Новости

На снимке представлена ​​деятельность девелоперских компаний «по-старому».Фото Хуан Чжилина

Вслед за потребительскими товарами, такими как бытовая техника и автомобили, в сфере «трейд-ин» началось и жилье. 19 июля Пекинская ассоциация недвижимости и Пекинская отраслевая ассоциация агентств недвижимости совместно выпустили «Пекинскую инициативу по коммерческому жилью «старое за новое», объявив, что с настоящего момента до 31 декабря 2024 года коммерческое жилье будет «старое за новое». В этом городе будут проводиться мероприятия по более полному удовлетворению жестких потребностей жителей в жилье и диверсификации улучшенных жилищных потребностей. Как реализовать «замену старого на новое» для коммерческого жилья? Каковы конкретные преференциальные меры? Интервью вел репортер.

В городах первого уровня добавлено коммерческое жильеОчередь «Trade-in»

30 апреля Политбюро ЦК КПК провело заседание и подчеркнуло, что мы должны продолжать придерживаться городской политики, учитывать новые изменения в отношениях спроса и предложения на рынке недвижимости, а также новые настроения людей. ожидания в отношении высококачественного жилья, а также координировать и изучать политику и меры по освоению существующей недвижимости и оптимизации дополнительного жилья. Впоследствии Пекин, Тяньцзинь и другие места объявили о внесении изменений в политику ограничения покупки жилья, Ханчжоу и Сиань отменили ограничения на покупку, а города первого уровня последовательно начали деятельность по построению коммерческого жилья по принципу «старое за новое».

1 мая город Шэньчжэнь официально запустил кампанию по коммерческому жилью «Обмен на новый дом» для жителей, которые планируют продать подержанное коммерческое жилье и купить новое коммерческое жилье. 3 мая Шанхай запустил кампанию по коммерческому жилью «Старое на новое»; , стремясь пройти «Модель «старое на новое» облегчает жителям замену своих домов; 22 мая Гуанчжоу выступил с инициативой кампании «старое на новое» для коммерческого жилья, поощряя девелоперские компании и посредников чтобы предоставить жителям беззаботные услуги по замене, 19 июля Пекинская ассоциация недвижимости. Пекинская ассоциация посреднических компаний в сфере недвижимости призывает городские девелоперские компании, посредников и связанные с ними сферы услуг активно участвовать в «старом для- новое» деятельность коммерческого жилья по предоставлению жильцам скидок и полного цикла высококачественных услуг при продаже старого и покупке нового.

Благодаря ряду мер рынок значительно расширился, а рынок недвижимости перешел в период стабилизации и восстановления. В частности, значительно возросла активность рынка вторичного жилья. Недавно Национальное бюро статистики объявило «Изменение цен продажи коммерческой жилой недвижимости в 70 крупных и средних городах в июне 2024 года». Данные показывают, что среди 70 крупных и средних городов по сравнению с предыдущим месяцем- Месячное снижение цен продажи коммерческих жилых зданий во всех городах уровня в целом сузилось. Годовое снижение цен продажи жилья сократилось. Среди них цена продажи вторичного жилья в Пекине выросла впервые в этом году.

По мнению инсайдеров отрасли, «трейд-ин» коммерческого жилья может повысить удобство продажи и сделок с жильем, сократить цикл замены жилья и повысить готовность жителей покупать дома. Соответствующие сотрудники Пекинской ассоциации недвижимости сообщили, что с момента запуска мероприятия две недели назад мини-программа Alipay «Обмен Leju на новую покупку» была просмотрена более 90 000 раз, что привлекло более 400 человек, которые в настоящее время зарегистрировались и приняли участие. 18 домов заперли за внесение залогов.

На снимке представлена ​​деятельность девелоперских компаний «по-старому».Фото Хуан Чжилина

Государственный надзор, беспроблемная отписка Повысить доверие потребителей к меняющимся домам

По данным Китайского исследовательского института индекса, более 100 городов по всей стране встали в очередь «старое за новое» на коммерческое жилье. Судя по методам поддержки «старого за новое» в разных местах, существует два основных режима: «получение старого» и «вытеснение старого». «Старая коллекция» означает, что компании-застройщики или платформы государственных активов несут ответственность за приобретение подержанных домов и в то же время представляют профессиональные оценочные агентства для оценки стоимости подержанных домов. обменивающиеся стороны согласовывают цену сделки, выручка от продажи может быть использована для покупки новых домов. Например, город Чжэнчжоу планирует приобрести 5000 подержанных домов в городе Чжэнчжоу через компанию Zhengzhou Urban Development Group Co., Ltd. в 2024 году.

