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Der Reporter der Securities Times, Zhang Da

Der „Beschluss des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas zur weiteren umfassenden Vertiefung der Reformen und zur Förderung einer Modernisierung nach chinesischem Vorbild“ (im Folgenden als „Beschluss“ bezeichnet) wurde von der dritten Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas überprüft und genehmigt Die Kommunistische Partei Chinas hat das Reformziel festgelegt, ein neues Modell der Immobilienentwicklung aufzubauen und mit der Verbesserung des Versorgungssystems zu beginnen. Die Reformaufgaben wurden in Schlüsselbereichen wie der Optimierung der Regulierungspolitik und der Umgestaltung der Betriebsmethoden sowie der Reform der Immobilienbranche geklärt Die Roadmap ist klarer geworden.

Von Reportern der Securities Times befragte Experten und Wissenschaftler glauben, dass die „Entscheidung“ sowohl die Gegenwart als auch die Langfristigkeit berücksichtigt und die Richtung und Ziele für die langfristige Entwicklung von Immobilien festlegt. Die Beschleunigung des Aufbaus eines neuen Modells der Immobilienentwicklung ist untrennbar mit der politischen Anleitung und Unterstützung verbunden. Es ist notwendig, Finanzrichtlinien, Landrichtlinien, Steuerrichtlinien usw. zu formulieren und umzusetzen, die dem Aufbau des neuen Modells förderlich sind.

Reformziele klären

Betrachten Sie sowohl die Gegenwart als auch die Langfristigkeit

Die „Entscheidung“ ordnet die Beschreibung des Immobilienaspekts in den Rahmen der „Verbesserung des institutionellen Systems zum Schutz und zur Verbesserung der Lebensgrundlagen der Menschen“. „Der Grund, warum sich diese Entscheidung stärker auf Immobilien konzentriert, liegt darin, dass sie sowohl die Gegenwart als auch die Langfristigkeit berücksichtigt und sich auf die Lösung aktueller dringender Probleme konzentriert, während sie gleichzeitig die zukünftige nachhaltige Entwicklung berücksichtigt, um eine umfassende und koordinierte Entwicklung der Wirtschaft sicherzustellen.“ „Es hat die Richtung und die Ziele für die langfristige Entwicklung von Immobilien festgelegt“, sagte Qin Hong, ein leitender Forscher am National Institute of Development and Strategy der Renmin University of China, in einem Interview mit Securities Times-Reporter.

Nach Ansicht von Qin Hong ist die „Beschleunigung des Aufbaus eines Wohnungssystems, das sowohl Miete als auch Kauf fördert“, eine direkte Reaktion auf die aktuellen Probleme auf dem Immobilienmarkt, wie z. B. hohe Immobilienpreise in einigen Städten und unregelmäßige und unreife Mietmärkte „Entscheidung“ zur „Förderung der Registrierung durch ständigen Wohnsitz“ Es ist absehbar, dass durch die Beschleunigung des Aufbaus eines Wohnungssystems, das sowohl Miete als auch Kauf fördert, die aktuellen Probleme der Schwierigkeiten beim Kauf und Miete eines Hauses sowie der unterschiedlichen Rechte für Miete und Kauf gelöst werden können von einigen Bewohnern gelindert werden, wodurch der Lebensunterhalt der Menschen wirksam gesichert und die Lebensqualität der Menschen verbessert wird.

„Beschleunigung des Aufbaus eines neuen Immobilienentwicklungsmodells“ zielt darauf ab, das bestehende Immobilienentwicklungsmodell zu erneuern und zu optimieren. Qin Hong sagte Reportern, dass insbesondere das Geschäftsmodell der Immobilienunternehmen mit „hoher Verschuldung, hoher Verschuldung und hohem Umsatz“ geändert werden sollte, um eine gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.

Qin Hong wies auch darauf hin, dass die Beschleunigung des Aufbaus eines neuen Immobilienentwicklungsmodells untrennbar mit der politischen Anleitung und Unterstützung verbunden ist. Daher ist die Formulierung und Umsetzung von Finanzrichtlinien, Landrichtlinien, Steuerrichtlinien usw. förderlich für den Bau neues Modell sind Must-haves.

Finanzierungsmethoden und Vorverkaufssystem reformieren

Der Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung ist die grundlegende Strategie zur Lösung von Immobilienentwicklungsproblemen und zur Förderung einer stabilen und gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes.

Um den Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung zu beschleunigen, ist es notwendig, die Reformen in Schlüsselbereichen weiter zu vertiefen.

