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La photo montre l'activité "ancien pour neuf" des sociétés de promotion immobilière.Photo de Huang Zhiling

Après les biens de consommation tels que les appareils électroménagers et les voitures, le logement a également démarré une activité de « reprise ». Le 19 juillet, l'Association immobilière de Pékin et l'Association du secteur des agences immobilières de Pékin ont publié conjointement l'Initiative d'activité « Ancien pour le nouveau » sur le logement commercial de Pékin, annonçant que d'ici le 31 décembre 2024, les logements commerciaux « anciens pour le neuf » seront menées dans cette ville « des activités visant à mieux répondre aux besoins rigides des résidents en matière de logement et aux besoins diversifiés et améliorés en matière de logement. Comment réaliser le « remplacement de l'ancien par du neuf » pour les logements commerciaux ? Quelles sont les mesures préférentielles spécifiques ? Le journaliste a mené l'interview.

Des logements commerciaux ont été ajoutés aux villes de premier rangFile d'attente "Échange"

Le 30 avril, le Bureau politique du Comité central du PCC a tenu une réunion et a souligné que nous devons continuer à adhérer aux politiques spécifiques aux villes, prendre en compte les nouveaux changements dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier et les nouvelles attentes de la population. les attentes en matière de logements de haute qualité, et coordonner et étudier les politiques et mesures visant à digérer l’immobilier existant et à optimiser les logements supplémentaires. Par la suite, Pékin, Tianjin et d'autres villes ont annoncé des ajustements à leurs politiques de restriction d'achat de logements, Hangzhou et Xi'an ont annulé les restrictions d'achat et les villes de premier rang ont successivement lancé des activités « du vieux pour le neuf » pour le logement commercial.

Le 1er mai, la ville de Shenzhen a officiellement lancé la campagne de logements commerciaux « Échange contre une nouvelle maison » pour les résidents qui envisagent de vendre des logements commerciaux d'occasion et d'acheter de nouveaux logements commerciaux ; Shanghai a lancé la campagne « Vieux contre neuf » pour les logements commerciaux le 3 mai ; , visant à faire passer " Le modèle de l'ancien pour le neuf facilite le remplacement de leur logement par les résidents ; Guangzhou a publié le 22 mai une initiative sur la campagne « de l'ancien pour le neuf » pour les logements commerciaux, encourageant les sociétés de promotion immobilière et les intermédiaires pour fournir aux résidents des services de remplacement sans souci ; le 19 juillet, l'Association immobilière de Pékin L'Association de l'industrie des intermédiaires immobiliers de Pékin a appelé les sociétés de promotion immobilière, les intermédiaires et les industries de services connexes à participer activement au « vieux pour- nouvelle » activité de logements commerciaux pour offrir aux résidents des réductions et des services complets de haute qualité lors de la vente d’anciens et de l’achat de neuf.

Sous l'impulsion d'une série de politiques, le marché a été considérablement stimulé et le marché immobilier s'est accéléré pour entrer dans une période de stabilisation et de reprise. En particulier, l'activité du marché des logements d'occasion a considérablement augmenté. Récemment, le Bureau national des statistiques a annoncé les « évolutions des prix de vente des propriétés résidentielles commerciales dans 70 grandes et moyennes villes en juin 2024 ». Les données montrent que parmi les 70 grandes et moyennes villes, le mois suivant. La baisse mensuelle des prix de vente des immeubles résidentiels commerciaux dans toutes les villes de ligne s'est généralement atténuée. La baisse d'une année sur l'autre des prix de vente résidentiels s'est atténuée. Parmi eux, le prix de vente des logements d'occasion à Pékin a augmenté pour la première fois cette année.

