новости

Автор: Цзян Саньсуй

В 2015 году среднесуточный пассажиропоток в торговых центрах по стране составлял 47 тысяч, в 2023 году этот показатель снизится до 20 тысяч.

Сегодня торговые центры, как изюминка розничной торговли Китая, прошли почти тридцать лет развития и вступили в эпоху роста товарных запасов.

Коммерческих зданий строится все больше, но популярность каждого торгового центра становится все меньше. Будь то в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу или Шэньчжэне или в городах второго и третьего уровня, многие торговые центры находятся на грани банкротства. В четырех- или пятиэтажном здании всего несколько открытых магазинов. Большинство людей, заходящих в торговый центр, просто отдыхают под кондиционером, а не делают покупки.

Избыток предложения,Торговые центры менее популярны, чем раньше

Бизнес в торговых центрах стал затруднительным, отчасти потому, что в стране слишком много торговых центров.

По состоянию на конец 2023 г.Общий объем качественной торговой недвижимости в 21 крупном отечественном городе превысил 140 миллионов квадратных метров.Вы должны знать, что площадь торговых центров на душу населения в Японии и Южной Корее составляет около 1 квадратного метра, а в Гонконге, Китай, - около 1,5 квадратных метров. Однако площадь торговых центров на душу населения в некоторых вторых и третьих странах. Уровень городов в материковом Китае достиг или превысил 2 квадратных метра.

От общественных торговых центров в трех километрах до основных деловых районов, охватывающих всю городскую территорию, и даже крупных торговых центров, привлекающих потребителей из близлежащих городов, амбиции расширения торговых центров уже давно превысили стремление людей к офлайн-потреблению.

В своем отчете о розничной торговле Китая в 2024 году компания Deloitte отметила, чтоС третьего квартала 2022 года по первый квартал 2024 года индекс потребительского доверия в моей стране будет оставаться на базовом уровне.（100）следующее.

Сегодня, по сравнению с принципом «заработать деньги сегодня и потратить их сегодня», размещение денег в банке может дать потребителям «стабильное счастье».

кБанк КитаяНапример, годовая процентная ставка по депозитам до востребования упала до 0,15% с 0,35% 12 лет назад, а пятилетняя годовая процентная ставка по срочным депозитам упала с почти 4,75% до 1,8%. Но в то же время общий объем вкладов домашних хозяйств в юанях в моей стране увеличивался из года в год, достигнув рекордного уровня в 136 триллионов юаней в конце 2023 года.

Потребители стали более рациональными, что нехорошо для продавцов в торговых центрах.

Как типичная коммерческая недвижимость, торговые центры обычно достигают прибыльности за счет привлечения торговцев к поселению, открытию магазинов и получению арендной платы, управления недвижимостью, эксплуатационных и других расходов. Все меньше и меньше людей готовы тратить деньги на покупки, а торговые центры становятся менее привлекательными для торговцев.

По состоянию на март 2024 года среди 447 торговых центров, опрошенных Китайской ассоциацией сетевых магазинов и франчайзинга, в 40% торговых центров коэффициент открытия магазинов был ниже 1.

в соответствии сДжонс Лэнг ЛаСалльПо данным статистики, в третьем квартале 2023 года средняя доля вакантных рынков качественной торговой недвижимости в 21 городе Китая составила 10,7%, а доля вакантных торговых помещений в городах второго и третьего эшелона находилась на исторически историческом уровне. высокий уровень.

Даже в Шанхае, известном как «столица потребления», уровень вакантных площадей города в первом квартале 2024 года составил 7,9%, что выше среднего уровня за последние три года. Отраслевой стандарт доли вакантных площадей в торговых центрах обычно составляет 5%. Для городских торговых центров, которые хотят получить рейтинг 5А, стандарт доли вакантных площадей меньше или равен 3%.

Если торговцев не хватает, доход ТЦ не будет идеальным.

В 2023 финансовом году операционная прибыль Wanda Commercial Management, компании, стоящей за Wanda Plaza, составила 52,325 млрд юаней, хотя по сравнению с 2022 годом она выросла почти на 3 млрд юаней.Но по сравнению с показателями сотен миллиардов людей в период с 2017 по 2018 год он сократился более чем вдвое.

В первой половине 2024 г.Свойства проводаПродажи в пяти из шести торговых центров на материке упали. Среди них Taikoo Li Sanlitun в Пекине упали на 4%, а продажи шанхайского HKRI Taikoo Hui даже упали на 20%.

Сегодня отечественные торговые центры всех размеров ищут новые пути роста и решения из-за избытка предложения на рынке.

