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Auteur : Jiang Sansui

En 2015, le flux quotidien moyen de passagers dans les centres commerciaux du pays était de 47 000 ; cet indicateur tombera à 20 000 en 2023.

Aujourd'hui, les centres commerciaux, qui sont le point culminant du secteur de la vente au détail en Chine, ont connu près de trente ans de développement et sont entrés dans une ère de croissance des stocks.

De plus en plus de bâtiments commerciaux sont construits, mais la popularité de chaque centre commercial diminue de plus en plus. Que ce soit à Pékin, Shanghai, Guangzhou ou Shenzhen, ou dans des villes de deuxième et troisième rang, de nombreux centres commerciaux sont au bord de la faillite. Il n'y a que quelques magasins ouverts dans le bâtiment de quatre ou cinq étages. La plupart des gens qui entrent dans le centre commercial se détendent simplement dans la climatisation au lieu de faire du shopping.

Offre excédentaire,Les centres commerciaux sont moins populaires qu’avant

Les affaires dans les centres commerciaux sont devenues difficiles, en partie parce qu’il y a trop de centres commerciaux dans le pays.

À fin 2023,Le stock total d'immobilier commercial de haute qualité dans 21 grandes villes nationales a dépassé 140 millions de mètres carrés.Vous devez savoir que la superficie des centres commerciaux par habitant au Japon et en Corée du Sud est d'environ 1 mètre carré, et à Hong Kong, en Chine, elle est d'environ 1,5 mètres carrés. Cependant, la superficie des centres commerciaux par habitant dans certains deuxième et troisième. Les villes de Chine continentale ont atteint ou dépassé 2 mètres carrés.

Depuis les centres commerciaux communautaires situés à trois kilomètres jusqu'aux principaux quartiers d'affaires couvrant l'ensemble de la zone urbaine, en passant par les grands centres commerciaux qui attirent les consommateurs des villes environnantes, l'ambition d'expansion des centres commerciaux a depuis longtemps dépassé le désir des gens de consommer hors ligne.

Deloitte a souligné dans son rapport sur le secteur de la vente au détail en Chine en 2024 :Du troisième trimestre 2022 au premier trimestre 2024, l'indice de confiance des consommateurs de mon pays restera au niveau de référence（100）ce qui suit.

Aujourd'hui, comparé à « gagner de l'argent aujourd'hui et le dépenser aujourd'hui », mettre de l'argent à la banque peut apporter aux consommateurs un « bonheur stable ».

parBanque de ChinePar exemple, le taux d'intérêt annuel sur les dépôts à vue est tombé à 0,15 % contre 0,35 % il y a 12 ans, et le taux d'intérêt annuel sur cinq ans sur les dépôts à terme est passé de près de 4,75 % à 1,8 %. Mais dans le même temps, le montant total des dépôts en RMB des ménages chinois a augmenté d'année en année, atteignant un niveau record de 136 000 milliards de yuans à la fin de 2023.

Les consommateurs sont devenus plus rationnels, ce qui n'est pas une bonne chose pour les commerçants des centres commerciaux.

En tant qu'immobilier commercial typique, les centres commerciaux atteignent généralement la rentabilité en incitant les commerçants à s'installer, à ouvrir des magasins et à percevoir leur loyer et leurs dépenses de gestion immobilière, d'exploitation et autres. De moins en moins de gens sont prêts à dépenser de l’argent pour faire du shopping, et les centres commerciaux deviennent moins attractifs pour les commerçants.

En mars 2024, parmi les 447 centres commerciaux étudiés par la China Chain Store and Franchise Association, 40 % des centres commerciaux avaient un taux d'ouverture de magasins inférieur à 1.

selonJones Lang LaSalleSelon les statistiques, au troisième trimestre 2023, le taux d'inoccupation moyen des marchés immobiliers commerciaux de haute qualité dans 21 villes de Chine était de 10,7 %, et le taux d'inoccupation des commerces de détail dans les villes de deuxième et troisième rangs était à un niveau historique. haut niveau.

