¿Cómo puede la instalación de ascensores lograr la solución óptima al juego de intereses? Lectura en profundidad
2024-08-07
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Li Guangjun, reportero de todos los medios del Changsha Evening News
La renovación de comunidades antiguas es una tarea importante para mejorar el sentido de ganancia de las personas. Como parte de la renovación, la instalación de ascensores se ha convertido en una forma importante de facilitar el desplazamiento diario de las personas.
En los últimos años, Changsha ha aumentado continuamente el apoyo político y la inversión de capital en la instalación de ascensores en residencias de varios pisos existentes. En los últimos cuatro años, se han instalado más de 4.000 ascensores, beneficiando a cientos de comunidades y a más de 150.000 residentes. Para 2024, Changsha planea agregar más ascensores. Instalar 300 ascensores.
Como por arte de magia, la instalación de ascensores convirtió a los "viejos y pobres" en "de alta gama" en un abrir y cerrar de ojos. No sólo facilitó el viaje de los residentes de los rascacielos, mejoró la calidad de vida, sino que también resolvió el problema. de subir escaleras, lo que hace que los bienes inmuebles en los pisos altos aumenten instantáneamente de valor.
Sin embargo, es inevitable que la instalación de ascensores tenga efectos adversos en la iluminación, ventilación, privacidad, etc. de los residentes de pisos bajos, y deprecie el valor de la propiedad. A menudo se producen disputas entre vecinos, y algunas incluso. ir a la corte.
Recientemente, los periodistas visitaron muchos lugares y descubrieron que la causa fundamental de las disputas sobre la instalación de ascensores radica en el desequilibrio de intereses entre los propietarios de pisos altos y bajos. Si desea lograr el mejor equilibrio entre los intereses de ambas partes, debe comenzar desde muchos lugares. Al mismo tiempo, el ascensor no sólo debe "instalarse" sino también "gestionarse". Es urgente hacer un buen trabajo en el "antes y después" de la instalación de los ascensores.
Se han presentado numerosas demandas contra los propietarios de edificios de poca altura que se oponen firmemente a la "adición de escaleras".
El periodista se enteró por el Tribunal de Distrito de Furong que en la primera mitad del año, el tribunal escuchó una serie de casos en los que los propietarios de edificios de poca altura obstruyeron la construcción debido a la instalación de ascensores, y otros propietarios recurrieron a acciones legales.
En tales casos, si la instalación de un ascensor está justificada suele ser la cuestión más debatida entre las partes. Se entiende que la instalación de un ascensor debe cumplir con las leyes pertinentes, es decir, requiere el consentimiento de una determinada proporción de propietarios prevista por la ley. La instalación de ascensores también debe cumplir con los requisitos de planificación urbana y rural, diseño arquitectónico, estructura y normas de protección contra incendios. Al mismo tiempo, se debe obtener el consentimiento de los propietarios pertinentes, se deben firmar los acuerdos pertinentes y se debe realizar la construcción e instalación. Los procedimientos deben aplicarse al departamento administrativo.
En el primer caso, había 30 viviendas en el primer piso de una comunidad. En el poder para añadir un ascensor, 28 propietarios firmaron y aceptaron, pero sólo 107 y 207 propietarios no firmaron. Su razón es que debido a la estructura de la casa, este edificio no es apto para instalar un ascensor, y el plano de instalación diseñado por la empresa instaladora de ascensores afectará gravemente el tráfico, iluminación y ventilación de las dos casas. Después de repetidas negociaciones entre los propietarios, no pudieron llegar a un acuerdo y entablaron un proceso judicial. Después de escuchar atentamente las opiniones de ambas partes, el juez que presidió el proceso consideró que la adición de un ascensor a la unidad de la comunidad había obtenido el consentimiento de los propietarios cuya superficie exclusiva representaba dos tercios de la superficie total del edificio. De conformidad con la ley, con base en las condiciones reales de construcción y el principio de equidad, el juez sopesó los intereses de todas las partes, por lo que se apoyó la solicitud de demanda de 28 propietarios y se ordenó la sentencia que no debían los propietarios 107 y 207. Obstruir la instalación de ascensores en el edificio.
En otra serie de disputas sobre la eliminación de molestias, aunque la mayoría de los propietarios habían firmado previamente para aceptar agregar un ascensor, algunos de ellos se arrepintieron después de firmar. La razón fue que el constructor siguió un plan de construcción no aprobado y la estructura principal de todo el edificio. El edificio era seguro. Se ha visto gravemente afectado. Si la construcción continúa, "provocará grietas y colapso del edificio, lo que hará que todo el edificio sea inseguro y afectará gravemente el uso normal y la evacuación segura del corredor del primer piso". La comunidad de vecinos y el departamento de construcción de viviendas organizaron múltiples reuniones para coordinar, demostrar y optimizar el plan de construcción del ascensor, pero no se llegó a un consenso.
