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Das Bild zeigt die „Alt-für-Neu“-Aktivität von Immobilienentwicklungsunternehmen.Foto von Huang Zhiling

Nach Konsumgütern wie Haushaltsgeräten und Autos hat auch der Wohnungsbau mit einer „Inzahlungnahme“-Aktivität begonnen. Am 19. Juli haben der Beijing Real Estate Association und der Beijing Real Estate Agency Industry Association gemeinsam die „Peking Commercial Housing „Alt for New“-Aktivitätsinitiative“ ins Leben gerufen und angekündigt, dass ab sofort bis zum 31. Dezember 2024 Gewerbeimmobilien „Alt for New“ angeboten werden. In dieser Stadt werden „Aktivitäten durchgeführt, um den starren Wohnbedürfnissen der Bewohner besser gerecht zu werden und die Wohnbedürfnisse zu diversifizieren.“ Wie lässt sich der „Ersatz von Alt durch Neu“ für Gewerbeimmobilien realisieren? Welche konkreten Vorzugsmaßnahmen gibt es? Der Reporter führte das Interview.

In erstklassigen Städten wurden Gewerbewohnungen hinzugefügt„Inzahlungnahme“-Warteschlange

Am 30. April hielt das Politbüro des Zentralkomitees der KP Chinas eine Sitzung ab und betonte, dass wir weiterhin an den stadtspezifischen Richtlinien festhalten und neue Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie die neuen Entwicklungen der Menschen berücksichtigen sollten Erwartungen an qualitativ hochwertigen Wohnraum sowie die Koordinierung und Untersuchung von Richtlinien und Maßnahmen, um bestehende Immobilien zu verdauen und den zusätzlichen Wohnungsbau zu optimieren. Anschließend kündigten Peking, Tianjin und andere Orte Anpassungen der Richtlinien zur Beschränkung des Wohnungskaufs an, Hangzhou und Xi'an hoben die Kaufbeschränkungen auf und erstklassige Städte starteten sukzessive „Alt-gegen-Neu“-Aktivitäten für Gewerbewohnungen.

Am 1. Mai startete die Stadt Shenzhen offiziell die Kampagne „Tausch gegen neues Zuhause“ für Gewerbeimmobilien für Bewohner, die planen, gebrauchte Gewerbeimmobilien zu verkaufen und neue Gewerbeimmobilien zu kaufen. Shanghai startete am 3. Mai die Kampagne „Alt gegen Neu“ für Gewerbeimmobilien , mit dem Ziel zu bestehen „Das Alt-gegen-Neu-Modell erleichtert den Bewohnern den Austausch ihrer Häuser; Guangzhou hat am 22. Mai eine Initiative zur „Alt-gegen-Neu“-Kampagne für Gewerbewohnungen herausgegeben, die Immobilienentwicklungsunternehmen und -vermittler ermutigt um den Bewohnern sorgenfreie Ersatzdienste zu bieten; am 19. Juli fordert die Beijing Real Estate Intermediary Industry Association die Immobilienentwicklungsunternehmen, Vermittler und damit verbundenen Dienstleistungsbranchen auf, sich aktiv an der „Alt-für- „Neu“ im Bereich Gewerbewohnungen, um den Bewohnern Preisnachlässe und hochwertige Dienstleistungen für den Verkauf alter und den Kauf neuer Produkte zu bieten.

Durch eine Reihe von Maßnahmen wurde der Markt erheblich angekurbelt und der Immobilienmarkt hat sich beschleunigt und ist in eine Phase der Stabilisierung und Erholung eingetreten. Insbesondere hat die Aktivität auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt erheblich zugenommen. Kürzlich gab das National Bureau of Statistics die „Änderungen der Verkaufspreise für Gewerbeimmobilien in 70 großen und mittelgroßen Städten im Juni 2024“ bekannt Der Rückgang der Verkaufspreise für Gewerbeimmobilien hat sich in allen erstklassigen Städten im Allgemeinen verringert, und der Rückgang bei gebrauchten Wohnimmobilien in erstklassigen Städten hat sich im Allgemeinen verringert. Unter anderem stiegen in diesem Jahr zum ersten Mal die Verkaufspreise für Gebrauchtwohnungen in Peking.

