Comment l'installation d'ascenseurs peut-elle apporter la solution optimale au jeu des intérêts丨Lecture approfondie
2024-08-07
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Li Guangjun, journaliste tous médias du Changsha Evening News
La rénovation des anciennes communautés est une tâche importante pour renforcer le sentiment de gain des gens. Dans le cadre de la rénovation, l'installation d'ascenseurs est devenue un moyen important pour faciliter les déplacements quotidiens des personnes.
Ces dernières années, Changsha a continuellement augmenté son soutien politique et ses investissements en capital dans l'installation d'ascenseurs dans les résidences à plusieurs étages existantes. Au cours des quatre dernières années, plus de 4 000 ascenseurs ont été installés, bénéficiant à des centaines de communautés et à plus de 150 000 habitants. 2024, Changsha prévoit d'ajouter plus d'ascenseurs.
Comme par magie, l'installation d'ascenseurs a transformé les « vieux et pauvres » en « haut de gamme » en un clin d'œil. Elle a non seulement facilité les déplacements des résidents des immeubles de grande hauteur, amélioré la qualité de vie, mais a également résolu le problème. de monter les escaliers, ce qui fait augmenter instantanément la valeur des biens immobiliers situés aux étages supérieurs.
Cependant, il est inévitable que l'installation d'ascenseurs ait des effets négatifs sur l'éclairage, la ventilation, l'intimité, etc. des résidents des immeubles de faible hauteur, et déprécie la valeur de la propriété. Des conflits de voisinage en résultent souvent, voire certains. aller au tribunal.
Récemment, des journalistes se sont rendus dans de nombreux endroits et ont découvert que la cause profonde des différends concernant l'installation d'ascenseurs réside dans le déséquilibre des intérêts entre les propriétaires des étages hauts et bas. Si vous souhaitez parvenir au meilleur équilibre entre les intérêts des deux parties, vous devez partir de plusieurs points de départ. Dans le même temps, l'ascenseur doit non seulement être « installé » mais aussi « géré ». Il est urgent de faire du bon travail dans l'installation « avant et après » des ascenseurs.
De nombreuses poursuites ont été intentées contre les propriétaires d'immeubles de faible hauteur qui s'opposent fermement à « l'ajout d'escaliers »
Le journaliste a appris du tribunal du district de Furong qu'au cours du premier semestre, le tribunal a entendu un certain nombre de cas dans lesquels des propriétaires d'immeubles de faible hauteur ont entravé la construction en raison de l'installation d'ascenseurs, et d'autres propriétaires ont eu recours à des poursuites judiciaires.
Dans de tels cas, la question de savoir si l’installation d’un ascenseur est justifiée est généralement la question la plus débattue entre les parties. Il est entendu que l'installation d'un ascenseur doit être conforme aux lois en vigueur, c'est-à-dire qu'elle nécessite le consentement d'une certaine proportion de propriétaires prévue par la loi. L'installation d'ascenseurs doit également répondre aux exigences de la planification urbaine et rurale, de la conception architecturale, de la structure et des réglementations en matière de protection contre l'incendie. Dans le même temps, le consentement des propriétaires concernés doit être obtenu, les accords pertinents doivent être signés, ainsi que la construction et l'installation. les procédures doivent être appliquées au service administratif.
Dans le premier cas, il y avait 30 ménages au premier étage d'une communauté. Dans la procuration pour l'ajout d'un ascenseur, 28 propriétaires ont signé et accepté, mais seuls 107 et 207 propriétaires n'ont pas signé. Leur raison est qu'en raison de la structure de la maison, ce bâtiment n'est pas adapté à l'installation d'un ascenseur et que le plan d'installation conçu par l'entreprise d'installation d'ascenseurs affectera sérieusement la circulation, l'éclairage et la ventilation des deux maisons. Après des négociations répétées entre les propriétaires, ils n’ont pas réussi à parvenir à un accord et ont entamé une procédure judiciaire. Après avoir pleinement écouté les opinions des deux parties, le juge président a estimé que l'ajout d'un ascenseur à l'unité de la communauté avait obtenu le consentement des propriétaires dont la superficie exclusive représentait les deux tiers de la superficie totale de l'immeuble. conformément à la loi. Sur la base des conditions réelles de construction et du principe d'équité, le juge a pesé les intérêts de toutes les parties, de sorte que la demande de poursuite de 28 propriétaires a été soutenue et le jugement a été ordonné que les propriétaires 107 et 207 ne devraient pas entraver l’installation d’ascenseurs dans le bâtiment.
