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証券時報記者の張達

「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」（以下「決定」という）が、第20期中央委員会第3回総会で検討され承認された。中国共産党は、不動産開発の新たなモデルを構築し、供給システムの改善から始めるという改革目標を定め、規制政策の最適化や運営方法の変革、不動産業界改革などの主要分野での改革課題を明確にした。ロードマップがより明確になりました。

証券時報の記者がインタビューした専門家や学者らは、「決定」は現在と長期の両方を考慮しており、不動産の長期的な発展の方向性と目標を定めていると信じている。不動産開発の新たなモデルの構築を加速するには、政策の指導と支援が不可欠であり、新たなモデルの構築に資する金融政策、土地政策、税制政策などを策定し、実施する必要がある。

改革目標を明確にする

現在と長期の両方を考慮する

「決定」は不動産面の記述を「国民の生活を保護し改善するための制度制度の改善」の枠内に位置づけている。 「この決定が不動産に重点を置いている理由は、現在と長期の両方を考慮し、現在の緊急問題の解決に重点を置きながら、経済の包括的かつ協調的な発展を確保するために将来の持続可能な開発も考慮しているためです。これにより、不動産の長期的な発展の方向性と目標が確立された」と中国人民大学国家発展戦略研究院の上級研究員、秦宏氏は証券のインタビューで語った。タイムズの記者。

秦宏氏の見解では、「賃貸と購入の両方を促進する住宅システムの構築を加速すること」は、一部の都市における住宅価格の高騰や不規則かつ未成熟な賃貸市場など、不動産市場の現在の問題に直接対応するものである。 「永住権による登録促進」を「決定」 賃貸と購入の双方を促進する住宅制度の構築を加速することで、住宅の購入と賃貸の困難さ、賃貸と購入の権利の相違といった現状の問題を解決できることが予想される。一部の住民によって軽減され、人々の生活を効果的に保護し、人々の生活の質を向上させています。

「新たな不動産開発モデル構築の加速」では、既存の不動産開発モデルの革新と最適化を目指す。秦宏氏は記者団に対し、不動産市場の健全かつ持続可能な発展を促進するために、特に不動産会社の「高負債、高レバレッジ、高売上高」のビジネスモデルを変える必要があると語った。

秦宏氏はまた、新たな不動産開発モデルの構築の加速は政策指導と支援と不可分であるため、その構築に資する金融政策、土地政策、税制政策などの策定と実施が重要であると指摘した。新しいモデルは必需品です。

資金調達方法とプレセール制度の改革

不動産開発の新たなモデルを構築することは、不動産開発の問題を解決し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進するための基本戦略です。

不動産開発の新たなモデルの構築を加速するには、主要分野での改革をさらに深化させる必要がある。

この「決定」は、新たな開発モデルを構築する上での重要な制度改革内容の一つである「不動産開発の資金調達方法と商業住宅の事前販売制度の改革」を明確に提案している。

「かつて、不動産開発融資は商業用住宅の販売前資金の使用と密接に関係していましたが、販売前資金の監督が整っていなかったとき、開発会社は販売前資金を流用し、無利子レバレッジを利用して住宅の販売を行っていました。開発用の土地を取得することで未完成のプロジェクトが生じるリスクをもたらした」と秦宏氏は、商業用住宅の事前販売制度を改革・改善し、事前販売資金の使用を厳格に監督したり、既存住宅の販売を実施したりすることで、住宅購入を大幅に削減できると述べた。住宅購入者のリスクだけでなく、開発資金が建設プロセスをカバーできるように、不動産開発の資金調達方法を改革することも必要である。

中国社会科学院金融戦略研究所の住宅ビッグデータプロジェクトチームのリーダー、鄒林華氏は証券時報の記者に対し、「商業住宅の事前販売制度の改革」とは、事前販売を行うことを意味すると語った。事業用住宅制度は廃止されないが、市場動向は中古住宅の販売が中心となり、計画外物件の販売比率が低下。商業用住宅の事前販売制度改革の全体的な方向性は、住宅購入者の権利と利益の保護に基づいて、資金の監督と利用の効率を改善することであるべきである。