Même à Shanghai, connue comme la « Capitale de la consommation », le taux d'inoccupation de la ville au premier trimestre 2024 était de 7,9 %, supérieur au niveau moyen des trois dernières années. La norme de l'industrie pour les taux d'inoccupation des centres commerciaux est généralement de 5 %. Pour les centres commerciaux urbains qui souhaitent obtenir une note 5A, la norme du taux d'inoccupation est inférieure ou égale à 3 %.

S’il n’y a pas assez de commerçants, les revenus du centre commercial ne seront pas idéaux.

Au cours de l'exercice 2023, le bénéfice d'exploitation de Wanda Commercial Management, la société derrière Wanda Plaza, s'est élevé à 52,325 milliards de yuans, bien qu'il ait augmenté de près de 3 milliards de yuans par rapport à 2022.Mais par rapport à la performance de centaines de milliards entre 2017 et 2018, elle a diminué de plus de moitié.

Au premier semestre 2024,Propriétés du filLes ventes de cinq de ses six centres commerciaux du continent ont chuté. Parmi eux, Taikoo Li Sanlitun à Pékin a chuté de 4 %, tandis que les ventes de Shanghai HKRI Taikoo Hui ont même chuté de 20 %.

Aujourd'hui, les centres commerciaux nationaux de toutes tailles recherchent de nouvelles croissances et de nouvelles solutions en raison de l'offre excédentaire du marché.

Des centres commerciaux avec des positionnements différents,Avoir leurs propres problèmes

Afin de répondre aux besoins des gens en matière de « guichet unique », les centres commerciaux comprennent souvent des supermarchés, des soins personnels, des vêtements, de la restauration, des enfants et des divertissements, ainsi que d'autres formats d'affaires. Cependant, les centres commerciaux ciblant différents groupes de consommateurs et zones urbaines ont leurs propres considérations concernant la proportion de différents formats d'entreprise.

En général,Les centres commerciaux de luxe ciblant les consommateurs haut de gamme et situés dans les principaux quartiers d’affaires détiennent la plus grande proportion de produits de luxe dans le commerce de détail.

Beijing SKP, connu comme le « roi mondial des magasins de luxe », a un ratio de ventes au détail de 87 %, la restauration et d'autres entreprises représentant une proportion plus faible. Ces dernières années, les séries de centres commerciaux Taikoo Li/Taikoo Hui, progressivement alignées sur SKP, représentent 70 % des ventes au détail de vêtements, de produits de beauté et de cosmétiques.Terre de ressources en ChinePour sa série Vientiane City, axée sur le positionnement du luxe, les proportions du commerce de détail, de la restauration et du divertissement sont restées essentiellement dans la fourchette de 60 %, 25 % et 15 % depuis 2019.

On peut dire que les revenus des centres commerciaux haut de gamme sont presque entièrement financés par le secteur de la vente au détail de produits de luxe, et que la restauration et le divertissement ne sont que des embellissements.

Mais aujourd’hui, les gens riches sont de plus en plus prudents dans leur consommation de produits de luxe.

LVMH(LVMH)Les données de performance pour le premier semestre 2024 montrent que le marché Asie-Pacifique(Nony compris le Japon)Les revenus ont chuté de 10 %, principalement en raison de la diminution des revenus sur le marché chinois. Le groupe Kering, qui possède des marques de luxe telles que Gucci et Balenciaga, a également enregistré de mauvais résultats dans la région Asie-Pacifique cette année, avec un chiffre d'affaires au premier semestre en baisse de 22 % sur un an.

Les produits de luxe sur le marché intérieur connaissent un ralentissement et les centres commerciaux de luxe seront naturellement touchés.