Dans une autre série de litiges concernant l'élimination des nuisances, même si la plupart des propriétaires avaient déjà signé pour accepter l'ajout d'un ascenseur, certains d'entre eux l'ont regretté après la signature. La raison était que le constructeur avait suivi un plan de construction non approuvé et la structure principale de l'ensemble. Le bâtiment était sûr et a été gravement affecté. Si la construction se poursuit, "cela provoquera des fissures et un effondrement du bâtiment, rendant l'ensemble du bâtiment dangereux et affectant gravement l'utilisation normale et l'évacuation en toute sécurité du couloir du premier étage". La communauté du quartier et le service de construction de logements ont organisé plusieurs réunions pour coordonner, démontrer et optimiser le plan de construction de l'ascenseur, mais aucun consensus n'a été atteint.
Au cours du procès de cette affaire, le juge président Jiang Tao a effectué une inspection sur le chantier de construction et a constaté que le couloir d'ascenseur ajouté avait endommagé une partie de la structure de la maison, posant des risques majeurs pour la sécurité. Jiang Tao estime que l'équipe de construction a réalisé la construction selon la conception modifiée sans publier « l'avis de modification », et certains propriétaires ont soulevé des objections parce que la construction réelle du projet d'installation d'ascenseur n'était pas conforme à la conception originale, ce qui était raisonnable même si ; il y a eu obstruction Le comportement consistant à entraver l'installation d'ascenseurs est également un acte de sauvegarde de ses propres droits. Par conséquent, le tribunal a rejeté la demande du plaignant selon laquelle certains propriétaires ne devraient pas entraver et entraver l'installation d'ascenseurs.
Il ne s’agit pas seulement du tribunal du district de Seremban. En fait, ces dernières années, des poursuites liées à l’installation d’ascenseurs dans de vieilles communautés ont eu lieu de temps à autre. Le journaliste a appris du tribunal des transports ferroviaires de Changsha, qui a centralisé la compétence pour les litiges administratifs de première instance dans la ville de Changsha, qu'à partir du 1er janvier 2021, le tribunal a conclu un certain nombre d'affaires administratives impliquant l'ajout d'ascenseurs. Dans ces cas, les parties qui intentent des poursuites administratives sont pour la plupart des propriétaires qui s'opposent à l'ajout d'ascenseurs, et la plupart d'entre eux sont des propriétaires d'étages surbaissés.
« Les propriétaires qui s'opposent à l'ajout d'ascenseurs représentent une plus grande proportion de propriétaires d'étages bas. En effet, pour les propriétaires d'étages bas, en particulier ceux du premier et du deuxième étage, leur accès d'origine est plus pratique et il y a peu ou pas d'espace. "Il n'y a aucune demande d'ascenseurs, et l'ajout d'ascenseurs peut affecter la ventilation, l'éclairage, l'intimité, etc. des logements de faible hauteur, cela entraînera également des coûts irréguliers tels que l'installation, le fonctionnement et l'entretien des ascenseurs", Jiang Tao, qui a présidé de nombreux cas de litiges concernant l'élimination des nuisances, a déclaré aux journalistes.
Comment résoudre l’embarras du « haut » plutôt que du « bas » lorsque les intérêts sont déséquilibrés ?
