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"Hoy en día, los proyectos inmobiliarios son tan caros que en realidad se puede hacer un 'pago inicial cero'" "Las tasas de interés hipotecarias han bajado, y muchos apoyan el 'pago inicial cero'"... Recientemente, un periodista del Beijing Business Daily notó que hay Hay muchos agentes inmobiliarios en plataformas sociales que publican publicaciones en el tono de los compradores de viviendas para promover el plan "pago inicial cero" para atraer la atención de los compradores de viviendas.

El llamado "pago inicial cero" significa principalmente que los promotores ayudan a los compradores a solicitar préstamos hipotecarios más altos a los bancos elevando el precio del contrato, utilizando así el exceso de fondos después del préstamo para pagar el pago inicial.

En los últimos años, el fenómeno del "pago inicial cero" se ha vuelto común. Muchos promotores y agentes inmobiliarios lo utilizan como truco para atraer clientes y promover las ventas de propiedades. Sin embargo, este comportamiento viola las políticas financieras y crediticias nacionales pertinentes. Recientemente, las autoridades reguladoras de las ciudades de Zhengzhou, Nanning y otros lugares han emitido advertencias sobre la compra de viviendas con "pago inicial cero", recordando a los consumidores que tengan cuidado con los posibles riesgos financieros y legales.

Tarjeta de devolución de compra de vivienda "pago cero"

Recientemente, agentes inmobiliarios de Guangzhou, Shenzhen, Zhengzhou y otros lugares han estado activos en las plataformas sociales. Publican publicaciones en el tono de los compradores de viviendas para promover el plan de "pago inicial cero", atrayendo a los compradores de viviendas a acudir a consultas.

Liu Yu (seudónimo), un agente inmobiliario de Shenzhen, es miembro del grupo que promueve el “pago inicial cero” para la compra de vivienda. Le dijo a un periodista del Beijing Business Daily que su empresa ha cooperado con muchos promotores inmobiliarios en Shenzhen y puede comprar casas con "pago inicial cero".

¿Cómo comprar una casa con “pago inicial cero”? Según Liu Yu, actualmente existen dos formas principales de "pago inicial cero": una es que los promotores aumentan directamente el precio del contrato para ayudar a los compradores de viviendas a solicitar préstamos hipotecarios más altos a los bancos y utilizan los fondos sobrantes después del préstamo para pagar el depósito. El otro tipo es que los desarrolladores adelantan fondos o ayudan a los compradores de viviendas a solicitar préstamos comerciales y préstamos de consumo, "intercambiando fondos" de préstamos bancarios regulares por fondos de "préstamos para el pago inicial" para compensar la falta de pago inicial.

"Básicamente hacemos el primer tipo y hay muchos casos de transacciones. La semana pasada cerré dos negocios de 'pago inicial cero'". Liu Yu dio un ejemplo de si un comprador de vivienda va a comprar una casa con un precio total de 3. millones de yuanes, el pago inicial es Si el precio es de 1 millón de yuanes, el desarrollador aumentará el precio del contrato a 4 millones de yuanes y el comprador de la vivienda solicitará un préstamo hipotecario bancario a un precio de 4 millones de yuanes. Se utilizará para pagar el pago inicial, lo que equivale a "pago inicial cero".

Este método de "alta calificación y préstamo alto" no permite ningún pago inicial, pero el pago mensual aumentará a medida que aumente el monto del préstamo. Con respecto al aumento del pago mensual, Liu Yu dijo que el desarrollador lo devolverá al comprador de la vivienda en forma de una tarjeta de compras. Si el comprador de la vivienda quiere efectivo, también puede reemplazarlo por el monto aproximado después del reemplazo de los 80.000 yuanes. La tarjeta de compras cuesta 72.000 yuanes.

De hecho, la compra de una casa con "pago inicial cero" de Liu Yu en sí es ilegal, y él mismo lo sabe: "No cooperamos con el banco. El 'pago inicial cero' es originalmente ilegal, pero no es ilegal. Simplemente el pago inicial "Se omite el proceso y somos una plataforma grande con muchas tiendas en Shenzhen, por lo que los riesgos son relativamente controlables". —añadió Liu Yu.

Otro agente de Guangzhou, Zhao Bo (seudónimo), promovió directamente un proyecto inmobiliario. El cartel inmobiliario mostraba que "la casa de la vida real está lista para comprarse y mudarse de inmediato, sin pago inicial". Zhao Bo presentó que el llamado "pago inicial cero" significa obtener un préstamo aumentando el precio de tasación. El pago mensual se determina en función del área de la casa, pero se debe pagar un depósito de 13.000 yuanes. El desarrollador en la etapa inicial. El desarrollador tiene un banco cooperativo y el pago inicial lo realiza el desarrollador. El distribuidor adelanta el capital y espera hasta que se apruebe el préstamo antes de reembolsarlo.

