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Zhang Da, journaliste au Securities Times

La « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global de la réforme et la promotion de la modernisation à la chinoise » (ci-après dénommée la « Décision ») examinée et approuvée par la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois. Le Parti communiste chinois a fixé l'objectif de réforme consistant à construire un nouveau modèle de développement immobilier en commençant par l'amélioration du système d'approvisionnement. Les tâches de réforme ont été clarifiées dans des domaines clés tels que l'optimisation des politiques réglementaires et la transformation des méthodes de fonctionnement, ainsi que la réforme du secteur immobilier. la feuille de route est devenue plus claire.

Les experts et les universitaires interrogés par les journalistes du Securities Times estiment que la « Décision » prend en compte à la fois le présent et le long terme, et établit l'orientation et les objectifs du développement à long terme de l'immobilier. L'accélération de la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier est indissociable de l'orientation et du soutien politiques. Il est nécessaire de formuler et de mettre en œuvre des politiques financières, foncières, fiscales, etc. propices à la construction du nouveau modèle.

Clarifier les objectifs de la réforme

Considérez à la fois le présent et le long terme

La "Décision" place la description de l'aspect immobilier dans le cadre de "l'amélioration du système institutionnel pour protéger et améliorer les moyens de subsistance de la population". « La raison pour laquelle cette décision se concentre davantage sur l'immobilier est qu'elle prend en compte à la fois le présent et le long terme, en se concentrant sur la résolution des problèmes urgents actuels tout en prenant également en compte le développement durable futur pour assurer le développement global et coordonné de l'économie. société et l'environnement. Il a établi l'orientation et les objectifs pour le développement à long terme de l'immobilier », a déclaré Qin Hong, chercheur principal à l'Institut national de développement et de stratégie de l'Université Renmin de Chine, dans une interview accordée à Securities. Journaliste du Times.

Selon Qin Hong, « accélérer la mise en place d'un système de logement qui favorise à la fois la location et l'achat » répond directement aux problèmes actuels du marché immobilier, tels que les prix élevés des logements dans certaines villes et les marchés locatifs irréguliers et immatures. "Décision" de "favoriser l'enregistrement par résidence permanente" Il est prévisible qu'en accélérant la construction d'un système de logement qui favorise à la fois la location et l'achat, les problèmes actuels de difficulté à acheter et à louer une maison et à différents droits de location et d'achat peuvent être atténuée par certains résidents, protégeant ainsi efficacement les moyens de subsistance des personnes et améliorant leur qualité de vie.

«Accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier» vise à innover et à optimiser le modèle de développement immobilier existant. Qin Hong a déclaré aux journalistes qu'en particulier, le modèle commercial « d'endettement élevé, d'endettement élevé et de chiffre d'affaires élevé » des sociétés immobilières devrait être modifié pour promouvoir le développement sain et durable du marché immobilier.

Qin Hong a également souligné que l'accélération de la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier est indissociable de l'orientation et du soutien politiques, par conséquent de la formulation et de la mise en œuvre de politiques financières, de politiques foncières, de politiques fiscales, etc. les nouveaux modèles sont des incontournables.

Réformer les méthodes de financement et le système de prévente

Construire un nouveau modèle de développement immobilier est la stratégie fondamentale pour résoudre les problèmes de développement immobilier et promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier.

Pour accélérer la construction d’un nouveau modèle de développement immobilier, il est nécessaire d’approfondir davantage les réformes dans des domaines clés.

Cette « Décision » propose clairement « de réformer les méthodes de financement de la promotion immobilière et le système de prévente des logements commerciaux », ce qui constitue l'un des contenus importants de la réforme institutionnelle dans la construction d'un nouveau modèle de développement.

« Dans le passé, le financement du développement immobilier était étroitement lié à l'utilisation de fonds de prévente pour des logements commerciaux. Lorsque la supervision des fonds de prévente n'était pas en place, les sociétés de développement détournaient les fonds de prévente et utilisaient un effet de levier sans intérêt pour financer des projets immobiliers. acquérir des terrains à développer, ce qui comporte le risque de projets inachevés. " Qin Hong a déclaré que la réforme et l'amélioration du système de prévente de logements commerciaux, la supervision stricte de l'utilisation des fonds de prévente ou la mise en œuvre de ventes de maisons existantes peuvent réduire considérablement l'achat de maisons. les risques des acheteurs de logements ; mais il est également nécessaire de réformer les méthodes de financement de la promotion immobilière afin que les fonds de développement puissent couvrir le processus de construction.

Zou Linhua, chef de l'équipe du projet Big Data sur le logement de l'Institut de stratégie financière de l'Académie chinoise des sciences sociales, a déclaré à un journaliste du Securities Times que « réformer le système de prévente de logements commerciaux » signifie que la prévente Le système de logements commerciaux ne sera pas aboli, mais la tendance du marché est de se concentrer sur la vente de logements existants et le taux de ventes de propriétés sur plan a diminué. L'orientation générale de la réforme du système de prévente de logements commerciaux devrait être d'améliorer l'efficacité de la supervision et de l'utilisation des fonds sur la base de la protection des droits et des intérêts des acheteurs de logements.