Il n'est pas difficile de constater à partir de cas pertinents que la cause profonde des litiges concernant l'installation d'ascenseurs est le déséquilibre entre les intérêts des propriétaires d'étages hauts et bas.
Au cours de l'interview, le journaliste a appris que l'ajout d'ascenseurs aux résidences existantes peut sembler simple, mais « bien qu'un moineau soit petit, il possède tous les organes internes. » Cela implique plusieurs entités telles que le gouvernement, les masses et les entreprises. à l'acceptation, cela implique la réglementation du capital, la construction de logements et la gestion urbaine, l'électricité, la protection incendie, le gaz, la surveillance du marché et d'autres départements, les résidents ont des besoins et des intérêts différents pour l'installation d'ascenseurs. l'opinion est assez difficile.
Dans de nombreuses communautés, il arrive toujours que les résidents des étages bas croient que l'installation d'ascenseurs aura un impact important sur leur cadre de vie et refusent explicitement. Certains résidents estiment que l'impact de l'ajout d'un ascenseur sur leur milieu de vie se situe dans la fourchette tolérable, et ils communiqueront avec d'autres résidents et négocieront des plans pour installer des ascenseurs, minimisant ainsi l'impact de l'ajout d'un ascenseur. Cependant, certains résidents ont clairement fait savoir qu'ils refusaient d'installer un ascenseur. Même si l'ascenseur a suivi les procédures légales pour être installé, ils l'obstrueront de diverses manières.
"Ce type de comportement obstructif n'est pas conseillé. Si l'installation d'un ascenseur a été approuvée par plus que la proportion légale de propriétaires de l'immeuble, et que les procédures sont légales, et que d'autres propriétaires font obstacle à la construction, le propriétaire qui a demandé l'autorisation "L'installation de l'ascenseur a le droit de demander que l'obstruction soit éliminée ; si l'obstruction de la construction provoque des victimes telles que l'unité de construction, ont le droit de demander une compensation pour les pertes", a déclaré Li Zhiyuan, directeur exécutif du cabinet d'avocats Hunan Tianchu. En revanche, si l'installation d'un ascenseur a un impact plus important sur les résidents en termes d'éclairage, de ventilation, etc. Les questions d'indemnisation peuvent être négociées séparément ou résolues par les voies légales « Lorsqu'ils sont confrontés à cette situation, les résidents doivent activement ajuster leur situation. mentalité. Après avoir formé des preuves visuelles ou écrites de l'impact sur la maison avant et après l'installation de l'ascenseur, ils peuvent d'abord faire rapport au comité de quartier, au bureau de rue, au bureau judiciaire et à d'autres agences compétentes et exiger une médiation si la médiation échoue, vous pouvez déposer une plainte ; une action civile devant le tribunal conformément à la loi après avoir rassemblé les preuves pertinentes pour protéger vos droits et intérêts légitimes.
Afin de résoudre le problème des « nombreuses revendications d'intérêt et de la difficulté à unifier l'opinion publique », les experts suggèrent de prendre une série de mesures pour promouvoir le développement à grande échelle et de haute qualité de l'installation d'ascenseurs dans les communautés existantes.
Premièrement, améliorer les réglementations pertinentes pour rendre l’indemnisation juridiquement exécutoire. Après avoir mené des recherches approfondies et sollicité l'opinion publique, le gouvernement a formulé des normes techniques et des procédures claires pour l'installation des ascenseurs. Parmi elles, les règles détaillées devraient inclure le processus d'approbation de la construction pour les projets d'installation d'ascenseurs, les plans de compensation de partage des coûts, les spécifications techniques de construction, les mesures de subvention financière et diverses questions liées au cycle de vie pour l'exploitation et la maintenance ultérieures.
Deuxièmement, sur la base du principe « qui bénéficie, qui contribue » et de la situation réelle selon laquelle « les étages supérieurs bénéficient et les étages inférieurs sont endommagés », une agence d'évaluation professionnelle tierce est introduite pour identifier le bénéficiaire et le degré de bénéfice. , ainsi que la partie lésée et le degré des dommages, un rapport d'évaluation sera émis et des négociations d'indemnisation seront menées sur la base du rapport d'évaluation.
