uutiset

Kirjailija: Jiang Sansui

Vuonna 2015 keskimääräinen päivittäinen matkustajavirta kauppakeskuksissa eri puolilla maata oli 47 000, mikä laskee vuonna 2023 20 000:een.

Nykyään kauppakeskukset Kiinan vähittäiskaupan kohokohtana ovat käyneet läpi lähes kolmenkymmenen vuoden kehityksen ja siirtyneet varastojen kasvun aikakauteen.

Liikerakennuksia rakennetaan yhä enemmän, mutta jokaisen kauppakeskuksen suosio vähenee koko ajan. Olivatpa Pekingissä, Shanghaissa, Guangzhoussa tai Shenzhenissä tai toisen ja kolmannen tason kaupungeissa, monet ostoskeskukset ovat konkurssin partaalla. Neli- tai viisikerroksisessa talossa on vain muutama auki oleva kauppa.

Ylitarjonta,Ostoskeskukset ovat vähemmän suosittuja kuin ennen

Kauppakeskusten asiointi on vaikeutunut osittain siksi, että maassa on liikaa kauppakeskuksia.

Vuoden 2023 lopussaLaadukkaiden liikekiinteistöjen kokonaiskanta 21 suurimmassa kotimaan kaupungissa on ylittänyt 140 miljoonaa neliömetriä.Sinun pitäisi tietää, että Japanissa ja Etelä-Koreassa ostoskeskuspinta-ala asukasta kohden on noin 1 neliömetri, ja Hongkongissa Kiinassa se on noin 1,5 neliömetriä. Kuitenkin asukasta kohden ostoskeskuspinta-ala jossain toisessa ja kolmannessa maassa. Manner-Kiinan tason kaupungit ovat saavuttaneet tai ylittäneet 2 neliömetriä.

Kolmen kilometrin päässä sijaitsevista yhteisöllisistä kauppakeskuksista, koko kaupunkialueen kattaviin ydinliiketoiminta-alueisiin ja jopa suuriin outlet-ostoskeskuksiin, jotka houkuttelevat kuluttajia ympäröivistä kaupungeista, kauppakeskusten laajentamisen kunnianhimo on jo pitkään ylittänyt ihmisten toiveet offline-kulutuksesta.

Deloitte huomautti Kiinan vähittäiskauppaa koskevassa raportissaan vuonna 2024, ettäVuoden 2022 kolmannesta vuosineljänneksestä vuoden 2024 ensimmäiseen neljännekseen kotimaani kuluttajien luottamusindeksi on edelleen lähtötasolla（100）seuraavaa.

Nykyään verrattuna "ansaitse rahaa tänään ja kuluta se tänään", rahan laittaminen pankkiin voi antaa kuluttajille "vakaa onnea".

kirjoittajaBank of ChinaEsimerkiksi vaadittaessa vaadittavien talletusten vuosikorko on laskenut 0,15 prosenttiin 12 vuoden takaisesta 0,35 prosentista ja määräaikaistalletusten viiden vuoden vuosikorko lähes 4,75 prosentista 1,8 prosenttiin. Mutta samaan aikaan kotitalouksien RMB-talletusten kokonaismäärä kotimaassani on kasvanut vuosi vuodelta ja saavuttanut ennätyskorkean 136 biljoonaan juaniin vuoden 2023 lopussa.

Kuluttajista on tullut järkevämpiä, mikä ei ole hyvä asia kauppakeskusten kauppiaille.

Tyypillisenä liikekiinteistönä kauppakeskukset yleensä saavuttavat kannattavuuden houkuttelemalla kauppiaita asettumaan, avaamaan myymälöitä ja keräämään vuokra- ja kiinteistönhoito-, käyttö- ja muut kulut. Yhä harvemmat ihmiset ovat valmiita käyttämään rahaa ostoksille, ja ostoskeskukset ovat yhä vähemmän houkuttelevia kauppiaille.

Maaliskuussa 2024 China Chain Store and Franchise Associationin tutkimista 447 kauppakeskuksesta 40 prosentilla kauppakeskuksista avaussuhde oli alle 1.

mukaanJones Lang LaSalleTilastojen mukaan vuoden 2023 kolmannella neljänneksellä korkealaatuisten vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoiden keskimääräinen vajaakäyttöaste 21 kaupungissa Kiinassa oli 10,7 %, ja vähittäiskaupan vajaakäyttöaste toisen ja kolmannen tason kaupungeissa oli historiallisen korkealla. korkea taso.

