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La imagen muestra la actividad "viejo por nuevo" de las empresas promotoras inmobiliarias.Foto de Huang Zhiling

Después de los bienes de consumo como electrodomésticos y automóviles, la vivienda también ha iniciado una actividad de “intercambio”. El 19 de julio, la Asociación de Bienes Raíces de Beijing y la Asociación de la Industria de Agencias de Bienes Raíces de Beijing emitieron conjuntamente la "Iniciativa de Actividad de Vivienda Comercial de Beijing "Vieja por Nueva"", anunciando que desde ahora hasta el 31 de diciembre de 2024, la vivienda comercial "vieja por nueva". se llevarán a cabo en esta ciudad ”. actividades para satisfacer mejor las rígidas necesidades de vivienda de los residentes y las necesidades diversificadas de vivienda mejorada. ¿Cómo lograr el "reemplazo de lo antiguo por lo nuevo" en viviendas comerciales? ¿Cuáles son las medidas preferenciales específicas? El periodista realizó la entrevista.

Se han agregado viviendas comerciales a ciudades de primer nivel.Cola de "intercambio"

El 30 de abril, el Buró Político del Comité Central del PCCh celebró una reunión y enfatizó que debemos seguir adhiriéndose a las políticas específicas de las ciudades, tener en cuenta los nuevos cambios en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario y las nuevas tendencias populares. expectativas de vivienda de alta calidad, y coordinar y estudiar políticas y medidas para digerir los bienes inmuebles existentes y optimizar la vivienda incremental. Posteriormente, Beijing, Tianjin y otros lugares anunciaron ajustes a las políticas de restricción de compra de viviendas, Hangzhou y Xi'an cancelaron las restricciones de compra y las ciudades de primer nivel lanzaron sucesivamente actividades "viejas por nuevas" para viviendas comerciales.

El 1 de mayo, la ciudad de Shenzhen lanzó oficialmente la campaña de viviendas comerciales "Intercambio por casas nuevas" para los residentes que planean vender viviendas comerciales de segunda mano y comprar viviendas comerciales nuevas. Shanghai lanzó la campaña "Viejo por nuevo" para viviendas comerciales el 3 de mayo; , con el objetivo de aprobar "El modelo viejo por nuevo facilita a los residentes reemplazar sus hogares; Guangzhou emitió una iniciativa sobre la campaña "viejo por nuevo" para viviendas comerciales el 22 de mayo, alentando a las empresas e intermediarios de desarrollo inmobiliario para brindar a los residentes servicios de reemplazo sin preocupaciones el 19 de julio, la Asociación de Bienes Raíces de Beijing La Asociación de la Industria de Intermediarios de Bienes Raíces de Beijing pide a las empresas de desarrollo inmobiliario, intermediarios e industrias de servicios relacionados de la ciudad que participen activamente en el proceso "viejo por- “nueva” actividad de vivienda comercial para brindar a los residentes descuentos y servicios de alta calidad en toda la cadena al vender cosas antiguas y comprar nuevas.

Impulsado por una serie de políticas, el mercado se ha visto impulsado significativamente y el mercado inmobiliario se ha acelerado hacia un período de estabilización y recuperación. En particular, la actividad del mercado de la vivienda de segunda mano ha aumentado significativamente. Recientemente, la Oficina Nacional de Estadísticas anunció los "Cambios en los precios de venta de propiedades residenciales comerciales en 70 ciudades grandes y medianas en junio de 2024". Los datos muestran que entre las 70 ciudades grandes y medianas, el mes en-. La caída mensual de los precios de venta de edificios residenciales comerciales en ciudades de todos los niveles en general se ha reducido. La caída interanual de los precios de venta residencial se redujo. Entre ellos, el precio de venta de viviendas de segunda mano en Beijing aumentó por primera vez este año.

Según expertos de la industria, la actividad de "intercambio" de viviendas comerciales puede mejorar la conveniencia de las ventas y transacciones de viviendas, acortar el ciclo de reemplazo de viviendas y aumentar la disposición de los residentes a comprar casas. El personal relevante de la Asociación de Bienes Raíces de Beijing dijo que desde que se lanzó el evento hace dos semanas, se ha hecho clic en el mini programa Alipay "Leju Exchange for New Purchase" más de 90.000 veces, lo que ha atraído a más de 400 personas para registrarse y participar. , 18 casas han sido cerradas mediante el pago de depósitos.