Brancheninsidern zufolge kann die „Inzahlungnahme“ von Gewerbeimmobilien den Komfort von Immobilienverkäufen und -transaktionen verbessern, den Wohnungsaustauschzyklus verkürzen und die Bereitschaft der Bewohner zum Kauf von Häusern erhöhen. Relevante Mitarbeiter der Beijing Real Estate Association sagten, dass das Alipay-Miniprogramm „Leju Exchange for New Purchase“ seit dem Start der Veranstaltung vor zwei Wochen mehr als 90.000 Mal angeklickt wurde und derzeit mehr als 400 Menschen zur Anmeldung und Teilnahme angezogen hat 18 Häuser wurden durch die Zahlung von Kautionen gesperrt.

Das Bild zeigt die „Alt-für-Neu“-Aktivität von Immobilienentwicklungsunternehmen.Foto von Huang Zhiling

Staatliche Aufsicht, sorgenfreie Abmeldung Stärken Sie das Vertrauen der Verbraucher in einen Wohnungswechsel

Nach Angaben des China Index Research Institute haben sich mehr als 100 Städte im ganzen Land der „Alt gegen Neu“-Warteschlange für Gewerbeimmobilien angeschlossen. Gemessen an den Methoden, „Altes gegen Neues“ an verschiedenen Orten zu unterstützen, gibt es zwei Hauptmodi: „Altes empfangen“ und „Altes schieben“. „Alte Sammlung“ bedeutet, dass Immobilienentwicklungsunternehmen oder staatliche Vermögensplattformen für den Erwerb von Gebrauchthäusern verantwortlich sind und gleichzeitig professionelle Schätzungsagenturen einsetzen, um den Wert von Gebrauchthäusern zu bewerten. Wenn sich die Börsengesellschaften über den Transaktionspreis einigen, kann der Verkaufserlös für den Kauf bestimmter neuer Häuser verwendet werden. Beispielsweise plant die Stadt Zhengzhou, im Jahr 2024 über die Zhengzhou Urban Development Group Co., Ltd. 5.000 gebrauchte Häuser in der Stadt Zhengzhou zu erwerben.

„Alte Häuser verdrängen“ bedeutet, dass die Vermittlungsagentur dem Verkauf von gebrauchten Häusern durch Verkehrsverlagerung Vorrang einräumt, nachdem die Verbraucher die Wohnungen bei der Entwicklungsgesellschaft abonniert und gesichert haben. Derzeit übernehmen vor allem erstklassige Städte wie Peking und Shanghai dieses Modell.

Am Beispiel Peking gibt es in der ersten Runde der Teilnahme an der Aktionsinitiative „Alt für Neu“ insgesamt 31 neue Wohnprojekte mit mehr als 9.000 Wohneinheiten. Verbraucher können über das Alipay-Applet „Leju Exchange for New Purchase“ auf den Veranstaltungsbereich zugreifen, um den Standort des neuen Hausprojekts und die umliegenden unterstützenden Einrichtungen zu überprüfen. Nach der Auswahl eines neuen Hauses können Verbraucher einen Abonnementvertrag mit der Entwicklungsgesellschaft abschließen und eine Anzahlung leisten. Anschließend können Verbraucher über die Beijing Real Estate Association und die Beijing Real Estate Intermediary Industry Association Informationen zu Gebrauchthäusern an vorgesehene Vermittler weiterleiten, um „stadtweite Werbung und vorrangigen Verkauf“ von Gebrauchthäusern zu ermöglichen. Innerhalb von 90 Tagen wird die Kaution bei einem Verkauf des gebrauchten Hauses in eine Anzahlung für das neue Haus umgewandelt; wird das gebrauchte Haus nicht verkauft, erstattet die Entwicklungsgesellschaft die Kaution innerhalb von 15 Tagen bedingungslos vollständig zurück .

Der Reporter besuchte und erfuhr, dass seit der Umsetzung der „Alt gegen Neu“-Aktivität für eine Woche ein neues Haus für das Daxing Star City-Projekt in Peking unterzeichnet wurde. Der Projektverkäufer sagte, der Hauptvorteil dieser „Alt-gegen-Neu“-Aktivität bestehe darin, dass die Regierung in den gesamten Hauskaufprozess involviert sei und ihre Aufsichtsrolle das Vertrauen der Verbraucher gestärkt habe. „Derzeit können alle neuen Häuser in Starlight City am „Inzahlungnahme“-Programm teilnehmen, und die Kaution beträgt einheitlich 100.000 Yuan, die auf das Aufsichtskonto des Immobilienentwicklungsunternehmens eingezahlt und von der Wohnungsbau- und Stadt-Land-Entwicklungsbehörde überwacht wird Zuvor mussten Verbraucher bei neuen Häusern eine höhere Anzahlung leisten, die etwa 10 % des gesamten Hauspreises betrug. Bei gebrauchten Häusern wird die Kaution jedoch für drei Monate gesperrt Wird in diesem Zeitraum verkauft, richtet sich die Rückerstattung der Anzahlung nach den jeweiligen Verkaufsbedingungen.

