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Autor: Jiang Sansui

Im Jahr 2015 betrug der durchschnittliche tägliche Passagierstrom in Einkaufszentren im ganzen Land 47.000; dieser Indikator wird im Jahr 2023 auf 20.000 sinken.

Heute haben Einkaufszentren als Höhepunkt der chinesischen Einzelhandelsbranche eine fast dreißigjährige Entwicklung hinter sich und sind in eine Ära des Aktienwachstums eingetreten.

Es werden zwar immer mehr Gewerbebauten gebaut, doch die Beliebtheit der einzelnen Einkaufszentren nimmt immer mehr ab. Ob in Peking, Shanghai, Guangzhou oder Shenzhen oder in Städten der zweiten und dritten Reihe: Viele Einkaufszentren stehen kurz vor dem Bankrott. In dem vier- oder fünfstöckigen Gebäude gibt es nur wenige geöffnete Geschäfte. Die meisten Menschen, die das Einkaufszentrum betreten, entspannen sich in der Klimaanlage, anstatt einzukaufen.

Überangebot,Einkaufszentren sind weniger beliebt als zuvor

Das Geschäft in Einkaufszentren ist schwierig geworden, auch weil es im Land zu viele Einkaufszentren gibt.

Ab Ende 2023Der Gesamtbestand an hochwertigen Einzelhandelsimmobilien in 21 heimischen Großstädten liegt bei über 140 Millionen Quadratmetern.Sie sollten wissen, dass die Pro-Kopf-Einkaufszentrumsfläche in Japan und Südkorea etwa 1 Quadratmeter beträgt und in Hongkong, China, etwa 1,5 Quadratmeter. Allerdings beträgt die Pro-Kopf-Einkaufszentrumsfläche in einigen Zweit- und Drittländern. Die Fläche der Tierstädte auf dem chinesischen Festland hat 2 Quadratmeter erreicht oder überschritten.

Von kommunalen Einkaufszentren in drei Kilometern Entfernung über Kerngeschäftsviertel, die das gesamte Stadtgebiet abdecken, bis hin zu großen Outlet-Einkaufszentren, die Verbraucher aus umliegenden Städten anziehen, hat der Ehrgeiz der Erweiterung von Einkaufszentren den Wunsch der Menschen nach Offline-Konsum längst übertroffen.

Deloitte wies in seinem Bericht über Chinas Einzelhandelsbranche im Jahr 2024 darauf hinVom dritten Quartal 2022 bis zum ersten Quartal 2024 wird der Verbrauchervertrauensindex meines Landes weiterhin auf dem Basiswert liegen（100）die folgende.

Im Vergleich zu „heute Geld verdienen und heute ausgeben“ kann das Anlegen von Geld auf die Bank den Verbrauchern heute „stabiles Glück“ bescheren.

vonBank von ChinaBeispielsweise ist der jährliche Zinssatz für Sichteinlagen von 0,35 % vor 12 Jahren auf 0,15 % gesunken, und der fünfjährige jährliche Zinssatz für Termineinlagen ist von fast 4,75 % auf 1,8 % gesunken. Gleichzeitig ist der Gesamtbetrag der RMB-Einlagen inländischer Haushalte in meinem Land von Jahr zu Jahr gestiegen und erreichte Ende 2023 einen Rekordwert von 136 Billionen Yuan.

Die Verbraucher sind rationaler geworden, was für die Händler in Einkaufszentren nicht gut ist.

Als typische Gewerbeimmobilien erzielen Einkaufszentren im Allgemeinen Rentabilität, indem sie Händler anlocken, sich dort anzusiedeln, Geschäfte zu eröffnen und ihre Miete sowie Hausverwaltungs-, Betriebs- und andere Kosten zu kassieren. Immer weniger Menschen sind bereit, Geld für den Einkauf auszugeben, und Einkaufszentren verlieren für Händler an Attraktivität.

Im März 2024 hatten 40 % der 447 Einkaufszentren, die von der China Chain Store and Franchise Association untersucht wurden, eine Ladeneröffnungsquote von unter 1.

entsprechendJones Lang LaSalleStatistiken zufolge lag die durchschnittliche Leerstandsquote auf den Märkten für hochwertige Einzelhandelsimmobilien in 21 Städten in China im dritten Quartal 2023 bei 10,7 %, und die Leerstandsquote im Einzelhandelsgewerbe in Städten der zweiten und dritten Reihe lag auf einem historischen Niveau hohes Niveau.