Beijing SKP, qui occupe le premier rang mondial en termes de ventes par magasin unique et de ventes par mètre carré, a réalisé un chiffre d'affaires de 26,5 milliards de yuans l'année dernière.Bien qu'il conserve toujours son statut de « centre commercial avec les revenus les plus élevés du pays », le taux de croissance des ventes a considérablement diminué par rapport aux deux années précédentes, passant de 30 % à 10 %.

Les performances du Plaza 66, qui bénéficie également d’un positionnement haut de gamme, sont encore plus inquiétantes. Les données de ventes à la mi-2024 montrent que 5 des 10 places ont une croissance négative, en particulier la Plaza 66 à Shanghai. Lorsque le taux d'occupation est de 100 %, les ventes ont chuté de plus de 20 %.

Dans le même temps, les centres commerciaux non luxueux, avec une proportion relativement faible de commerce de détail, sont également en difficulté.

Nielsen, une société de surveillance du marché de renommée internationale, a souligné dans « 2023 Chinese Consumer Insights and 2024 Outlook » queLe marché de consommation de milieu de gamme, qui se concentre traditionnellement sur le style de vie et l'expérience de vie, est confronté à une incertitude croissante en matière de demande et de revenus sous pression.Les produits fournis par les entreprises sont également confrontés à des pressions à la baisse sur les prix élevés.

Par exemple, le groupe Wangfujing, qui possède divers portefeuilles immobiliers commerciaux tels que des grands magasins et des centres commerciaux, est confronté à une baisse de ses revenus. Le rapport financier du groupe montre que de 2019 à 2023,WangfujingLe résultat d'exploitation total du centre commercial a diminué de près de 500 millions de yuans.

Afin de conserver leur popularité et d'augmenter leurs revenus, ces centres commerciaux ont commencé à augmenter la proportion de formats de restauration.

En 2014, l'industrie pensait généralement que le commerce de détail : restauration : divertissement = 52:18:30 était le nombre d'or pour les formats de centres commerciaux.De nos jours, le secteur de la restauration a formé un modèle 1:1:1 avec le shopping et les divertissements en raison de ses avantages d'une forte fluidité de trafic, d'une forte fidélité des clients et d'une longue durée de séjour. Dans certains centres commerciaux, la proportion de restauration dépasse même 50 %.

De plus, au lieu d’être implantées uniquement aux derniers étages des centres commerciaux comme par le passé, les enseignes de restauration préfèrent être implantées à des emplacements privilégiés dans les étages des centres commerciaux. Même certains des magasins les plus visités situés au premier étage des centres commerciaux ont introduit des marques de restauration pour combler les postes vacants.

Mais à l’instar de la situation générale des centres commerciaux, le secteur de la restauration connaît également une crise d’offre excédentaire et une incapacité à fidéliser les consommateurs. D'après les résultats de la requête de Qichacha,Au premier trimestre de cette année, environ 460 000 entreprises de restauration en Chine ont été radiées ou révoquées, soit une augmentation de 232,6 % par rapport à la même période de l'année dernière.

Pour la plupart des centres commerciaux, le mythe de la croissance a disparu depuis longtemps et le secteur de la restauration n’est que la dernière feuille de vigne. Comment survivre plus longtemps lors des prochaines huitièmes de finale est une proposition à laquelle tous les centres commerciaux du pays réfléchissent encore.

pourLes joueurs qui insistent pour entrer dans le jeu,Sur quoi pariez-vous ?

Malgré le long chemin à parcourir, de nombreuses sociétés immobilières commerciales refusent toujours d’abandonner.

De 2024 à 2027, China Resources Land devrait ouvrir un total de 41 centres commerciaux ; elle possède des marques de centres commerciaux telles que Tianjie et Xingyuehui.Groupe Longfor, 11 nouveaux projets devraient également entrer sur le marché cette année,Elle est principalement concentrée dans les villes de premier rang et les nouvelles villes de premier rang.