Das Verkaufspersonal des Wutong-Xingchen-Projekts in Peking teilte Reportern mit, dass Verbraucher vor der Teilnahme an der „Alt-gegen-Neu“-Aktion eine Anzahlung leisten mussten, um die Immobilie zu behalten, jetzt aber nur noch einen Teil der Anzahlung leisten müssten um die Immobilie für einen längeren Zeitraum zu behalten, und dieser Teil der Kaution wird schließlich als Ausgaben für den Hauskauf des Verbrauchers verwendet. Der Verkäufer des Projekts sagte: „Der Tausch von Alt gegen Neu senkt die Hemmschwelle für Verbraucher, ein Haus zu kaufen, und bietet Verbrauchern eine größere Auswahl.“

Darüber hinaus konzentriert sich Pekings „Inzahlungnahme“-Programm für Gewerbeimmobilien auch auf die Bereitstellung umfassender Dienstleistungen für Ersatzwohnungen, einschließlich der Bereitstellung von Übergangsmietwohnungen, Rabatten für Heimwerker, Möbel- und Gerätegutscheinen und anderen Rabatten. Der zuständige Verantwortliche von Beijing Red Star Macalline teilte Reportern mit, dass derzeit fünf Einkaufszentren in Peking, darunter das Red Star Macalline Beijing Supreme Mall, an der „Inzahlungnahme“-Aktion für Gewerbeimmobilien teilgenommen hätten und Verbraucher dort Rabatte erhalten könnten Form von Textnachrichten über die Online-Registrierung. Mit dieser Textnachricht können Verbraucher einen 500-Yuan-Gutschein einlösen, der bei Ausgaben über 5.000 Yuan pro Einkaufszentrum auf 100 Yuan begrenzt ist Gutscheine.

Öffnen Sie die „Alt für Neu“-Kette Der Verkauf von Gebrauchthäusern ist nach wie vor ein wichtiger Faktor

„Alt gegen Neu“ gilt als wichtiges politisches Instrument, um Hindernisse für Immobilientransaktionen aus erster und zweiter Hand zu überwinden und zum Abbau von Immobilienbeständen beizutragen. Brancheninsidern zufolge befinden sich verschiedene Regionen jedoch noch in der Phase der politischen Sondierung. und es gibt Raum für weitere Optimierung und Anpassung.

Während des Besuchs des Reporters sagten viele Vertriebsmitarbeiter für neue Hausprojekte, die an der „Alt gegen Neu“-Aktion von Gewerbewohnungen in Peking teilnahmen: „Das Problem beim Verkauf von Gebrauchthäusern ist die größte Schwierigkeit bei der Umsetzung von „Alt gegen Neu“.“

„Einerseits werden Verbraucher, die besseren Wohnraum benötigen, tendenziell mehr Geld für den Kauf neuer Häuser mit besseren Lebensbedingungen ausgeben, wenn sich die Preise für Erst- und Gebrauchthäuser nicht wesentlich unterscheiden. Beispielsweise sogar im Daxing-Gebiet Um das Jahr 2000 herum liegt der Preis für alte Häuser bei etwa 40.000 Yuan pro Quadratmeter, während der Preis für neue Häuser bei etwa 50.000 Yuan pro Quadratmeter liegt. Wer hingegen nur ein Haus kaufen muss, muss oft abwarten „Die Unfähigkeit, gebrauchte Häuser zu verkaufen, macht es für Verbraucher aufgrund unzureichender Mittel schwierig, sie gegen neue Häuser einzutauschen“, sagte ein Verkäufer des Daxing Star City-Projekts in Peking „Die meisten Verbraucher, die sich nach dem Thema „Inzahlungnahme“ erkundigen, denken, dass Bauträger direkt gebrauchte Häuser kaufen können.“

Im Rahmen des „Push Old“-Modells werden Immobilienagenturen beim Verkauf von Gebrauchthäusern jedoch vor allem dazu ermutigt, Gebrauchthäusern mit „stadtweiter Werbung und vorrangigen Verkäufen“ sowie exklusiven Provisionsrabatten für Verbraucher anzubieten, die neue Häuser unterzeichnen Hausabonnementverträge.

