berita

Penulis: Jiang Sansui

Pada tahun 2015, rata-rata arus penumpang harian di pusat perbelanjaan di seluruh negeri adalah 47.000; angka ini akan turun menjadi 20.000 pada tahun 2023.

Saat ini, pusat perbelanjaan, sebagai pusat industri ritel Tiongkok, telah melalui hampir tiga puluh tahun pembangunan dan memasuki era pertumbuhan saham.

Semakin banyak bangunan komersial yang dibangun, namun popularitas setiap pusat perbelanjaan semakin berkurang. Baik di Beijing, Shanghai, Guangzhou atau Shenzhen, atau di kota-kota lapis kedua dan ketiga, banyak pusat perbelanjaan berada di ambang kebangkrutan. Hanya ada beberapa toko yang buka di gedung berlantai empat atau lima itu. Kebanyakan orang yang masuk ke mal hanya sekedar bersantai di AC daripada berbelanja.

kelebihan pasokan,Pusat perbelanjaan kurang populer dibandingkan sebelumnya

Bisnis di pusat perbelanjaan menjadi sulit, salah satunya karena terlalu banyak pusat perbelanjaan di dalam negeri.

Pada akhir tahun 2023,Total stok real estate ritel berkualitas tinggi di 21 kota besar domestik telah melebihi 140 juta meter persegi.Perlu Anda ketahui bahwa luas pusat perbelanjaan per kapita di Jepang dan Korea Selatan adalah sekitar 1 meter persegi, dan di Hong Kong, Cina sekitar 1,5 meter persegi, namun luas pusat perbelanjaan per kapita di beberapa tempat kedua dan ketiga. kota-kota tingkat di daratan Tiongkok telah mencapai atau melampaui 2 meter persegi.

Mulai dari pusat perbelanjaan komunitas yang berjarak tiga kilometer, hingga kawasan bisnis inti yang mencakup seluruh wilayah perkotaan, dan bahkan pusat perbelanjaan outlet besar yang menarik konsumen dari kota-kota sekitarnya, ambisi perluasan pusat perbelanjaan telah lama melampaui keinginan masyarakat untuk konsumsi offline.

Deloitte menunjukkan dalam laporannya tentang industri ritel Tiongkok pada tahun 2024 bahwaDari kuartal ketiga tahun 2022 hingga kuartal pertama tahun 2024, indeks kepercayaan konsumen negara saya akan terus berada pada level dasar（100）berikut ini.

Saat ini, dibandingkan dengan “mendapatkan uang hari ini dan membelanjakannya hari ini”, menyimpan uang di bank dapat memberikan konsumen “kebahagiaan yang stabil”.

olehBank TiongkokMisalnya, tingkat bunga tahunan pada giro telah turun menjadi 0,15% dari 0,35% pada 12 tahun yang lalu, dan tingkat bunga tahunan lima tahun pada deposito berjangka telah turun dari hampir 4,75% menjadi 1,8%. Namun pada saat yang sama, jumlah total simpanan RMB rumah tangga domestik di negara saya telah meningkat dari tahun ke tahun, mencapai rekor tertinggi sebesar 136 triliun yuan pada akhir tahun 2023.

Konsumen menjadi lebih rasional, dan hal ini tidak baik bagi pedagang di pusat perbelanjaan.

Sebagai real estat komersial pada umumnya, pusat perbelanjaan umumnya memperoleh keuntungan dengan menarik pedagang untuk menetap, membuka toko, dan mengumpulkan biaya sewa dan pengelolaan properti, pengoperasian, dan biaya lainnya. Semakin sedikit orang yang bersedia mengeluarkan uang untuk berbelanja, dan pusat perbelanjaan menjadi kurang menarik bagi para pedagang.

Pada Maret 2024, di antara 447 pusat perbelanjaan yang disurvei oleh China Chain Store and Franchise Association, 40% pusat perbelanjaan memiliki rasio pembukaan toko di bawah 1.

menurutJones Lang LaSalleMenurut statistik, pada kuartal ketiga tahun 2023, rata-rata tingkat kekosongan pasar real estat ritel berkualitas tinggi di 21 kota di Tiongkok adalah 10,7%, dan tingkat kekosongan komersial ritel di kota-kota lapis kedua dan ketiga berada pada tingkat historis. tingkat tinggi.

