Como a instalação de elevadores pode alcançar a solução ideal para o jogo de interesses丨Leitura aprofundada
2024-08-07
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Li Guangjun, repórter de todos os meios de comunicação do Changsha Evening News
A renovação de comunidades antigas é uma tarefa importante para aumentar a sensação de ganho das pessoas. Como parte da reforma, a instalação de elevadores tornou-se uma importante forma de facilitar o deslocamento diário das pessoas.
Nos últimos anos, Changsha aumentou continuamente o apoio político e o investimento de capital na instalação de elevadores em residências existentes de vários andares. Nos últimos quatro anos, mais de 4.000 elevadores foram instalados, beneficiando centenas de comunidades e mais de 150.000 residentes. 2024, Changsha planeja adicionar mais elevadores e instalar 300 elevadores.
Como num passe de mágica, a instalação de elevadores transformou os “velhos e pobres” em “sofisticados” em um piscar de olhos. Não só facilitou o deslocamento dos moradores dos arranha-céus, melhorou a qualidade de vida, mas também resolveu o problema. de subir escadas, fazendo com que os imóveis em andares altos aumentem instantaneamente de valor.
No entanto, é inevitável que a instalação de elevadores tenha efeitos adversos na iluminação, ventilação, privacidade, etc. dos residentes de edifícios baixos, e desvalorize o valor da propriedade. Disputas entre vizinhos causadas por isso ocorrem frequentemente, e algumas até mesmo. Ir ao tribunal.
Recentemente, os repórteres visitaram muitos lugares e descobriram que a causa raiz das disputas sobre a instalação de elevadores reside no desequilíbrio de interesses entre os proprietários de andares altos e baixos. Se quiser alcançar o melhor equilíbrio entre os interesses de ambas as partes, você precisa começar de vários lugares. Ao mesmo tempo, o elevador não deve apenas ser “instalado”, mas também “gerido”. É urgente fazer um bom trabalho no “antes e depois” da instalação dos elevadores.
Muitas ações judiciais foram movidas contra proprietários de prédios baixos que se opõem firmemente à "adição de escadas"
O repórter soube pelo Tribunal Distrital de Furong que, no primeiro semestre do ano, o tribunal ouviu vários casos em que proprietários de edifícios baixos obstruíram a construção devido à instalação de elevadores e outros proprietários recorreram a ações judiciais.
Nestes casos, a justificação da instalação de um elevador costuma ser a questão mais debatida entre as partes. Entende-se que a instalação de elevador deve obedecer à legislação pertinente, ou seja, requer a anuência de uma determinada proporção de proprietários prevista em lei. A instalação de elevadores também deve atender aos requisitos de planejamento urbano e rural, projeto arquitetônico, estrutura e regulamentos de proteção contra incêndio. Ao mesmo tempo, o consentimento dos proprietários relevantes deve ser obtido, os acordos relevantes devem ser assinados e a construção e instalação. procedimentos devem ser aplicados ao departamento administrativo.
No primeiro caso, eram 30 domicílios no primeiro andar de um condomínio. Na procuração para adição de elevador, 28 proprietários assinaram e concordaram, mas apenas 107 e 207 proprietários não assinaram. A razão é que devido à estrutura da casa, este edifício não é adequado para a instalação de elevador, e o plano de instalação elaborado pela empresa instaladora de elevadores afetará seriamente o tráfego, a iluminação e a ventilação das duas casas. Após repetidas negociações entre os proprietários, eles não conseguiram chegar a um acordo e iniciaram processos judiciais. Depois de ouvir integralmente as opiniões de ambas as partes, o juiz presidente considerou que a adição de um elevador à unidade da comunidade obteve a anuência dos proprietários cuja área exclusiva representava dois terços da área total do edifício de acordo com a lei, com base nas condições reais de construção e no princípio da equidade, o juiz pesou os interesses de todas as partes, pelo que o pedido de ação de 28 proprietários foi apoiado, e a sentença foi ordenada que os proprietários 107 e 207 não deveriam. obstruir a instalação de elevadores no edifício.