Durante el juicio de este caso, el juez presidente Jiang Tao realizó una inspección en el sitio de construcción y descubrió que el corredor de ascensores agregado dañó parte de la estructura de la casa, lo que presenta importantes riesgos para la seguridad. Jiang Tao cree que el equipo de construcción llevó a cabo la construcción de acuerdo con el diseño modificado sin publicar el "Aviso de cambio", y algunos propietarios plantearon objeciones porque la construcción real del proyecto de instalación del ascensor era inconsistente con el diseño original, que incluso si era razonable; hubo obstrucción La conducta de obstruir la instalación de ascensores también es un acto de salvaguardia de los propios derechos. Por lo tanto, el tribunal rechazó la solicitud del demandante de que algunos propietarios no obstruyeran ni obstaculizaran la instalación de ascensores.
No se trata sólo del Tribunal de Distrito de Seremban. De hecho, en los últimos años se han producido de vez en cuando litigios relacionados con la instalación de ascensores en comunidades antiguas. El periodista se enteró por el Tribunal de Transporte Ferroviario de Changsha, que tiene jurisdicción centralizada sobre los casos de litigios administrativos de primera instancia en la ciudad de Changsha, que a partir del 1 de enero de 2021, el tribunal concluyó una serie de casos administrativos relacionados con la adición de ascensores. En estos casos, las partes que interponen demandas administrativas son en su mayoría propietarios que se oponen a la incorporación de ascensores, y la mayoría de ellos son propietarios de pisos bajos.
"Los propietarios que se oponen a la instalación de ascensores representan una mayor proporción de propietarios de pisos bajos. Esto se debe a que para los propietarios de pisos bajos, especialmente aquellos en el primer y segundo piso, su acceso original es más conveniente y hay poco o "No hay demanda de ascensores, y agregarlos puede afectar además de la ventilación, iluminación, privacidad, etc. de las viviendas de poca altura, también causará costos irregulares como la instalación, operación y mantenimiento de los ascensores", dijo Jiang Tao, quien Ha presidido muchos casos de disputas por eliminación de molestias, dijo a los periodistas.
¿Cómo resolver el problema de "alto" en lugar de "bajo" cuando los intereses están desequilibrados?
No es difícil ver en los casos relevantes que la causa fundamental de las disputas sobre la instalación de ascensores es el desequilibrio entre los intereses de los propietarios de los pisos altos y bajos.
Durante la entrevista, el periodista se enteró de que agregar ascensores a las residencias existentes puede parecer simple, pero “aunque un gorrión es pequeño, tiene todos los órganos internos que involucran a múltiples entidades, como el gobierno, las masas y las empresas”. Para la aceptación, se trata de regulaciones de capital, construcción de viviendas y gestión urbana, electricidad, protección contra incendios, gas, supervisión del mercado y otros departamentos, los residentes tienen diferentes necesidades e intereses para la instalación de ascensores. La opinión es bastante difícil.
En muchas comunidades, siempre hay casos en los que los residentes de pisos bajos creen que la instalación de ascensores tendrá un gran impacto en su entorno de vida y se niegan explícitamente. Algunos residentes creen que el impacto de agregar un ascensor en su entorno de vida está dentro del rango tolerable y se comunicarán con otros residentes y negociarán planes para instalar ascensores, minimizando así el impacto de agregar un ascensor. Sin embargo, también hay algunos vecinos que han dejado claro que se niegan a instalar un ascensor, aunque el ascensor ha pasado por los trámites legales para su instalación, lo obstruirán de diversas formas.
"Este tipo de comportamiento obstructivo no es aconsejable. Si la instalación de un ascensor ha sido aprobada por más de la proporción legal de propietarios del edificio, y los procedimientos son legales, y otros propietarios obstruyen la construcción, el propietario que solicitó el La instalación del ascensor tiene derecho a solicitar que se elimine la obstrucción si la obstrucción de la construcción causa que las víctimas, como la unidad de construcción, tengan derecho a solicitar una compensación por las pérdidas”, dijo Li Zhiyuan, director ejecutivo de la firma de abogados Hunan Tianchu. Por otro lado, si la instalación de un ascensor tiene un mayor impacto en los residentes en términos de iluminación, ventilación, etc., las cuestiones de compensación pueden negociarse por separado o resolverse a través de canales legales. "Al encontrarse con esta situación, los residentes deben ajustar activamente sus derechos. mentalidad después de formar evidencia visual o escrita del impacto en la casa antes y después de instalar el ascensor, primero pueden informar al comité vecinal, la oficina de la calle, la Oficina Judicial y otras agencias relevantes que requieran mediación; si la mediación falla, puede presentar una solicitud; una demanda civil ante un tribunal de conformidad con la ley después de recopilar pruebas pertinentes para proteger sus derechos e intereses legítimos”.
