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"Hoje em dia, os projetos imobiliários são tão caros que você pode realmente fazer 'pagamento inicial zero'" "As taxas de juros das hipotecas caíram e muitos apoiam 'pagamento inicial zero'"... Recentemente, um repórter do Beijing Business Daily notou que há muitos corretores imobiliários em plataformas sociais publicam postagens no tom dos compradores de casas para promover o plano de “pagamento inicial zero” para atrair a atenção dos compradores de casas.

O chamado "pagamento inicial zero" significa principalmente que os desenvolvedores ajudam os compradores a solicitar empréstimos hipotecários mais elevados dos bancos, aumentando o preço do contrato, usando assim os fundos excedentes após o empréstimo para pagar o pagamento inicial.

Nos últimos anos, o fenómeno do "pagamento inicial zero" tornou-se comum. Muitos promotores e agentes imobiliários usam isto como um artifício para atrair clientes e promover a venda de propriedades. No entanto, este comportamento viola as políticas financeiras e de crédito nacionais relevantes. Recentemente, as autoridades reguladoras nas cidades de Zhengzhou, Nanning e outros lugares emitiram alertas sobre compras de casas com “pagamento inicial zero”, lembrando os consumidores de que devem tomar cuidado com possíveis riscos financeiros e jurídicos.

Cartão de desconto para compra de casa com "entrada zero"

Recentemente, corretores imobiliários de Guangzhou, Shenzhen, Zhengzhou e outros lugares têm atuado nas plataformas sociais. Eles publicam postagens no tom dos compradores de casas para promover o plano de "pagamento inicial zero", atraindo compradores de casas para consulta.

Liu Yu (pseudônimo), um corretor imobiliário de Shenzhen, é membro do grupo que promove “entrada zero” na compra de casa. Ele disse a um repórter do Beijing Business Daily que sua empresa cooperou com muitas incorporadoras imobiliárias em Shenzhen e pode comprar casas com "entrada zero".

Como comprar casa com “entrada zero”? De acordo com Liu Yu, existem atualmente duas formas principais de "pagamento inicial zero": uma é que os desenvolvedores aumentem diretamente o preço do contrato para ajudar os compradores de casas a solicitar empréstimos hipotecários mais altos dos bancos e usem os fundos excedentes após o empréstimo para pagar o pagamento inicial. O outro tipo é que os desenvolvedores adiantam fundos ou ajudam os compradores de casas a solicitar empréstimos comerciais e ao consumidor, "trocando coletes" de fundos de empréstimos bancários regulares por fundos de "empréstimo de entrada" para compensar a falta de pagamento de entrada.

“Basicamente fazemos o primeiro tipo, e há muitos casos de transação. Na semana passada fechei dois negócios com 'pagamento inicial zero'. Liu Yu deu um exemplo. Se um comprador de casa vai comprar uma casa com um preço total de 3. milhão de yuans, o pagamento inicial é Se o preço for 1 milhão de yuans, o desenvolvedor aumentará o preço do contrato para 4 milhões de yuans e o comprador da casa solicitará um empréstimo hipotecário bancário ao preço de 4 milhões de yuans. ser usado para pagar a entrada, o que equivale a "entrada zero".

Este método de “classificação alta e empréstimo alto” não permite pagamento inicial, mas o pagamento mensal aumentará à medida que o valor do empréstimo aumentar. Em relação ao aumento do pagamento mensal, Liu Yu disse que o desenvolvedor o devolverá ao comprador da casa na forma de um cartão de compras. Se o comprador da casa quiser dinheiro, ele também poderá substituí-lo. O valor aproximado após a substituição dos 80,000 yuans. cartão de compras é de 72.000 yuans.

Na verdade, a compra de uma casa com “entrada zero” de Liu Yu é ilegal, e ele mesmo sabe: “Não temos cooperação com o banco. 'Adiantamento zero' é originalmente ilegal, mas não é ilegal. o processo é ignorado e somos uma grande plataforma com muitas lojas em Shenzhen, portanto os riscos são relativamente controláveis." Liu Yu acrescentou.

Outro agente de Guangzhou, Zhao Bo (pseudônimo), promoveu diretamente um projeto imobiliário. O pôster imobiliário mostrava que “a casa da vida real está pronta para comprar e morar imediatamente, com entrada zero”. Zhao Bo apresentou que o chamado “pagamento inicial zero” significa obter um empréstimo aumentando o preço de avaliação. O pagamento mensal é determinado com base na área da casa, mas um depósito de 13.000 yuans precisa ser pago. o desenvolvedor na fase inicial O desenvolvedor possui um banco cooperativo, e o pagamento inicial é feito pelo desenvolvedor. O revendedor adianta o capital e espera até que o empréstimo seja aprovado antes de reembolsá-lo.