Yang Kewei, directeur général adjoint du Centre de recherche CRIC, estime également que le système de prévente ne sera pas complètement retiré à court terme, considérant que les problèmes du système pilote de prévente, tels que le cycle long, la lenteur du recouvrement des paiements, et l'augmentation de la charge d'exploitation des sociétés immobilières n'ont pas été résolues efficacement .

Améliorer les politiques de contrôle

Autonomiser pleinement le local

En raison des caractéristiques régionales évidentes du marché immobilier, le volume et les prix des transactions d'une ville à l'autre varient considérablement. Ces dernières années, le gouvernement central et les autorités de régulation ont souligné la nécessité de « mettre en œuvre des politiques spécifiques aux villes ». Cette « décision » soulignait une fois de plus que « chaque gouvernement municipal est pleinement habilité à réglementer le marché immobilier et à mettre en œuvre des politiques en fonction de la ville », et indiquait en outre clairement que « les villes concernées sont autorisées à annuler ou à réduire les politiques de restriction d'achat de logements. , et annuler les normes pour les bâtiments résidentiels ordinaires et non ordinaires." .

« Donner aux gouvernements locaux une autonomie en matière de réglementation peut éviter l'incompatibilité et les effets secondaires causés par des politiques « universelles » et améliorer la flexibilité des politiques réglementaires, a déclaré Qin Hong, « permettant aux villes concernées d'annuler ou de réduire les restrictions sur l'achat de logements. » politiques" et en donnant plus d'autonomie aux gouvernements locaux, contribuera à encourager les gouvernements locaux à innover en matière de mesures de contrôle basées sur leurs propres conditions, à stabiliser les prix de l'immobilier, à répondre aux besoins d'achat de logements d'un plus large éventail de résidents et à explorer des modèles de développement immobilier local ; "l'annulation des normes résidentielles ordinaires et non ordinaires » contribuera à la libéralisation. Les restrictions actuelles sur l'achat de logements qui existent encore dans certaines villes ont favorisé une demande raisonnable d'achats de logements et accru l'activité du marché.

Selon les statistiques du Centre de recherche CRIC, la plupart des villes de deuxième et troisième rang du pays ont entièrement libéralisé les restrictions sur les transactions immobilières. Seules quatre villes de premier rang, Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, et certaines villes de Tianjin et Hainan. appliquent toujours des restrictions d’achat.

Chen Wenjing, directeur des études de marché du China Index Research Institute, prédit qu'il existe de fortes attentes quant à la levée des politiques de restriction d'achat dans certaines régions de Guangzhou, Tianjin et Hainan à court terme. Cela pourrait encore prendre du temps pour Pékin et Shanghai. et Shenzhen pour lever les restrictions d'achat, et le court terme pourrait encore reposer sur des progrès progressifs.

En termes de normes résidentielles ordinaires, Zou Linhua estime que « l'annulation des normes résidentielles ordinaires et non ordinaires » signifie que les taxes de transaction et les frais d'achat de logements améliorés seront encore réduits. Cette décision reflète mieux le soutien aux résidents ordinaires. demande de logements améliorés. Étant donné que la grande majorité des maisons non ordinaires ont une superficie relativement grande ou un prix unitaire relativement élevé, ce ne sont pas réellement des maisons de luxe et la plupart des acheteurs sont des familles résidentielles ordinaires.

Yang Kewei a souligné qu'en 2023, Shenzhen, Shanghai et Pékin ont tous aboli la limite de prix total des bâtiments résidentiels ordinaires et ne les distingueront à l'avenir que par superficie de bâtiment, rapport de surface au sol, prix unitaire, etc. les normes résidentielles devraient être encore assouplies, voire annulées. Par exemple, Pékin va annuler la limite de prix unitaire et Shanghai a assoupli les restrictions de zone pour réduire la charge fiscale sur les transactions immobilières.

Il convient de noter que la « Décision » propose également « d’améliorer le système de fiscalité foncière ». Qin Hong estime que l'amélioration du système de fiscalité immobilière doit être considérée dans son ensemble. Premièrement, il est nécessaire d'améliorer le cadre juridique de la fiscalité immobilière, de trier et d'optimiser le champ de collecte, les normes, les méthodes et l'utilisation des impôts concernés. , et réduire ce qui devrait être réduit et augmenter ce qui devrait être augmenté. La réduction des impôts sur les liens de développement et de transaction et l'augmentation des impôts sur les liens de détention ont été les orientations discutées dans le passé. Dans une perspective future, l'ajustement de ce système fiscal nécessite des lois et des réglementations, des taux d'imposition de base, des systèmes d'évaluation, de collecte et de gestion. la supervision, les exonérations fiscales et la publicité politique. Réaliser la conception et la mise en œuvre du système sous de multiples aspects, et assurer le bon déroulement des réformes grâce à des projets pilotes, à l'intégration de données, à des politiques de soutien et à d'autres mesures visant à garantir l'opérabilité et la transparence des lois et des réglementations.

Concernant la taxe foncière qui a beaucoup retenu l'attention, Chen Wenjing estime qu'à moyen et long terme, la législation et les réformes liées à la taxe foncière pourraient continuer à progresser, mais le marché immobilier actuel est dans une phase d'ajustement profond, et le moment d’introduire une taxe foncière n’est pas encore venu. Réduire davantage les impôts et les frais liés aux transactions, comme la réduction du taux d'imposition des actes de propriété, est également une mesure importante pour soutenir la sécurité du logement.