Nehmen wir als Beispiel Peking: Derzeit beteiligen sich 11 Immobilienagenturen an der „Alt-gegen-Neu“-Aktivität von Gewerbewohnungen, darunter My Love My Home. Laut der verantwortlichen Person von I Love My Home ist der Hausverkaufsprozess im Wesentlichen derselbe wie in der Vergangenheit. Verbraucher wenden sich an den beabsichtigten Vermittler, nachdem sie den Preis mit dem Vermittler ausgehandelt haben Das Haus wird zum Verkauf angeboten. Der konkrete Provisionsrabatt muss mit der Immobilienentwicklungsgesellschaft besprochen und festgelegt werden.

Neben der Frage des Gebrauchthausverkaufs ist auch die Frage „Wo kann ich ein neues Haus eintauschen?“ ein entscheidender Faktor bei der Verbraucherentscheidung. Das Verkaufspersonal des Beijing Puxuan Mansion · Yinyuan-Projekts teilte Reportern mit, dass das Entwicklungsunternehmen nach der Teilnahme an der Aktion „Alt gegen Neu“ die Wohnungen 90 Tage lang für Verbraucher reservieren muss und diese nach 90 Tagen bedingungslos auschecken können. Dies bedeutet, dass verschlossene Immobilien nicht innerhalb von 90 Tagen verkauft werden können und das Risiko besteht, dass sie nach 90 Tagen geräumt werden.

„Ursprünglich wurde die Kaution in der Hoffnung eingerichtet, Transaktionen zu erleichtern, aber jetzt muss die von den Verbrauchern gezahlte Kaution zurückgezahlt werden. Dies hat keine bindende Wirkung für die Verbraucher und Entwickler oder Vertriebsmitarbeiter werden passiver erscheinen. Daher machen viele Leute mit.“ Bei der „Inzahlungnahme“-Aktion handelt es sich um Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen. Bei Immobilien im unteren Preissegment oder bei langsamen Verkäufen besteht kein Grund zur Sorge, wirklich gute Immobilien zu verkaufen. Wenn Sie an der Aktivität teilnehmen, wird dies das Tempo beeinflussen des Verkaufs“, sagte der Verkäufer des oben genannten Puxuan Mansion·Yinyuan-Projekts in Peking.

Das China Index Research Institute wies darauf hin, dass Verbraucher im gewerblichen Wohnungsbaumodell „Alt gegen Neu“ mit Einschränkungen bei der Auswahl konfrontiert sind. Die Wirksamkeit des „Push Old“-Modells hängt eng mit der Gesamtmarkttemperatur zusammen. Im Kontext des „Käufermarktes“ besteht große Unsicherheit beim Verkauf von Gebrauchthäusern, und die tatsächliche Wirkung wird erst nach einiger Zeit eintreten verifiziert.

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Lassen Sie „Alt gegen Neu“ das Potenzial des Lagerabbaus und der Stabilisierung des Marktes besser nutzen

In jüngster Zeit hat die „Alt-gegen-Neu“-Inzahlungnahme von Gewerbewohnungen einen Hype ausgelöst, und viele Städte haben detaillierte Durchführungsbestimmungen für die „Inzahlungnahme“ von Gewerbewohnungen erlassen. Als innovative Maßnahme zur Entsperrung des bestehenden Marktes und zur Optimierung des Wohnungszuwachses wird der „Ersatz alter Wohnungen durch neue Wohnungen“ nach und nach zu einer wichtigen treibenden Kraft bei der Förderung einer stabilen und gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes.

Am 17. Mai hoben die Volksbank von China und andere Abteilungen ausdrücklich die Untergrenze der nationalen Zinspolitik für private Wohnungsbaudarlehen auf, senkten die Mindestanzahlungsquote für private Wohnungsbaudarlehen und stellten zur Unterstützung bezahlbare Wohnraumrefinanzierungen in Höhe von 300 Milliarden Yuan bereit der Erwerb fertiggestellter, nicht verkaufter Gewerbeimmobilien durch örtliche staatliche Unternehmen. Der am 21. Juli herausgegebene „Beschluss des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas zur weiteren umfassenden Vertiefung der Reform und zur Förderung einer Modernisierung nach chinesischem Vorbild“ wies darauf hin, dass es notwendig sei, den Bau und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, um den starren Wohnungsbedarf zu decken von Arbeitergruppen und unterstützen die vielfältigen und verbesserten Wohnbedürfnisse der Stadt- und Landbewohner. Nach der Einführung eines Pakets neuer Richtlinien für den Immobilienmarkt verfolgten die Kommunalverwaltungen die Umsetzung schnell und förderten aktiv den „Ersatz alter durch neue“ Gewerbewohnungen.