Sobre as razões para o aumento das compras de casas com "entrada zero", Wang Deyue, advogado do escritório de advocacia Beijing Xunzhen, disse que durante a recessão no mercado imobiliário, o "pagamento inicial zero" como ferramenta promocional pode atrair potenciais compradores , estimular a procura de compras de casas e, assim, impulsionar a actividade do mercado. "Adiantamento zero" reduz a pressão financeira inicial dos compradores de casas, permitindo que mais compradores de casas com fundos insuficientes entrem no mercado. A fim de retirar fundos rapidamente ou limpar o estoque, os desenvolvedores podem lançar promoções como "pagamento inicial zero" para atrair compradores. .

Violação da política de crédito financeiro

Sob a tentação de reduzir o “limiar” para a compra inicial de uma casa, muitos compradores escolhem o plano de “pagamento inicial zero”. O comprador de imóveis Wang Mianhua (pseudônimo) é um deles Recentemente, Wang Mianhua reclamou ao Departamento Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Nanning sobre publicidade falsa e vendas ilegais nas propriedades que comprou. .

De acordo com o conteúdo da reclamação, os imóveis adquiridos por Wang Mianhua usaram "classificações altas e empréstimos elevados" para aumentar o preço total da habitação. O desenvolvedor pediu aos compradores que pagassem um depósito de 20.000 yuans ou 40.000 yuans, e o restante. o pagamento da casa foi emprestado através de empréstimos hipotecários bancários. O valor da hipoteca cobre o pagamento inicial, e o desenvolvedor aumenta deliberadamente o preço total da casa e, em seguida, usa o adiantamento do pagamento inicial para fornecer prova de que o comprador da casa pagou o pagamento total da entrada. permitindo assim que o comprador de casa própria compre moradia comercial com "entrada zero" ou entrada muito baixa.

Na verdade, o fenômeno do “pagamento inicial zero” não é incomum nos últimos anos. Muitos incorporadores e corretores imobiliários usam isso como um artifício para expandir a influência de sua marca, atrair clientes e promover vendas de propriedades relacionadas. política nacional de crédito financeiro relevante.

Em novembro de 2017, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, o Banco Popular da China e a antiga Comissão Reguladora de Bancos e Seguros da China emitiram conjuntamente o "Aviso sobre a Regulamentação do Financiamento de Compras de Casas e o Fortalecimento do Trabalho de Combate à Lavagem de Dinheiro", que estritamente proíbe empresas de incorporação imobiliária e intermediários imobiliários de fornecer ilegalmente financiamento de entrada, parcelamento de entrada e adiantamentos de entrada disfarçados para capital de compra de casa.

Porque é que a compra de casas com “entrada zero” continua a ser proibida? Guan Rongxue, analista sênior do Zhuge Data Research Center, disse que as proibições repetidas de compras de casas com "pagamento zero" incluem muitos aspectos. Pode haver políticas regulatórias imperfeitas ou implementação insuficiente, proporcionando aos desenvolvedores espaço de manobra ou em baixa; ambiente de taxas de juros, as instituições financeiras podem ser mais Eles tendem a conceder esses empréstimos para aumentar o volume de negócios ou quando confrontados com descontos como “pagamento inicial zero”, alguns consumidores podem ignorar os riscos e buscar benefícios de curto prazo; Portanto, a supervisão de acompanhamento e as instituições financeiras devem reforçar os exames de qualificação dos empréstimos, aumentar as avaliações da capacidade de reembolso, punir severamente as violações e reforçar a gestão padronizada e o controlo de risco do mercado imobiliário.