Em outra série de disputas sobre a eliminação de incômodos, embora a maioria dos proprietários já tivesse assinado um acordo para adicionar um elevador, alguns deles se arrependeram após a assinatura. O motivo foi que o construtor seguiu um plano de construção não aprovado e a estrutura principal de todo o edifício. o edifício era seguro. Foi seriamente afetado se a construção continuar, "causará rachaduras e colapso do edifício, tornando todo o edifício inseguro e afetando seriamente o uso normal e a evacuação segura do corredor do primeiro andar". A comunidade do bairro e o departamento de construção habitacional organizaram diversas reuniões para coordenar, demonstrar e otimizar o plano de construção do elevador, mas nenhum consenso foi alcançado.
Durante o julgamento deste caso, o juiz presidente Jiang Tao conduziu uma inspeção no canteiro de obras e descobriu que o corredor do elevador adicionado danificou parte da estrutura da casa, representando grandes riscos à segurança. Jiang Tao acredita que a parte da construção realizou a construção de acordo com o projeto alterado sem divulgar o “Aviso de Alteração”, e alguns proprietários levantaram objeções porque a construção real do projeto de instalação do elevador era inconsistente com o projeto original, o que era razoável, mesmo que; houve obstrução O comportamento de obstruir a instalação de elevadores também é um ato de salvaguarda dos próprios direitos. Portanto, o tribunal rejeitou o pedido do autor para que alguns proprietários não obstruíssem e dificultassem a instalação de elevadores.
Não é apenas o Tribunal Distrital de Seremban. Na verdade, nos últimos anos, têm ocorrido de tempos em tempos ações judiciais relacionadas à instalação de elevadores em comunidades antigas. O repórter soube do Tribunal de Transporte Ferroviário de Changsha, que centralizou a jurisdição sobre casos de contencioso administrativo de primeira instância na cidade de Changsha, que a partir de 1º de janeiro de 2021, o tribunal concluiu uma série de processos administrativos envolvendo a adição de elevadores. Nestes casos, as partes que entram com ações administrativas são, em sua maioria, proprietários que se opõem à adição de elevadores, sendo a maioria proprietários de andares baixos.
“Os proprietários que se opõem à adição de elevadores representam uma proporção maior de proprietários de pisos baixos. Isto porque para os proprietários de pisos baixos, especialmente os do primeiro e segundo pisos, o seu acesso original é mais cómodo e há pouco ou não há demanda por elevadores, e adicionar elevadores pode afetar Além da ventilação, iluminação, privacidade, etc. de moradias baixas, também causará custos irregulares, como instalação, operação e manutenção de elevadores", Jiang Tao, que presidiu muitos casos de disputas sobre eliminação de incômodos, disse aos repórteres.
Como resolver o constrangimento do “alto” em vez do “baixo” quando os interesses estão desequilibrados?
Não é difícil perceber, a partir de casos relevantes, que a causa raiz das disputas sobre a instalação de elevadores é o desequilíbrio entre os interesses dos proprietários de andares altos e baixos.
Durante a entrevista, o repórter aprendeu que adicionar elevadores às residências existentes pode parecer simples, mas “embora um pardal seja pequeno, tem todos os órgãos internos, envolve múltiplas entidades como o governo, as massas e as empresas”. para aceitação, envolve regulamentação de capital, construção de moradias e gestão urbana, eletricidade, proteção contra incêndio, gás, fiscalização de mercado e outros departamentos, os moradores têm necessidades e interesses diferentes para a instalação de elevadores. opinião é bastante difícil.
Em muitas comunidades, há sempre casos em que os residentes de pisos baixos acreditam que a instalação de elevadores terá um grande impacto no seu ambiente de vida e recusam explicitamente. Alguns residentes acreditam que o impacto da adição de um elevador no seu ambiente de vida está dentro da faixa tolerável, e eles comunicarão com outros residentes e negociarão planos para instalar elevadores, minimizando assim o impacto da adição de um elevador. No entanto, também há alguns moradores que deixaram claro que se recusam a instalar um elevador, embora o elevador tenha passado por procedimentos legais para ser instalado, eles irão obstruí-lo de várias maneiras.