Bahkan di Shanghai, yang dikenal sebagai "Ibukota Konsumsi", tingkat kekosongan kota pada kuartal pertama tahun 2024 adalah 7,9%, lebih tinggi dari rata-rata tiga tahun terakhir. Standar industri untuk tingkat kekosongan pusat perbelanjaan umumnya 5%. Untuk pusat perbelanjaan perkotaan yang ingin mencapai peringkat 5A, standar tingkat kekosongan kurang dari atau sama dengan 3%.

Jika jumlah pedagang tidak mencukupi, pendapatan pusat perbelanjaan tidak akan ideal.

Pada tahun fiskal 2023, pendapatan operasional Wanda Commercial Management, perusahaan di belakang Wanda Plaza, adalah 52,325 miliar yuan, meskipun meningkat hampir 3 miliar yuan dari tahun 2022.Namun dibandingkan dengan kinerja ratusan miliar pada tahun 2017 hingga 2018, angka tersebut menyusut lebih dari setengahnya.

Pada paruh pertama tahun 2024,Properti KawatPenjualan di lima dari enam pusat perbelanjaan di daratan utama turun. Diantaranya, Taikoo Li Sanlitun di Beijing turun 4%, sedangkan penjualan Shanghai HKRI Taikoo Hui bahkan turun 20%.

Saat ini, pusat perbelanjaan domestik dengan berbagai ukuran sedang mencari pertumbuhan dan solusi baru karena kelebihan pasokan pasar.

Pusat perbelanjaan dengan positioning berbeda,Punya masalah sendiri

Untuk memenuhi kebutuhan "one-stop shopping" masyarakat, pusat perbelanjaan sering kali mencakup supermarket, perawatan pribadi, pakaian, katering, anak-anak dan hiburan, serta format bisnis lainnya. Namun, pusat perbelanjaan yang menyasar kelompok konsumen dan lokasi perkotaan yang berbeda memiliki pertimbangan tersendiri mengenai proporsi berbagai format bisnis.

Secara umum,Pusat perbelanjaan mewah yang menyasar konsumen kelas atas dan berlokasi di kawasan bisnis inti memiliki proporsi barang mewah terbesar di ritel.

SKP Beijing, yang dikenal sebagai "Raja Toko Mewah Global", memiliki rasio penjualan ritel sebesar 87%, dengan katering dan bisnis lainnya menyumbang proporsi yang lebih rendah. Dalam beberapa tahun terakhir, rangkaian pusat perbelanjaan Taikoo Li/Taikoo Hui, yang secara bertahap diselaraskan dengan SKP, menyumbang 70% dari penjualan ritel pakaian, kecantikan, dan kosmetik.Tanah Sumber Daya TiongkokUntuk rangkaian Vientiane City, yang berfokus pada positioning barang mewah, proporsi ritel, katering, dan hiburan pada dasarnya tetap berada dalam kisaran 60%, 25%, dan 15% sejak tahun 2019.

Dapat dikatakan bahwa pendapatan pusat perbelanjaan kelas atas hampir seluruhnya ditopang oleh industri ritel mewah, dan katering serta hiburan hanyalah hiasan saja.

Namun kini, orang-orang kaya semakin berhati-hati dalam mengonsumsi barang-barang mewah.

LVMH(LVMH)Data kinerja paruh pertama tahun 2024 menunjukkan pasar Asia-Pasifik(TIDAKtermasuk Jepang)Pendapatan turun 10%, terutama karena menyusutnya pendapatan di pasar Tiongkok. Kering Group, yang memiliki merek-merek mewah seperti Gucci dan Balenciaga, juga memiliki kinerja buruk di kawasan Asia-Pasifik tahun ini, dengan pendapatan pada paruh pertama tahun ini turun 22% dibandingkan tahun lalu.

Barang-barang mewah di pasar domestik sedang mengalami penurunan, dan pusat perbelanjaan mewah tentu saja akan terkena dampaknya.

