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El periodista del Securities Times, Zhang Da.

La "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre la profundización integral de las reformas y la promoción de la modernización al estilo chino" (en adelante, la "Decisión") revisada y aprobada por la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China. El Partido Comunista de China estableció el objetivo de la reforma de construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario y comenzar por mejorar el sistema de suministro. Las tareas de la reforma se han aclarado en áreas clave como la optimización de las políticas regulatorias y la transformación de los métodos operativos, y la reforma de la industria inmobiliaria. La hoja de ruta se ha vuelto más clara.

Los expertos y académicos entrevistados por los periodistas del Securities Times creen que la "Decisión" tiene en cuenta tanto el presente como el largo plazo, y establece la dirección y los objetivos para el desarrollo inmobiliario a largo plazo. Acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario es inseparable de la orientación y el apoyo políticos. Es necesario formular e implementar políticas financieras, políticas territoriales, políticas fiscales, etc. que conduzcan a la construcción del nuevo modelo.

Aclarar los objetivos de la reforma

Considere tanto el presente como el largo plazo.

La "Decisión" sitúa la descripción del aspecto inmobiliario en el marco de "mejorar el sistema institucional para proteger y mejorar los medios de vida de las personas". “La razón por la que esta Decisión se centra más en el sector inmobiliario es que tiene en cuenta tanto el presente como el largo plazo, centrándose en resolver los problemas urgentes actuales y al mismo tiempo teniendo en cuenta el desarrollo sostenible futuro para garantizar el desarrollo integral y coordinado de la economía. sociedad y el medio ambiente, ha establecido la dirección y los objetivos para el desarrollo a largo plazo de los bienes raíces", dijo Qin Hong, investigador principal del Instituto Nacional de Desarrollo y Estrategia de la Universidad Renmin de China, en una entrevista con Securities. Reportero del Times.

En opinión de Qin Hong, "acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra" responde directamente a los problemas actuales del mercado inmobiliario, como los altos precios de la vivienda en algunas ciudades y los mercados de alquiler irregulares e inmaduros. "Decisión" de "promover el registro por residencia permanente" Es previsible que al acelerar la construcción de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra, se superen los problemas actuales de dificultad para comprar y alquilar una casa, y diferentes derechos para alquilar y comprar. algunos residentes podrían aliviarlo, salvaguardando efectivamente los medios de vida de las personas y mejorando su calidad de vida.

"Acelerar la construcción de un nuevo modelo de promoción inmobiliaria" tiene como objetivo innovar y optimizar el modelo de promoción inmobiliaria existente. Qin Hong dijo a los periodistas que, en particular, el modelo de negocio de "alta deuda, alto apalancamiento y alta rotación" de las empresas inmobiliarias debería cambiarse para promover el desarrollo saludable y sostenible del mercado inmobiliario.

Qin Hong también señaló que acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario es inseparable de la orientación y el apoyo de las políticas, por lo tanto, la formulación e implementación de políticas financieras, políticas territoriales, políticas fiscales, etc., que contribuyan a la construcción del. El nuevo modelo es imprescindible.

Reforma modalidades de financiación y sistema de preventa

Construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario es la estrategia fundamental para resolver los problemas de desarrollo inmobiliario y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

Para acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, es necesario profundizar aún más las reformas en áreas clave.

Esta "Decisión" propone claramente "reformar los métodos de financiación del desarrollo inmobiliario y el sistema de preventa de viviendas comerciales", que es uno de los contenidos importantes de la reforma institucional en la construcción de un nuevo modelo de desarrollo.

“En el pasado, la financiación del desarrollo inmobiliario estaba estrechamente relacionada con el uso de fondos de preventa para viviendas comerciales. Cuando no existía supervisión de los fondos de preventa, las empresas promotoras se apropiaron indebidamente de los fondos de preventa y utilizaron apalancamiento sin intereses para hacerlo. adquirir terrenos para el desarrollo, lo que conlleva el riesgo de proyectos sin terminar ", Qin Hong dijo que reformar y mejorar el sistema de preventa de viviendas comerciales, supervisar estrictamente el uso de los fondos de preventa o implementar las ventas de viviendas existentes puede reducir en gran medida la compra de viviendas. riesgos de los compradores de viviendas; pero también es necesario reformar los métodos de financiación del desarrollo inmobiliario para que los fondos de desarrollo puedan cubrir el proceso de construcción.

Zou Linhua, líder del equipo del proyecto de big data sobre vivienda del Instituto de Estrategia Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo a un periodista del Securities Times que "reformar el sistema de preventa de viviendas comerciales" significa que la preventa El sistema de viviendas comerciales no se abolirá, pero la tendencia del mercado es centrarse en las ventas de viviendas existentes y el índice de ventas de propiedades sobre plano disminuyó. La dirección general de la reforma del sistema de preventa de viviendas comerciales debe ser mejorar la eficiencia de la supervisión y el uso de los fondos sobre la base de la protección de los derechos e intereses de los compradores de viviendas.

Yang Kewei, subdirector general del Centro de Investigación CRIC, también cree que el sistema de preventa no se retirará por completo en el corto plazo, considerando que los problemas del sistema piloto de preventa, como el ciclo largo, la lentitud en el cobro, y el aumento de la carga operativa para las empresas inmobiliarias, no se han solucionado de forma efectiva.

