Новости

Репортер Securities Times Чжан Да

«Решение ЦК Коммунистической партии Китая о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии модернизации по китайскому образцу» (далее «Решение») рассмотрено и одобрено Третьим Пленумом ЦК XX созыва. Коммунистическая партия Китая поставила цель реформы построить новую модель развития недвижимости и начать с улучшения системы снабжения. Задачи реформы были уточнены в таких ключевых областях, как оптимизация политики регулирования и изменение методов работы, а также реформа отрасли недвижимости. дорожная карта стала более четкой.

Эксперты и ученые, опрошенные журналистами Securities Times, считают, что «Решение» учитывает как нынешнюю, так и долгосрочную перспективу, а также устанавливает направление и цели долгосрочного развития сферы недвижимости. Ускорение построения новой модели развития недвижимости неотделимо от политического руководства и поддержки. Необходимо сформулировать и реализовать финансовую политику, земельную политику, налоговую политику и т. д., которые способствуют построению новой модели.

Уточнить цели реформы

Учитывайте как настоящую, так и долгосрочную перспективу.

«Решение» помещает описание аспекта недвижимости в рамки «совершенствования институциональной системы защиты и улучшения условий жизни населения». «Причина, по которой это Решение больше фокусируется на недвижимости, заключается в том, что оно учитывает как настоящую, так и долгосрочную перспективу, уделяя особое внимание решению текущих неотложных проблем, а также принимая во внимание будущее устойчивое развитие для обеспечения всестороннего и скоординированного развития экономики. общество и окружающая среда определили направление и цели для долгосрочного развития недвижимости», — заявил в интервью Securities старший научный сотрудник Национального института развития и стратегии Университета Жэньминь Китая. Репортер Таймс.

По мнению Цинь Хуна, «ускорение создания жилищной системы, которая способствует как аренде, так и покупке», является прямым ответом на текущие проблемы на рынке недвижимости, такие как высокие цены на жилье в некоторых городах и нерегулярные и неразвитые рынки аренды. «Решение» «поощрять регистрацию по постоянному месту жительства» Можно предвидеть, что ускорение строительства жилищной системы, которая способствует как аренде, так и покупке, может решить текущие проблемы трудностей с покупкой и арендой дома, а также различных прав на аренду и покупку. быть смягчено некоторыми жителями, эффективно защищая средства к существованию людей и улучшая качество жизни людей.

«Ускорение создания новой модели развития недвижимости» направлено на внедрение инноваций и оптимизацию существующей модели развития недвижимости. Цинь Хун заявил журналистам, что, в частности, бизнес-модель компаний, занимающихся недвижимостью, с «высоким долгом, высоким уровнем заемных средств и высоким оборотом», должна быть изменена, чтобы способствовать здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости.

Цинь Хун также отметил, что ускорение строительства новой модели развития недвижимости неотделимо от политического руководства и поддержки, поэтому разработка и реализация финансовой политики, земельной политики, налоговой политики и т. д., которые способствуют строительству. новая модель просто необходима.

Реформирование методов финансирования и предпродажной системы

Построение новой модели развития недвижимости является фундаментальной стратегией решения проблем развития недвижимости и содействия стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости.

Для ускорения построения новой модели развития недвижимости необходимо дальнейшее углубление реформ в ключевых сферах.

В этом «Решении» четко предлагается «реформировать методы финансирования строительства недвижимости и систему предпродажной подготовки коммерческого жилья», что является одним из важных содержаний институциональной реформы в построении новой модели развития.

«Раньше финансирование строительства недвижимости было тесно связано с использованием предпродажных фондов для коммерческого жилья. Когда не было надзора за предпродажными фондами, девелоперские компании незаконно присваивали предпродажные средства и использовали беспроцентное кредитное плечо для этого. приобретать землю для застройки, что сопряжено с риском незавершенных проектов «Цинь Хун сказал, что реформирование и улучшение предпродажной системы коммерческого жилья, строгий контроль за использованием предпродажных фондов или реализация продаж существующих домов могут значительно сократить покупку жилья. риски покупателей жилья, но также необходимо реформировать методы финансирования строительства недвижимости, чтобы фонды развития могли покрыть процесс строительства;

Цзоу Линьхуа, руководитель группы проекта по большим данным жилищного строительства Института финансовой стратегии Китайской академии социальных наук, рассказал репортеру Securities Times, что «реформирование системы предпродажной подготовки коммерческого жилья» означает, что предпродажная подготовка Система коммерческого жилья не будет отменена, но рыночная тенденция заключается в том, чтобы сосредоточиться на продаже существующих домов, а коэффициент продаж домов на стадии строительства снизился. Общим направлением реформы системы предпродажи коммерческого жилья должно стать повышение эффективности контроля и использования фондов на основе защиты прав и интересов покупателей жилья.

