionais, o que não é bom para os comerciantes dos shopping centers.

Como um típico imóvel comercial, os shopping centers geralmente alcançam lucratividade atraindo comerciantes para se instalarem, abrirem lojas e cobrarem seus aluguéis e despesas de administração, operação e outras despesas de propriedade. Cada vez menos pessoas estão dispostas a gastar dinheiro para fazer compras e os centros comerciais estão a tornar-se menos atrativos para os comerciantes.

Em março de 2024, entre os 447 shoppings pesquisados ​​pela China Chain Store and Franchise Association, 40% dos shoppings tinham uma taxa de abertura de lojas abaixo de 1.

de acordo comJones Lang LaSalleDe acordo com as estatísticas, no terceiro trimestre de 2023, a taxa média de vacância nos mercados imobiliários de varejo de alta qualidade em 21 cidades da China foi de 10,7%, e a taxa de vacância comercial no varejo em cidades de segundo e terceiro níveis estava em um nível historicamente alto nível.

Mesmo em Xangai, conhecida como a “Capital do Consumo”, a taxa de vacância da cidade no primeiro trimestre de 2024 foi de 7,9%, superior ao nível médio dos últimos três anos. O padrão da indústria para taxas de vacância em shopping centers é geralmente de 5%. Para shoppings urbanos que desejam atingir uma classificação 5A, o padrão de taxa de vacância é menor ou igual a 3%.

Se não houver comerciantes suficientes, o rendimento do shopping não será o ideal.

No ano fiscal de 2023, o lucro operacional da Wanda Commercial Management, a empresa por trás do Wanda Plaza, foi de 52,325 bilhões de yuans, embora tenha aumentado quase 3 bilhões de yuans em relação a 2022.Mas em comparação com o desempenho de centenas de milhares de milhões de 2017 a 2018, diminuiu em mais de metade.

No primeiro semestre de 2024,Propriedades do fioAs vendas em cinco dos seus seis shopping centers no continente caíram. Entre eles, o Taikoo Li Sanlitun em Pequim caiu 4%, enquanto as vendas do Shanghai HKRI Taikoo Hui caíram até 20%.

Hoje, shopping centers nacionais de todos os portes buscam novos crescimentos e soluções devido ao excesso de oferta do mercado.

Shoppings com posicionamento diferenciado,Têm seus próprios problemas

A fim de atender às necessidades de "compras completas" das pessoas, os shoppings geralmente incluem supermercados, cuidados pessoais, roupas, catering, entretenimento infantil e outros formatos de negócios. No entanto, os centros comerciais que visam diferentes grupos de consumidores e localizações urbanas têm as suas próprias considerações relativamente à proporção dos vários formatos de negócio.

De um modo geral,Os shopping centers de luxo voltados para consumidores sofisticados e localizados em principais distritos comerciais têm a maior proporção de bens de luxo no varejo.

A Beijing SKP, conhecida como o "Rei Global das Lojas de Luxo", tem uma proporção de vendas no varejo de 87%, com catering e outros negócios representando uma proporção menor. Nos últimos anos, a série de shopping centers Taikoo Li/Taikoo Hui, que foram gradualmente alinhados à SKP, respondem por 70% das vendas no varejo de roupas, beleza e cosméticos.Terra de Recursos da ChinaPara a sua série Vientiane City, que se concentra no posicionamento de luxo, as proporções de retalho, restauração e entretenimento permaneceram basicamente na faixa de 60%, 25% e 15% desde 2019.

Pode-se dizer que a receita dos shopping centers de alto padrão é quase inteiramente sustentada pela indústria varejista de luxo, e a restauração e o entretenimento são apenas enfeites.

Mas agora, as pessoas ricas estão a tornar-se mais cautelosas no consumo de bens de luxo.