CRIC研究センター副所長の楊可偉氏も、試験的事前販売システムの問題点（サイクルが長い、代金回収が遅い、遅い）を考慮すると、事前販売システムは短期的には完全に廃止されないと考えている。不動産会社の運営負担の増加は効果的に解決されていません。

制御ポリシーの改善

ローカルを完全に強化する

不動産市場には明らかな地域特性があるため、各都市の取引量や価格は大きく異なり、近年、中央政府や規制当局は「都市固有の政策を実施する」必要性を強調している。この「決定」では、「各都市政府は不動産市場の規制と都市に応じた政策の実施において完全な自主権を与えられている」ことを改めて強調し、さらに「関連都市は住宅購入制限政策を中止または縮小することができる」と明記した。 、一般住宅及び非一般住宅の建築物の基準を廃止する。」

チン・ホン氏は、「地方自治体に規制の自主性を与えることで、『画一的な』政策によって引き起こされる矛盾や副作用を回避でき、規制政策の柔軟性を高めることができ、関連都市が住宅購入制限を解除または緩和できるようになる」と述べた。政策」を導入し、地方自治体にさらなる自主性を与えることは、地方自治体が自らの状況に基づいて規制措置を革新し、住宅価格を安定させ、より幅広い住民の住宅購入ニーズに応え、地方の不動産開発モデルを模索することを奨励するのに役立つだろう。 「一般住宅と非一般住宅の基準の区別」は自由化に役立つ 一部の都市では現在も住宅購入に対する制限が続いており、住宅購入に対する合理的な需要が促進され、市場活動が活発化している。

CRICリサーチセンターの統計によると、全国のほとんどの二級都市と三級都市で住宅取引規制が完全に自由化されているのは、北京、上海、広州、深センの4つの一級都市と、天津と海南の一部の都市だけだ。引き続き購入制限を実施しております。

中国指数研究所の市場調査部長、陳文京氏は、広州、天津、海南の一部地域では短期的には購入制限政策が解除されるとの期待が強いが、北京、上海ではまだ時間がかかる可能性があると予想している。 、深センでは購入制限が解除される予定だが、短期的には依然として段階的な進展に基づく可能性がある。

一般住宅基準に関して、鄒林華氏は、「一般住宅および非一般住宅基準の廃止」は、改良住宅の購入にかかる取引税と手数料がさらに引き下げられることを意味すると考えており、この動きは一般住民への支持をよりよく反映していると考えている。改善された住宅への要求。非一般住宅の多くは、単に面積が広かったり、単価が比較的高かったりするだけで、実際には高級住宅ではなく、購入者の多くは一般住宅です。

楊可偉氏は、深セン、上海、北京はいずれも2023年に一般住宅の総額制限を撤廃し、将来的には建築面積、容積率、単価などで区別するのみになると指摘した。例えば、北京と深センは住宅取引に対する税負担を軽減するために面積制限を緩和する予定であり、住宅基準はさらに緩和されるか、あるいは取り消されることになるだろう。

なお、「決定」では「不動産税制の改善」も提案されている。秦宏氏は、不動産税制の改善は全体として検討されるべきであると考えており、まず、不動産課税の法的枠組みを改善し、関連税の徴収範囲、基準、方法、用途を整理し、最適化する必要がある。 、そして減らすべきものは減らし、増やすべきものは増やす。開発および取引リンクに対する減税と保有リンクに対する増税は、これまで議論されてきた方向性であり、将来の観点からこの税制を調整するには、法令、課税標準税率、賦課制度、徴収および管理が必要となります。監督、免税、政策広報等の多面的な制度設計・導入を実施し、試験運用、データ統合、政策支援等を通じて改革を円滑に推進し、法規制の運用性と透明性を確保する。

注目を集めている不動産税について、陳文京氏は、中長期的には不動産税関連の立法や改革が今後も進む可能性があるが、現在の不動産市場は深い調整段階にあり、固定資産税導入の時期はまだ成熟していない。証書税率の引き下げなど、取引に関わる税金や手数料をさらに引き下げることも、住宅の安全を支援するための重要な措置です。