Enfin, le bureau de sous-district et l'organisme communautaire complèteront la collecte des avis des propriétaires sur le cas d'ajout d'ascenseurs, traiteront les objections, coordonneront l'indemnisation, etc. et établiront un grand livre de cas si une entente d'indemnisation est conclue. l’accord de médiation est signé, une requête judiciaire peut être déposée Confirmer et minimiser les conflits et litiges.
"À ce stade, il est nécessaire de formuler un formulaire standardisé de consultation sur l'installation des ascenseurs afin d'éviter des consultations répétées et inefficaces. Li Zhiyuan a rappelé qu'il devrait d'abord y avoir une explication technique suffisante avant la consultation, et l'effet réel après l'installation." de l'ascenseur doit être utilisé des modèles, des animations ou des affichages pilotes pour expliquer pleinement aux résidents, y compris des comparaisons de plusieurs options, et ne peut pas simplement le présenter aux résidents verbalement ou par le biais de plans d'ingénierie. Une explication complète et une communication dès le début peuvent réduire considérablement les conflits à un stade ultérieur. Deuxièmement, la consultation doit être menée en public, conformément à un processus standardisé, et ce n'est qu'avec la participation de plusieurs témoins qu'elle est efficace.
Selon lui, les résidents devraient toujours être encouragés à résoudre par la négociation les conflits d'intérêts entre voisins causés par l'installation d'ascenseurs. Concernant l'équilibre des intérêts dans l'installation des ascenseurs, sur la base de l'auto-négociation des propriétaires, les comités de quartier devraient activement construire une plateforme de consultation communautaire pour guider toutes les parties prenantes à exprimer rationnellement leurs opinions et leurs revendications.
À cet égard, le district de Furong met en œuvre « une communauté, un plan » et « un bâtiment, une stratégie » et s'efforce d'encourager les propriétaires à former une opinion unifiée sur la sélection du site et la conception de l'ajout d'escaliers, l'allocation des fonds, l'organisation de la construction, l'allocation des frais de maintenance et l'allocation des subventions financières , créent soigneusement un lot de modèles de démonstration. Parmi eux, le journal communautaire Changsha Evening News a été construit en 1999. Chaque immeuble résidentiel compte 7 étages, un total de 11 bâtiments, 24 unités, 336 ménages et plus de 1 300 résidents, dont 70 % sont des personnes âgées retraitées. Grâce à la promotion de l'association, tous les bâtiments et unités de l'ensemble de la communauté ont été équipés d'ascenseurs, et tous ont été acceptés et mis en service en avril 2020, ce qui en fait la première communauté de démonstration standardisée, à grande échelle et intégrée de la ville à installer des ascenseurs.
Après la « période de cinq ans » d'exploitation, d'entretien et de garantie, il faut encore que quelqu'un soit en charge
Ce n’est pas parce que l’installation de l’ascenseur est terminée que tout va bien.
Actuellement, l'Administration d'État chargée de la régulation du marché sollicite l'opinion du public sur le Règlement sur la supervision de la sécurité des équipements spéciaux (projet soumis aux commentaires du public). La réglementation renforce les responsabilités en matière de qualité et de sécurité des unités de production d'ascenseurs et exige que les unités de fabrication, de transformation et de réparation majeure d'ascenseurs précisent que la période d'assurance qualité des ascenseurs ne doit pas être inférieure à cinq ans pendant la période d'assurance qualité, s'il y a qualité. problèmes avec les principaux composants et dispositifs de protection de sécurité de l'ascenseur, devraient être responsables du remplacement ou de la réparation gratuite. Renforcer la responsabilité principale de l'unité utilisateur de l'ascenseur et ajouter des réglementations pertinentes sur l'auto-test de l'ascenseur. L'unité utilisateur de l'ascenseur doit effectuer l'auto-test si nécessaire. Si elle n'a pas la capacité de s'auto-tester, elle doit confier cette tâche à une unité qualifiée. entreprendre les travaux de tests.
