エレベーターの設置はどのようにして利権ゲームの最適解を達成できるのか丨詳細を読む
2024-08-07
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長沙イブニングニュース全メディア記者 李光軍
古いコミュニティの再生は、人々の利得感を高める重要な課題です。改修の一環として、エレベーターの設置は人々の日常の移動を容易にする重要な手段となっています。
近年、長沙市は既存の高層住宅へのエレベーター設置に対する政策支援と設備投資を継続的に増やしており、過去4年間で4,000台以上のエレベーターが設置され、数百のコミュニティと15万人以上の住民に恩恵をもたらした。 2024年、長沙市はエレベーターを300基増設する予定。
まるで魔法のように、エレベーターの設置は「高齢者と貧困層」を瞬く間に「高級住宅」に変え、高層居住者の移動を容易にし、生活の質を向上させただけでなく、問題も解決しました。階段を登ると、高層階の不動産の価値が瞬時に上昇します。
しかし、エレベーターの設置により、低層居住者の採光、通風、プライバシー等に悪影響が出るのは避けられず、それによる近隣トラブルも多発し、場合によっては物件価値の低下を招くこともあります。裁判所に行く。
最近、記者が各地を訪ねたところ、エレベーター設置をめぐる紛争の根本原因は、高層階と低層階の所有者の利益の不均衡にあることがわかった。双方の利益の間で最適なバランスを実現したい場合は、さまざまなところから始める必要があります。同時に、エレベーターは「設置する」だけでなく「管理する」ことも重要です。エレベーターの設置前と設置後もしっかりと行うことが急務です。
「階段の増設」に断固反対する低層建物の所有者に対して多くの訴訟が起こされている。
記者は芙蓉地方裁判所で今年上半期、低層建物の所有者がエレベーター設置を理由に建設を妨害し、他の所有者が法的手段に訴えた多数の訴訟を審理したことを知った。
このような場合、エレベーターの設置が正当化されるかどうかが、通常、当事者間で最も議論される問題となる。エレベーターの設置には関連法令を遵守する必要があり、法律で定められた一定割合の所有者の同意が必要であると理解されています。エレベーターの設置は、都市計画、農村計画、建築設計、構造および防火規制の要件を満たす必要があると同時に、関連する所有者の同意を得て、関連する協定を締結し、建設および設置する必要があります。手続きは管理部門に申請する必要があります。
最初のケースでは、コミュニティの 1 階に 30 世帯が住んでおり、エレベーターを追加するための委任状には、28 人の所有者が署名して同意しましたが、署名しなかったのは 107 人と 207 人の所有者だけでした。その理由は、この建物は住宅の構造上エレベーターの設置に適しておらず、エレベーター設置会社が設計した設置計画が両戸の交通、照明、換気に重大な影響を与えるためである。所有者間で何度も交渉を重ねたが合意に至らず、訴訟手続きに入った。裁判長は、双方の意見を十分に聞いた上で、共用部の住戸にエレベーターを増設することについては、専有面積が建物総面積の３分の２を占める所有者の同意を得ていると判断した。実際の建設状況と公平性の原則に基づき、裁判官はすべての当事者の利益を考慮したため、所有者 28 名の訴訟請求が支持され、所有者 107 名と 207 名には訴訟を起こすべきではないとの判決が下されました。建物内のエレベーターの設置を妨げる行為。
迷惑排除をめぐる別の一連の紛争では、所有者のほとんどが事前にエレベーター増設に同意する署名をしていたが、一部の所有者は署名後に後悔したことが理由で、建設業者が未承認の建設計画と全体の主要構造に従ったことが原因であった。建物は安全であったが、このまま工事が続けば、「建物に亀裂や倒壊が生じ、建物全体が危険になり、１階廊下の通常の使用や安全な避難に重大な影響を与える」としている。近隣コミュニティと住宅建設部門は、エレベーター建設計画を調整し、実証し、最適化するために複数の会議を開催しましたが、合意には達しませんでした。
この事件の公判中、ジャン・タオ裁判長は建設現場を検査し、増設されたエレベーター廊下が住宅の構造の一部を損傷し、重大な安全上の問題を引き起こしていることを発見した。 Jiang Tao は、建設当事者が「変更通知」を公表せずに変更された設計に従って建設を実行し、エレベーター設置プロジェクトの実際の建設が当初の設計と矛盾しているため、一部の所有者が反対したと信じていますが、それが合理的であったとしても、妨害があった エレベーターの設置を妨害する行為は自らの権利を守る行為でもあるため、裁判所は、一部の所有者がエレベーターの設置を妨害してはならないという原告の請求を棄却した。
