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Repórter do Securities Times, Zhang Da

A "Decisão do Comité Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização ao estilo chinês" (doravante referida como a "Decisão") revista e aprovada pela Terceira Sessão Plenária do 20.º Comité Central do O Partido Comunista da China estabeleceu o objetivo de reforma de construir um novo modelo de desenvolvimento imobiliário e começar pela melhoria do sistema de abastecimento. As tarefas de reforma foram esclarecidas em áreas-chave como a otimização de políticas regulatórias e a transformação de métodos operacionais, e a reforma do setor imobiliário. roteiro ficou mais claro.

Especialistas e estudiosos entrevistados pelos repórteres do Securities Times acreditam que a "Decisão" leva em consideração tanto o presente quanto o longo prazo, e estabelece a direção e as metas para o desenvolvimento imobiliário de longo prazo. Acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário é inseparável da orientação e apoio político. É necessário formular e implementar políticas financeiras, políticas fundiárias, políticas fiscais, etc., que conduzam à construção do novo modelo.

Esclarecer os objetivos da reforma

Considere o presente e o longo prazo

A “Decisão” coloca a descrição do aspecto imobiliário no quadro de “melhorar o sistema institucional para proteger e melhorar a subsistência das pessoas”. “A razão pela qual esta Decisão se concentra mais no setor imobiliário é que ela leva em conta tanto o presente como o longo prazo, concentrando-se na resolução dos problemas urgentes atuais e ao mesmo tempo tendo em conta o desenvolvimento sustentável futuro para garantir o desenvolvimento abrangente e coordenado da economia, sociedade e o meio ambiente. Estabeleceu a direção e as metas para o desenvolvimento imobiliário de longo prazo", disse Qin Hong, pesquisador sênior do Instituto Nacional de Desenvolvimento e Estratégia da Universidade Renmin da China, em entrevista à Securities. Repórter do Times.

Na opinião de Qin Hong, “acelerar o estabelecimento de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra” responde directamente aos problemas actuais do mercado imobiliário, como os elevados preços da habitação em algumas cidades e os mercados de arrendamento irregulares e imaturos. “Decisão” de “promover o registo por residência permanente” É previsível que ao acelerar a construção de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra, os actuais problemas de dificuldade na compra e arrendamento de casa, e diferentes direitos de arrendamento e compra possam ser aliviados por alguns residentes, salvaguardando eficazmente a subsistência das pessoas e melhorando a qualidade de vida das pessoas.

“Acelerar a construção de um novo modelo de promoção imobiliária” tem como objetivo inovar e otimizar o modelo de promoção imobiliária existente. Qin Hong disse aos repórteres que, em particular, o modelo de negócios de "alta dívida, alta alavancagem e alta rotatividade" das empresas imobiliárias deveria ser alterado para promover o desenvolvimento saudável e sustentável do mercado imobiliário.

Qin Hong também destacou que a aceleração da construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário é inseparável da orientação e apoio político. Portanto, a formulação e implementação de políticas financeiras, políticas fundiárias, políticas fiscais, etc. novo modelo são indispensáveis.

Reforma dos métodos de financiamento e sistema de pré-venda

Construir um novo modelo de promoção imobiliária é a estratégia fundamental para resolver os problemas de promoção imobiliária e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.

Para acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, é necessário aprofundar ainda mais as reformas em áreas-chave.

Esta “Decisão” propõe claramente “a reforma dos métodos de financiamento da promoção imobiliária e do sistema de pré-venda de habitação comercial”, que é um dos conteúdos importantes da reforma institucional na construção de um novo modelo de desenvolvimento.

“No passado, o financiamento do desenvolvimento imobiliário estava intimamente relacionado com a utilização de fundos de pré-venda para habitação comercial. Quando não existia supervisão dos fundos de pré-venda, as empresas de desenvolvimento apropriavam-se indevidamente de fundos de pré-venda e utilizavam alavancagem sem juros para. adquirir terrenos para desenvolvimento, o que trazia o risco de projetos inacabados "Qin Hong disse que reformar e melhorar o sistema de pré-venda de habitação comercial, supervisionar rigorosamente o uso de fundos de pré-venda ou implementar vendas de casas existentes pode reduzir significativamente a compra de casas. riscos dos compradores de casas; mas também é necessário reformar os métodos de financiamento do desenvolvimento imobiliário para que os fundos de desenvolvimento possam cobrir o processo de construção.

Zou Linhua, líder da equipe do projeto de big data habitacional do Instituto de Estratégia Financeira da Academia Chinesa de Ciências Sociais, disse a um repórter do Securities Times que "reformar o sistema de pré-venda de habitação comercial" significa que a pré-venda O sistema de habitação comercial não será abolido, mas a tendência do mercado é concentrar-se nas vendas de casas existentes e o rácio de vendas de casas fora do plano diminuiu. A direcção geral da reforma do sistema de pré-venda de habitação comercial deve ser a melhoria da eficiência da supervisão e utilização dos fundos com base na protecção dos direitos e interesses dos compradores de casas.