Selon des experts du secteur, l'activité de « reprise » des logements commerciaux peut améliorer la commodité des ventes et des transactions de logements, raccourcir le cycle de remplacement des logements et accroître la volonté des résidents d'acheter des maisons. Le personnel concerné de l'Association immobilière de Pékin a déclaré que depuis le lancement de l'événement il y a deux semaines, le mini-programme Alipay « Leju Exchange for New Purchase » a été cliqué plus de 90 000 fois, attirant plus de 400 personnes à s'inscrire et à participer. , 18 maisons ont été verrouillées en payant des cautions.

La photo montre l'activité "ancien pour neuf" des sociétés de promotion immobilière.Photo de Huang Zhiling

Surveillance gouvernementale, désabonnement sans souci Renforcer la confiance des consommateurs dans le changement de maison

Selon les données de l'Institut de recherche China Index, plus de 100 villes à travers le pays ont rejoint la file d'attente du « vieux pour le neuf » pour les logements commerciaux. À en juger par les méthodes utilisées dans divers endroits pour soutenir « l'ancien pour le nouveau », il existe deux modes principaux : « recevoir l'ancien » et « pousser l'ancien ». « Ancienne collection » signifie que les sociétés de promotion immobilière ou les plateformes d'actifs appartenant à l'État sont chargées d'acquérir des maisons d'occasion, et en même temps de mettre en place des agences d'évaluation professionnelles pour évaluer la valeur des maisons d'occasion après l'acquisition et la maison. les parties échangeuses conviennent du prix de la transaction, le produit de la vente peut être utilisé pour acheter de nouvelles maisons désignées. Par exemple, la ville de Zhengzhou prévoit d'acquérir 5 000 maisons d'occasion dans la ville de Zhengzhou par l'intermédiaire de Zhengzhou Urban Development Group Co., Ltd. en 2024.

« Pousser les maisons anciennes » signifie qu'une fois que les consommateurs ont souscrit et verrouillé le logement auprès de la société de développement, l'agence intermédiaire donnera la priorité à la vente de maisons d'occasion par le biais de l'inclinaison du trafic. À l’heure actuelle, ce sont principalement les villes de premier rang comme Pékin et Shanghai qui adoptent ce modèle.

En prenant Pékin comme exemple, il y a un total de 31 nouveaux projets de logements dans le premier lot de participation à l'initiative d'activité « du vieux pour le neuf », impliquant plus de 9 000 unités de logement. Les consommateurs peuvent accéder à la zone de l'événement via l'applet Alipay « Leju Exchange for New Purchase » pour vérifier l'emplacement du nouveau projet de maison et les installations de soutien environnantes. Après avoir sélectionné une nouvelle maison, les consommateurs peuvent signer un contrat d'abonnement avec la société de développement et payer une caution. Par la suite, les consommateurs peuvent transmettre des informations sur les maisons d'occasion aux intermédiaires concernés par l'intermédiaire de l'Association immobilière de Pékin et de l'Association de l'industrie intermédiaire de l'immobilier de Pékin pour « la promotion et la vente prioritaire des maisons d'occasion à l'échelle de la ville ». Dans les 90 jours, si la maison d'occasion est vendue, la caution sera transformée en acompte pour la maison neuve ; si la maison d'occasion n'est pas vendue, la société de promotion remboursera sans condition l'intégralité de la caution dans un délai de 15 jours ; .

Le journaliste s'est rendu sur place et a appris qu'une nouvelle maison avait été signée pour le projet Daxing Star City à Pékin depuis la mise en œuvre de l'activité « ancien pour nouveau » pendant une semaine. Le vendeur du projet a déclaré que le principal avantage de cette activité « du vieux pour le neuf » est que le gouvernement est impliqué dans l'ensemble du processus d'achat d'une maison et que son rôle de supervision a renforcé la confiance des consommateurs. « Actuellement, toutes les nouvelles maisons de Starlight City peuvent participer au programme « d'échange », et le dépôt est uniformément de 100 000 yuans, qui seront déposés sur le compte de supervision des entreprises de développement immobilier et supervisés par le Département du logement et du développement urbain et rural. Avant cela, les nouvelles maisons obligeaient les consommateurs à payer une proportion plus élevée de cautions, atteignant environ 10 % du prix total de la maison, bien que le logement soit verrouillé pendant trois mois après la soumission de la caution, si la maison d'occasion ne l'est pas. vendus pendant cette période, le remboursement de l'acompte sera déterminé selon les conditions de vente pertinentes indiquées par le personnel.