スレンバン地方裁判所だけではありません。実際、近年、古い集落でのエレベーター設置を巡る訴訟が度々起きている。記者は、長沙市の第一審行政訴訟事件を集中管轄する長沙鉄道運輸裁判所から、同裁判所が2021年1月1日からエレベーター増設に関わる多数の行政訴訟を結審したことを知った。この場合、行政訴訟を起こす当事者はエレベーター増設に反対する所有者が多く、低層階の所有者がほとんどです。
「低層階の所有者は、エレベーター増設に反対する所有者の割合が高い。これは、低層階の所有者、特に1階や2階の所有者にとっては、本来のアクセスが便利で、利便性が低いためである。」エレベーターの需要がなく、エレベーターの増設は低層住宅の換気、採光、プライバシーなどに影響を与える可能性があるほか、エレベーターの設置、運営、メンテナンスなどの変則的なコストも発生するだろう」とジャン・タオ氏は述べた。は迷惑排除紛争の多くの訴訟を主宰してきたと記者団に語った。
利害のバランスが崩れたときに、「低い」ではなく「高い」という恥ずかしさを解決するにはどうすればよいですか？
エレベーターの設置をめぐる紛争の根本原因は、高層階と低層階の所有者の利益の不均衡であることは、関連する事例からも容易に理解できます。
記者は取材中に、既存の住宅にエレベーターを増設することは簡単そうに見えるが、「スズメは小さいながらもすべての内臓を持っている」ことを知り、承認には政府、大衆、企業など複数の主体が関与することを知った。エレベーターの設置に関しては、資本規制、住宅建設、都市管理、電気、ガス、市場監督などの部門が関与しており、住民のニーズや関心はさまざまであり、所有者の合意をどのように形成するか。意見はなかなか難しいです。
多くの地域では、低層階の住民がエレベーターの設置は住環境に大きな影響を与えると考え、明確に拒否するケースが必ずあります。住民の中には、エレベーター増設による住環境への影響は許容範囲内であると考え、他の住民とコミュニケーションを図り、エレベーター設置計画を交渉することで、エレベーター増設による影響を最小限にとどめようとする人もいます。しかし、法的手続きを経てエレベーターが設置されたにもかかわらず、さまざまな妨害をする住民もいる。
「このような妨害行為は好ましくありません。エレベーターの設置が建物の所有者の法定割合を超えて承認され、適法な手続きが行われているにもかかわらず、他の所有者がその建設を妨害した場合、申請した所有者は、湖南天中法律事務所の事務局長、李志源氏は、「エレベーターの設置者は障害物の除去を要求する権利がある。工事の妨害が原因で建設部門などの被害者は損失の補償を要求する権利がある」と述べた。一方、エレベーターの設置が照明や換気などの点で居住者に大きな影響を与える場合は、補償問題については別途交渉するか、法的手段を通じて解決することができます。「このような状況に遭遇した場合、居住者は積極的に調整する必要があります。エレベーターの設置前と設置後の家への影響を視覚的または書面で証拠を作成した後、調停が失敗した場合は、まず近隣委員会、街頭事務所、司法局およびその他の関連機関に報告することができます。あなたの正当な権利と利益を保護するために関連する証拠を収集した後、法律に従って法廷で民事訴訟を起こします。」
「利害要求が多く、世論の統一が難しい」という問題を解決するために、専門家らは、既存の地域社会におけるエレベーター設置の大規模かつ質の高い推進を促進する一連の措置を講じることを提案している。
まず、補償を法的に強制できるように関連規定を整備する。政府は十分な調査と国民の意見募集を行った上で、エレベーターの設置に関する技術基準と明確な手順を策定しました。その中で、詳細な規則には、エレベーター設置プロジェクトの建設承認プロセス、費用負担補償計画、土木工事の技術仕様、財政的補助措置、およびその後の運営と保守のためのさまざまなライフサイクル事項が含まれる必要があります。
第二に、「誰が得をし、誰が貢献するか」の原則と「高層階が得をし、低層階が損をする」という実態に基づき、第三者の専門評価機関を導入し、受益者とその程度を特定する。 、被害者と損害の程度を評価書が発行され、その評価書に基づいて賠償交渉が行われます。
最後に、サブディストリクト事務所とコミュニティ組織の両方が、エレベーター増設の件について所有者からの意見の収集を完了し、異議への対応、補償の調整などを行い、補償合意に達した場合は訴訟台帳を作成します。調停契約が締結されると、紛争や紛争を確認し、最小限に抑えることができます。
「現時点では、無駄な協議が繰り返されることを防ぐために、エレベーター設置に関する協議のための標準化されたフォームを作成する必要がある。」李志源氏は、まず協議前に十分な技術的説明が必要であり、設置後には実際の効果を確認する必要があると指摘した。エレベーターの設置方法は、モデル、アニメーション、またはパイロット表示を使用して、複数のオプションの比較を含めて住民に十分に説明する必要があり、単に口頭または技術計画を通じて住民に紹介することはできません。初期段階で十分な説明とコミュニケーションを行うことで、後の段階での衝突を大幅に減らすことができます。第二に、協議は標準化されたプロセスに従って公開で実施されるべきであり、複数の証人の参加があって初めて効果的である。