Jopa "kulutuspääkaupunkina" tunnetussa Shanghaissa kaupungin vajaakäyttöaste oli vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä 7,9 %, korkeampi kuin kolmen viime vuoden keskimääräinen taso. Kauppakeskusten vajaakäyttöasteen alan standardi on yleensä 5. Kaupunkien ostoskeskuksissa, jotka haluavat saavuttaa 5A-luokituksen, vajaakäyttöaste on pienempi tai yhtä suuri kuin 3 %.

Jos kauppiaita ei ole tarpeeksi, kauppakeskuksen tulot eivät ole ihanteellisia.

Wanda Plazan takana olevan yrityksen Wanda Commercial Managementin liiketulos oli tilivuonna 2023 52,325 miljardia juania, vaikka se kasvoi lähes 3 miljardilla juania vuodesta 2022.Mutta verrattuna satojen miljardien suoritukseen vuosina 2017–2018, se on kutistunut yli puoleen.

Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskollaSwire-ominaisuudetMyynti viidessä sen kuudesta Manner-ostoskeskuksesta laski. Niistä Taikoo Li Sanlitun Pekingissä laski 4 %, kun taas Shanghai HKRI Taikoo Huin myynti jopa 20 %.

Nykyään kaikenkokoiset kotimaiset kauppakeskukset etsivät uutta kasvua ja ratkaisuja markkinoiden ylitarjonnan vuoksi.

Ostoskeskukset eri sijoitteluilla,On omat ongelmansa

Vastatakseen ihmisten "yhden luukun" tarpeisiin ostoskeskuksissa on usein supermarketteja, henkilökohtaisen hygienian hoitoja, vaatteita, ateriapalveluita, lasten ja viihdettä sekä muita liiketoimintamuotoja. Eri kuluttajaryhmille ja kaupunkialueille suunnatuilla kauppakeskuksilla on kuitenkin omat huomionsa eri liiketoimintamuotojen osuudesta.

Yleisesti ottaen,Ydinliiketoiminta-alueilla sijaitsevissa huippukuluttajille suunnatuissa luksusostoskeskuksissa on eniten luksustavaroita vähittäiskaupassa.

Beijing SKP:n, joka tunnetaan nimellä "Global King of Luxury Stores", vähittäismyyntisuhde on 87 %, ja catering- ja muiden yritysten osuus on pienempi. Taikoo Li/Taikoo Hui -ostoskeskukset, jotka on vähitellen linjattu SKP:n kanssa, muodostavat viime vuosina 70 % vaatteiden, kauneuden ja kosmetiikan vähittäismyynnistä.Kiinan luonnonvarojen maaLuksusasemointiin keskittyvän Vientiane City -sarjan osalta vähittäiskaupan, cateringin ja viihteen osuudet ovat periaatteessa pysyneet 60 %, 25 % ja 15 % välillä vuodesta 2019 lähtien.

Voidaan sanoa, että korkealuokkaisten kauppakeskusten tuotto tulee lähes kokonaan luksuskaupan tueksi ja catering ja viihde ovat vain koristeita.

Mutta nyt varakkaat ihmiset ovat yhä varovaisempia ylellisyystavaroiden kulutuksessa.

LVMH(LVMH)Vuoden 2024 ensimmäisen puoliskon tulostiedot osoittavat, että Aasian ja Tyynenmeren markkinoilla(Eimukaan lukien Japani)Liikevaihto laski 10 % pääasiassa Kiinan markkinoiden liikevaihdon supistumisesta johtuen. Luksusbrändejä, kuten Gucci ja Balenciaga, omistava Kering Group on myös menestynyt heikosti Aasian ja Tyynenmeren alueella tänä vuonna, ja vuoden ensimmäisen puoliskon liikevaihto on laskenut 22 % vuodentakaisesta.

Luksustuotteet kotimarkkinoilla ovat taantumassa, ja se vaikuttaa luonnollisesti myös luksuskauppakeskuksiin.