LVMH(LVMH)Os dados de desempenho para o primeiro semestre de 2024 mostram que o mercado Ásia-Pacífico(Nãoincluindo o Japão)A receita caiu 10%, principalmente devido à redução da receita no mercado chinês. O Grupo Kering, dono de marcas de luxo como Gucci e Balenciaga, também teve um desempenho fraco na região Ásia-Pacífico este ano, com as receitas no primeiro semestre do ano a caírem 22% em termos anuais.

Os bens de luxo no mercado interno estão em recessão e os centros comerciais de luxo serão naturalmente afetados.

A Beijing SKP, que ocupa o primeiro lugar no mundo em termos de vendas em uma única loja e produção de vendas por metro quadrado, teve vendas de 26,5 bilhões de yuans no ano passado.Embora ainda mantenha o status de “o shopping com maior faturamento do país”, a taxa de crescimento das vendas caiu significativamente em relação aos dois anos anteriores, de 30% para 10%.

O desempenho do Plaza 66, que também possui posicionamento de alto luxo, é ainda mais preocupante. Os dados de vendas em meados de 2024 mostram que 5 das 10 praças apresentam crescimento negativo, especialmente a Plaza 66 em Xangai. Quando a taxa de ocupação é de 100%, as vendas caíram mais de 20%.

Ao mesmo tempo, os centros comerciais não luxuosos com uma proporção relativamente baixa de indústria retalhista também estão a passar por momentos difíceis.

A Nielsen, uma empresa de monitoramento de mercado de renome internacional, destacou em "2023 Chinese Consumer Insights and 2024 Outlook" queO mercado consumidor de gama média, que tradicionalmente se concentra no estilo de vida e na experiência de vida, enfrenta uma incerteza crescente na procura e o rendimento está sob pressão.Os produtos fornecidos pelas empresas também enfrentam pressão descendente sobre os preços premium.

Por exemplo, o Grupo Wangfujing, que possui uma variedade de carteiras de imóveis comerciais, como grandes armazéns e centros comerciais, está a enfrentar um declínio nas receitas. O relatório financeiro do grupo mostra que de 2019 a 2023,WangfujingA receita operacional total do shopping diminuiu quase 500 milhões de yuans.

Para manter a popularidade e aumentar as receitas, estes centros comerciais começaram a aumentar a proporção de formatos de restauração.

Em 2014, a indústria geralmente acreditava que varejo: catering: entretenimento = 52:18:30 era a proporção áurea para formatos de shopping centers.Hoje em dia, a indústria da restauração formou um modelo 1:1:1 com compras e entretenimento devido às suas vantagens de forte fluxo de tráfego, forte adesão de clientes e longo tempo de permanência. Em alguns shoppings, a proporção de catering chega a ultrapassar 50%.

Além disso, em vez de se localizarem apenas nos pisos superiores dos centros comerciais como no passado, as marcas de restauração preferem estar localizadas em localizações privilegiadas nos pisos dos centros comerciais. Até mesmo algumas das lojas mais visitadas no primeiro andar dos shoppings introduziram marcas de catering para preencher as vagas no varejo.

Mas, à semelhança da situação geral nos centros comerciais, a indústria da restauração também atravessa uma crise de excesso de oferta e uma incapacidade de reter os consumidores. De acordo com os resultados da consulta de Qichacha,No primeiro trimestre deste ano, aproximadamente 460.000 empresas de catering na China tiveram o registo cancelado ou revogado, um aumento de 232,6% em relação ao mesmo período do ano passado.

Para a maioria dos centros comerciais, o mito do crescimento já desapareceu e o negócio da restauração é apenas a última folha de figueira. Como sobreviver mais nas próximas eliminatórias é uma proposta que todos os shoppings do país ainda pensam.

paraJogadores que insistem em entrar no jogo,Em que você está apostando?

Apesar do longo caminho pela frente, muitas empresas imobiliárias comerciais ainda se recusam a desistir.