SKP Beijing, yang menempati peringkat pertama di dunia dalam hal penjualan satu toko dan hasil penjualan per meter persegi, memiliki penjualan sebesar 26,5 miliar yuan tahun lalu.Meskipun masih mempertahankan statusnya sebagai "pusat perbelanjaan dengan pendapatan tertinggi di negara ini", tingkat pertumbuhan penjualan telah menurun secara signifikan dibandingkan dua tahun sebelumnya, dari 30% menjadi 10%.

Kinerja Plaza 66 yang juga memiliki positioning kemewahan tinggi semakin memprihatinkan. Data penjualan pertengahan tahun 2024 menunjukkan 5 dari 10 plaza mengalami pertumbuhan negatif, terutama Plaza 66 di Shanghai. Saat tingkat okupansi 100%, penjualan turun lebih dari 20%.

Pada saat yang sama, pusat perbelanjaan non-mewah dengan proporsi industri ritel yang relatif rendah juga mengalami kesulitan.

Nielsen, sebuah perusahaan pemantau pasar yang terkenal secara internasional, menyatakan dalam "Wawasan Konsumen Tiongkok 2023 dan Outlook 2024" bahwaPasar konsumen kelas menengah, yang biasanya berfokus pada gaya hidup dan pengalaman hidup, menghadapi ketidakpastian permintaan yang semakin besar dan pendapatan yang berada di bawah tekanan.Produk-produk yang disediakan oleh perusahaan juga menghadapi tekanan penurunan harga premium.

Misalnya, Wangfujing Group, yang memiliki berbagai portofolio real estate komersial seperti department store dan pusat perbelanjaan, menghadapi penurunan pendapatan. Laporan keuangan grup menunjukkan bahwa dari tahun 2019 hingga 2023,WangfujingTotal pendapatan operasional pusat perbelanjaan menyusut hampir 500 juta yuan.

Untuk mempertahankan popularitas dan meningkatkan pendapatan, pusat perbelanjaan ini mulai meningkatkan proporsi format katering.

Pada tahun 2014, industri secara umum percaya bahwa ritel: katering: hiburan = 52:18:30 adalah rasio emas untuk format pusat perbelanjaan.Saat ini, industri katering telah membentuk model 1:1:1 dengan belanja dan hiburan karena keunggulan arus lalu lintas yang kuat, loyalitas pelanggan yang kuat, dan waktu menginap yang lama. Di beberapa pusat perbelanjaan, proporsi katering bahkan melebihi 50%.

Apalagi, dibandingkan hanya berlokasi di lantai atas pusat perbelanjaan seperti dulu, brand katering lebih memilih berlokasi di lokasi prima di lantai pusat perbelanjaan. Bahkan beberapa toko yang paling banyak dikunjungi di lantai pertama pusat perbelanjaan telah memperkenalkan merek katering untuk mengisi kekosongan ritel.

Namun serupa dengan situasi pusat perbelanjaan secara keseluruhan, industri katering juga mengalami krisis kelebihan pasokan dan ketidakmampuan mempertahankan konsumen. Menurut hasil pertanyaan Qichacha,Pada kuartal pertama tahun ini, sekitar 460.000 perusahaan katering di Tiongkok dicabut atau dicabut pendaftarannya, meningkat 232,6% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Bagi sebagian besar pusat perbelanjaan, mitos pertumbuhan sudah lama hilang, dan bisnis katering hanyalah sebuah pertanda buruk. Bagaimana bisa bertahan lebih lama di babak knockout berikutnya menjadi pertanyaan yang masih dipikirkan setiap pusat perbelanjaan tanah air.

untukPemain yang bersikeras untuk memasuki permainan,Apa yang kamu pertaruhkan?

Meskipun perjalanan masih panjang, banyak perusahaan real estate komersial masih menolak untuk menyerah.

Dari tahun 2024 hingga 2027, China Resources Land diperkirakan akan membuka total 41 pusat perbelanjaan; mereka memiliki merek pusat perbelanjaan seperti Tianjie dan Xingyuehui.Grup Merindukan, ada juga 11 proyek baru yang diharapkan masuk pasar tahun ini,Terutama terkonsentrasi di kota-kota tingkat pertama dan kota-kota tingkat pertama yang baru.

Dengan kata lain, kelas menengah ke atas yang bekerja dan tinggal di kota-kota besar masih menjadi “harta karun” kompleks komersial. Apa yang dipertaruhkan oleh pusat-pusat perbelanjaan baru ini adalah ukuran masa depan dan potensi konsumsi segmen populasi domestik ini.

