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Il giornalista del Securities Times Zhang Da

La "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull'ulteriore approfondimento globale della riforma e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese" (di seguito denominata "Decisione") esaminata e approvata dalla Terza Sessione Plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese Il Partito Comunista Cinese ha stabilito l'obiettivo della riforma di costruire un nuovo modello di sviluppo immobiliare partendo dal miglioramento del sistema di offerta. I compiti di riforma sono stati chiariti in settori chiave come l'ottimizzazione delle politiche di regolamentazione e la trasformazione dei metodi operativi, nonché la riforma del settore immobiliare. la tabella di marcia è diventata più chiara.

Gli esperti e gli studiosi intervistati dai giornalisti del Securities Times ritengono che la “Decisione” tenga conto sia del presente che del lungo termine e stabilisca la direzione e gli obiettivi per lo sviluppo a lungo termine del settore immobiliare. Accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare è inseparabile dalla guida e dal sostegno politico. È necessario formulare e attuare politiche finanziarie, fondiarie, fiscali, ecc. che favoriscano la costruzione del nuovo modello.

Chiarire gli obiettivi della riforma

Considera sia il presente che il lungo termine

La “Decisione” colloca la descrizione dell'aspetto immobiliare nel quadro del “miglioramento del sistema istituzionale per tutelare e migliorare la vita delle persone”. “Il motivo per cui questa decisione si concentra maggiormente sul settore immobiliare è che tiene conto sia del presente che del lungo termine, concentrandosi sulla risoluzione dei problemi urgenti attuali e tenendo conto anche del futuro sviluppo sostenibile per garantire lo sviluppo globale e coordinato dell’economia, società e l'ambiente. Ha stabilito la direzione e gli obiettivi per lo sviluppo a lungo termine del settore immobiliare", ha affermato Qin Hong, ricercatore senior presso l'Istituto nazionale di sviluppo e strategia dell'Università cinese di Renmin, in un'intervista a Securities. Giornalista del Times.

Secondo Qin Hong, "accelerare la creazione di un sistema abitativo che promuova sia l'affitto che l'acquisto" risponde direttamente agli attuali problemi del mercato immobiliare come gli alti prezzi delle case in alcune città e mercati degli affitti irregolari e immaturi in combinazione con "Decisione" di "promuovere l'iscrizione per residenza permanente" È prevedibile che, accelerando la costruzione di un sistema abitativo che favorisca sia la locazione che l'acquisto, gli attuali problemi di difficoltà nell'acquisto e locazione di una casa, e di diversi diritti di locazione e di acquisto possano essere alleviati da alcuni residenti, salvaguardando efficacemente i mezzi di sussistenza delle persone e migliorando la qualità della vita delle persone.

“Accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare” ha l’obiettivo di innovare e ottimizzare il modello di sviluppo immobiliare esistente. Qin Hong ha detto ai giornalisti che, in particolare, il modello di business di "debito elevato, leva finanziaria elevata e fatturato elevato" delle società immobiliari dovrebbe essere modificato per promuovere lo sviluppo sano e sostenibile del mercato immobiliare.

Qin Hong ha anche sottolineato che accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare è inseparabile dalla guida e dal sostegno politico. Pertanto, la formulazione e l'attuazione di politiche finanziarie, politiche fondiarie, politiche fiscali, ecc. che favoriscono la costruzione del il nuovo modello è un must.

Metodi di finanziamento della riforma e sistema di prevendita

Costruire un nuovo modello di sviluppo immobiliare è la strategia fondamentale per risolvere i problemi di sviluppo immobiliare e promuovere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare.

Per accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare, è necessario approfondire ulteriormente le riforme nei settori chiave.

Questa "Decisione" propone chiaramente "la riforma delle modalità di finanziamento dello sviluppo immobiliare e del sistema di prevendita degli alloggi commerciali", che è uno dei contenuti importanti della riforma istituzionale nella costruzione di un nuovo modello di sviluppo.

“In passato, il finanziamento dello sviluppo immobiliare era strettamente correlato all’uso dei fondi di prevendita per gli alloggi commerciali. Quando la supervisione dei fondi di prevendita non era in atto, le società di sviluppo si appropriavano indebitamente dei fondi di prevendita e utilizzavano la leva finanziaria senza interessi acquisire terreni per lo sviluppo, il che comporta il rischio di progetti incompiuti. "Qin Hong ha affermato che riformare e migliorare il sistema di prevendita degli alloggi commerciali, supervisionare rigorosamente l'uso dei fondi di prevendita o implementare le vendite di case esistenti può ridurre notevolmente l'acquisto di case. rischi degli acquirenti di case; ma è anche necessario riformare le modalità di finanziamento dello sviluppo immobiliare in modo che i fondi di sviluppo possano coprire il processo di costruzione.

Zou Linhua, leader del team di progetto sui big data immobiliari dell'Istituto di strategia finanziaria dell'Accademia cinese delle scienze sociali, ha detto a un giornalista del Securities Times che "riformare il sistema di prevendita degli alloggi commerciali" significa che la prevendita Il sistema degli alloggi commerciali non sarà abolito, ma la tendenza del mercato è quella di concentrarsi sulle vendite di case esistenti e la percentuale di vendite di immobili fuori progetto è diminuita. L'obiettivo generale della riforma del sistema di prevendita degli alloggi commerciali dovrebbe essere quello di migliorare l'efficienza della supervisione e dell'utilizzo dei fondi sulla base della protezione dei diritti e degli interessi degli acquirenti di case.