En cuanto a las razones del aumento de las compras de viviendas con "pago inicial cero", Wang Deyue, abogado del bufete de abogados Beijing Xunzhen, dijo que durante la desaceleración del mercado inmobiliario, el "pago inicial cero" como herramienta de promoción puede atraer potenciales compradores, estimulan la demanda de compra de viviendas y, por tanto, impulsan la actividad del mercado. El "pago inicial cero" reduce la presión financiera inicial de los compradores de viviendas, lo que permite que más compradores de viviendas con fondos insuficientes ingresen al mercado. Para retirar fondos rápidamente o liquidar el inventario, los desarrolladores pueden lanzar promociones como "pago inicial cero" para atraer compradores. .

Violación de la política de crédito financiero.

Bajo la tentación de reducir el "umbral" para la compra inicial de una vivienda, muchos compradores de vivienda eligen el plan de "pago inicial cero". El comprador de vivienda Wang Mianhua (seudónimo) es uno de ellos. Recientemente, Wang Mianhua se quejó ante la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Nanning sobre promociones falsas, ventas ilegales y otros comportamientos en las propiedades que compró. compra "pago".

Según el contenido de la denuncia, los bienes inmuebles adquiridos por Wang Mianhua utilizaron "altas calificaciones y préstamos elevados" para aumentar el precio total de la vivienda. El promotor pidió a los compradores que pagaran un depósito de 20.000 yuanes o 40.000 yuanes, y el resto. el pago de la casa se prestó a través de préstamos hipotecarios bancarios. El monto de la hipoteca cubre el pago inicial, y el desarrollador aumenta deliberadamente el precio total de la casa y luego utiliza el anticipo del pago inicial para crear pruebas de que el comprador de la vivienda ha pagado el pago inicial completo. permitiendo así al comprador de vivienda comprar una vivienda comercial con un "pago inicial cero" o un pago inicial muy bajo.

De hecho, el fenómeno del "pago inicial cero" no es infrecuente en los últimos años. Muchos desarrolladores y agentes inmobiliarios lo utilizan como un truco para expandir la influencia de su marca, atraer clientes y promover las ventas de propiedades relacionadas. normativa nacional de crédito financiero pertinente.

En noviembre de 2017, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Banco Popular de China y la antigua Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la regulación del financiamiento de la compra de viviendas y el fortalecimiento de la labor contra el lavado de dinero", que estrictamente prohíbe a las empresas de desarrollo inmobiliario y a los intermediarios inmobiliarios proporcionar ilegalmente financiación para el pago inicial, cuotas de pago inicial y anticipos de pago inicial encubiertos para la compra de capital.

¿Por qué sigue estando prohibida la compra de viviendas con “pago inicial cero”? Guan Rongxue, analista senior del Centro de Investigación de Datos Zhuge, dijo que las repetidas prohibiciones de compra de viviendas con "pago inicial cero" incluyen muchos aspectos: puede haber políticas regulatorias imperfectas o una implementación insuficiente, lo que brinda a los desarrolladores un margen de maniobra o en un nivel bajo; En el entorno de tasas de interés, las instituciones financieras pueden tender a otorgar este tipo de préstamos para aumentar el volumen de negocios o, cuando se enfrentan a descuentos como el “pago inicial cero”, algunos consumidores pueden ignorar los riesgos y buscar beneficios a corto plazo; Por lo tanto, la supervisión de seguimiento y las instituciones financieras deben fortalecer los exámenes de calificación de préstamos, aumentar las evaluaciones de la capacidad de pago, castigar severamente las violaciones y fortalecer la gestión estandarizada y el control de riesgos del mercado inmobiliario.