Laporan McKinsey mengenai konsumen Tiongkok menunjukkan bahwa pada tahun 2025, akan ada 209 juta rumah tangga dengan pendapatan lebih dari 160.000 yuan, yang mencapai standar pendapatan menengah ke atas. Boston Consulting Group juga memperkirakan,Pada tahun 2030, sekitar 40% populasi Tiongkok akan menjangkau kelas menengah ke atas.(Tidak termasuk kelas menengah yang sedang berkembang)。

Menurut data Badan Pusat Statistik, pada akhir tahun 2021 hingga akhir tahun 2023, pendapatan per kapita yang dapat dibelanjakan pada kelompok berpendapatan tinggi berada pada 20% populasi teratas dan kelompok berpendapatan tinggi berada pada peringkat 20%. ​​hingga 40% akan meningkat dari tahun ke tahun.

Pada saat yang sama, pada paruh pertama tahun 2023, konsumsi domestik telah melampaui ekspor dan investasi, sehingga memberikan dampak positif bagi perekonomian.PDBPertumbuhan memberikan kontribusi sebesar 77,2%, bahkan melebihi level sebelum tahun 2019, menjadi pemimpin mutlak dalam mendorong pertumbuhan ekonomi.

Selama masih ada potensi pengembangan dari sisi permintaan, pusat perbelanjaan tidak akan menyerah untuk berekspansi. Meski pasar pusat perbelanjaan dalam negeri sudah memasuki era saham, namun belum dimonopoli oleh satu atau dua perusahaan terkemuka.

Secara umum, konsentrasi suatu industri dinilai dari “pangsa pasar CR5”, yaitu penjumlahan pangsa pasar yang ditempati oleh lima perusahaan terbesar di industri tersebut.Untuk industri pusat perbelanjaan, CR5 perlahan meningkat sekitar 20% dalam beberapa tahun terakhir, dan belum mencapai level 30% di negara maju.

Perusahaan-perusahaan terkemuka masih mempercepat tata letaknya, namun metodenya bukan lagi kepemilikan properti secara langsung di masa lalu, melainkan transisi ke model penjualan layanan manajemen operasi atau merek yang ringan aset. Tren ini juga terlihat sekilas dari laporan kinerja China Resources Land tahun 2023: pendapatan operasional sebesar 2,2 miliar yuan, sedangkan pendapatan sewa hanya 600 juta yuan.

Selain itu, kondisi pembiayaan untuk real estate komersial juga membaik.

Pada tahun 2023, gelombang pertama REIT infrastruktur konsumen(Perwalian Investasi Real Estat)Peluncuran proyek ini memberikan pusat perbelanjaan saluran pembiayaan baru.

Pemerintah daerah di berbagai provinsi dan kota juga telah mengeluarkan kebijakan untuk mendukung pengembangan kawasan bisnis, seperti "Rencana Aksi Tiga Tahun untuk Meningkatkan Tingkat Energi Kawasan Bisnis Shanghai"(2024-2026)Disebutkan bahwa menarik badan usaha milik negara dan badan usaha pusat yang memiliki sumber daya seperti tanah, properti, modal dan operasi untuk bergabung dalam dana tersebut, dan memperluas penerapan dana pembaruan perkotaan yang berorientasi pasar dalam pembaruan fasilitas komersial perkotaan.

Peluang dan tantangan hidup berdampingan. Perjalanan pusat perbelanjaan masih panjang jika ingin kembali memikat hati masyarakat.

Lagi pula, jika kita tidak bekerja keras, surga belanja akan menjadi “papan latar sosial” di mana orang hanya berbelanja tetapi tidak membeli. Secangkir teh susu, mencari makanan enak di lantai lima atau lantai B1, lewat di lantai satu untuk mengeluh tentang beberapa merek terkenal, lalu pergi ke Muji untuk menebak harganya, Uniqlo untuk menyentuh beberapa pakaian, atau Chow Tai Bertanya tentang harga emas hampir menjadi pola umum di seluruh negeri - berjalan di mal Setelah satu putaran, saya tidak membeli apa pun.