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증권타임스 장다(張大) 기자

《개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 추진할 것에 관한 중국공산당 중앙결정》(이하 《결정》이라 함)이 제20기 중앙위원회 제3차 전체회의에서 심의, 비준되었다. 중국공산당은 부동산 발전의 새로운 모델을 구축하고 공급체계 개선부터 시작한다는 개혁 목표를 세웠으며, 규제정책 최적화, 운영방식 전환, 부동산산업 개혁 등 핵심 분야 개혁과제를 명확히 했다. 로드맵이 더욱 명확해졌습니다.

증권타임스 기자들이 인터뷰한 전문가와 학자들은 '결정'이 현재와 장기적을 모두 고려하여 부동산의 장기적인 발전 방향과 목표를 설정한다고 믿습니다. 새로운 부동산개발모델 건설을 가속화하는 것은 정책지도 및 지원과 분리될 수 없습니다. 새로운 모델 건설에 유리한 금융정책, 토지정책, 조세정책 등을 수립하고 집행해야 합니다.

개혁 목표를 명확히 하라

현재와 ​​장기적을 모두 고려

'결정'은 '민생을 보호하고 향상시키기 위한 제도적 제도를 개선한다'는 틀 안에 부동산 측면에 대한 설명을 담고 있다. “이 결정이 부동산에 더 중점을 두는 이유는 현재와 장기적을 모두 고려하고 현재의 시급한 문제를 해결하는 데 중점을 두는 동시에 경제의 포괄적이고 조화로운 발전을 보장하기 위해 미래의 지속 가능한 개발도 고려하기 때문입니다. 중국 런민대학교 국가발전전략연구소의 친홍(Qin Hong) 선임연구원은 증권과의 인터뷰에서 “부동산의 장기적인 발전 방향과 목표를 확립했다”고 말했다. 타임즈 기자.

Qin Hong의 견해에 따르면 "임대와 구매를 모두 촉진하는 주택 시스템 구축을 가속화하는 것"은 일부 도시의 높은 주택 가격과 불규칙하고 미성숙한 임대 시장 등 현재 부동산 시장의 문제에 직접적으로 대응하는 것입니다. '영주권 등록 촉진' 결정' 임대와 구매를 모두 촉진하는 주택제도 구축을 가속화함으로써 현재의 주택 매매 어려움, 임대권과 구매권의 차이 등의 문제가 해소될 것으로 예상된다. 일부 주민에 의해 완화되어 사람들의 생계를 효과적으로 보호하고 사람들의 삶의 질을 향상시킵니다.

'새로운 부동산 개발 모델 구축 가속화'는 기존 부동산 개발 모델을 혁신하고 최적화하는 것을 목표로 한다. Qin Hong은 특히 부동산 시장의 건전하고 지속 가능한 발전을 촉진하기 위해 부동산 회사의 "높은 부채, 높은 레버리지, 높은 회전율"이라는 비즈니스 모델을 바꿔야 한다고 기자들에게 말했습니다.

Qin Hong은 또한 새로운 부동산 개발 모델 건설을 가속화하는 것은 정책 지도 및 지원과 분리될 수 없다고 지적했습니다. 새로운 모델은 필수품입니다.

자금 조달 방식 및 사전 판매 시스템 개혁

부동산 개발의 새로운 모델을 구축하는 것은 부동산 개발 문제를 해결하고 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하기 위한 기본 전략입니다.

부동산 발전의 새로운 모델 건설을 가속화하기 위해서는 핵심 분야의 개혁을 더욱 심화할 필요가 있다.

이번 '결정'에서는 새로운 개발모델 구축에 있어 제도개혁의 중요한 내용 중 하나인 '부동산 개발 자금조달 방식과 상업용 주택 분양제도 개혁'을 명확히 제안하고 있다.

“과거 부동산개발자금 조달은 상업용 주택분양자금 활용과 밀접한 관련이 있었다. 분양자금에 대한 감독이 제대로 이뤄지지 않을 때에는 개발회사들이 분양자금을 유용하고 무이자 레버리지를 활용하는 경우가 많았다. Qin Hong은 상업용 주택 분양 시스템을 개혁 및 개선하고, 분양 자금 사용을 엄격하게 감독하거나 기존 주택 판매를 실시하면 주택 구입을 크게 줄일 수 있다고 말했습니다. 주택 구매자의 위험, 그러나 개발 자금이 건설 과정을 충당할 수 있도록 부동산 개발의 자금 조달 방식을 개혁하는 것도 필요합니다.

중국 사회과학원 금융전략연구소 주택 빅데이터 프로젝트 팀장인 Zou Linhua는 증권타임스 기자에게 "상업용 주택 분양 제도를 개혁한다"는 것은 분양이 상가주택 제도는 폐지되지 않으나, 기존주택 매매에 집중되는 추세로, 비계획주택 매매비율이 감소하였습니다. 상업용 주택 분양 제도 개혁의 전반적인 방향은 주택 구매자의 권익 보호를 기반으로 자금 감독 및 사용의 효율성을 높이는 것이어야 합니다.

CRIC 연구센터 부국장 Yang Kewei도 시범적 사전 판매 시스템의 문제점인 긴 주기, 느린 지불 징수, 부동산 회사의 운영 부담 증가 등이 효과적으로 해결되지 않았습니다.