Aujourd'hui, le premier lot d'ascenseurs à installer dans les anciennes communautés de Changsha est sur le point d'atteindre le délai de cinq ans. Par conséquent, qui gérera les ascenseurs installés et qui les paiera est devenu une question de gestion de suivi qui préoccupe tout le monde. Au cours de l'interview, le journaliste a également rencontré des cas où la société de gestion immobilière n'était pas disposée à prendre en charge les ascenseurs supplémentaires et où il était difficile de percevoir les frais de gestion ultérieurs des ascenseurs.
En réponse au problème de la « gestion du suivi et de la maintenance difficiles », les experts suggèrent : Renforcer la gestion de l'ensemble du cycle de vie des ascenseurs, et établir et améliorer les mécanismes ultérieurs d'exploitation, de gestion et de maintenance pour les ascenseurs nouvellement installés.
Afin de résoudre le problème de « quelqu'un construit et personne ne gère » l'installation d'ascenseurs, pour les zones résidentielles avec gestion immobilière, le plan de reprise de propriété est inclus dans le plan de consultation préliminaire pour l'installation d'ascenseurs, et l'installation d'ascenseurs est requise pour finaliser l'acceptation complète de l'achèvement et parvenir à un accord de reprise, avant qu'il puisse être livré pour utilisation, guider le propriétaire de l'ascenseur supplémentaire pour qu'il signe un contrat de gestion confiée avec la société immobilière de la communauté, et la société immobilière confiée mettra en œuvre une gestion claire des ascenseurs. responsabilités ; pour les communautés sans gestion immobilière, recommander activement un entretien professionnel au propriétaire de l'ascenseur supplémentaire. L'entreprise ou la communauté locale autorisée met en œuvre l'hébergement et assume les responsabilités de gestion pertinentes.
Dans le même temps, il est nécessaire de renforcer la garantie des fonds d'exploitation et d'entretien, en exigeant que les propriétaires d'ascenseurs supplémentaires précisent dans le contrat du propriétaire un plan de partage des coûts ultérieurs d'exploitation et d'entretien des ascenseurs, et que le propriétaire des ascenseurs supplémentaires ascenseurs pour sélectionner un représentant pour gérer les fonds d’exploitation et d’entretien des ascenseurs supplémentaires. Si la gestion est confiée à la société immobilière communautaire, la société immobilière facturera des frais de service immobilier supplémentaires conformément à la réglementation en vigueur, et les coûts correspondants seront partagés par le propriétaire de l'installation d'ascenseur selon le plan convenu.
En fait, les départements concernés de Changsha renforcent également la gestion de l'installation et de l'utilisation ultérieure des ascenseurs, et étudient la gestion post-installation, ainsi que l'exploitation et la maintenance des ascenseurs, afin que l'installation d'ascenseurs supplémentaires soit ordonnée, bien gérée et sûre à utiliser. . Le district de Furong a normalisé la surveillance de la sécurité. Les départements concernés tels que la construction de logements et la surveillance du marché organisent régulièrement des inspections de sécurité des ascenseurs. Chaque jour, le personnel effectue à tour de rôle des inspections sur place des ascenseurs qui ont été installés et mis en service. maintenance des équipements, technologie Fournir une intervention précoce dans la résolution de problèmes et la supervision de la qualité de la construction, fournir des conseils professionnels, réduire les risques de sécurité et améliorer la qualité des opérations. Parallèlement, des réunions de travail sur la maintenance des ascenseurs sont régulièrement organisées pour fournir une formation professionnelle au personnel de sécurité et aux unités de maintenance concernés afin d'améliorer continuellement les niveaux de gestion de la sécurité.