La imagen muestra la actividad "viejo por nuevo" de las empresas promotoras inmobiliarias.Foto de Huang Zhiling

Supervisión gubernamental, baja sin preocupaciones Aumentar la confianza de los consumidores a la hora de cambiar de casa

Según datos del Instituto de Investigación Index de China, más de 100 ciudades de todo el país se han sumado a la cola de viviendas comerciales "viejas por nuevas". A juzgar por los métodos de apoyar "lo viejo por lo nuevo" en varios lugares, hay dos modos principales: "recibir lo viejo" y "impulsar lo viejo". "Colección antigua" significa que las empresas de promoción inmobiliaria o plataformas de activos estatales son responsables de adquirir viviendas de segunda mano y, al mismo tiempo, introducir agencias de evaluación profesionales para evaluar el valor de las viviendas de segunda mano después de la adquisición y la vivienda. Las partes intercambiantes acuerdan el precio de la transacción, los ingresos de la venta se pueden utilizar para comprar casas nuevas designadas. Por ejemplo, la ciudad de Zhengzhou planea adquirir 5.000 casas de segunda mano en la ciudad de Zhengzhou a través de Zhengzhou Urban Development Group Co., Ltd. en 2024.

"Impulsar casas antiguas" significa que después de que los consumidores se suscriban y bloqueen las viviendas de la empresa promotora, la agencia intermediaria dará prioridad a la venta de casas de segunda mano mediante la inclinación del tráfico. En la actualidad, ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai adoptan principalmente este modelo.

Tomando a Beijing como ejemplo, hay un total de 31 nuevos proyectos de vivienda en el primer lote de participación en la iniciativa de actividad "viejo por nuevo", que involucra a más de 9.000 unidades de vivienda. Los consumidores pueden acceder al área del evento a través del subprograma de Alipay "Leju Exchange for New Purchase" para verificar la ubicación del nuevo proyecto de casa y las instalaciones de apoyo circundantes. Después de seleccionar una nueva casa, los consumidores pueden firmar un acuerdo de suscripción con la empresa promotora y pagar un depósito. Posteriormente, los consumidores pueden enviar información sobre casas de segunda mano a los intermediarios previstos a través de la Asociación de Bienes Raíces de Beijing y la Asociación de la Industria de Intermediarios de Bienes Raíces de Beijing para "promoción en toda la ciudad y venta prioritaria" de casas de segunda mano. En un plazo de 90 días, si se vende la casa de segunda mano, el depósito se convertirá en un pago inicial para la casa nueva; si no se vende la casa de segunda mano, la empresa promotora reembolsará incondicionalmente el depósito en su totalidad en un plazo de 15 días. .

El periodista visitó y se enteró de que se había firmado una nueva casa para el proyecto Daxing Star City en Beijing desde la implementación de la actividad "viejo por nuevo" durante una semana. El vendedor del proyecto dijo que la principal ventaja de esta actividad de "viejo por nuevo" es que el gobierno participa en todo el proceso de compra de una vivienda y su función de supervisión ha aumentado la confianza de los consumidores. "Actualmente, todas las casas nuevas en Starlight City pueden participar en el programa de 'intercambio', y el depósito es uniformemente de 100.000 yuanes, que se depositará en la cuenta de supervisión de la empresa de desarrollo inmobiliario y será supervisado por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Antes de esto, las casas nuevas exigían a los consumidores que pagaran una mayor proporción de depósitos, alcanzando alrededor del 10% del precio total de la vivienda. Aunque la vivienda estará cerrada durante tres meses después de que se presente el depósito, si la casa de segunda mano no lo es. Vendido durante este período, el reembolso del depósito se determinará de acuerdo con los términos de venta pertinentes, dijo el personal.

El personal de ventas del proyecto Wutong Xingchen en Beijing dijo a los periodistas que antes de participar en la actividad de "intercambio", los consumidores debían presentar un pago inicial para conservar la propiedad, pero ahora solo necesitan pagar una parte del depósito a retendrá la propiedad por un período más largo, y esta parte del depósito eventualmente se utilizará como gastos de compra de la vivienda del consumidor. El vendedor del proyecto dijo: "'Cambiar lo viejo por lo nuevo' reduce el umbral para que los consumidores compren una casa y les brinda más opciones".

Además, el programa de “intercambio” de viviendas comerciales de Beijing también se centra en brindar servicios de cadena completa para viviendas de reemplazo, incluido el suministro a los consumidores de viviendas de alquiler de transición, descuentos para mejoras en el hogar, vales para muebles y electrodomésticos y otros descuentos. La persona relevante a cargo de Beijing Red Star Macalline dijo a los periodistas que actualmente, cinco centros comerciales en Beijing, incluido Red Star Macalline Beijing Supreme Mall, han participado en la actividad de "intercambio" de viviendas comerciales, y los consumidores pueden recibir descuentos en el En forma de mensajes de texto a través del registro en línea, con este mensaje de texto, los consumidores pueden ir al mostrador de servicio designado del centro comercial para canjear un cupón de 500 yuanes, que se puede utilizar cuando se gastan más de 5.000 yuanes. Cada centro comercial está limitado a 100. cupones.