Selbst in Shanghai, der „Hauptstadt des Konsums“, lag die Leerstandsquote der Stadt im ersten Quartal 2024 bei 7,9 % und damit über dem durchschnittlichen Niveau der letzten drei Jahre. Der Branchenstandard für die Leerstandsquote in Einkaufszentren liegt im Allgemeinen bei 5 %. Für städtische Einkaufszentren, die eine 5A-Bewertung erreichen möchten, liegt der Leerstandsstandard bei weniger als oder gleich 3 %.

Wenn es nicht genügend Händler gibt, werden die Einnahmen des Einkaufszentrums nicht optimal sein.

Im Geschäftsjahr 2023 belief sich der Betriebsgewinn von Wanda Commercial Management, dem Unternehmen hinter Wanda Plaza, auf 52,325 Milliarden Yuan, obwohl er gegenüber 2022 um fast 3 Milliarden Yuan gestiegen ist.Doch verglichen mit der Leistung von Hunderten Milliarden von 2017 bis 2018 ist sie um mehr als die Hälfte geschrumpft.

Im ersten Halbjahr 2024Swire-EigenschaftenDie Verkäufe in fünf der sechs Einkaufszentren auf dem Festland gingen zurück. Darunter fiel der Umsatz von Taikoo Li Sanlitun in Peking um 4 %, während der Umsatz von Shanghai HKRI Taikoo Hui sogar um 20 % zurückging.

Heutzutage sind inländische Einkaufszentren jeder Größe aufgrund des Überangebots am Markt auf der Suche nach neuem Wachstum und neuen Lösungen.

Einkaufszentren mit unterschiedlicher Positionierung,Haben ihre eigenen Probleme

Um den „One-Stop-Shopping“-Bedürfnissen der Menschen gerecht zu werden, umfassen Einkaufszentren häufig Supermärkte, Körperpflege, Bekleidung, Catering, Kinder- und Unterhaltungsangebote sowie andere Geschäftsformate. Einkaufszentren, die sich an unterschiedliche Verbrauchergruppen und städtische Standorte richten, haben jedoch ihre eigenen Überlegungen zum Anteil verschiedener Geschäftsformate.

Allgemein gesprochen,Luxuseinkaufszentren, die sich an gehobene Konsumenten richten und in Kerngeschäftsvierteln liegen, verfügen über den größten Anteil an Luxusgütern im Einzelhandel.

Beijing SKP, bekannt als „Global King of Luxury Stores“, hat eine Einzelhandelsumsatzquote von 87 %, wobei Gastronomie und andere Geschäfte einen geringeren Anteil ausmachen. In den letzten Jahren entfielen 70 % des Einzelhandelsumsatzes in den Bereichen Bekleidung, Schönheit und Kosmetik auf die Einkaufszentren der Reihe Taikoo Li/Taikoo Hui, die nach und nach an SKP angeglichen wurden.China Resources LandFür die Vientiane City-Reihe, die sich auf die Luxuspositionierung konzentriert, liegen die Anteile von Einzelhandel, Gastronomie und Unterhaltung seit 2019 grundsätzlich im Bereich von 60 %, 25 % und 15 %.

Man kann sagen, dass die Einnahmen von High-End-Einkaufszentren fast vollständig von der Luxuseinzelhandelsbranche getragen werden und Catering und Unterhaltung nur Beiwerk sind.

Doch mittlerweile werden wohlhabende Menschen beim Konsum von Luxusgütern vorsichtiger.

LVMH(LVMH)Leistungsdaten für das erste Halbjahr 2024 zeigen, dass der asiatisch-pazifische Markt(NEINeinschließlich Japan)Der Umsatz ging um 10 % zurück, was hauptsächlich auf rückläufige Umsätze im chinesischen Markt zurückzuführen ist. Auch die Kering Group, zu der Luxusmarken wie Gucci und Balenciaga gehören, schnitt in diesem Jahr im asiatisch-pazifischen Raum schlecht ab, wobei der Umsatz im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahr um 22 % zurückging.

Luxusgüter auf dem heimischen Markt erleben einen Abschwung, und Luxus-Einkaufszentren werden natürlich davon betroffen sein.

Beijing SKP, das weltweit an erster Stelle in Bezug auf den Einzelverkauf und die Verkaufsleistung pro Quadratmeter steht, erzielte im vergangenen Jahr einen Umsatz von 26,5 Milliarden Yuan.Obwohl es weiterhin seinen Status als „einkaufsstärkstes Einkaufszentrum des Landes“ behält, ist die Umsatzwachstumsrate im Vergleich zu den beiden Vorjahren deutlich zurückgegangen, von 30 % auf 10 %.