Los reguladores en muchos lugares emiten advertencias sobre los riesgos

El "pago inicial cero", que parece una compra de vivienda de bajo costo, en realidad contiene múltiples riesgos. Wang Deyue señaló que, en primer lugar, viola las leyes y regulaciones pertinentes. Las políticas regulatorias prohíben explícitamente la compra de viviendas con "pago inicial cero" y, en segundo lugar, está estrictamente prohibido utilizar préstamos personales de consumo integral y otros fondos para la compra de viviendas; Las compras de viviendas con "pago inicial cero" suelen ir acompañadas de operaciones ilegales y contratos yin y yang, y estas operaciones no pueden estar estipuladas en el contrato y no pueden estar protegidas por la ley. Una vez que la empresa inmobiliaria o el intermediario no cumple su promesa, la empresa. el comprador de vivienda puede perder tanto dinero como casa; además, los préstamos de "pago inicial cero" suelen ir acompañados de tasas de interés más altas y tarifas adicionales. Estas tarifas pueden incluir tarifas de procesamiento de préstamos, tarifas de tasación, primas de seguros, etc., que aumentan el costo total de la compra de una vivienda. Finalmente, la compra de una vivienda con "pago inicial cero" puede parecer que reduce la presión financiera en las primeras etapas de la compra de una vivienda. pero, de hecho, es posible que los compradores de viviendas tengan que soportar costos más altos, con pagos mensuales y plazos de préstamo más largos, los compradores de viviendas enfrentarán una mayor presión de pago.

La compra de viviendas con "pago inicial cero" no sólo destruye el entorno del mercado del negocio hipotecario, sino que también afecta el orden del mercado financiero. En medio del caos, la supervisión en muchos lugares ha aumentado las advertencias.

Recientemente, las autoridades reguladoras de las ciudades de Zhengzhou, Nanning y otros lugares han emitido advertencias sobre la compra de viviendas con "pago inicial cero", recordando a los consumidores que tengan cuidado con los posibles riesgos financieros y legales.

La Administración Municipal de Seguridad de la Vivienda y Bienes Raíces de Zhengzhou declaró que el "pago inicial cero" no sólo no puede resolver fundamentalmente el problema de escasez de capital a corto plazo de los compradores de viviendas, sino que también suele requerir la ayuda de actividades ilegales como la firma de contratos yin y yang y la sobrevaloración. precios de la vivienda. Esto no sólo aumenta los intereses del préstamo de los compradores de vivienda y las cargas de pago mensual de la hipoteca, sino que también plantea un mayor riesgo legal de fraude crediticio. Al mismo tiempo, el "pago inicial cero" lo suelen obtener las empresas promotoras o intermediarios inmobiliarios mediante un pago anticipado, o subiendo virtualmente el precio de la vivienda, y obteniendo un pago inicial de un banco en forma de hipoteca. Préstamo Existe un contrato de compra de vivienda firmado entre la empresa promotora y el comprador de la vivienda. Disputas legales, por las que ambas partes pueden ser consideradas penalmente responsables.

La Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Nanning señaló que para los compradores de viviendas, el "pago inicial cero" significa que no se requiere ningún pago inicial en las primeras etapas de la compra de la vivienda. Aunque la presión inicial de la compra de la vivienda se reduce, en realidad puede reducirse. hacer que los compradores de viviendas soporten un límite de préstamos más alto, aumentando así la carga de pago mensual. A largo plazo, puede hacer que los compradores de viviendas caigan en dificultades financieras y les resulte difícil mantener una capacidad de pago estable. Al mismo tiempo, debido a la inestabilidad del mercado, el valor de los activos del comprador de vivienda puede reducirse mientras el saldo del préstamo permanece sin cambios, exacerbando así la presión financiera sobre el comprador de vivienda.

Ante tentaciones como el “pago inicial cero” para comprar una casa, ¿qué deben hacer los compradores? Wang Deyue sugirió que los compradores de viviendas deben considerar plenamente su propia situación económica, las tendencias del mercado, las condiciones de los préstamos, el cumplimiento legal y otros factores al tomar decisiones para garantizar que puedan tomar una decisión sabia y responsable. Realice una planificación financiera integral y un análisis presupuestario antes de comprar una casa para asegurarse de que tenga suficiente capacidad de pago. Preste atención a los cambios en las tasas de interés del mercado y las tendencias de los precios de la vivienda, y elija el momento y el método de préstamo adecuados para comprar una casa. Al firmar un contrato de compra de vivienda, los compradores de vivienda deben leer atentamente los términos del contrato para asegurarse de que comprenden y aceptan completamente sus disposiciones. En particular, las condiciones relativas a préstamos, amortizaciones, impagos, etc. requieren una atención especial para evitar posibles riesgos legales.

"Para tentaciones como el 'pago inicial cero', se recomienda que los compradores de viviendas no crean en palabras promocionales, y mucho menos falsifiquen la información del préstamo. A juzgar por casos pasados, una vez que se enfrentan a riesgos como retiros de préstamos y cese de préstamos, el intermediario eludirá o Incluso huir directamente. Al final, es la persona que los compradores de viviendas soportan todo", dijo Su Xiaorui, investigador principal de Suxi Zhiyan.

Li Haiyan, periodista del Beijing Business Daily