Abre la cadena "viejo por nuevo" La compraventa de viviendas de segunda mano sigue siendo un eslabón clave

"Lo viejo por lo nuevo" se considera una importante herramienta política para superar las barreras a las transacciones de viviendas de primera y segunda mano y ayudar a reducir las existencias de bienes raíces. Sin embargo, según expertos de la industria, varias regiones todavía se encuentran en la etapa de exploración de políticas. y hay margen para una mayor optimización y ajuste.

Durante la visita del periodista, muchos empleados de ventas de proyectos de casas nuevas que participaron en la actividad "vieja por nueva" de viviendas comerciales en Beijing dijeron: "El problema de vender casas de segunda mano es la mayor dificultad en la implementación de 'viejas por nuevas'".

"Por un lado, los consumidores que necesitan mejores viviendas tenderán a gastar más dinero en comprar casas nuevas con mejores condiciones de vida cuando los precios de las casas de primera y de segunda mano no son muy diferentes. Por ejemplo, en la zona de Daxing, incluso alrededor del año 2000 El precio de una casa antigua es de unos 40.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que el precio de una casa nueva es de unos 50.000 yuanes por metro cuadrado. Por otro lado, aquellos que sólo necesitan comprar una casa a menudo tienen que esperar y esperar. -Ver actitud ante la tendencia a la baja de los precios de las viviendas de segunda mano. La falta de venta de casas de segunda mano dificulta a los consumidores cambiarlas por casas nuevas debido a la falta de fondos ", dijo un vendedor del proyecto Daxing Star City. Beijing dijo a los periodistas: "La mayoría de los consumidores que vienen a preguntar sobre el 'intercambio' piensan que los promotores pueden comprar directamente casas de segunda mano".

Sin embargo, bajo el modelo “push old”, en el proceso de venta de casas de segunda mano, se alienta principalmente a las agencias inmobiliarias a ofrecer casas de segunda mano con “promoción en toda la ciudad y ventas prioritarias” y descuentos de comisión exclusivos a los consumidores que firman casas nuevas. Contratos de suscripción de vivienda.

Tomando a Beijing como ejemplo, actualmente hay 11 agencias inmobiliarias que participan en la actividad "viejo por nuevo" de viviendas comerciales, incluida My Love My Home. Según el responsable de I Love My Home, el proceso de venta de una casa es básicamente el mismo que en el pasado. Los consumidores contactan al intermediario previsto según sus propias circunstancias después de negociar el precio con el intermediario. La casa está listada para la venta. El descuento de comisión específico debe discutirse con la empresa de desarrollo inmobiliario. La empresa negocia y determina.

Además de la cuestión de la venta de viviendas de segunda mano, "¿dónde puedo cambiar por una casa nueva?" también es un factor clave que influye en la toma de decisiones del consumidor. El personal de ventas del proyecto Puxuan Mansion·Yinyuan en Beijing dijo a los periodistas que después de participar en la actividad "viejo por nuevo", la empresa promotora debe reservar la vivienda para los consumidores durante 90 días, y estos pueden retirarla incondicionalmente después de 90 días. Esto significa que las propiedades bloqueadas no se pueden vender dentro de los 90 días y pueden correr el riesgo de ser desalojadas después de 90 días.

"Originalmente, el depósito se creó con la esperanza de facilitar las transacciones, pero ahora el depósito pagado por los consumidores debe ser devuelto. Esto no tiene fuerza vinculante para los consumidores, y las empresas de desarrollo o el personal de ventas parecerán más pasivos. Por lo tanto, muchas personas que participan En la actividad de 'intercambio' hay personas de ingresos medios y bajos. Para propiedades de gama baja o de venta lenta, no hay necesidad de preocuparse por vender propiedades realmente buenas, si participa en la actividad, afectará el ritmo. de venta”, dijo el vendedor del mencionado proyecto Puxuan Mansion·Yinyuan en Beijing.

El Instituto de Investigación del Índice de China señaló que en el modelo de vivienda comercial "viejo por nuevo", los consumidores enfrentan restricciones a la hora de elegir. La eficacia del modelo "push old" está estrechamente relacionada con la temperatura general del mercado. En el contexto del "mercado de compradores", existe una gran incertidumbre en la venta de casas de segunda mano, y su efecto real tardará en manifestarse. verificado.

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Dejemos que "lo viejo por lo nuevo" aproveche mejor el potencial de la reducción de existencias y la estabilización del mercado.