“Este tipo de comportamento obstrutivo não é aconselhável. Se a instalação de elevador tiver sido aprovada por mais do que a proporção legal de proprietários do edifício, e os procedimentos forem legais, e outros proprietários obstruírem a construção, o proprietário que solicitou o a instalação do elevador tem o direito de solicitar que a obstrução seja eliminada; se a obstrução da construção causar Vítimas como a unidade de construção têm o direito de solicitar indenização por perdas”, disse Li Zhiyuan, diretor executivo do Hunan Tianchu Law Firm. Por outro lado, se a instalação de elevador tiver um impacto maior sobre os residentes em termos de iluminação, ventilação, etc. As questões de compensação podem ser negociadas separadamente ou resolvidas através dos canais legais “Ao se depararem com esta situação, os residentes devem ajustar activamente a sua situação. mentalidade. Depois de formar evidências visuais ou escritas do impacto na casa antes e depois da instalação do elevador, eles podem primeiro reportar ao comitê de bairro, escritório de rua, Gabinete Judiciário e outras agências relevantes exigirem mediação, se a mediação falhar, você pode entrar com um processo; uma ação civil em tribunal de acordo com a lei, após coletar evidências relevantes para proteger seus direitos e interesses legítimos.”
A fim de resolver o problema das "muitas demandas de interesse e dificuldade de unificação da opinião pública", os especialistas sugerem tomar uma série de medidas para promover o avanço em grande escala e de alta qualidade da instalação de elevadores nas comunidades existentes.
Primeiro, melhorar os regulamentos relevantes para tornar a compensação juridicamente executável. Depois de realizar pesquisas exaustivas e solicitar a opinião pública, o governo formulou normas técnicas e procedimentos claros para a instalação de elevadores. Entre eles, as regras detalhadas devem incluir o processo de aprovação de construção para projetos de instalação de elevadores, planos de compensação de partilha de custos, especificações técnicas de construção de engenharia, medidas de subsídio financeiro e vários assuntos do ciclo de vida para operação e manutenção posteriores.
Em segundo lugar, com base no princípio de "quem beneficia, quem contribui" e na situação real de "pisos superiores beneficiam e pisos inferiores são prejudicados", é introduzida uma agência de avaliação e avaliação profissional terceirizada para identificar o beneficiário e o grau de benefício , e a parte lesada e o grau do dano será emitido um relatório de avaliação e as negociações de compensação serão conduzidas com base no relatório de avaliação.
Finalmente, tanto o escritório subdistrital como a organização comunitária irão completar a recolha de opiniões dos proprietários sobre o caso de adição de elevadores, tratar das objecções, coordenar a compensação, etc., e estabelecer um livro de casos se for alcançado um acordo de compensação e um acordo. assinado um acordo de mediação, um pedido judicial pode ser feito para confirmar e minimizar conflitos e disputas.
“Neste ponto, é necessário formular um formulário padronizado para consulta sobre a instalação de elevadores para evitar consultas repetidas e ineficazes”. Li Zhiyuan lembrou que primeiro deve haver explicação técnica suficiente antes da consulta e o efeito real após a instalação. do elevador deve ser Use modelos, animações ou exibições piloto para explicar completamente aos residentes, incluindo comparações de múltiplas opções, e não pode apenas apresentá-lo aos residentes verbalmente ou através de planos de engenharia. A explicação e a comunicação completas na fase inicial podem reduzir significativamente os conflitos na fase posterior. Em segundo lugar, a consulta deve ser realizada em público, de acordo com um processo padronizado, e só é eficaz com a participação de múltiplas testemunhas.
Sua opinião é que os moradores ainda devem ser incentivados a resolver conflitos de interesses entre vizinhos causados pela instalação de elevadores por meio de negociação. No que diz respeito ao equilíbrio de interesses na instalação de elevadores, com base na autonegociação dos proprietários, os comités de bairro devem construir activamente uma plataforma de consulta comunitária para orientar todas as partes interessadas a expressarem racionalmente as suas opiniões e exigências.
A este respeito, o distrito de Furong implementa "uma comunidade, um plano" e "um edifício, uma estratégia", e se esforça para promover os proprietários a formar uma opinião unificada sobre a seleção do local e projeto de adição de escadas, alocação de fundos, organização da construção, alocação de taxas de manutenção e alocação de subsídios financeiros, crie cuidadosamente um lote de modelos de demonstração. Entre eles, o jornal comunitário Changsha Evening News foi construído em 1999. Cada prédio residencial tem 7 andares, um total de 11 prédios, 24 unidades, 336 domicílios e mais de 1.300 moradores, 70% dos quais são idosos aposentados. promoção da associação, todos os edifícios e unidades de toda a comunidade foram equipados com elevadores, e todos foram aceitos e colocados em uso em abril de 2020, tornando-a a primeira comunidade de demonstração padronizada, em grande escala e integrada da cidade para instalar elevadores.