Торговые центры разного позиционирования,Есть свои проблемы

Чтобы удовлетворить потребности людей в «универсальных покупках», торговые центры часто включают в себя супермаркеты, магазины товаров личной гигиены, одежды, общественного питания, детско-развлекательные и другие бизнес-форматы. Однако торговые центры, ориентированные на разные группы потребителей и городские локации, имеют свои соображения относительно соотношения различных форматов бизнеса.

Вообще говоря,Роскошные торговые центры, ориентированные на потребителей высокого класса и расположенные в основных деловых районах, имеют наибольшую долю предметов роскоши в розничной торговле.

Пекинский SKP, известный как «Всемирный король роскошных магазинов», имеет долю розничных продаж 87%, при этом доля предприятий общественного питания и других предприятий составляет меньшую долю. В последние годы на серию торговых центров Taikoo Li/Taikoo Hui, которые постепенно были присоединены к SKP, приходится 70% розничных продаж одежды, товаров для красоты и косметики.Ресурсы Китая ЗемляВ серии Vientiane City, ориентированной на позиционирование предметов роскоши, пропорции розничной торговли, общественного питания и развлечений в основном остаются в пределах 60%, 25% и 15% с 2019 года.

Можно сказать, что доходы элитных торговых центров почти полностью поддерживаются индустрией люксового ритейла, а общепит и развлечения являются лишь украшением.

Но сейчас богатые люди становятся более осторожными в потреблении предметов роскоши.

ЛВМХ(LVMH)Данные о производительности за первое полугодие 2024 года показывают, что рынок Азиатско-Тихоокеанского региона(Нетвключая Японию)Выручка упала на 10%, в основном из-за сокращения выручки на китайском рынке. Kering Group, владеющая такими люксовыми брендами, как Gucci и Balenciaga, также показала плохие результаты в Азиатско-Тихоокеанском регионе в этом году: выручка в первом полугодии упала на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Товары класса люкс на внутреннем рынке переживают спад, и, естественно, это повлияет на роскошные торговые центры.

Пекинский SKP, занимающий первое место в мире по объему продаж в одном магазине и объему продаж на квадратный метр, в прошлом году имел объем продаж 26,5 млрд юаней.Хотя он по-прежнему сохраняет статус «торгового центра с самой высокой выручкой в ​​стране», темпы роста продаж существенно снизились по сравнению с двумя предыдущими годами – с 30% до 10%.

Еще большее беспокойство вызывают показатели Plaza 66, который также занимает высокое положение в сфере роскоши. Данные о продажах на середину 2024 года показывают, что 5 из 10 площадей имеют отрицательный рост, особенно Plaza 66 в Шанхае. Когда заполняемость составляет 100%, продажи упали более чем на 20%.

В то же время нелюксовые торговые центры с относительно низкой долей розничной торговли также переживают тяжелые времена.

Nielsen, всемирно известная компания по мониторингу рынка, отметила в «2023 Chinese Consumer Insights and 2024 Outlook», чтоПотребительский рынок среднего класса, который традиционно ориентирован на образ жизни и жизненный опыт, сталкивается с растущей неопределенностью спроса, а доходы находятся под давлением.Продукция, поставляемая предприятиями, также испытывает понижательное давление на премиальные цены.

Например, Wangfujing Group, владеющая различными портфелями коммерческой недвижимости, такими как универмаги и торговые центры, сталкивается со снижением доходов. Финансовый отчет группы показывает, что с 2019 по 2023 гг.ВанфуцзинОбщий операционный доход торгового центра сократился почти на 500 миллионов юаней.

Чтобы сохранить популярность и увеличить выручку, эти ТРЦ начали увеличивать долю форматов общественного питания.

В 2014 году в отрасли в целом считалось, что ритейл: общепит: развлечения = 52:18:30 — это золотое сечение для форматов торговых центров.В настоящее время индустрия общественного питания сформировала модель 1:1:1 с покупками и развлечениями из-за ее преимуществ, заключающихся в сильном потоке посетителей, высокой лояльности клиентов и длительном времени пребывания. В некоторых торговых центрах доля общественного питания даже превышает 50%.

Более того, вместо того, чтобы располагаться только на верхних этажах торговых центров, как раньше, бренды общественного питания предпочитают располагаться в лучших местах на этажах торговых центров. Даже некоторые из самых посещаемых магазинов на первых этажах торговых центров представили бренды общественного питания, чтобы заполнить вакансии в розничной торговле.