Diese „Entscheidung“ schlägt eindeutig eine „Reform der Finanzierungsmethoden der Immobilienentwicklung und des Vorverkaufssystems für Gewerbewohnungen“ vor, was einen der wichtigen Inhalte der institutionellen Reform beim Aufbau eines neuen Entwicklungsmodells darstellt.

„In der Vergangenheit war die Finanzierung der Immobilienentwicklung eng mit der Verwendung von Vorverkaufsmitteln für Gewerbeimmobilien verbunden. Wenn es keine Aufsicht über Vorverkaufsgelder gab, haben Entwicklungsunternehmen Vorverkaufsgelder zweckentfremdet und zinslose Hebelwirkungen eingesetzt „Qin Hong sagte, dass eine Reform und Verbesserung des Vorverkaufssystems für Gewerbeimmobilien, eine strenge Überwachung der Verwendung von Vorverkaufsmitteln oder die Umsetzung bestehender Hausverkäufe den Hauskauf erheblich reduzieren können.“ Risiken von Hauskäufern; es ist aber auch notwendig, die Finanzierungsmethoden der Immobilienentwicklung zu reformieren, damit Entwicklungsfonds den Bauprozess abdecken können.

Zou Linhua, Leiter des Housing Big Data-Projektteams des Instituts für Finanzstrategie der Chinesischen Akademie der Sozialwissenschaften, sagte einem Reporter der Securities Times, dass „die Reform des Vorverkaufssystems für Gewerbeimmobilien“ den Vorverkauf bedeute Das System des gewerblichen Wohnungsbaus wird nicht abgeschafft, aber der Markttrend geht dahin, sich auf den Verkauf bestehender Häuser zu konzentrieren, und die Verkaufsquote von Off-Plan-Häusern ist zurückgegangen. Die allgemeine Ausrichtung der Reform des Vorverkaufssystems für Gewerbeimmobilien sollte darin bestehen, die Effizienz der Fondsüberwachung und -verwendung auf der Grundlage des Schutzes der Rechte und Interessen der Hauskäufer zu verbessern.

Auch Yang Kewei, stellvertretender Generaldirektor des CRIC-Forschungszentrums, glaubt, dass das Vorverkaufssystem kurzfristig nicht vollständig eingestellt werden wird, da die Probleme des Pilot-Vorverkaufssystems, wie z. B. lange Zyklen, langsamer Zahlungseinzug, und erhöhte Betriebsbelastung für Immobilienunternehmen, wurden nicht effektiv gelöst.

Verbessern Sie die Regulierungsrichtlinien

Lokale Möglichkeiten voll ausschöpfen

Aufgrund der offensichtlichen regionalen Besonderheiten des Immobilienmarktes variieren die Transaktionsvolumina und -preise in den verschiedenen Städten stark. In den letzten Jahren haben die Zentralregierung und die Regulierungsbehörden die Notwendigkeit betont, „auf Städte ausgerichtete Richtlinien umzusetzen“. In dieser „Entscheidung“ wurde noch einmal betont, dass „jede Stadtregierung die volle Autonomie bei der Regulierung des Immobilienmarkts und der Umsetzung von Richtlinien nach Maßgabe der Stadt hat“, und es wurde außerdem klargestellt, dass „relevante Städte berechtigt sind, Richtlinien zur Beschränkung des Wohnungskaufs aufzuheben oder zu reduzieren“. , und Standards für gewöhnliche Wohngebäude und nicht gewöhnliche Wohngebäude aufzuheben.

„Wenn man den Kommunalverwaltungen Autonomie bei der Regulierung einräumt, kann man die Unvereinbarkeit und Nebenwirkungen vermeiden, die durch ‚Einheitspolitik‘ verursacht werden, und die Flexibilität der Regulierungspolitik erhöhen, indem man den betreffenden Städten ermöglicht, Beschränkungen für den Wohnungskauf aufzuheben oder zu reduzieren.“ „Richtlinien“ und die Gewährung von mehr Autonomie für Kommunalverwaltungen werden dazu beitragen, Kommunalverwaltungen dazu zu ermutigen, Kontrollmaßnahmen auf der Grundlage ihrer eigenen Bedingungen zu erneuern, die Immobilienpreise zu stabilisieren, den Kaufbedarf von Wohnraum für ein breiteres Spektrum von Bewohnern zu decken und lokale Immobilienentwicklungsmodelle zu erkunden; „Stornierung“. „Normaler Wohnstandard und nicht gewöhnlicher Wohnstandard“ wird zur Liberalisierung beitragen. Die derzeitigen Beschränkungen für den Hauskauf, die in einigen Städten immer noch bestehen, haben zu einer angemessenen Nachfrage nach Hauskäufen und einer erhöhten Marktaktivität geführt.