Reguladores em muitos lugares emitem alertas sobre riscos

O “pagamento inicial zero”, que parece ser uma compra de uma casa de baixo custo, na verdade contém vários riscos. Wang Deyue apontou que, em primeiro lugar, viola as leis e regulamentos relevantes. As políticas regulatórias proíbem explicitamente a compra de casas com "pagamento inicial zero" e, em segundo lugar, é estritamente proibido que empréstimos pessoais de consumo abrangente e outros fundos sejam usados ​​para compras de casas; As compras de casas com “pagamento zero” são muitas vezes acompanhadas de operações ilegais e contratos yin e yang, e essas operações não podem ser estipuladas no contrato e não podem ser protegidas por lei. Uma vez que a imobiliária ou intermediário não cumpra sua promessa, o. o comprador de uma casa própria pode perder dinheiro e a casa; além disso, os empréstimos com “pagamento inicial zero” são frequentemente acompanhados de taxas de juros mais altas e taxas adicionais. Estas taxas podem incluir taxas de processamento de empréstimos, taxas de avaliação, prémios de seguros, etc., que aumentam o custo total da compra de uma casa; finalmente, a compra de uma casa com "pagamento inicial zero" pode parecer reduzir a pressão financeira nas fases iniciais da compra de uma casa; mas, na verdade, os compradores de casas poderão ter de suportar custos mais elevados. Com pagamentos mensais e prazos de empréstimo mais longos, os compradores de casas enfrentarão maior pressão de reembolso.

A compra de casa com “entrada zero” não apenas destrói o ambiente de mercado do negócio hipotecário, mas também afeta a ordem do mercado financeiro Em meio ao caos, a supervisão em muitos lugares aumentou os alertas.

Recentemente, as autoridades reguladoras nas cidades de Zhengzhou, Nanning e outros lugares emitiram alertas sobre compras de casas com “pagamento inicial zero”, lembrando os consumidores de que devem tomar cuidado com possíveis riscos financeiros e jurídicos.

A Administração Municipal de Segurança Habitacional e Imobiliária de Zhengzhou afirmou que o "pagamento inicial zero" não só não pode resolver fundamentalmente o problema de escassez de capital de curto prazo dos compradores de casas, mas também geralmente requer a ajuda de atividades ilegais, como assinatura de contratos yin e yang e supervalorização preços das casas. Isto não só aumenta os juros dos empréstimos dos compradores de casas e os encargos mensais com o pagamento da hipoteca, mas também representa um maior risco legal de fraude de empréstimos. Ao mesmo tempo, o "pagamento inicial zero" é geralmente obtido por empresas de incorporação imobiliária ou intermediários imobiliários por meio de pré-pagamento ou aumentando virtualmente o preço da casa e obtendo um pagamento inicial de um banco na forma de um empréstimo hipotecário . Existe um contrato de compra de casa assinado entre a incorporadora e o comprador da casa. Disputas legais, pelas quais ambas as partes podem ser responsabilizadas criminalmente.

O Departamento Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Nanning apontou que, para os compradores de casas, "pagamento inicial zero" significa que nenhum pagamento inicial é exigido nos estágios iniciais da compra de uma casa. Embora a pressão inicial da compra de uma casa seja reduzida, na verdade pode. fazer com que os compradores de casas suportem limites de empréstimos mais elevados, aumentando assim a carga de pagamento mensal. No longo prazo, pode fazer com que os compradores de casas enfrentem dificuldades financeiras e tenham dificuldade em manter uma capacidade de reembolso estável. Ao mesmo tempo, devido à instabilidade do mercado, o valor dos activos de um comprador de habitação pode diminuir enquanto o saldo do empréstimo permanece inalterado, exacerbando assim a pressão financeira sobre o comprador de habitação.

Confrontados com tentações como a “entrada zero” para comprar uma casa, o que os compradores devem fazer? Wang Deyue sugeriu que os compradores de casas devem considerar plenamente a sua própria situação económica, tendências de mercado, condições de empréstimo, conformidade legal e outros factores ao tomar decisões para garantir que possam fazer uma escolha sábia e responsável. Realize um planejamento financeiro abrangente e uma análise orçamentária antes de comprar uma casa para garantir que você tenha capacidade de reembolso suficiente. Preste atenção às mudanças nas taxas de juros do mercado e às tendências dos preços das casas e escolha o momento e o método de empréstimo certos para comprar uma casa. Ao assinar um contrato de compra de casa, os compradores precisam ler atentamente os termos do contrato para garantir que compreendem e concordam totalmente com suas disposições. Em particular, os termos relativos a empréstimos, reembolsos, incumprimentos, etc. requerem atenção especial para evitar potenciais riscos jurídicos.

"Para tentações como 'pagamento inicial zero', recomenda-se que os compradores de casas não acreditem em palavras promocionais, muito menos falsifiquem informações sobre empréstimos. A julgar pelos casos anteriores, uma vez que encontrem riscos como saques e rescisão de empréstimos, o intermediário se esquivará ou até mesmo fugir diretamente. No final, é a pessoa que os compradores de casas arcam com tudo", disse Su Xiaorui, pesquisador sênior da Suxi Zhiyan.

Repórter do Beijing Business Daily, Li Haiyan