Noch besorgniserregender ist die Leistung des Plaza 66, das ebenfalls eine hohe Luxuspositionierung aufweist. Verkaufsdaten Mitte 2024 zeigen, dass 5 der 10 Plätze ein negatives Wachstum aufweisen, insbesondere Plaza 66 in Shanghai. Bei einer Auslastung von 100 % gingen die Verkäufe um mehr als 20 % zurück.

Gleichzeitig haben es auch Nicht-Luxus-Einkaufszentren mit einem relativ geringen Einzelhandelsanteil schwer.

Nielsen, ein international renommiertes Marktüberwachungsunternehmen, wies in „2023 Chinese Consumer Insights and 2024 Outlook“ darauf hinDer mittelständische Verbrauchermarkt, der traditionell auf Lifestyle und Lebenserlebnis ausgerichtet ist, sieht sich zunehmender Nachfrageunsicherheit ausgesetzt und die Einkommen stehen unter Druck.Auch die von Unternehmen angebotenen Produkte stehen unter Abwärtsdruck bei den Premiumpreisen.

Beispielsweise sieht sich die Wangfujing-Gruppe, die verschiedene Gewerbeimmobilienportfolios wie Kaufhäuser und Einkaufszentren besitzt, mit einem Umsatzrückgang konfrontiert. Der Finanzbericht der Gruppe zeigt, dass von 2019 bis 2023WangfujingDie gesamten Betriebseinnahmen des Einkaufszentrums schrumpften um fast 500 Millionen Yuan.

Um die Popularität zu erhalten und den Umsatz zu steigern, haben diese Einkaufszentren begonnen, den Anteil an Catering-Formaten zu erhöhen.

Im Jahr 2014 war die Branche allgemein davon überzeugt, dass Einzelhandel: Gastronomie: Unterhaltung = 52:18:30 der goldene Schnitt für Shopping-Mall-Formate sei.Heutzutage hat die Gastronomie ein 1:1:1-Modell mit Einkaufs- und Unterhaltungsangeboten gebildet, was auf die Vorteile eines starken Verkehrsflusses, einer hohen Kundenbindung und einer langen Verweildauer zurückzuführen ist. In einigen Einkaufszentren liegt der Anteil der Gastronomie sogar bei über 50 %.

Darüber hinaus sind Gastronomiemarken nicht wie bisher nur in den obersten Etagen von Einkaufszentren angesiedelt, sondern lieber in erstklassigen Lagen in den Etagen von Einkaufszentren. Sogar einige der meistbesuchten Geschäfte im ersten Stock von Einkaufszentren haben Catering-Marken eingeführt, um die offenen Stellen im Einzelhandel zu füllen.

Doch ähnlich wie die Gesamtsituation in Einkaufszentren herrscht auch in der Gastronomie eine Krise des Überangebots und der Unfähigkeit, Verbraucher zu binden. Den Abfrageergebnissen von Qichacha zufolgeIm ersten Quartal dieses Jahres wurden rund 460.000 Catering-Unternehmen in China abgemeldet oder widerrufen, was einem Anstieg von 232,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Für die meisten Einkaufszentren ist der Wachstumsmythos längst vorbei und die Gastronomie ist nur das letzte Feigenblatt. Wie man in den nächsten K.-o.-Runden länger bestehen kann, ist eine Frage, über die noch immer jedes Einkaufszentrum des Landes nachdenkt.

fürSpieler, die darauf bestehen, am Spiel teilzunehmen,Worauf wetten Sie?

Trotz des langen Weges, der vor uns liegt, weigern sich viele Gewerbeimmobilienunternehmen immer noch, aufzugeben.

Von 2024 bis 2027 wird China Resources Land voraussichtlich insgesamt 41 Einkaufszentren eröffnen; das Unternehmen besitzt Einkaufszentren-Marken wie Tianjie und Xingyuehui.Longfor-GruppeDarüber hinaus werden in diesem Jahr voraussichtlich 11 neue Projekte auf den Markt kommen.Hauptsächlich konzentriert auf erstklassige und neue erstklassige Städte.

Mit anderen Worten: Die Mittelschicht und höher, die in Großstädten arbeiten und leben, sind immer noch die „Schätze“ von Gewerbekomplexen. Worauf diese neuen Einkaufszentren setzen, ist die zukünftige Größe und das Konsumpotenzial dieses Teils der heimischen Bevölkerung.

