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「現在、不動産プロジェクトは非常に高価なので、実際に『頭金ゼロ』が可能です」 「住宅ローン金利は低下しており、多くの人が『頭金ゼロ』を支持しています」…最近、北京経済日報の記者は、あることに気づきました。ソーシャルプラットフォーム上には多くの不動産業者がおり、住宅購入者の注目を集めるために「頭金ゼロ」プランを宣伝するために住宅購入者の口調で投稿を公開する。

いわゆる「頭金ゼロ」とは主に、開発業者が契約価格を引き上げることで購入者が銀行から高額の住宅ローンを申し込むのを手助けし、それによって融資後の余剰資金を頭金の支払いに充てることを意味します。

近年、「頭金ゼロ」という現象が一般的になってきており、多くの開発業者や不動産業者が顧客を惹きつけて不動産販売を促進するための仕掛けとしてこれを利用していますが、この行為は関連する国家財政政策や信用政策に違反しています。最近、鄭州市や南寧市などの規制当局は「頭金ゼロ」の住宅購入について警告を発し、消費者に経済的および法的リスクの可能性に注意するよう呼び掛けた。

「頭金ゼロ」の住宅購入割引カード

最近、広州、深セン、鄭州などの不動産業者がソーシャルプラットフォーム上で「頭金ゼロ」プランを宣伝する投稿を積極的に公開し、住宅購入者が相談に来るようになっている。

深センの不動産業者、劉裕さん（仮名）は、住宅購入の「頭金ゼロ」を推進するグループのメンバーだ。同氏は北京ビジネスデイリーの記者に対し、同社は深センの多くの不動産開発業者と協力しており、「頭金ゼロ」で住宅を購入できると語った。

「頭金ゼロ」で家を買うには？ Liu Yu氏によると、「頭金ゼロ」には現在、主に2つの形態があるという。1つは、住宅購入者が銀行から高額の住宅ローンを申し込むのを助けるために、開発業者が契約価格を直接引き上げ、融資後の余剰資金を住宅ローンの支払いに充てるというものだ。頭金。もう1つのタイプは、開発業者が資金を前払いしたり、住宅購入者のビジネスローンや消費者ローンの申請を支援したりして、通常の銀行融資資金を頭金の不足を補う「頭金ローン」資金に変えるものである。

「私たちは基本的に最初のタイプを行っており、多くの取引ケースがあります。先週、私は2つの「頭金ゼロ」ビジネスを閉鎖しました。Liu Yu氏は、住宅購入者が合計価格3で家を購入する場合の例を挙げました。価格が100万元の場合、開発業者は契約価格を400万元に引き上げ、住宅購入者は400万元の価格で銀行住宅ローンを申請することができます。頭金の支払いに使用されます。これは「頭金ゼロ」に相当します。

この「高評価・高融資」方式は頭金は不要ですが、融資額が増えると月々の返済額も増えます。毎月の支払いの増加について、Liu Yu氏は、住宅購入者が現金を希望する場合、開発者は8万元を交換した後、それをショッピングカードの形で返却することもできると述べた。ショッピングカードは72,000元です。

実際、劉裕さんの「頭金ゼロ」の住宅購入自体が違法であり、本人も「銀行とは何の協力もしていない。『頭金ゼロ』は本来違法ではないが、頭金だけを支払っているだけだ」と分かっている。プロセスはスキップされ、当社は深センに多くの店舗を構える大規模なプラットフォームであるため、リスクは比較的制御可能です。」劉裕氏は付け加えた。

広州出身の別のエージェント、趙波さん（仮名）は、不動産プロジェクトを直接宣伝しており、不動産ポスターには「頭金ゼロですぐに購入して入居できる」ことが示されていた。趙博氏は、いわゆる「頭金ゼロ」とは、住宅の面積に応じて毎月の支払い額が決まるが、頭金として1万3000元を支払う必要があると紹介した。開発者は初期段階で協力銀行を持っており、ディーラーは資本金を前払いし、融資が承認されるまで返済します。

「頭金ゼロ」の住宅購入が増加している理由について、北京宣鎮法律事務所の弁護士、王徳悦氏は、不動産市場の低迷の際に、宣伝ツールとして「頭金ゼロ」が潜在的な購入者を惹きつける可能性があると述べた。 、住宅購入の需要を刺激し、市場活動を促進します。 「頭金ゼロ」は住宅購入者の初期の経済的プレッシャーを軽減し、資金が不足しているより多くの住宅購入者が市場に参入できるようにし、資金を迅速に引き出したり在庫を処分したりするために、開発業者は購入者を引き付けるために「頭金ゼロ」などのプロモーションを開始する場合があります。 。

金融信用ポリシーの違反

最初の住宅購入の「基準値」を下げるという誘惑に駆られて、多くの住宅購入者は「頭金ゼロ」プランを選択します。住宅購入者の王美華さん（仮名）もその一人で、最近、王美華さんは購入した不動産の虚偽宣伝と違法販売について南寧市住宅・都市農村開発局に苦情を申し立てた。 。

訴状の内容によると、王美文華氏が購入した不動産は「高格付けと高額融資」を利用して住宅価格をつり上げ、購入者に手付金として2万元か4万元を支払うよう求めたという。住宅ローンの金額は頭金をカバーしており、開発業者は意図的に住宅価格を吊り上げ、その頭金を使って住宅購入者が頭金を全額支払ったことを証明します。これにより、住宅購入者は「頭金ゼロ」または非常に低い頭金で商用住宅を購入できるようになります。