Le personnel commercial du projet Wutong Xingchen à Pékin a déclaré aux journalistes qu'avant de participer à l'activité « d'échange », les consommateurs étaient tenus de verser un acompte pour conserver la propriété, mais qu'ils ne doivent désormais payer qu'une partie de l'acompte pour conserver la propriété pendant une période plus longue, et cette partie de la caution finira par être utilisée comme dépenses d'achat de maison de consommation. Le vendeur du projet a déclaré : « « Échanger de l'ancien contre du neuf » abaisse le seuil d'achat d'une maison pour les consommateurs et leur donne un plus grand choix.

En outre, le programme d’échange de logements commerciaux de Pékin se concentre également sur la fourniture de services complets pour les logements de remplacement, notamment en offrant aux consommateurs des logements locatifs de transition, des réductions sur les rénovations domiciliaires, des bons pour les meubles et les appareils électroménagers et d’autres réductions. Le responsable concerné de Beijing Red Star Macalline a déclaré aux journalistes qu'actuellement, cinq centres commerciaux de Pékin, dont le Red Star Macalline Beijing Supreme Mall, ont participé à l'activité « d'échange » de logements commerciaux et que les consommateurs peuvent bénéficier de réductions dans le sous forme de messages texte via l'inscription en ligne. Qualifications politiques, avec ce message texte, les consommateurs peuvent se rendre au bureau de service désigné du centre commercial pour échanger un coupon de 500 yuans, qui peut être utilisé pour dépenser plus de 5 000 yuans. Chaque centre commercial est limité à 100. bons de réduction.

Ouvrir la chaîne "ancien pour nouveau" La vente de maisons d'occasion reste un maillon clé

« Du vieux pour du neuf » est considéré comme un outil politique important pour briser les barrières aux transactions de logements de première et d'occasion et aider à déstocker des biens immobiliers. Cependant, selon les initiés du secteur, diverses régions sont encore au stade de l'exploration politique. et il reste encore de la place pour une optimisation et un ajustement supplémentaires.

Au cours de la visite du journaliste, de nombreux vendeurs de projets de maisons neuves qui ont participé à l'activité « du vieux contre du neuf » dans les logements commerciaux à Pékin ont déclaré : « Le problème de la vente de maisons d'occasion est la plus grande difficulté dans la mise en œuvre du « vieux contre du neuf ».

« D'une part, les consommateurs qui ont besoin d'un logement amélioré auront tendance à dépenser plus d'argent pour acheter de nouvelles maisons offrant de meilleures conditions de vie alors que les prix des maisons de première main et d'occasion ne sont pas très différents. Par exemple, dans la région de Daxing, même vers 2000 Le prix d'une maison ancienne est d'environ 40 000 yuans par mètre carré, tandis que le prix d'une maison neuve est d'environ 50 000 yuans par mètre carré. D'un autre côté, ceux qui ont juste besoin d'acheter une maison attendent souvent. -voir l'attitude face à la tendance à la baisse des prix des maisons d'occasion. L'incapacité de vendre des maisons d'occasion rend difficile pour les consommateurs d'échanger contre des maisons neuves en raison du manque de fonds ", a déclaré un vendeur du projet Daxing Star City. Pékin a déclaré aux journalistes : « La plupart des consommateurs qui viennent se renseigner sur une « reprise » pensent que les promoteurs peuvent acheter directement des maisons d'occasion.