«Толкание старых домов» означает, что после того, как потребители подпишутся и зафиксируют жилье у девелоперской компании, посредническое агентство будет отдавать приоритет продаже подержанных домов посредством перераспределения трафика. В настоящее время эту модель в основном применяют города первого уровня, такие как Пекин и Шанхай.

Если взять в качестве примера Пекин, то в первом пакете инициативы «старое за новое» участвует в общей сложности 31 новый жилищный проект, охватывающий более 9000 единиц жилья. Потребители могут получить доступ к зоне проведения мероприятия через приложение Alipay «Обмен Leju на новую покупку», чтобы проверить местоположение проекта нового дома и окружающих вспомогательных объектов. После выбора нового дома потребители могут подписать договор подписки с застройщиком и внести залог. Впоследствии потребители могут передавать информацию о подержанных домах предполагаемым посредникам через Пекинскую ассоциацию недвижимости и Пекинскую ассоциацию посреднической индустрии недвижимости для «общегородского продвижения и приоритетной продажи» подержанных домов. В течение 90 дней, если подержанный дом будет продан, залог будет конвертирован в первоначальный взнос за новый дом, если подержанный дом не будет продан, девелоперская компания безоговорочно вернет залог в полном объеме в течение 15 дней; .

Репортер посетил и узнал, что для проекта Дасин Звездный городок в Пекине был подписан новый дом после реализации проекта «старое за новое» в течение одной недели. Продавец проекта сказал, что основным преимуществом этой деятельности по принципу «старое за новое» является то, что правительство участвует во всем процессе покупки жилья, а его надзорная роль повысила доверие потребителей. «В настоящее время все новые дома в Звездном городе могут участвовать в программе «trade-in», а залог составляет единую сумму в 100 000 юаней, которая будет зачислена на счет надзора за девелоперским предприятием и будет контролироваться Управлением жилищного и городского и сельского развития. До этого новые дома требовали от потребителей уплаты более высокой доли залога, достигающей около 10% от общей стоимости дома, хотя жилье будет заблокировано на три месяца после внесения залога, если не будет подержанного дома. продано в течение этого периода, возврат депозита будет определен в соответствии с соответствующими условиями продажи, сказал персонал.

Сотрудники отдела продаж проекта Wutong Xingchen в Пекине рассказали журналистам, что прежде чем участвовать в акции «trade-in», потребители должны были внести авансовый платеж, чтобы сохранить недвижимость, но теперь им нужно внести только часть депозита, чтобы сохранить недвижимость. сохранить собственность на более длительный период, и эта часть депозита в конечном итоге будет использована как потребительские расходы на покупку жилья. Продавец проекта сказал: «Обмен старого на новое снижает порог для потребителей при покупке дома и дает потребителям больший выбор».

Кроме того, пекинская программа «трейд-ин» коммерческого жилья также фокусируется на предоставлении полной цепочки услуг по замене жилья, включая предоставление потребителям переходного арендного жилья, скидки на ремонт дома, ваучеры на мебель и бытовую технику и другие скидки. Соответствующее лицо, отвечающее за Пекин Red Star Macalline, сообщил журналистам, что в настоящее время пять торговых центров в Пекине, в том числе Red Star Macalline Beijing Supreme Mall, приняли участие в акции «trade-in» для коммерческого жилья, и потребители могут получить скидки в в форме текстовых сообщений посредством онлайн-регистрации. Условия политики: с помощью этого текстового сообщения потребители могут обратиться в назначенную службу обслуживания торгового центра, чтобы выкупить купон на 500 юаней, который можно использовать при покупке более 5000 юаней. Каждый торговый центр ограничен до 100. купоны.