Após o “período de cinco anos” de operação, manutenção e garantia, alguém ainda precisa ficar responsável
Só porque a instalação do elevador está concluída não significa que está tudo bem.
Atualmente, a Administração Estatal de Regulação do Mercado está solicitando opiniões públicas sobre o Regulamento sobre Supervisão de Segurança de Equipamentos Especiais (Projeto para Comentários Públicos). Os regulamentos fortalecem as responsabilidades de qualidade e segurança das unidades de produção de elevadores e exigem que as unidades de fabricação, transformação e grandes reparos de elevadores especifiquem que o período de garantia de qualidade dos elevadores não deve ser inferior a cinco anos. problemas com os principais componentes e dispositivos de proteção de segurança do elevador, devem ser responsáveis pela substituição ou reparo gratuito. Reforçar a responsabilidade principal da unidade do usuário do elevador e adicionar regulamentos relevantes sobre o autoteste do elevador. A unidade do usuário do elevador deverá realizar o autoteste conforme necessário. Se não tiver a capacidade de autoteste, deverá confiar uma unidade qualificada para fazê-lo. realizar o trabalho de teste.
Agora, o primeiro lote de elevadores a ser instalado em antigas comunidades de Changsha está prestes a atingir o prazo de cinco anos. Portanto, quem vai administrar os elevadores instalados e quem vai pagar por eles tornou-se uma questão de gestão que preocupa a todos. Durante a entrevista, o repórter também encontrou casos em que a administradora de imóveis não se dispôs a assumir os elevadores extras e foi difícil cobrar as subsequentes taxas de administração dos elevadores.
Em resposta ao problema da "difícil gestão e manutenção de acompanhamento", os especialistas sugerem: Fortalecer a gestão de todo o ciclo de vida dos elevadores e estabelecer e melhorar os mecanismos subsequentes de operação, gestão e manutenção para elevadores recém-instalados.
Para resolver o problema de “alguém constrói e ninguém gere” a instalação de elevadores, para zonas residenciais com gestão imobiliária, o plano de aquisição de imóveis está incluído no plano de consulta preliminar para instalação de elevadores, sendo necessária a instalação de elevadores para concluir a aceitação abrangente da conclusão e chegar a um acordo de aquisição, antes que ele possa ser entregue para uso, orientar o proprietário do elevador adicional a assinar um contrato de gestão confiado com a empresa imobiliária da comunidade, e a empresa imobiliária confiada implementará um gerenciamento claro do elevador. responsabilidades para comunidades sem gestão de propriedade, recomendar ativamente manutenção profissional ao proprietário do elevador adicional. A empresa ou comunidade local autorizada implementa a hospedagem e assume responsabilidades de gestão relevantes.
Ao mesmo tempo, é necessário reforçar a garantia dos fundos de operação e manutenção, exigindo que os proprietários de elevadores adicionais especifiquem um plano de partilha dos custos subsequentes de operação e manutenção dos elevadores no acordo do proprietário, e o proprietário do adicional elevadores para selecionar um representante para gerenciar os fundos de operação e manutenção dos elevadores adicionais. Se a gestão for confiada à empresa imobiliária comunitária, a empresa imobiliária cobrará uma taxa adicional de serviço de propriedade de acordo com os regulamentos relevantes, e os custos relevantes serão partilhados pelo proprietário da instalação do elevador de acordo com o plano acordado.
Na verdade, os departamentos relevantes em Changsha também estão fortalecendo a gestão da instalação e posterior utilização dos elevadores, e explorando a gestão pós-instalação e a operação e manutenção dos elevadores, para que a instalação de elevadores adicionais seja ordenada, bem gerida e segura de usar. . O distrito de Furong normalizou a supervisão de segurança. Departamentos relevantes, como construção de moradias e supervisão de mercado, organizam inspeções regulares de segurança dos elevadores. Todos os dias, a equipe se reveza para realizar inspeções no local dos elevadores que foram instalados e colocados em uso. manutenção de equipamentos, tecnologia Fornecer intervenção precoce na resolução de problemas e supervisão da qualidade da construção, fornecer orientação profissional, reduzir riscos de segurança e melhorar a qualidade da operação. Ao mesmo tempo, reuniões de trabalho de manutenção de elevadores são organizadas regularmente para fornecer treinamento profissional ao pessoal de segurança e às unidades de manutenção relevantes, a fim de melhorar continuamente os níveis de gestão de segurança.