De 2024 a 2027, a China Resources Land deverá abrir um total de 41 shopping centers; possui marcas de shopping centers como Tianjie e Xingyuehui.Grupo Longfor, há também 11 novos projetos previstos para entrar no mercado este ano,Está concentrado principalmente nas cidades de primeiro nível e nas novas cidades de primeiro nível.

Ou seja, a classe média e acima que trabalha e vive nas grandes cidades ainda são os “tesouros” dos complexos comerciais. O que estes novos centros comerciais apostam é na dimensão futura e no potencial de consumo deste segmento da população nacional.

O relatório da McKinsey sobre os consumidores chineses apontou que, em 2025, haverá 209 milhões de famílias com um rendimento superior a 160.000 yuan, atingindo o padrão de rendimento médio a alto. O Boston Consulting Group também estima,Em 2030, cerca de 40% da população da China atingirá a classe média e acima.(Excluindo classe média emergente)。

De acordo com dados do National Bureau of Statistics, do final de 2021 ao final de 2023, o rendimento disponível per capita do grupo de rendimentos elevados está classificado entre os 20% mais ricos da população e o grupo de rendimentos mais elevados está classificado em 20%. ​​para 40% aumentará ano após ano.

Ao mesmo tempo, no primeiro semestre de 2023, o consumo interno ultrapassou as exportações e o investimento, proporcionando umPIBO crescimento contribuiu com 77,2%, ultrapassando mesmo o nível anterior a 2019, tornando-se o líder absoluto na condução do crescimento económico.

Enquanto ainda houver potencial de desenvolvimento do lado da demanda, os shoppings não abrirão mão da expansão. Embora o mercado nacional de shopping centers tenha entrado na era das ações, ainda não é monopolizado por uma ou duas empresas líderes.

De modo geral, a concentração de uma indústria é julgada pela “quota de mercado CR5”, que é a soma das quotas de mercado ocupadas pelas cinco maiores empresas do setor.Para a indústria de shopping centers, o CR5 tem aumentado lentamente em torno de 20% nos últimos anos e ainda não atingiu o nível de 30% nos países desenvolvidos.

As empresas líderes ainda estão a acelerar o seu layout, mas o método já não é a detenção direta de propriedades no passado, mas a transição para um modelo de ativos leves de venda de serviços de gestão de operações ou marcas. Esta tendência também pode ser percebida no relatório de desempenho de 2023 da China Resources Land: a receita das operações chega a 2,2 bilhões de yuans, enquanto a receita de aluguel é de apenas 600 milhões de yuans.

Além disso, o ambiente de financiamento do imobiliário comercial também está a melhorar.

Em 2023, o primeiro lote de REITs de infraestrutura de consumo(Confiança de Investimento Imobiliário)O lançamento do projeto proporciona aos shoppings novos canais de financiamento.

Os governos locais em várias províncias e cidades também introduziram políticas para apoiar o desenvolvimento dos distritos comerciais, como o "Plano de Ação Trienal para Melhorar o Nível de Energia dos Distritos Empresariais de Xangai"(2024-2026)“Ressalta-se que atrair empresas estatais e empresas centrais com recursos como terrenos, propriedades, capital e operações para aderir ao fundo, e expandir a aplicação de fundos de renovação urbana orientados para o mercado na renovação urbana de instalações comerciais.

Oportunidades e desafios coexistem. Os shoppings ainda têm um longo caminho a percorrer se quiserem conquistar novamente a mente das pessoas.

Afinal, se não trabalharmos muito, o paraíso das compras se tornará um “quadro de contexto social” onde as pessoas apenas compram, mas não compram. Uma xícara de chá com leite, procurar comida deliciosa no quinto andar ou andar B1, passar no primeiro andar para reclamar de algumas marcas famosas, e depois ir ao Muji para adivinhar o preço, Uniqlo para mexer em algumas roupas, ou Chow Tai Fook para perguntar sobre o preço do ouro Quase se tornou um modelo comum em todo o país - andando no shopping Depois de uma volta, não comprei nada.