Laut Statistiken des CRIC Research Center haben die meisten Städte der zweiten und dritten Ebene im ganzen Land die Beschränkungen für Wohnungstransaktionen vollständig liberalisiert. Nur vier Städte der ersten Ebene, Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen, sowie einige Städte in Tianjin und Hainan setzen immer noch Kaufbeschränkungen durch.

Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des China Index Research Institute, prognostiziert, dass in einigen Gebieten von Guangzhou, Tianjin und Hainan große Erwartungen bestehen, dass die Kaufbeschränkungspolitik kurzfristig aufgehoben wird. Für Peking und Shanghai kann es jedoch noch einige Zeit dauern , und Shenzhen, um Kaufbeschränkungen aufzuheben, und die kurzfristige Möglichkeit kann immer noch auf schrittweisen Fortschritten basieren.

In Bezug auf normale Wohnstandards glaubt Zou Linhua, dass „die Aufhebung normaler Wohn- und nicht gewöhnlicher Wohnstandards“ dazu führt, dass die Transaktionssteuern und Gebühren für den Kauf verbesserter Wohnungen weiter gesenkt werden. Dieser Schritt spiegelt die Unterstützung für normale Bewohner besser wider. Nachfrage nach besserem Wohnraum. Da die überwiegende Mehrheit der nicht gewöhnlichen Häuser nur eine relativ große Fläche oder einen relativ hohen Stückpreis hat, handelt es sich nicht wirklich um Luxushäuser, und die meisten Käufer sind gewöhnliche Wohnfamilien.

Yang Kewei wies darauf hin, dass Shenzhen, Shanghai und Peking im Jahr 2023 die Gesamtpreisgrenze für gewöhnliche Wohngebäude abgeschafft haben und diese künftig nur noch nach Gebäudefläche, Grundflächenverhältnis, Stückpreis usw. unterscheiden werden; Es wird erwartet, dass die Wohnstandards weiter gelockert oder sogar aufgehoben werden. Beispielsweise haben Peking die Beschränkungen für die Einheitspreise aufgehoben und Shenzhen hat die Gebietsbeschränkungen gelockert, um die Steuerlast auf Immobilientransaktionen zu verringern.

Es ist erwähnenswert, dass in der „Entscheidung“ auch eine „Verbesserung des Immobiliensteuersystems“ vorgeschlagen wird. Qin Hong ist der Ansicht, dass die Verbesserung des Immobiliensteuersystems als Ganzes betrachtet werden sollte. Erstens ist es notwendig, den rechtlichen Rahmen für die Immobilienbesteuerung zu verbessern und den Erhebungsumfang, die Standards, die Methoden und die Verwendung der relevanten Steuern zu klären und zu optimieren , und reduzieren, was reduziert werden sollte, und erhöhen, was erhöht werden sollte. Die Senkung der Steuern auf Entwicklungstransaktionen und die Erhöhung der Steuern auf Beteiligungen waren in der Vergangenheit die Richtung, die in der Vergangenheit diskutiert wurde. Aus einer zukünftigen Perspektive erfordert die Anpassung dieses Steuersystems Gesetze und Vorschriften, Steuerbemessungsgrundlagen, Steuersysteme, Steuererhebung und Managementaufsicht. Steuerbefreiungen und politische Öffentlichkeitsarbeit in verschiedenen Aspekten durchführen und die reibungslose Weiterentwicklung von Reformen durch Pilotprojekte, Datenintegration, unterstützende Richtlinien und andere Maßnahmen sicherstellen, um die Durchführbarkeit und Transparenz von Gesetzen und Vorschriften sicherzustellen.

In Bezug auf die Immobiliensteuer, die viel Aufmerksamkeit erregt hat, glaubt Chen Wenjing, dass die Gesetzgebung und Reformen im Zusammenhang mit der Immobiliensteuer mittel- bis langfristig weiter voranschreiten könnten, der aktuelle Immobilienmarkt sich jedoch in einer Phase tiefgreifender Anpassung befindet Die Zeit für die Einführung der Grundsteuer ist noch nicht reif. Auch die weitere Senkung von Steuern und Gebühren in Transaktionsbeziehungen, etwa durch die Senkung des Grundsteuersatzes, ist eine wichtige Maßnahme zur Förderung der Wohnraumsicherheit.