Beijing SKP:n, joka on maailman ensimmäisellä sijalla yksittäisten myymälöiden myynnin ja neliömääräisen myyntituotannon perusteella, myynti oli viime vuonna 26,5 miljardia yuania.Vaikka se säilyttää edelleen asemansa "maan suurimman tuoton kauppakeskuksena", myynnin kasvuvauhti on laskenut merkittävästi kahteen edelliseen vuoteen verrattuna, 30 prosentista 10 prosenttiin.

Plaza 66:n suorituskyky, jolla on myös ylellinen sijainti, on vielä huolestuttavampi. Vuoden 2024 puolivälin myyntitiedot osoittavat, että 10 aukiosta viidellä on negatiivinen kasvu, erityisesti Plaza 66 Shanghaissa Kun käyttöaste on 100 %, myynti laski yli 20 %.

Samaan aikaan myös ei-ylellisillä kauppakeskuksilla, joissa vähittäiskaupan osuus on suhteellisen pieni, on vaikeaa.

Nielsen, kansainvälisesti tunnettu markkinaseurantayritys, huomautti "2023 Chinese Consumer Insights and 2024 Outlook" -tutkimuksessa, ettäPerinteisesti elämäntapaan ja elämänkokemukseen keskittyvät keskitason kuluttajamarkkinat kohtaavat kasvavaa kysynnän epävarmuutta ja tuloihin kohdistuu paineita.Myös yritysten toimittamat tuotteet kohtaavat premium-hintojen laskupaineita.

Esimerkiksi Wangfujing Group, joka omistaa erilaisia ​​liikekiinteistöjen salkkuja, kuten tavarataloja ja ostoskeskuksia, kohtaa liikevaihdon laskun. Konsernin talousraportti osoittaa, että vuosina 2019-2023WangfujingKauppakeskuksen yhteenlaskettu liikevoitto supistui lähes 500 miljoonaa yuania.

Suosion säilyttämiseksi ja tulojen lisäämiseksi nämä kauppakeskukset ovat alkaneet kasvattaa catering-muotojen osuutta.

Vuonna 2014 toimiala uskoi yleisesti, että vähittäiskauppa: catering: viihde = 52:18:30 oli kultainen leikkaus ostoskeskusmuotoille.Nykyään catering-ala on muodostanut 1:1:1-mallin ostosten ja viihteen kanssa vahvan liikennevirran, vahvan asiakkaiden tahmeuden ja pitkän oleskeluajan ansiosta.

Sen sijaan, että catering-brändit sijaitsisivat vain kauppakeskusten ylimmissä kerroksissa kuten ennen, ne mieluummin sijaitsevat erinomaisilla paikoilla kauppakeskusten kerroksissa. Jopa osa suosituimmista kauppakeskusten ensimmäisen kerroksen liikkeistä on ottanut käyttöön catering-brändejä täyttämään vähittäiskaupan paikkoja.

Mutta kuten yleinen tilanne kauppakeskuksissa, myös catering-alalla on ylitarjontakriisi ja kyvyttömyys pitää kuluttajia. Qichachan kyselyn tulosten mukaanTämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä Kiinassa noin 460 000 catering-yritystä poistettiin rekisteröinnistä tai peruutettiin, mikä on 232,6 % enemmän kuin viime vuoden vastaavana aikana.

Useimmille kauppakeskuksille kasvumyytti on mennyt jo kauan sitten, ja catering-ala on vasta viimeinen viikunanlehti. Kuinka selviytyä pidempään seuraavissa pudotuspeleissä on kysymys, jota jokainen maan ostoskeskus pohtii edelleen.

vartenPelaajat, jotka vaativat pääsyä peliin,Mistä lyöt vetoa?

Pitkästä tiestä huolimatta monet liikekiinteistöyhtiöt kieltäytyvät edelleen luovuttamasta.

Vuosina 2024–2027 China Resources Landin odotetaan avaavan yhteensä 41 ostoskeskusta, kuten Tianjie ja Xingyuehui.Longfor Group, myös 11 uutta projektia odotetaan tulevan markkinoille tänä vuonna,Pääasiassa keskittynyt ensimmäisen tason ja uusiin ensimmäisen tason kaupunkeihin.