Para solucionar el problema de las "muchas demandas de interés y la dificultad para unificar la opinión pública", los expertos sugieren tomar una serie de medidas para promover el avance a gran escala y de alta calidad de la instalación de ascensores en las comunidades existentes.
Primero, mejorar las regulaciones pertinentes para que la compensación sea legalmente exigible. Después de realizar una investigación exhaustiva y solicitar la opinión pública, el gobierno formuló normas técnicas y procedimientos claros para la instalación de ascensores. Entre ellos, las reglas detalladas deben incluir el proceso de aprobación de la construcción para proyectos de instalación de ascensores, planes de compensación de costos compartidos, especificaciones técnicas de construcción de ingeniería, medidas de subsidio financiero y diversos asuntos del ciclo de vida para su posterior operación y mantenimiento.
En segundo lugar, basándose en el principio de "quién se beneficia, quién contribuye" y la situación real de "los pisos superiores se benefician y los pisos inferiores resultan dañados", se introduce una agencia de evaluación y tasación profesional externa para identificar al beneficiario y el grado de beneficio. , y la parte perjudicada y el grado de daño se emitirá un informe de evaluación y se llevarán a cabo negociaciones de compensación con base en el informe de evaluación.
Finalmente, tanto la oficina del subdistrito como la organización comunitaria completarán la recopilación de opiniones de los propietarios sobre el caso de agregar ascensores, manejarán las objeciones, coordinarán la compensación, etc. y establecerán un libro de contabilidad del caso si se llega a un acuerdo de compensación y un acuerdo. Se firma el acuerdo de mediación, se puede realizar una solicitud judicial. Confirmar y minimizar los conflictos y disputas.
"En este punto, es necesario formular un formulario estandarizado de consulta sobre la instalación de ascensores para evitar consultas repetidas e ineficaces". Li Zhiyuan recordó que primero debe haber suficientes explicaciones técnicas antes de la consulta y el efecto real después de la instalación. del ascensor debe usarse modelos, animaciones o pantallas piloto para explicar completamente a los residentes, incluidas comparaciones de múltiples opciones, y no puede simplemente presentárselo a los residentes verbalmente o mediante planos de ingeniería. La explicación y comunicación completas en la etapa inicial pueden reducir en gran medida los conflictos en la etapa posterior. En segundo lugar, la consulta debe realizarse en público, de acuerdo con un proceso estandarizado, y sólo con la participación de múltiples testigos es efectiva.
Su opinión es que aún se debe animar a los vecinos a resolver mediante negociación los conflictos de intereses entre vecinos provocados por la instalación de ascensores. En cuanto al equilibrio de intereses en la instalación de ascensores, sobre la base de la autonegociación de los propietarios, los comités vecinales deberían construir activamente una plataforma de consulta comunitaria para guiar a todas las partes interesadas a expresar racionalmente sus opiniones y demandas.
En este sentido, el distrito de Furong implementa "una comunidad, un plan" y "un edificio, una estrategia" y se esfuerza por promover que los propietarios formen una opinión unificada sobre la selección del sitio y el diseño de la adición de escaleras, la asignación de fondos, la organización de la construcción, asignación de tarifas de mantenimiento y asignación de subsidios financieros, cree cuidadosamente un lote de modelos de demostración. Entre ellos, la comunidad del periódico Changsha Evening News se construyó en 1999. Cada edificio residencial tiene 7 pisos, un total de 11 edificios, 24 unidades, 336 hogares y más de 1.300 residentes, el 70% de los cuales son personas mayores jubiladas. Gracias a la promoción de la asociación, todos los edificios y unidades de toda la comunidad fueron equipados con ascensores, y todos fueron aceptados y puestos en uso en abril de 2020, lo que la convirtió en la primera comunidad de demostración estandarizada, a gran escala e integrada de la ciudad en instalar ascensores.
Después del "período de cinco años" de operación, mantenimiento y garantía, todavía es necesario que alguien esté a cargo
El hecho de que la instalación del ascensor esté completa no significa que todo esté bien.