Yang Kewei, vice direttore generale del Centro ricerche CRIC, ritiene inoltre che il sistema di prevendita non sarà completamente ritirato a breve termine, considerando che i problemi del sistema pilota di prevendita, come il ciclo lungo, la lentezza nella riscossione dei pagamenti, e l’aumento degli oneri operativi per le società immobiliari, non sono stati risolti in modo efficace.

Migliorare le politiche di controllo

Potenziare pienamente il locale

A causa delle evidenti caratteristiche regionali del mercato immobiliare, il volume delle transazioni e i prezzi delle varie città variano notevolmente. Negli ultimi anni, il governo centrale e le autorità di regolamentazione hanno sottolineato la necessità di "attuare politiche specifiche per le città". Questa "Decisione" sottolinea ancora una volta che "ogni governo cittadino ha pieno potere e autonomia nella regolamentazione del mercato immobiliare e nell'attuazione delle politiche in base alla città", e afferma inoltre chiaramente che "le città interessate possono annullare o ridurre le politiche di restrizione all'acquisto di alloggi , e cancellare le norme per gli edifici residenziali ordinari e non ordinari." .

"Concedere ai governi locali autonomia nella regolamentazione può evitare l'incompatibilità e gli effetti collaterali causati da politiche uguali per tutti e aumentare la flessibilità delle politiche di regolamentazione", ha affermato Qin Hong, "consentendo alle città interessate di annullare o ridurre le restrizioni sull'acquisto di alloggi politiche" e conferendo maggiore autonomia ai governi locali, contribuiranno a incoraggiare i governi locali a innovare le misure di controllo in base alle proprie condizioni, stabilizzare i prezzi delle case, soddisfare le esigenze di acquisto di alloggi di una gamma più ampia di residenti ed esplorare modelli di sviluppo immobiliare locale; "cancellazione degli standard residenziali ordinari e non ordinari" contribuirà a liberalizzare Le attuali restrizioni sugli acquisti di case che ancora esistono in alcune città hanno promosso una domanda ragionevole per gli acquisti di case e una maggiore attività di mercato.

Secondo le statistiche del CRIC Research Center, la maggior parte delle città di secondo e terzo livello in tutto il paese hanno completamente liberalizzato le restrizioni sulle transazioni immobiliari. Solo quattro città di primo livello, Pechino, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen, e alcune città di Tianjin e Hainan stanno ancora applicando restrizioni sugli acquisti.

Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute, prevede che ci siano forti aspettative per l'abolizione delle politiche di restrizione degli acquisti in alcune aree di Guangzhou, Tianjin e Hainan a breve termine. Potrebbe volerci ancora del tempo per Pechino e Shanghai , e Shenzhen per eliminare le restrizioni sugli acquisti, e il breve termine potrebbe ancora essere basato su progressi graduali.

In termini di standard residenziali ordinari, Zou Linhua ritiene che "la cancellazione degli standard residenziali ordinari e non ordinari" significhi che le tasse sulle transazioni e le spese per l'acquisto di alloggi migliorati saranno ulteriormente ridotte. Questa mossa riflette meglio il sostegno ai residenti ordinari. domanda di alloggi migliori. Poiché la stragrande maggioranza delle case non ordinarie ha una superficie relativamente grande o un prezzo unitario relativamente alto, non sono in realtà case di lusso e la maggior parte degli acquirenti sono famiglie residenziali ordinarie.

Yang Kewei ha sottolineato che nel 2023, Shenzhen, Shanghai e Pechino hanno tutte abolito il limite di prezzo totale degli edifici residenziali ordinari e in futuro li distingueranno solo in base alla superficie edificabile, al rapporto di superficie, al prezzo unitario, ecc.; si prevede che gli standard residenziali saranno ulteriormente allentati o addirittura cancellati. Ad esempio, Pechino cancellerà il limite del prezzo unitario, Shanghai e Shenzhen hanno allentato le restrizioni sulla zona per ridurre il carico fiscale sulle transazioni immobiliari.

Vale la pena notare che la “Decisione” propone anche di “migliorare il sistema fiscale immobiliare”. Qin Hong ritiene che il miglioramento del sistema fiscale immobiliare dovrebbe essere considerato nel suo insieme. In primo luogo, è necessario migliorare il quadro giuridico per la tassazione immobiliare, definire e ottimizzare l'ambito di riscossione, gli standard, i metodi e gli usi delle tasse pertinenti. , e ridurre ciò che dovrebbe essere ridotto e aumentare ciò che dovrebbe essere aumentato. La riduzione delle tasse sui collegamenti di sviluppo e di transazione e l’aumento delle tasse sui collegamenti di partecipazione è stata la direzione discussa in passato. In una prospettiva futura, l’adeguamento di questo sistema fiscale richiede leggi e regolamenti, aliquote fiscali di base imponibile, sistemi di valutazione, riscossione e gestione supervisione, esenzioni fiscali e pubblicità delle politiche. Realizzare la progettazione e l’implementazione del sistema in molteplici aspetti e garantire il regolare avanzamento delle riforme attraverso progetti pilota, integrazione dei dati, politiche di supporto e altre misure per garantire l’operabilità e la trasparenza delle leggi e dei regolamenti.

Per quanto riguarda l'imposta sugli immobili che ha attirato molta attenzione, Chen Wenjing ritiene che nel medio e lungo termine la legislazione e le riforme relative all'imposta sugli immobili potrebbero continuare ad avanzare, ma l'attuale mercato immobiliare è in una fase di profondo aggiustamento e i tempi per l'introduzione dell'imposta sugli immobili non sono ancora maturi. Anche ridurre ulteriormente le tasse e le commissioni sui collegamenti transazionali, come la riduzione dell’aliquota fiscale sugli atti, è una misura importante per sostenere la sicurezza abitativa.