Recientemente, el intercambio de viviendas comerciales “viejas por nuevas” ha provocado una locura, y muchas ciudades han emitido reglas de implementación detalladas para el “intercambio” de viviendas comerciales. Como medida innovadora para desbloquear el mercado existente y optimizar la vivienda incremental, “reemplazar viviendas antiguas por viviendas nuevas” se está convirtiendo gradualmente en una fuerza impulsora importante para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

El 17 de mayo, el Banco Popular de China y otros departamentos cancelaron explícitamente el límite inferior de la política nacional de tasas de interés de préstamos personales para vivienda, redujeron el índice mínimo de pago inicial para préstamos personales para vivienda y establecieron 300 mil millones de yuanes en refinanciación de viviendas asequibles para apoyar empresas estatales locales en la adquisición de viviendas comerciales terminadas y no vendidas. La "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre una mayor profundización integral de la reforma y la promoción de la modernización al estilo chino" emitida el 21 de julio señaló que es necesario aumentar la construcción y la oferta de viviendas asequibles para satisfacer las rígidas necesidades de vivienda. de los grupos de clase trabajadora y apoyar las necesidades diversificadas y mejoradas de vivienda de los residentes urbanos y rurales. Después de la introducción de un paquete de nuevas políticas para el mercado inmobiliario, los gobiernos locales rápidamente dieron seguimiento a su implementación y promovieron activamente el "reemplazo de viviendas comerciales antiguas por nuevas".

"Lo viejo por lo nuevo" promueve esencialmente la circulación y la circulación de bienes inmuebles. Conecta los dos mercados de revitalización de casas de segunda mano y de liquidación de casas nuevas, proporcionando un nuevo impulso para reequilibrar la relación entre oferta y demanda. Hasta ahora, más de 100 ciudades en todo el país han lanzado actividades de vivienda comercial “viejas por nuevas”. Sin embargo, a juzgar por la situación de implementación específica, la actividad "vieja por nueva" de viviendas comerciales en varias regiones enfrenta problemas como una escala limitada y una respuesta inactiva del mercado.

Para estimular la motivación de los residentes para "cambiar casas antiguas por otras nuevas", la clave es resolver el problema de digerir las casas de segunda mano. Según el modelo existente de "empuje de casas antiguas", es decir, liderado por intermediarios inmobiliarios y empresas de desarrollo que ofrecen un modelo de servicio "sin obligación de cancelar casas nuevas", la venta de casas antiguas y la compra de casas nuevas operan de forma independiente, y las transacciones de casas de segunda mano son todavía afectado por las fluctuaciones del mercado. Políticas El efecto estimulante real es relativamente limitado. Aunque el modelo de "reciclaje" directo de las empresas estatales alivia las preocupaciones de los residentes sobre el reemplazo de otras nuevas, también está limitado por la solidez financiera de las empresas estatales. Por ello, diversas localidades deberían tomar la oferta y la demanda del mercado como guía para revitalizar la vivienda de segunda mano. Los gobiernos locales pueden aumentar la compra y el almacenamiento de casas de segunda mano en áreas con mayores retornos de alquiler según las condiciones locales. Al mismo tiempo, fomentamos la ampliación del ámbito de uso de las casas de segunda mano adquiridas. Por ejemplo, además de utilizarse como viviendas asequibles, también pueden ampliarse a nuevos usos, como dormitorios para empleados, espacios de oficinas compartidos o espacios culturales. B&B turísticos, etc.

Para satisfacer las necesidades de vivienda mejorada de los residentes, se debe garantizar estrictamente la calidad de los nuevos proyectos de vivienda. La “no obligación de cancelar una casa nueva” es originalmente una garantía de intercambio de casa brindada a los residentes y no puede usarse como excusa para que las empresas de desarrollo inmobiliario ofrezcan proyectos invendibles. Los gobiernos locales deberían alentar a las empresas de desarrollo inmobiliario que participan en el programa "viejo por nuevo" a idear nuevos proyectos de viviendas de alta calidad y explorar formas innovadoras de liquidar existencias, liberando así plenamente las necesidades de reemplazo de los residentes. Por ejemplo, en Wuhu, provincia de Anhui, se alienta a las empresas de desarrollo inmobiliario a probar el modelo de venta de derechos de propiedad parciales, y en Guangdong se alienta a las empresas de desarrollo inmobiliario a que apoyen a los residentes a "alquilar primero antes de comprar".

El "reemplazo de viviendas comerciales antiguas por nuevas" es un proyecto complejo y sistemático. Para aprovechar plenamente el potencial de esta política, los gobiernos locales deben elaborar planes generales, integrar recursos y coordinar los esfuerzos de todas las partes. Es necesario aumentar el apoyo financiero y aumentar la disposición de los residentes a comprar casas proporcionando subsidios para la compra de viviendas o concesiones fiscales y otras medidas; es necesario establecer un mecanismo eficaz de retroalimentación de políticas, evaluar periódicamente el efecto de la implementación de políticas y realizar ajustes de optimización oportunos; para adaptarse a las nuevas necesidades de consumo de vivienda de los residentes.

Texto | Reportero Zhao Xi□ Huang Zhiling