同氏の意見は、エレベーターの設置によって生じる近隣住民間の利益相反を交渉によって解決するよう住民に奨励すべきだというものだ。エレベーター設置における利害のバランスについては、所有者の自主交渉に基づき、近隣委員会が地域協議の場を積極的に構築し、すべての利害関係者が合理的に意見や要求を表明できるよう指導すべきである。
この点に関して、芙蓉区は「1つのコミュニティ、1つの計画」と「1つの建物、1つの戦略」を実行し、階段追加の用地選定と設計、資金配分、建設組織、メンテナンス費用の配分と補助金の配分を考慮して、デモ モデルのバッチを慎重に作成します。その中で、長沙夕報新聞コミュニティは 1999 年に建設されました。各住宅は 7 階建て、合計 11 棟、24 戸、336 世帯、1,300 人以上の住民が住んでおり、その 70% が退職した高齢者です。同協会の推進により、コミュニティー全体のすべての建物・住戸にエレベーターが設置され、2020年4月に全ての物件が受け入れられ使用開始され、市初の標準化された大規模・統合型エレベーター設置実証コミュニティとなった。
運用、メンテナンス、保証の「5 年間」を過ぎても、引き続き誰かが責任を負う必要がある
エレベーターの設置が完了したからといって、すべてがうまくいくわけではありません。
現在、国家市場監督管理総局は特殊設備の安全監督規則（パブリックコメント草案）についての意見を募集している。この規制は、エレベーターの製造部門の品質と安全性の責任を強化し、エレベーターの製造、改造、および大規模な修理部門に対して、品質が確保されている場合、エレベーターの品質保証期間が 5 年以上であることを指定することを義務付けています。エレベーターの主要コンポーネントおよび安全保護装置に問題がある場合は、責任を持って無償で交換または修理する必要があります。エレベータ利用者ユニットの主な責任を強化し、エレベータ自己試験に関する関連規定を追加する。 エレベータ利用者ユニットは、自己試験を行う能力がない場合には、資格のあるユニットに委託しなければならない。テスト作業を引き受けます。
現在、長沙市の古いコミュニティに設置されるエレベーターの最初のバッチが、5年間の期限を迎えようとしている。そのため、設置したエレベーターを誰が管理し、その費用を誰が負担するのかは、誰もが懸念するその後の管理問題となっています。記者は取材中に、不動産管理会社が増設エレベーターの引き取りに消極的で、その後のエレベーターの管理費の回収が困難なケースにも遭遇した。
「事後の管理・保守が難しい」という問題に対し、専門家は、エレベーターのライフサイクル全体の管理を強化し、新設エレベーターのその後の運転・管理・保守の仕組みを確立・改善することを提言している。
エレベーター設置の「誰かが建てて誰も管理しない」問題を解決するため、不動産管理型住宅地については、エレベーター設置事前協議計画に不動産引継計画を盛り込み、エレベーターの設置を義務付けています。包括的な竣工承諾を完了し、引き取り契約を締結し、引き渡しを行って使用する前に、追加エレベーターの所有者に地域の不動産会社と管理委託契約を締結するよう指導し、委託された不動産会社は明確なエレベーター管理を実施します。責任; 資産管理のないコミュニティの場合は、追加のエレベーターの所有者に専門のメンテナンスを積極的に推奨します。会社または認定された地域コミュニティがホスティングを実施し、関連する管理責任を負います。
同時に、増設エレベーターの所有者に対し、その後のエレベーターの運転保守費用の負担計画を所有者契約書に明記し、増設エレベーターの所有者に維持管理資金の保証を強化する必要がある。追加のエレベーターの運営および保守資金を管理する代表者を選出します。コミュニティ不動産会社が管理を委託されている場合、不動産会社は関連規定に従って追加の不動産サービス料金を請求し、関連費用は合意された計画に従ってエレベーター設置の所有者が負担します。
実際、長沙市の関連部門は、エレベーターの設置とその後の使用の管理を強化し、エレベーターの追加設置が秩序正しく、適切に管理され、安全に使用できるように、設置後の管理とエレベーターの運転保守を検討しています。 。芙蓉区では、住宅建設や市場監督などの関連部門が定期的にエレベーターの安全検査を実施しており、また、設置および使用中のエレベーターの現場検査を行っています。設備のメンテナンス、技術 問題解決と建設品質の監督に早期に介入し、専門的な指導を提供し、安全リスクを軽減し、作業品質を向上させます。同時に、エレベーター保守作業会議を定期的に開催し、関係する安全担当者や保守部門に専門的な研修を提供し、安全管理レベルの継続的な向上を図っています。