Mejorar las políticas de control

Empoderar plenamente a los locales

Debido a las obvias características regionales del mercado inmobiliario, el volumen de transacciones y los precios de varias ciudades varían mucho. En los últimos años, el gobierno central y las autoridades reguladoras han estado enfatizando la necesidad de "implementar políticas específicas para cada ciudad". Esta "Decisión" enfatizó una vez más que "cada gobierno de la ciudad tiene plena autonomía para regular el mercado inmobiliario e implementar políticas de acuerdo con la ciudad", y además declaró claramente que "las ciudades relevantes pueden cancelar o reducir las políticas de restricción de la compra de viviendas". , y cancelar las normas para edificios residenciales ordinarios y residenciales no ordinarios." .

"Dar autonomía a los gobiernos locales en la regulación puede evitar la incompatibilidad y los efectos secundarios causados ​​por políticas de 'talla única' y mejorar la flexibilidad de las políticas regulatorias", dijo Qin Hong, "permitiendo a las ciudades relevantes cancelar o reducir las restricciones a la compra de viviendas". políticas" y dar más autonomía a los gobiernos locales, ayudará a alentar a los gobiernos locales a innovar en medidas de control basadas en sus propias condiciones, estabilizar los precios de la vivienda, satisfacer las necesidades de compra de viviendas de una gama más amplia de residentes y explorar modelos de desarrollo inmobiliario local; "cancelación de estándares residenciales ordinarios y residenciales no ordinarios" ayudará a liberalizar Las restricciones actuales a la compra de viviendas que todavía existen en algunas ciudades han promovido una demanda razonable para la compra de viviendas y una mayor actividad del mercado.

Según las estadísticas del Centro de Investigación CRIC, la mayoría de las ciudades de segundo y tercer nivel del país han liberalizado completamente las restricciones a las transacciones de vivienda. Sólo cuatro ciudades de primer nivel: Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, y algunas ciudades de Tianjin y Hainan. todavía están aplicando restricciones de compra.

Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación de Índices de China, predice que existen fuertes expectativas para el levantamiento de las políticas de restricción de compras en algunas áreas de Guangzhou, Tianjin y Hainan en el corto plazo. Aún puede llevar tiempo para Beijing y Shanghai. , y Shenzhen para levantar las restricciones de compra, y el corto plazo aún puede basarse en un progreso gradual.

En términos de estándares residenciales ordinarios, Zou Linhua cree que "la cancelación de los estándares residenciales ordinarios y no ordinarios" significa que los impuestos y tarifas de transacción para la compra de viviendas mejoradas se reducirán aún más. Esta medida refleja mejor el apoyo a los residentes comunes. demanda de viviendas mejoradas. Debido a que la gran mayoría de las casas no comunes tienen una superficie relativamente grande o un precio unitario relativamente alto, en realidad no son casas de lujo y la mayoría de los compradores son familias residenciales comunes.

Yang Kewei señaló que en 2023, Shenzhen, Shanghai y Beijing han abolido el límite de precio total de los edificios residenciales ordinarios y en el futuro solo los distinguirán por área de construcción, relación de superficie construida, precio unitario, etc., ordinario; Se espera que los estándares residenciales se relajen aún más o incluso se cancelen. Por ejemplo, Beijing cancelará el límite de precio unitario. Shanghai y Shenzhen han relajado las restricciones de área para reducir la carga fiscal sobre las transacciones de vivienda.

Cabe señalar que la “Decisión” también propone “mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles”. Qin Hong cree que la mejora del sistema de impuestos sobre bienes inmuebles debe considerarse en su conjunto. En primer lugar, es necesario mejorar el marco legal para los impuestos sobre bienes inmuebles, ordenar y optimizar el alcance, las normas, los métodos y los usos de los impuestos pertinentes. , y reducir lo que se debe reducir y aumentar lo que se debe aumentar. La reducción de los impuestos sobre los vínculos de desarrollo y transacciones y el aumento de los impuestos sobre los vínculos de tenencia ha sido la dirección que se ha discutido en el pasado. Desde una perspectiva futura, ajustar este sistema tributario requiere leyes y regulaciones, tasas impositivas de base impositiva, sistemas de evaluación, recaudación y gestión. supervisión, exenciones fiscales y publicidad de políticas Llevar a cabo el diseño y la implementación del sistema en múltiples aspectos, y garantizar el avance fluido de las reformas a través de programas piloto, integración de datos, políticas de apoyo y otras medidas para garantizar la operatividad y transparencia de las leyes y regulaciones.

En cuanto al impuesto sobre bienes inmuebles que ha atraído mucha atención, Chen Wenjing cree que en el mediano y largo plazo, la legislación y las reformas relacionadas con los impuestos sobre bienes inmuebles pueden seguir avanzando, pero el mercado inmobiliario actual se encuentra en una etapa de ajuste profundo, y Aún no ha llegado el momento de introducir el impuesto sobre bienes inmuebles. Reducir aún más los impuestos y tasas en los vínculos de transacción, como la reducción de la tasa del impuesto sobre la escrituración, también es una medida importante para apoyar la seguridad de la vivienda.