Yang Kewei, vice-gerente geral do CRIC Research Center, também acredita que o sistema de pré-venda não será totalmente retirado no curto prazo, considerando que os problemas do sistema piloto de pré-venda, como ciclo longo, cobrança lenta de pagamentos, e o aumento dos encargos operacionais para as empresas imobiliárias não foram eficazmente resolvidos.

Melhorar as políticas regulatórias

Capacitar totalmente o local

Devido às óbvias características regionais do mercado imobiliário, os volumes e preços de transações variam muito em várias cidades. Nos últimos anos, o governo central e as autoridades reguladoras têm enfatizado a necessidade de “implementar políticas baseadas nas cidades”. Esta "Decisão" enfatizou mais uma vez que "cada governo municipal tem total autonomia para regular o mercado imobiliário e implementar políticas de acordo com a cidade", e afirmou ainda claramente que "as cidades relevantes estão autorizadas a cancelar ou reduzir políticas de restrição à compra de habitação , e cancelar padrões para edifícios residenciais comuns e não comuns." .

"Dar autonomia aos governos locais na regulamentação pode evitar a incompatibilidade e os efeitos colaterais causados ​​pelas políticas de 'tamanho único' e aumentar a flexibilidade das políticas regulatórias", disse Qin Hong, "permitindo que as cidades relevantes cancelem ou reduzam as restrições à compra de habitação". políticas" e dar mais autonomia aos governos locais, ajudarão a incentivar os governos locais a inovar em medidas de controlo baseadas nas suas próprias condições, estabilizar os preços da habitação, satisfazer as necessidades de compra de habitação de uma gama mais ampla de residentes e explorar modelos locais de desenvolvimento imobiliário; "cancelamento de padrões residenciais comuns e residenciais não comuns" ajudará a liberalizar As atuais restrições à compra de casas que ainda existem em algumas cidades promoveram uma procura razoável de compras de casas e aumentaram a atividade do mercado.

De acordo com estatísticas do Centro de Pesquisa CRIC, a maioria das cidades de segundo e terceiro níveis em todo o país liberalizaram totalmente as restrições às transações habitacionais. Apenas quatro cidades de primeiro nível, Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen, e algumas cidades em Tianjin e Hainan. ainda estão aplicando restrições de compra.

Chen Wenjing, diretor de pesquisa de mercado do China Index Research Institute, prevê que há fortes expectativas para o levantamento das políticas de restrição de compras em algumas áreas de Guangzhou, Tianjin e Hainan no curto prazo. Ainda pode levar algum tempo para Pequim, Xangai. , e Shenzhen para levantar as restrições de compra, e o curto prazo ainda pode ser baseado em progresso gradual.

Em termos de padrões residenciais comuns, Zou Linhua acredita que "o cancelamento dos padrões residenciais comuns e não comuns" significa que os impostos e taxas de transação para a compra de moradias melhoradas serão ainda mais reduzidos. Esta medida reflete melhor o apoio aos residentes comuns. demanda por moradias melhoradas. Como a grande maioria das casas não comuns são relativamente grandes em área ou relativamente altas em preço unitário, elas não são realmente casas de luxo e a maioria dos compradores são famílias residenciais comuns.

Yang Kewei destacou que em 2023, Shenzhen, Xangai e Pequim aboliram o limite de preço total dos edifícios residenciais comuns e só os distinguirão por área de construção, proporção de área útil, preço unitário, etc.; espera-se que os padrões residenciais sejam ainda mais relaxados ou mesmo cancelados. Por exemplo, Pequim cancelou as restrições aos preços unitários. Xangai e Shenzhen relaxaram as restrições de área para reduzir a carga tributária sobre as transações imobiliárias.

Vale destacar que a “Decisão” também propõe “melhorar o sistema tributário imobiliário”. Qin Hong acredita que a melhoria do sistema tributário imobiliário deve ser considerada como um todo. Em primeiro lugar, é necessário melhorar o quadro jurídico da tributação imobiliária, ordenar e otimizar o âmbito de arrecadação, as normas, os métodos e a utilização dos impostos relevantes. , e reduzir o que deveria ser reduzido e aumentar o que deveria ser aumentado. A redução dos impostos sobre as transacções de desenvolvimento e o aumento dos impostos sobre as participações têm sido a direcção que tem sido discutida no passado. Numa perspectiva futura, o ajuste deste sistema fiscal requer leis e regulamentos, taxas de imposto base, sistemas de avaliação, cobrança de impostos e supervisão de gestão, isenções fiscais e publicidade política Realizar a concepção e implementação do sistema em múltiplos aspectos e garantir o bom avanço das reformas através de projectos-piloto, integração de dados, políticas de apoio e outras medidas para garantir a operacionalidade e a transparência das leis e regulamentos.

Relativamente ao imposto imobiliário que tem atraído muita atenção, Chen Wenjing acredita que a médio e longo prazo a legislação e as reformas relacionadas com o imposto imobiliário podem continuar a avançar, mas o actual mercado imobiliário está numa fase de profundo ajustamento, e o momento para a introdução do imposto imobiliário ainda não chegou. A redução adicional de impostos e taxas nas ligações de transacção, como a redução da taxa de imposto sobre escrituras, é também uma medida importante para apoiar a segurança habitacional.