Cependant, dans le cadre du modèle « push old », dans le processus de vente de maisons d'occasion, les agences immobilières sont principalement encouragées à proposer aux maisons d'occasion « une promotion et des ventes prioritaires dans toute la ville » et des réductions de commissions exclusives aux consommateurs qui signent de nouvelles ventes. contrats d'abonnement à la maison.

En prenant Pékin comme exemple, il existe actuellement 11 agences immobilières qui participent à l'activité « ancien pour neuf » de logements commerciaux, dont My Love My Home. Selon la personne responsable de I Love My Home, le processus de vente d'une maison est en fait fondamentalement le même que par le passé. Les consommateurs contactent l'intermédiaire concerné en fonction de leur propre situation, après avoir négocié le prix avec l'intermédiaire, l'intermédiaire. la maison est mise en vente. La remise de commission spécifique doit être discutée avec la société de promotion immobilière. L'entreprise négocie et détermine.

Outre la question des ventes de maisons d'occasion, la question « où puis-je échanger contre une maison neuve ? » est également un facteur clé dans la prise de décision des consommateurs. Le personnel commercial du projet Puxuan Mansion·Yinyuan à Pékin a déclaré aux journalistes qu'après avoir participé à l'activité « ancien pour neuf », la société de développement doit réserver le logement aux consommateurs pendant 90 jours, et qu'ils peuvent procéder à un départ sans condition après 90 jours. Cela signifie que les propriétés verrouillées ne peuvent pas être vendues dans les 90 jours et peuvent courir le risque d'être libérées après 90 jours.

« À l'origine, la caution avait été mise en place dans l'espoir de faciliter les transactions, mais désormais la caution versée par les consommateurs doit être restituée. Cela n'a aucune force contraignante pour les consommateurs, et les sociétés de développement ou les vendeurs apparaîtront plus passifs. dans l'activité « échange » sont des personnes à revenus moyens et faibles. Pour les propriétés bas de gamme ou à vente lente, il n'y a pas lieu de s'inquiéter de vendre de très bonnes propriétés. Si vous participez à l'activité, cela affectera le rythme. de vente », a déclaré le vendeur du projet Puxuan Mansion·Yinyuan mentionné ci-dessus à Pékin.

L'Institut de recherche China Index a souligné que dans le modèle de logement commercial « ancien pour neuf », les consommateurs sont confrontés à des restrictions de choix. L'efficacité du modèle « push old » est étroitement liée à la température globale du marché. Dans le contexte du « marché des acheteurs », il existe une grande incertitude quant à la vente de maisons d'occasion, et il faudra du temps pour que son effet réel se fasse sentir. vérifié.

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Laisser le « vieux pour le neuf » mieux exploiter le potentiel de déstockage et de stabilisation du marché

Récemment, l'échange « de l'ancien contre du neuf » de logements commerciaux a marqué le début d'un engouement, et de nombreuses villes ont publié des règles de mise en œuvre détaillées pour « l'échange » de logements commerciaux. En tant que mesure innovante visant à débloquer le marché existant et à optimiser les logements supplémentaires, le « remplacement des logements anciens par des logements neufs » devient progressivement un moteur important pour promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier.

Le 17 mai, la Banque populaire de Chine et d'autres départements ont explicitement annulé la limite inférieure de la politique nationale de taux d'intérêt des prêts personnels au logement, abaissé le taux d'acompte minimum pour les prêts personnels au logement et mis en place 300 milliards de yuans de refinancement de logements abordables pour soutenir entreprises publiques locales dans l'acquisition de logements commerciaux achevés et invendus. La « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global de la réforme et la promotion de la modernisation à la chinoise » publiée le 21 juillet a souligné qu'il est nécessaire d'augmenter la construction et l'offre de logements abordables pour répondre aux besoins rigides en matière de logement. des groupes de la classe ouvrière et répondre aux besoins de logement diversifiés et améliorés des résidents urbains et ruraux. Après l'introduction d'un ensemble de nouvelles politiques pour le marché immobilier, les gouvernements locaux ont rapidement suivi leur mise en œuvre et ont activement encouragé le « remplacement des anciens par de nouveaux » logements commerciaux.