„Alt gegen Neu“ fördert im Wesentlichen die Zirkulation und Zirkulation von Immobilien. Es verbindet die beiden Märkte der Revitalisierung von Gebrauchthäusern und des Abbaus neuer Häuser und gibt neue Impulse für die Neuausrichtung des Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage. Bisher haben mehr als 100 Städte im ganzen Land kommerzielle Wohnungsbauprojekte „Alt gegen Neu“ gestartet. Gemessen an der konkreten Umsetzungssituation ist die „Alt-gegen-Neu“-Aktivität des gewerblichen Wohnungsbaus in verschiedenen Regionen jedoch mit Problemen wie begrenztem Umfang und inaktiver Marktreaktion konfrontiert.

Um die Motivation der Bewohner zu wecken, „alte Häuser gegen neue einzutauschen“, gilt es, das Problem der Altbauverdauung zu lösen. Im Rahmen des bestehenden „Althaus-Pushing“-Modells, das von Immobilienvermittlern und Entwicklungsfirmen geleitet wird, die „keine Verpflichtung zur Stornierung neuer Häuser“ anbieten, funktionieren der Verkauf alter Häuser und der Kauf neuer Häuser unabhängig voneinander, Transaktionen mit gebrauchten Häusern hingegen schon weiterhin von Marktschwankungen betroffen. Die tatsächliche stimulierende Wirkung ist relativ begrenzt. Obwohl das direkte „Recycling“-Modell staatseigener Unternehmen die Bedenken der Bewohner hinsichtlich des Ersatzes durch neue lindert, wird es auch durch die Finanzkraft staatseigener Unternehmen eingeschränkt. Daher sollten sich verschiedene Kommunen bei der Wiederbelebung von Gebrauchtwohnungen an Angebot und Nachfrage des Marktes orientieren. Kommunalverwaltungen können je nach örtlichen Gegebenheiten den Kauf und die Lagerung von Gebrauchthäusern in Gebieten mit höheren Mietrenditen steigern. Gleichzeitig wird angeregt, den Nutzungsumfang erworbener Gebrauchthäuser zu erweitern. Beispielsweise können sie neben der Nutzung als bezahlbarer Wohnraum auch auf neue Nutzungen wie Mitarbeiterwohnheime, gemeinsame Büroräume oder Kultur ausgeweitet werden Tourismus-B&Bs usw.

Um den Bedürfnissen der Bewohner nach besserem Wohnraum gerecht zu werden, muss die Qualität neuer Wohnprojekte strikt sichergestellt werden. „Keine Verpflichtung, ein neues Haus zu kündigen“ ist ursprünglich eine den Bewohnern gewährte Haustauschgarantie und kann nicht als Entschuldigung für Immobilienentwicklungsunternehmen genutzt werden, unverkäufliche Projekte bereitzustellen. Kommunalverwaltungen sollten Immobilienentwicklungsunternehmen, die am „Alt-für-Neu“-Programm teilnehmen, dazu ermutigen, hochwertige neue Wohnprojekte zu entwickeln und innovative Wege zum Abbau von Lagerbeständen zu erkunden und so den Ersatzbedarf der Bewohner vollständig zu decken. Beispielsweise ermutigt Wuhu in der Provinz Anhui Immobilienentwicklungsunternehmen, das Modell des Verkaufs teilweiser Eigentumsrechte auszuprobieren, und Guangdong ermutigt Immobilienentwicklungsunternehmen, die Bewohner dabei zu unterstützen, „zuerst zu mieten, dann zu kaufen“.

„Alte Wohnungen durch neue zu ersetzen“ ist ein komplexes und systematisches Projekt. Um das Potenzial dieser Politik voll auszuschöpfen, müssen die lokalen Regierungen die Planung koordinieren, Ressourcen integrieren und die Bemühungen aller Parteien koordinieren. Es ist notwendig, die finanzielle Unterstützung zu erhöhen und die Bereitschaft der Bewohner, Häuser zu kaufen, durch die Gewährung von Hauskaufzuschüssen oder Steuervergünstigungen und anderen Maßnahmen zu erhöhen. Es ist notwendig, einen wirksamen politischen Feedback-Mechanismus einzurichten, die Auswirkungen der politischen Umsetzung regelmäßig zu bewerten und rechtzeitig Optimierungsanpassungen vorzunehmen Anpassung an die neuen Bedürfnisse des Wohnungsverbrauchs der Bewohner.

Text |. Reporter Zhao Xi□ Huang Zhiling