통제 정책 개선

지역의 완전한 권한 부여

부동산 시장은 지역적 특성이 뚜렷해 도시마다 거래량과 가격이 크게 차이가 난다. 최근 중앙정부와 규제당국은 '도시별 정책 시행'의 필요성을 강조해 왔다. 이번 '결정'에서는 '각 시정부가 부동산 시장 규제 및 시에 따른 정책 시행에 있어 완전한 자율권을 갖고 있다'는 점을 다시 한 번 강조했으며, 나아가 '해당 시는 주택구입자금 제한 정책을 취소하거나 축소할 수 있다'고 명시했다. , 일반 주거용 건물과 비일반 주거용 건물에 대한 기준을 취소합니다."

Qin Hong은 "지방 정부에 규제 자율성을 부여하면 '일률적인' 정책으로 인한 비호환성과 부작용을 방지하고 규제 정책의 유연성을 높일 수 있습니다."라고 말했습니다. "관련 도시에서 주택 구매 제한을 취소하거나 줄일 수 있습니다." 정책'을 실시하고 지방정부에 더 많은 자율성을 부여함으로써 지방정부가 자신의 여건에 따라 통제 조치를 혁신하고, 주택 가격을 안정시키며, 보다 광범위한 주민의 주택 구매 요구를 충족시키고, 지역 부동산 개발 모델을 모색하도록 장려하는 데 도움이 될 것입니다. 일반 주거 및 비정규 주거 표준'은 자유화에 도움이 될 것입니다. 현재 일부 도시에 존재하는 주택 구매에 대한 제한은 주택 구매에 대한 합리적인 수요를 촉진하고 시장 활동을 증가시켰습니다.

CRIC 연구센터의 통계에 따르면 전국 대부분의 2선 및 3선 도시에서는 주택 거래 제한을 완전히 자유화했습니다. 단지 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 4개 1선 도시와 텐진, 하이난의 일부 도시만 있을 뿐입니다. 여전히 구매 제한을 시행하고 있습니다.

중국지수연구소 시장조사국장 첸원징(Chen Wenjing)은 단기적으로는 광저우, 텐진, 하이난 등 일부 지역에서 구매제한 조치가 해제될 것이라는 기대가 크다고 전망했다. 베이징, 상하이는 아직 시간이 걸릴 수 있다. , 심천은 구매 제한을 해제하고 단기적으로는 여전히 점진적인 진전을 기반으로 할 수 있습니다.

일반 주거 기준과 관련하여 Zou Linhua는 "일반 주거 및 비일반 주거 기준의 취소"는 개선된 주택 구입에 대한 거래세 및 수수료가 더욱 인하된다는 것을 의미한다고 생각합니다. 이러한 조치는 일반 거주자에 대한 지원을 더 잘 반영합니다. 개선된 주택에 대한 수요. 일반 주택의 대다수는 단지 면적이 상대적으로 크거나 단가가 상대적으로 높기 때문에 실제로는 고급 주택이 아니며 구매자의 대부분은 일반 주거 가족입니다.

Yang Kewei는 2023년에 선전, 상하이, 베이징이 모두 일반 주거용 건물의 총 가격 한도를 폐지했으며 앞으로는 건축 면적, 용적률, 단가 등으로만 구별할 것이라고 지적했습니다. 예를 들어 베이징은 주택 거래에 대한 세금 부담을 줄이기 위해 주택 가격 제한을 완화하거나 심지어 취소할 것으로 예상됩니다.

이번 결정에서 '부동산세 제도 개선'도 제안했다는 점은 주목할 만하다. Qin Hong은 부동산세 제도의 개선이 전체적으로 고려되어야 한다고 생각합니다. 첫째, 부동산 과세에 대한 법적 틀을 개선하고 관련 세금의 징수 범위, 기준, 방법 및 용도를 정리하고 최적화해야 합니다. , 줄여야 할 것은 줄이고 늘려야 할 것은 늘립니다. 개발 및 거래 연계에 대한 세금을 인하하고 보유 연계에 대한 세금을 인상하는 것이 과거에 논의된 방향이었습니다. 미래 관점에서 이러한 조세 제도를 조정하려면 법률 및 규정, 과세 기준 세율, 과세 제도, 징수 및 관리가 필요합니다. 감독, 세금 면제, 정책 홍보 등 다양한 측면에서 시스템 설계 및 구현을 수행하고, 법률 및 규정의 운영성과 투명성을 보장하기 위한 파일럿 파일럿, 데이터 통합, 지원 정책 및 기타 조치를 통해 개혁이 원활하게 진행되도록 합니다.

많은 관심을 받고 있는 부동산세와 관련하여 Chen Wenjing은 중장기적으로 부동산세 관련 입법 및 개혁이 계속 진전될 수 있지만 현재 부동산 시장은 심각한 조정 단계에 있다고 믿습니다. 아직 부동산세 도입 시기는 성숙되지 않았다. 증서세율 인하 등 거래 링크에서 세금과 수수료를 더욱 낮추는 것도 주택 보장을 지원하는 중요한 조치입니다.