Actualmente, la Administración Estatal de Regulación del Mercado está solicitando opiniones públicas sobre el Reglamento sobre supervisión de la seguridad de equipos especiales (proyecto para comentarios públicos). Las regulaciones fortalecen las responsabilidades de calidad y seguridad de las unidades de producción de ascensores y exigen que las unidades de fabricación, transformación y reparación mayor de ascensores especifiquen que el período de garantía de calidad de los ascensores no será inferior a cinco años durante el período de garantía de calidad, si hay calidad. Problemas con los componentes principales y dispositivos de protección de seguridad del ascensor. Debe ser responsable del reemplazo o reparación gratuitos. Fortalecer la responsabilidad principal de la unidad de usuario del ascensor y agregar regulaciones pertinentes sobre la autoprueba del ascensor. La unidad del usuario del ascensor deberá realizar la autoprueba según sea necesario. Si no tiene la capacidad de realizar la autoprueba, deberá confiar la tarea a una unidad calificada. realizar el trabajo de prueba.
Ahora, el primer lote de ascensores que se instalará en comunidades antiguas de Changsha está a punto de cumplir el plazo de cinco años. Por tanto, quién gestionará los ascensores instalados y quién pagará por ellos se ha convertido en una cuestión de gestión de seguimiento que preocupa a todos. Durante la entrevista, el periodista también encontró casos en los que la empresa administradora de la propiedad no estaba dispuesta a hacerse cargo de los ascensores adicionales y era difícil cobrar los honorarios posteriores de gestión de los ascensores.
En respuesta al problema de la "difícil gestión de seguimiento y mantenimiento", los expertos sugieren: fortalecer la gestión de todo el ciclo de vida de los ascensores y establecer y mejorar los mecanismos posteriores de operación, gestión y mantenimiento de los ascensores recién instalados.
Para solucionar el problema de "alguien construye y nadie gestiona" la instalación de ascensores, para las zonas residenciales con gestión de propiedad, el plan de toma de propiedad se incluye en el plan de consulta preliminar para la instalación de ascensores, y se requiere la instalación de ascensores para complete la aceptación integral de finalización y llegue a un acuerdo de adquisición, antes de que pueda entregarse para su uso, guíe al propietario del ascensor adicional para que firme un contrato de administración encomendado con la empresa inmobiliaria de la comunidad, y la empresa inmobiliaria encomendada implementará una gestión clara del ascensor. responsabilidades; para comunidades sin administración de propiedad, recomendar activamente el mantenimiento profesional al propietario del ascensor adicional. La empresa o la comunidad local autorizada implementa el alojamiento y asume las responsabilidades de gestión pertinentes.
Al mismo tiempo, es necesario fortalecer la garantía de los fondos de operación y mantenimiento, exigiendo a los propietarios de ascensores adicionales que especifiquen en el contrato del propietario un plan para compartir los costos posteriores de operación y mantenimiento de los ascensores, y el propietario de los ascensores adicionales. ascensores para seleccionar un representante para administrar los fondos de operación y mantenimiento de los ascensores adicionales. Si se confía la gestión a la empresa de bienes comunitarios, la empresa de bienes raíces cobrará una tarifa adicional por el servicio de la propiedad de acuerdo con las regulaciones pertinentes, y los costos relevantes serán compartidos por el propietario de la instalación del ascensor de acuerdo con el plan acordado.
De hecho, los departamentos pertinentes en Changsha también están fortaleciendo la gestión de la instalación y el uso posterior de los ascensores, y explorando la gestión, la operación y el mantenimiento posteriores a la instalación de los ascensores, para que la instalación de ascensores adicionales sea ordenada, bien gestionada y segura de usar. . El distrito de Furong ha normalizado la supervisión de la seguridad. Los departamentos pertinentes, como el de construcción de viviendas y el de supervisión del mercado, organizan inspecciones periódicas de seguridad de los ascensores todos los días, y el personal se turna para realizar inspecciones in situ de los ascensores que se han instalado y puesto en uso. mantenimiento de equipos, tecnología Brindar intervención temprana en la resolución de problemas y supervisión de la calidad de la construcción, brindar orientación profesional, reducir los riesgos de seguridad y mejorar la calidad de la operación. Al mismo tiempo, se organizan periódicamente reuniones de trabajo de mantenimiento de ascensores para brindar capacitación profesional al personal de seguridad relevante y a las unidades de mantenimiento para mejorar continuamente los niveles de gestión de seguridad.