Откройте цепочку «старое за новое» Продажа подержанных домов по-прежнему остается ключевым звеном

«Старое за новое» рассматривается как важный инструмент политики, позволяющий преодолеть барьеры на пути сделок с жильем из первых и вторых рук и помочь избавиться от запасов недвижимости. Однако, по словам инсайдеров отрасли, различные регионы все еще находятся на стадии изучения политики. и есть возможности для дальнейшей оптимизации и корректировки.

Во время визита репортера многие сотрудники отдела продаж новых домов, которые участвовали в акции коммерческого жилья «старое за новое» в Пекине, сказали: «Проблема продажи подержанных домов является самой большой трудностью в реализации принципа «старое за новое».

«С одной стороны, потребители, которым необходимо улучшенное жилье, будут склонны тратить больше денег на покупку новых домов с лучшими условиями жизни, когда цены на первоначальные и подержанные дома не сильно различаются. Например, в районе Дасин даже около 2000 г. Цена старого дома составляет около 40 000 юаней за квадратный метр, а цена нового дома - около 50 000 юаней за квадратный метр. С другой стороны, те, кому просто нужно купить дом, часто занимают выжидательную позицию. -см. отношение к снижению цен на подержанное жилье. Неспособность продать подержанные дома затрудняет для потребителей обмен на новые дома из-за нехватки средств», - продавец проекта Daxing Star City. Пекин сообщил репортерам: «Большинство потребителей, которые интересуются «трейд-ин», думают, что застройщики могут напрямую покупать подержанные дома».

Однако в рамках модели «выталкивания старых» в процессе продажи подержанных домов агентствам недвижимости в основном рекомендуется предоставлять подержанным домам «общегородскую рекламу и приоритетные продажи» и эксклюзивные комиссионные скидки потребителям, которые подписывают новые контракты. договоры подписки на дом.

Если взять в качестве примера Пекин, то в настоящее время в программе коммерческого жилья по принципу «старое за новое» участвуют 11 агентств недвижимости, включая My Love My Home. По словам ответственного лица I Love My Home, процесс продажи дома фактически такой же, как и раньше. Потребители связываются с предполагаемым посредником, исходя из своих собственных обстоятельств. После переговоров о цене с посредником, подержанным домом. Дом выставлен на продажу. Конкретную комиссионную скидку необходимо обсудить с девелоперской компанией. Предприятие ведет переговоры и определяет.

Помимо вопроса о продаже подержанного дома, «где я могу обменять его на новый дом?» также является ключевым фактором, влияющим на принятие решений потребителями. Сотрудники отдела продаж проекта Puxuan Mansion·Yinyuan в Пекине сообщили журналистам, что после участия в акции «старое за новое» девелоперской компании необходимо зарезервировать жилье для потребителей на 90 дней, и они могут безоговорочно выехать через 90 дней. Это означает, что заблокированная недвижимость не может быть продана в течение 90 дней и может столкнуться с риском освобождения через 90 дней.

«Первоначально депозит был создан в надежде облегчить транзакции, но теперь депозит, уплаченный потребителями, должен быть возвращен. Это не имеет обязательной силы для потребителей, и девелоперские компании или сотрудники продаж будут выглядеть более пассивными. Поэтому многие люди, участвующие В «трейд-ин» участвуют люди со средним и низким доходом. В случае с недорогой или медленно продаваемой недвижимостью не нужно беспокоиться о продаже действительно хорошей недвижимости. Если вы примете участие в этой деятельности, это повлияет на темпы. продажи», — сказал продавец вышеупомянутого проекта Puxuan Mansion·Yinyuan в Пекине.

Китайский исследовательский институт индекса отметил, что в модели коммерческого жилья «старое за новое» потребители сталкиваются с ограничениями в выборе. Эффективность модели «выталкивания старых» тесно связана с общей температурой рынка. В контексте «рынка покупателя» существует большая неопределенность в продаже подержанных домов, и для того, чтобы ее реальный эффект проявился, потребуется время. проверено.

звук

Пусть «старое за новое» лучше использует потенциал сокращения запасов и стабилизации рынка.

В последнее время сделка по обмену коммерческого жилья «старое на новое» приобрела ажиотаж, и во многих городах были изданы подробные правила реализации «трейд-ин» коммерческого жилья. В качестве инновационной меры по разблокированию существующего рынка и оптимизации дополнительного жилья «замена старого жилья новым жильем» постепенно становится важной движущей силой в содействии стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости.