Ян Кэвэй, заместитель генерального директора Исследовательского центра CRIC, также считает, что предпродажная система не будет полностью отменена в краткосрочной перспективе, учитывая, что проблемы пилотной предпродажной системы, такие как длинный цикл, медленный сбор платежей, и увеличение операционной нагрузки на компании по недвижимости, не были эффективно решены.

Улучшить политику регулирования

Полное расширение прав и возможностей местных

Из-за очевидных региональных особенностей рынка недвижимости объемы сделок и цены сильно различаются в разных городах. В последние годы центральное правительство и регулирующие органы подчеркивают необходимость «внедрения политики, основанной на городах». В этом «Решении» еще раз подчеркивалось, что «каждое городское правительство имеет полную автономию в регулировании рынка недвижимости и реализации политики в соответствии с городом», а также четко указывалось, что «соответствующим городам разрешено отменять или сокращать политику ограничения покупки жилья». и отменить нормативы для обычных жилых и необыкновенных жилых зданий».

«Предоставление местным органам власти автономии в регулировании может избежать несовместимости и побочных эффектов, вызванных политикой «один размер подходит всем», и повысить гибкость политики регулирования», - сказал Цинь Хун, «позволяя соответствующим городам отменять или уменьшать ограничения на покупку жилья». политика» и предоставление местным органам власти большей автономии, поможет местным органам власти вводить новаторские меры контроля, основанные на их собственных условиях, стабилизировать цены на жилье, удовлетворять потребности более широкого круга жителей в покупке жилья и изучать местные модели развития недвижимости; «отмена» «стандартов обычного и нестандартного жилья» поможет либерализации. Нынешние ограничения на покупку жилья, которые все еще существуют в некоторых городах, способствовали разумному спросу на покупку жилья и повышению рыночной активности.

Согласно статистике Исследовательского центра CRIC, большинство городов второго и третьего уровня по всей стране полностью либерализовали ограничения на сделки с жильем. Только четыре города первого уровня: Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь, а также некоторые города в Тяньцзине и Хайнане. по-прежнему соблюдают ограничения на покупки.

Чэнь Вэньцзин, директор по исследованиям рынка Китайского института индексных исследований, прогнозирует, что в краткосрочной перспективе существуют большие надежды на отмену политики ограничения покупок в некоторых районах Гуанчжоу, Тяньцзиня и Хайнаня. Для Пекина и Шанхая это все еще может занять время. и Шэньчжэнь снимут ограничения на закупки, и краткосрочная перспектива все еще может основываться на постепенном прогрессе.

Что касается обычных жилищных стандартов, Цзоу Линьхуа считает, что «отмена обычных и необычных жилищных стандартов» означает, что налоги и сборы за покупку улучшенного жилья будут еще больше снижены. Этот шаг лучше отражает поддержку рядовых жителей. спрос на улучшенное жилье. Поскольку подавляющее большинство необычных домов имеют относительно большую площадь или относительно высокую цену за единицу, на самом деле они не являются роскошными домами, и большинство покупателей — обычные жилые семьи.

Ян Кэвэй отметил, что в 2023 году Шэньчжэнь, Шанхай и Пекин отменили общий предел цен на обычные жилые дома и в будущем будут различать их только по площади здания, соотношению площади, цене за единицу и т. д.; Ожидается, что жилые стандарты будут дополнительно смягчены или даже отменены. Например, Пекин отменил ограничения на цену за единицу жилья. Шанхай и Шэньчжэнь ослабили ограничения по площади, чтобы снизить налоговое бремя при сделках с жильем.

Стоит отметить, что в «Решении» также предлагается «усовершенствовать систему налога на недвижимость». Цинь Хун считает, что совершенствование системы налогообложения недвижимости следует рассматривать в целом, в первую очередь необходимо усовершенствовать правовую базу налогообложения недвижимости, разобраться и оптимизировать объемы сбора, стандарты, методы и способы использования соответствующих налогов. и уменьшать то, что следует уменьшить, и увеличивать то, что следует увеличивать. Снижение налогов на операции по развитию и повышение налогов на холдинги было направлением, которое обсуждалось в прошлом. С точки зрения будущего, корректировка этой налоговой системы требует законов и правил, ставок налоговой базы, систем оценки, сбора налогов и надзора за управлением. налоговые льготы и пропаганда политики. Осуществлять разработку и внедрение системы во многих аспектах и ​​обеспечивать плавное продвижение реформ посредством пилотных проектов, интеграции данных, поддерживающей политики и других мер для обеспечения работоспособности и прозрачности законов и нормативных актов.

Что касается налога на недвижимость, который привлек большое внимание, Чэнь Вэньцзин считает, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе законодательство и реформы, связанные с налогом на недвижимость, могут продолжать развиваться, но нынешний рынок недвижимости находится в стадии глубокой адаптации, и время для введения налога на недвижимость еще не настало. Дальнейшее снижение налогов и сборов при транзакциях, например снижение ставки налога на сделки, также является важной мерой по обеспечению жилищной безопасности.