Но, как и в целом в торговых центрах, сфера общественного питания также переживает кризис переизбытка предложения и неспособности удержать потребителей. Согласно результатам запроса Кичачи,В первом квартале этого года около 460 000 компаний общественного питания в Китае были лишены регистрации или аннулированы, что на 232,6% больше, чем за тот же период прошлого года.

Для большинства торговых центров миф о росте давно развеялся, а ресторанный бизнес стал лишь последним фиговым листком. Как продержаться дольше в следующих раундах на выбывание – вопрос, над которым до сих пор думает каждый торговый центр страны.

дляИгроки, которые настаивают на входе в игру,На что вы делаете ставку?

Несмотря на долгий путь, многие компании коммерческой недвижимости по-прежнему отказываются сдаваться.

Ожидается, что с 2024 по 2027 год компания China Resources Land откроет в общей сложности 41 торговый центр; ей принадлежат такие бренды торговых центров, как Tianjie и Xingyuehui.Группа ЛонгфорОжидается, что в этом году на рынок также выйдут 11 новых проектов.В основном сосредоточены в городах первого и новых городов первого уровня.

Другими словами, средний класс и выше, работающие и живущие в больших городах, по-прежнему являются «сокровищами» коммерческих комплексов. Эти новые торговые центры делают ставку на будущие размеры и потребительский потенциал этого сегмента населения страны.

В отчете McKinsey о китайских потребителях отмечается, что в 2025 году будет 209 миллионов домохозяйств с доходом более 160 000 юаней, что достигнет уровня дохода от среднего до высокого. По оценкам Boston Consulting Group,В 2030 году около 40% населения Китая достигнет среднего класса и выше.(исключая формирующийся средний класс)。

По данным Национального бюро статистики, с конца 2021 по конец 2023 года располагаемый доход на душу населения группы с высокими доходами, входящей в верхние 20% населения, и группы с более высокими доходами, входящей в 20% до 40% будет увеличиваться с каждым годом.

В то же время в первой половине 2023 года внутреннее потребление превысило экспорт и инвестиции, что обеспечилоВВПРост составил 77,2%, даже превысив уровень до 2019 года, став абсолютным лидером в стимулировании экономического роста.

Пока существует потенциал развития спроса, торговые центры не откажутся от расширения. Хотя отечественный рынок торговых центров вступил в эпоху акций, он еще не монополизирован одной или двумя ведущими компаниями.

Вообще говоря, о концентрации отрасли судят по «доле рынка CR5», которая представляет собой сумму рыночных долей, занимаемых пятью крупнейшими компаниями отрасли.В индустрии торговых центров CR5 в последние годы медленно рос примерно на 20% и еще не достиг уровня 30% в развитых странах.

Ведущие компании по-прежнему ускоряют процесс размещения, но метод уже не заключается в прямом владении недвижимостью в прошлом, а в переходе к облегченной модели продажи услуг или брендов по управлению операциями. Эту тенденцию также можно проследить из отчета о деятельности China Resources Land за 2023 год: доход от операционной деятельности составляет целых 2,2 миллиарда юаней, тогда как доход от аренды составляет всего 600 миллионов юаней.

Кроме того, улучшается и среда финансирования коммерческой недвижимости.

В 2023 году появится первая партия REIT потребительской инфраструктуры.(Инвестиционный фонд недвижимости)Запуск проекта предоставляет торговым центрам новые каналы финансирования.

Местные органы власти в различных провинциях и городах также ввели политику поддержки развития деловых районов, такую ​​​​как «Трехлетний план действий по повышению энергетического уровня деловых районов Шанхая».(2024-2026 гг.)«Указывается на привлечение к участию в фонде государственных предприятий и центральных предприятий с такими ресурсами, как земля, имущество, капитал и операции, а также расширение применения рыночно-ориентированных фондов обновления городов при обновлении городских коммерческих объектов.

Возможности и проблемы сосуществуют. Торговым центрам еще предстоит пройти долгий путь, если они хотят снова завоевать умы людей.

В конце концов, если мы не будем усердно работать, торговый рай превратится в «социальную доску», где люди только делают покупки, но не покупают. Чашка чая с молоком, поиск вкусной еды на пятом этаже или этаже B1, проход на первом этаже, чтобы пожаловаться на некоторые известные бренды, а затем пойти в Muji, чтобы угадать цену, в Uniqlo, чтобы потрогать одежду, или в Chow Tai. Фук спрашивать о цене золота Это уже почти стало обычным шаблоном по всей стране - прогулявшись по торговому центру, я ничего не купил.