17 мая Народный банк Китая и другие ведомства открыто отменили нижний предел национальной политики процентных ставок по жилищным кредитам, снизили минимальный размер первоначального взноса для личных жилищных кредитов и установили 300 миллиардов юаней для рефинансирования доступного жилья для поддержки местные государственные предприятия в приобретении построенного и непроданного коммерческого жилья. В «Решении ЦК Коммунистической партии Китая о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии модернизации по китайскому образцу», опубликованном 21 июля, указывалось, что необходимо увеличить строительство и предложение доступного жилья для удовлетворения жестких потребностей в жилье. групп рабочего класса и поддерживать диверсифицированные и улучшенные жилищные потребности городских и сельских жителей. После введения пакета новой политики на рынке недвижимости местные органы власти быстро отреагировали на ее реализацию и активно продвигали «замену старого коммерческого жилья новым».

«Старое за новое» по существу способствует обращению и обращению недвижимости. Оно соединяет два рынка оживления подержанных домов и сокращения запасов новых домов, обеспечивая новый импульс для восстановления баланса между спросом и предложением. На сегодняшний день более 100 городов по всей стране начали строительство коммерческого жилья по принципу «старое за новое». Однако, судя по конкретной ситуации реализации, деятельность коммерческого жилья «старое за новое» в различных регионах сталкивается с такими проблемами, как ограниченность масштабов и неактивная реакция рынка.

Чтобы стимулировать мотивацию жителей «обменять старые дома на новые», ключевым моментом является решение проблемы переваривания второстепенных домов. В рамках существующей модели «выталкивания старых домов», то есть под руководством посредников в сфере недвижимости и девелоперских компаний, предоставляющих модель обслуживания «без обязательств по аннулированию новых домов», продажа старых домов и покупка новых домов осуществляются независимо, а сделки с подержанными домами по-прежнему подвержены влиянию рыночных колебаний. Фактический стимулирующий эффект относительно ограничен. Хотя модель прямой «переработки» государственных предприятий снижает беспокойство жителей по поводу замены новых, она также ограничена финансовой мощью государственных предприятий. Таким образом, различные населенные пункты должны руководствоваться рыночным спросом и предложением в качестве ориентира для возрождения подержанного жилья. Местные органы власти могут увеличить покупку и хранение подержанных домов в районах с более высокой доходностью от аренды, исходя из местных условий. В то же время мы поощряем расширение сферы использования приобретенных подержанных домов. Например, их можно использовать не только в качестве доступного жилья, но и для новых целей, таких как общежития для сотрудников, общие офисные помещения, культурные объекты. туристические гостиницы типа «постель и завтрак» и т. д.

Для удовлетворения потребностей жителей в улучшенном жилье необходимо строго обеспечивать качество новых жилищных проектов. «Отсутствие обязательств по аннулированию нового дома» изначально является гарантией обмена дома, предоставляемой жильцам, и не может использоваться в качестве оправдания для девелоперских компаний для предоставления непродаваемых проектов. Местные органы власти должны поощрять девелоперские компании, участвующие в программе «старое за новое», предлагать проекты высококачественного нового жилья и изучать инновационные способы сокращения запасов, тем самым полностью удовлетворяя потребности жителей в замене жилья. Например, Уху, провинция Аньхой, поощряет компании-застройщики опробовать модель частичной продажи прав собственности, а Гуандун призывает компании-застройщики поддерживать жителей в том, чтобы «сначала арендовать, прежде чем покупать».

«Замена старого коммерческого жилья новым» является сложным и системным проектом. Чтобы полностью реализовать потенциал этой политики, местным органам власти необходимо составить общие планы, интегрировать ресурсы и скоординировать усилия всех сторон. Необходимо увеличить финансовую поддержку и повысить готовность жителей покупать жилье путем предоставления субсидий на покупку жилья или налоговых льгот и других мер, необходимо создать эффективный механизм обратной связи по политике, регулярно оценивать эффект от реализации политики и своевременно вносить коррективы в оптимизацию; адаптироваться к новым потребностям жилищного потребления жителей.

Текст | Репортер Чжао Си□ Хуан Чжилин