実際、「頭金ゼロ」の現象は近年珍しくありませんが、多くのデベロッパーや不動産業者がブランドの影響力を拡大し、顧客を引き付け、関連不動産の販売を促進するための仕掛けとしてこれを利用しています。関連する国家金融信用政策。

2017年11月、住宅・都市農村開発部、中国人民銀行、旧中国銀行保険監督管理委員会は共同で「住宅購入融資の規制とマネーロンダリング対策の強化に関する通知」を発表し、厳格な規制を実施した。不動産開発会社や不動産仲介業者が住宅購入資金の頭金融資、頭金分割払い、仮装頭金前払いを違法に提供することを禁止している。

なぜ「頭金ゼロ」の住宅購入は禁止され続けるのでしょうか？ Zhuge Data Research Centerの上級アナリスト、Guan Rongxue氏は、「頭金ゼロ」の住宅購入の度重なる禁止には、不完全な規制政策や不十分な実施があり、開発者に機動の余地を与えている可能性がある、あるいは不十分である可能性があると述べた。金融機関は、事業量を増やすためにそのようなローンを提供する傾向があり、または「頭金ゼロ」などの割引に直面すると、一部の消費者はリスクを無視して短期的な利益を追求する可能性があります。このため、事後監督と金融機関はローン適格審査を強化し、返済能力評価を強化し、違反行為を厳しく処罰し、不動産市場の標準化された管理とリスク管理を強化する必要がある。

多くの場所で規制当局がリスクについて警告を発している

一見、低コストで住宅を購入できるように見える「頭金ゼロ」には、実は複数のリスクが潜んでいます。王徳岳氏は、第一に、規制政策が「頭金ゼロ」での住宅購入を明示的に禁止しており、第二に、個人総合消費ローンやその他の資金を住宅購入に使用することは厳しく禁止されていると指摘した。 「頭金ゼロ」の住宅購入には違法な取引や陰陽契約が伴うことが多く、これらの取引は契約書に定められており、不動産会社や仲介業者が約束を履行しない場合には法律で保護されません。住宅購入者はお金と家の両方を失う可能性があり、さらに「頭金ゼロ」ローンには、より高い金利と追加料金が伴うことがよくあります。これらの手数料には、ローン処理手数料、査定手数料、保険料などが含まれる場合があり、住宅購入の総費用が増加します。最後に、「頭金ゼロ」の住宅購入は、住宅購入の初期段階での経済的プレッシャーを軽減するように見えるかもしれません。しかし実際には、住宅購入者は月々の支払いとローン期間の長期化により、より高い返済圧力に直面することになるかもしれません。

「頭金ゼロ」の住宅購入は住宅ローン事業の市場環境を破壊するだけでなく、金融市場の秩序にも影響を与えると、各地の監督当局が警告を強めている。

最近、鄭州市や南寧市などの規制当局は「頭金ゼロ」の住宅購入について警告を発し、消費者に経済的および法的リスクの可能性に注意するよう呼び掛けた。

鄭州市住宅安全・不動産局は、「頭金ゼロ」では住宅購入者の短期資金不足問題を根本的に解決できないだけでなく、通常、陰陽契約の締結や過大評価などの違法行為の助けが必要になると述べた。家の価格。これにより、住宅購入者のローン金利と月々の住宅ローン返済負担が増大するだけでなく、ローン詐欺の法的リスクも増大します。一方、「頭金ゼロ」は通常、不動産開発会社や不動産仲介業者が前払いするか、事実上住宅価格をつり上げて住宅ローンの形で銀行から頭金を得ることで得られます。開発会社と住宅購入者との間には住宅購入契約が締結されており、双方が刑事責任を負う可能性があります。

南寧市住宅・都市農村開発局は、住宅購入者にとって「頭金ゼロ」は住宅購入の初期段階で頭金が不要であることを意味し、住宅購入の最初のプレッシャーは軽減されるが、実際にはそうなる可能性があると指摘した。住宅購入者に高いローン限度額を負担させ、月々の支払い負担を増大させる。長期的には、住宅購入者が経済的に困難に陥り、安定した返済能力を維持することが困難になる可能性があります。同時に、市場の不安定により、ローン残高が変わらないまま住宅購入者の資産価値が減少する可能性があり、住宅購入者への経済的圧力がさらに悪化します。

「頭金ゼロ」などの住宅購入の誘惑に直面したとき、買い手はどうすべきでしょうか?汪徳岳氏は、住宅購入者は賢明で責任ある選択ができるよう、意思決定の際に自身の経済状況、市場動向、融資条件、法令順守などの要素を十分に考慮すべきだと示唆した。住宅を購入する前に包括的な資金計画と予算分析を実施し、十分な返済能力があることを確認してください。市場金利の変化や住宅価格の動向に注意し、適切な時期やローン方法を選択して住宅を購入しましょう。住宅購入契約に署名する際、住宅購入者は契約条項を注意深く読み、その条項を完全に理解し、同意する必要があります。特に、ローン、返済、債務不履行などに関する条件については、潜在的な法的リスクを回避するために特別な注意が必要です。

「『頭金ゼロ』などの誘惑については、住宅購入者はローン情報の改ざんはおろか、宣伝文句を信じないことをお勧めします。過去の事例から判断すると、一度ローンの撤回やローン停止などのリスクに遭遇すると、仲介業者は敬遠するでしょう。たとえ直接逃げても、最終的には住宅購入者がすべてを負担するのはその人だ」とSuxi Zhiyanの上級研究員、Su Xiaorui氏は語った。

北京経済報記者の李海燕