McKinseys Bericht über chinesische Verbraucher wies darauf hin, dass es im Jahr 2025 209 Millionen Haushalte mit einem Einkommen von mehr als 160.000 Yuan geben wird, was dem mittleren bis hohen Einkommensniveau entspricht. Auch die Boston Consulting Group schätzt:Im Jahr 2030 werden etwa 40 % der chinesischen Bevölkerung zur Mittelschicht und höher gehören.(Ohne aufstrebende Mittelschicht)。

Nach Angaben des National Bureau of Statistics lag das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen der Gruppe mit hohem Einkommen zwischen Ende 2021 und Ende 2023 bei den obersten 20 % der Bevölkerung und bei der Gruppe mit höherem Einkommen bei 20 %. ​​auf 40 % wird von Jahr zu Jahr steigen.

Gleichzeitig übertraf der Inlandsverbrauch im ersten Halbjahr 2023 die Exporte und Investitionen und sorgte so für einBIPDas Wachstum trug 77,2 % bei und übertraf damit sogar das Niveau vor 2019, wodurch es zum absoluten Spitzenreiter beim Wirtschaftswachstum wurde.

Solange auf der Nachfrageseite noch Entwicklungspotenzial besteht, werden Einkaufszentren nicht auf Expansion verzichten. Obwohl der heimische Markt für Einkaufszentren in die Ära der Aktien eingetreten ist, wird er noch nicht von einem oder zwei führenden Unternehmen monopolisiert.

Im Allgemeinen wird die Konzentration einer Branche anhand des „CR5-Marktanteils“ beurteilt, der die Summe der Marktanteile der fünf größten Unternehmen der Branche darstellt.Für die Shopping-Mall-Branche ist CR5 in den letzten Jahren langsam um etwa 20 % gestiegen und hat in den entwickelten Ländern noch nicht das Niveau von 30 % erreicht.

Führende Unternehmen beschleunigen immer noch ihr Layout, aber die Methode besteht in der Vergangenheit nicht mehr im direkten Besitz von Immobilien, sondern im Übergang zu einem Asset-Light-Modell des Verkaufs von Betriebsführungsdiensten oder Marken. Dieser Trend lässt sich auch im Leistungsbericht 2023 von China Resources Land erkennen: Der Betriebsumsatz beträgt bis zu 2,2 Milliarden Yuan, während die Mieteinnahmen nur 600 Millionen Yuan betragen.

Darüber hinaus verbessert sich auch das Finanzierungsumfeld für Gewerbeimmobilien.

Im Jahr 2023 wird die erste Charge von Verbraucher-Infrastruktur-REITs erscheinen(Immobilien-Investment-Trust)Der Start des Projekts eröffnet Einkaufszentren neue Finanzierungskanäle.

Kommunalverwaltungen in verschiedenen Provinzen und Städten haben außerdem Maßnahmen zur Unterstützung der Entwicklung von Geschäftsvierteln eingeführt, beispielsweise den „Dreijahres-Aktionsplan zur Verbesserung des Energieniveaus von Shanghais Geschäftsvierteln“.(2024-2026)„Es wird darauf hingewiesen, dass staatliche Unternehmen und Zentralunternehmen mit Ressourcen wie Land, Eigentum, Kapital und Betrieb für den Beitritt zum Fonds gewonnen und die Anwendung marktorientierter Stadterneuerungsfonds bei der Stadterneuerung kommerzieller Einrichtungen ausgeweitet werden sollen.“

Chancen und Herausforderungen liegen nebeneinander, wenn Einkaufszentren die Aufmerksamkeit der Menschen wieder erobern wollen.

Denn wenn wir nicht hart arbeiten, wird das Einkaufsparadies zu einem „Social-Background-Board“, auf dem die Leute nur einkaufen, aber nicht kaufen. Eine Tasse Milchtee, im fünften Stock oder im B1-Stock nach leckerem Essen suchen, im ersten Stock vorbeigehen, um sich über einige berühmte Marken zu beschweren, und dann zu Muji gehen, um den Preis zu erraten, zu Uniqlo, um ein paar Klamotten anzufassen, oder zu Chow Tai Fook, um nach dem Goldpreis zu fragen, ist im ganzen Land fast zu einer gängigen Vorlage geworden: Nach einer Runde habe ich nichts gekauft.