En d’autres termes, les classes moyennes et supérieures qui travaillent et vivent dans les grandes villes restent les « trésors » des complexes commerciaux. Ce sur quoi parient ces nouveaux centres commerciaux, c’est la taille future et le potentiel de consommation de ce segment de la population nationale.

Le rapport de McKinsey sur les consommateurs chinois souligne qu'en 2025, il y aura 209 millions de foyers avec un revenu de plus de 160 000 yuans, atteignant le niveau de revenu moyen à élevé. Le Boston Consulting Group estime également,En 2030, environ 40 % de la population chinoise atteindra la classe moyenne ou supérieure.(Hors classe moyenne émergente)。

Selon les données du Bureau national des statistiques, de fin 2021 à fin 2023, le revenu disponible par habitant du groupe à revenu élevé se classe parmi les 20 % les plus riches de la population et le groupe aux revenus les plus élevés se classe parmi 20 %. à 40% augmentera d'année en année.

Dans le même temps, au premier semestre 2023, la consommation intérieure a dépassé les exportations et les investissements, offrant ainsi unePIBLa croissance a contribué à hauteur de 77,2%, dépassant même le niveau d'avant 2019, devenant ainsi le leader absolu du moteur de la croissance économique.

Tant qu'il existe encore un potentiel de développement du côté de la demande, les centres commerciaux ne renonceront pas à leur expansion. Bien que le marché intérieur des centres commerciaux soit entré dans l 'ère des actions, il n' est pas encore monopolisé par une ou deux grandes sociétés.

De manière générale, la concentration d'une industrie est jugée par la « part de marché CR5 », qui est la somme des parts de marché occupées par les cinq plus grandes entreprises du secteur.Pour le secteur des centres commerciaux, le CR5 a augmenté lentement d'environ 20 % ces dernières années et n'a pas encore atteint le niveau de 30 % dans les pays développés.

Les grandes entreprises accélèrent encore leur implantation, mais la méthode n'est plus la détention directe de propriétés dans le passé, mais la transition vers un modèle allégé en actifs de vente de services de gestion opérationnelle ou de marques. Cette tendance peut également être aperçue dans le rapport de performance 2023 de China Resources Land : les revenus d'exploitation s'élèvent à 2,2 milliards de yuans, tandis que les revenus locatifs ne s'élèvent qu'à 600 millions de yuans.

En outre, l’environnement de financement de l’immobilier commercial s’améliore également.

En 2023, le premier lot de REIT d'infrastructures grand public(Fiducie de placement immobilier)Le lancement du projet offre aux centres commerciaux de nouveaux canaux de financement.

Les gouvernements locaux de diverses provinces et villes ont également introduit des politiques pour soutenir le développement des quartiers d'affaires, telles que le « Plan d'action triennal pour améliorer le niveau énergétique des quartiers d'affaires de Shanghai ».(2024-2026)« Il est souligné qu'il convient d'attirer les entreprises publiques et les entreprises centrales disposant de ressources telles que des terrains, des propriétés, des capitaux et des opérations pour qu'elles rejoignent le fonds, et d'élargir l'application des fonds de rénovation urbaine axés sur le marché à la rénovation urbaine des installations commerciales.

Les opportunités et les défis coexistent. Les centres commerciaux ont encore un long chemin à parcourir s'ils veulent à nouveau capter l'attention des gens.

Après tout, si nous ne travaillons pas dur, le paradis du shopping deviendra un « tableau de fond social » où les gens se contenteront de magasiner mais n’achèteront pas. Une tasse de thé au lait, chercher des plats délicieux au cinquième étage ou au B1, passer au premier étage pour se plaindre de certaines marques célèbres, puis aller à Muji pour deviner le prix, à Uniqlo pour toucher des vêtements, ou à Chow Tai Fook pour poser des questions sur le prix de l'or. C'est presque devenu un modèle courant dans tout le pays : après un tour dans le centre commercial, je n'ai rien acheté.