Le « vieux contre neuf » favorise essentiellement la circulation et la circulation de l'immobilier. Il relie les deux marchés de la revitalisation des maisons d'occasion et du déstockage des maisons neuves, donnant un nouvel élan pour rééquilibrer le rapport entre l'offre et la demande. Jusqu’à présent, plus de 100 villes à travers le pays ont lancé des activités de logements commerciaux « du vieux au neuf ». Cependant, à en juger par la situation spécifique de mise en œuvre, l'activité « du vieux pour le neuf » du logement commercial dans diverses régions est confrontée à des problèmes tels qu'une échelle limitée et une réponse inactive du marché.

Afin de stimuler la motivation des résidents à « échanger des maisons anciennes contre des maisons neuves », la clé est de résoudre le problème de la digestion des maisons d'occasion. Dans le cadre du modèle existant de « poussée des maisons anciennes », c'est-à-dire dirigé par des intermédiaires immobiliers et des sociétés de développement fournissant un modèle de service « sans obligation d'annuler les nouvelles maisons », la vente de maisons anciennes et l'achat de nouvelles maisons fonctionnent de manière indépendante, et les transactions de maisons d'occasion sont toujours affecté par les fluctuations du marché. Politiques L'effet stimulant réel est relativement limité. Bien que le modèle de « recyclage » direct des entreprises publiques atténue les craintes des résidents quant au remplacement des nouvelles entreprises, il est également limité par la solidité financière des entreprises publiques. Par conséquent, diverses localités devraient s’inspirer de l’offre et de la demande du marché pour revitaliser les logements de seconde main. Les gouvernements locaux peuvent augmenter l'achat et le stockage de maisons d'occasion dans les zones où les rendements locatifs sont plus élevés en fonction des conditions locales. Dans le même temps, nous encourageons l'élargissement du champ d'utilisation des maisons d'occasion acquises. Par exemple, en plus d'être utilisées comme logements abordables, elles peuvent également être étendues à de nouveaux usages tels que des dortoirs d'employés, des espaces de bureaux partagés, des espaces culturels. chambres d'hôtes touristiques, etc.

Afin de répondre aux besoins des résidents en matière de logement amélioré, la qualité des nouveaux projets de logement doit être strictement assurée. « Aucune obligation d'annuler une maison neuve » est à l'origine une garantie d'échange de maison offerte aux résidents et ne peut servir de prétexte aux sociétés de promotion immobilière pour proposer des projets invendables. Les gouvernements locaux devraient encourager les sociétés de promotion immobilière qui participent au programme « ancien contre neuf » à proposer de nouveaux projets de logements de haute qualité et à explorer des méthodes innovantes de déstockage, libérant ainsi pleinement les besoins de remplacement des résidents. Par exemple, Wuhu, dans la province d'Anhui, encourage les sociétés de promotion immobilière à essayer le modèle de vente de droits de propriété partiels, et le Guangdong encourage les sociétés de promotion immobilière à aider les résidents à « louer d'abord avant d'acheter ».

Le « remplacement des anciens par des nouveaux » logements commerciaux est un projet complexe et systématique. Pour réaliser pleinement le potentiel de cette politique, les gouvernements locaux doivent élaborer des plans globaux, intégrer les ressources et coordonner les efforts de toutes les parties. Il est nécessaire d'augmenter le soutien financier et d'accroître la volonté des résidents d'acheter des maisons en accordant des subventions à l'achat de logements ou des allégements fiscaux et d'autres mesures. Il est nécessaire d'établir un mécanisme efficace de retour d'information sur les politiques, d'évaluer régulièrement l'effet de la mise en œuvre des politiques et de procéder à des ajustements d'optimisation en temps opportun ; s'adapter aux nouveaux besoins de consommation du logement des résidents.

Texte | Journaliste Zhao Xi□ Huang Zhiling