Toisin sanoen suurissa kaupungeissa työskentelevät ja asuvat keskiluokka ja sitä korkeammat ovat edelleen kaupallisten kompleksien "aarteita". Nämä uudet ostoskeskukset vetoavat tämän kotimaan väestön tulevaisuuden kokoon ja kulutuspotentiaaliin.

McKinseyn kiinalaisia ​​kuluttajia koskevassa raportissa todettiin, että vuonna 2025 on 209 miljoonaa kotitaloutta, joiden tulot ovat yli 160 000 yuania ja saavuttavat keskitulotason. Boston Consulting Group arvioi myös,Vuonna 2030 noin 40 prosenttia Kiinan väestöstä saavuttaa keskiluokan ja sitä korkeamman tason.(pois lukien nouseva keskiluokka)。

Tilastokeskuksen tietojen mukaan vuoden 2021 lopusta vuoden 2023 loppuun korkean tulotason väestön parhaan 20 prosentin joukossa ja korkeamman tulotason 20 prosentin joukossa olevat käytettävissä olevat tulot henkeä kohti. 40 prosenttiin nousee vuosi vuodelta.

Samaan aikaan kotimainen kulutus on vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla ohittanut viennin ja investoinnit, mikä onBKTKasvun osuus oli 77,2 %, ylittäen jopa vuoden 2019 tason ja nousi ehdottomaksi talouskasvun johtajaksi.

Niin kauan kuin kysyntäpuolella on vielä kehityspotentiaalia, kauppakeskukset eivät luovu laajentumisesta. Vaikka kotimainen ostoskeskusmarkkina on siirtynyt osakemarkkinoiden aikakauteen, yksi tai kaksi johtavaa yritystä ei ole vielä monopolisoinut niitä.

Yleisesti ottaen toimialan keskittymistä arvioidaan "CR5-markkinaosuudella", joka on alan viiden suurimman yrityksen markkinaosuuksien summa.Kauppakeskusteollisuudessa CR5 on noussut hitaasti noin 20 % viime vuosina, eikä se ole vielä saavuttanut 30 %:n tasoa kehittyneissä maissa.

Johtavat yritykset kiihdyttävät edelleen layouttaan, mutta menetelmä ei ole enää kiinteistöjen suora omistus menneisyydessä, vaan siirtyminen omaisuuskevyeseen toimintajohtamispalveluiden tai -brändien myynnin malliin. Tämä suuntaus näkyy myös China Resources Landin vuoden 2023 tulosraportissa: toiminnan tuotto on peräti 2,2 miljardia yuania, kun taas vuokratulot vain 600 miljoonaa yuania.

Lisäksi liikekiinteistöjen rahoitusympäristö paranee.

Vuonna 2023 ensimmäinen erä kuluttajainfrastruktuurin REIT:itä(Real Estate Investment Trust)Hankkeen käynnistyminen tuo kauppakeskuksille uusia rahoituskanavia.

Paikallishallinnot eri provinsseissa ja kaupungeissa ovat myös ottaneet käyttöön toimintalinjoja, joilla tuetaan liikealueiden kehittämistä, kuten "Kolmivuotinen toimintasuunnitelma Shanghain liikealueiden energiatason parantamiseksi".(2024–2026)"Huomioitetaan, että rahastoon houkutellaan valtionyhtiöitä ja keskusyrityksiä resursseilla, kuten maalla, kiinteistöllä, pääomalla ja toiminnalla, sekä markkinalähtöisten kaupunkiuudistusrahastojen soveltamisen laajentaminen liiketilojen kaupunkiuudistuksessa.

Mahdollisuudet ja haasteet ovat rinnakkain.

Loppujen lopuksi, jos emme tee lujasti töitä, ostosparatiisista tulee "sosiaalinen taustataulu", jossa ihmiset vain ostavat, mutta eivät osta. Kuppi maitoteetä, etsimässä herkullista ruokaa viidennestä kerroksesta tai B1-kerroksesta, ohimennen ensimmäisessä kerroksessa valittelemassa kuuluisista merkeistä ja sitten menossa Mujiin arvaamaan hintaa, Uniqloon koskettelemaan vaatteita tai Chow Taita Fook kysyä kullan hinnasta. Siitä on tullut melkein yleinen malli koko maassa - kierroksen jälkeen en ostanut mitään.