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L'immagine mostra l'attività "vecchio per nuovo" delle società di sviluppo immobiliare.Foto di Huang Zhiling

Dopo i beni di consumo come elettrodomestici e automobili, anche l'edilizia abitativa ha avviato un'attività di “permuta”. Il 19 luglio, l'Associazione immobiliare di Pechino e l'Associazione industriale dell'agenzia immobiliare di Pechino hanno pubblicato congiuntamente l'iniziativa di attività "Edilizia commerciale di Pechino "Vecchio per nuovo"", annunciando che da oggi fino al 31 dicembre 2024, l'edilizia commerciale "vecchio per nuovo" verranno svolte in questa città” attività volte a rispondere meglio ai rigidi bisogni abitativi dei residenti e ai bisogni abitativi diversificati e migliorati. Come realizzare la "sostituzione del vecchio con il nuovo" per le abitazioni commerciali? Quali sono le misure preferenziali specifiche? Il giornalista ha condotto l'intervista.

Gli alloggi commerciali sono stati aggiunti alle città di primo livelloCoda "Permuta".

Il 30 aprile, l'Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC si è riunito e ha sottolineato che dovremmo continuare ad aderire alle politiche specifiche delle città, tenere conto dei nuovi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare e delle nuove idee della gente. aspettative per alloggi di alta qualità e coordinare e studiare politiche e misure per digerire il patrimonio immobiliare esistente e ottimizzare l’edilizia incrementale. Successivamente, Pechino, Tianjin e altri luoghi hanno annunciato modifiche alle politiche di restrizione sull’acquisto di alloggi, Hangzhou e Xi’an hanno annullato le restrizioni sull’acquisto e le città di primo livello hanno successivamente lanciato attività “vecchio per nuovo” per l’edilizia commerciale.

Il 1 maggio, la città di Shenzhen ha lanciato ufficialmente la campagna "Scambio per nuova casa" per gli alloggi commerciali per i residenti che intendono vendere alloggi commerciali di seconda mano e acquistare nuovi alloggi commerciali, il 3 maggio Shanghai ha lanciato la campagna "Vecchio per nuovo" per gli alloggi commerciali; , con l'obiettivo di approvare " Il modello vecchio per nuovo rende più facile per i residenti sostituire le loro case; Guangzhou ha lanciato un'iniziativa sulla campagna "vecchio per nuovo" per gli alloggi commerciali il 22 maggio, incoraggiando le società e gli intermediari di sviluppo immobiliare per fornire ai residenti servizi sostitutivi senza preoccupazioni; il 19 luglio, l'Associazione immobiliare di Pechino L'Associazione dell'industria degli intermediari immobiliari di Pechino invita le società di sviluppo immobiliare, gli intermediari e le relative industrie di servizi della città a partecipare attivamente al "vecchio-per- nuova” attività di edilizia commerciale per offrire ai residenti sconti e servizi di alta qualità a catena intera quando si vendono vecchi e si acquistano nuovi.

Spinto da una serie di politiche, il mercato è stato notevolmente potenziato e il mercato immobiliare ha accelerato verso un periodo di stabilizzazione e ripresa. In particolare, l'attività del mercato immobiliare di seconda mano è aumentata in modo significativo. Recentemente, l'Ufficio Nazionale di Statistica ha annunciato le "Variazioni dei prezzi di vendita delle proprietà residenziali commerciali in 70 città di grandi e medie dimensioni nel giugno 2024. I dati mostrano che tra le 70 città di grandi e medie dimensioni, il tasso mensile". Il calo mensile dei prezzi di vendita degli edifici residenziali commerciali in tutte le città si è generalmente ridotto. Il calo su base annua dei prezzi di vendita residenziali si è ridotto. Tra questi, il prezzo di vendita delle case di seconda mano a Pechino è aumentato per la prima volta quest'anno.

Secondo esperti del settore, l'attività di "permuta" di alloggi commerciali può migliorare la comodità delle vendite e delle transazioni immobiliari, abbreviare il ciclo di sostituzione degli alloggi e aumentare la disponibilità dei residenti ad acquistare case. Il personale competente della Beijing Real Estate Association ha affermato che da quando l'evento è stato lanciato due settimane fa, il mini programma Alipay "Leju Exchange for New Purchase" è stato cliccato più di 90.000 volte, attirando più di 400 persone che si sono iscritte e hanno partecipato , 18 case sono state bloccate pagando depositi.

L'immagine mostra l'attività "vecchio per nuovo" delle società di sviluppo immobiliare.Foto di Huang Zhiling

Supervisione del governo, cancellazione dell'iscrizione senza preoccupazioni Rafforzare la fiducia dei consumatori nel cambiare casa

Secondo i dati del China Index Research Institute, più di 100 città in tutto il Paese si sono unite alla coda “vecchio per nuovo” per gli alloggi commerciali. A giudicare dai metodi di sostegno del "vecchio al nuovo" in vari luoghi, ci sono due modalità principali: "ricevere il vecchio" e "spingere il vecchio". "Vecchia raccolta" significa che le società di sviluppo immobiliare o le piattaforme di proprietà statale sono responsabili dell'acquisizione di case di seconda mano e allo stesso tempo dell'introduzione di agenzie di valutazione professionali per valutare il valore delle case di seconda mano dopo l'acquisizione e la casa. le parti che si scambiano concordano il prezzo della transazione, il ricavato della vendita può essere utilizzato per acquistare nuove case designate. Ad esempio, la città di Zhengzhou prevede di acquisire 5.000 case di seconda mano nella città di Zhengzhou attraverso Zhengzhou Urban Development Group Co., Ltd. nel 2024.

"Spingere le vecchie case" significa che dopo che i consumatori hanno sottoscritto e bloccato gli alloggi dalla società di sviluppo, l'agenzia intermediaria darà priorità alla vendita delle case di seconda mano attraverso il traffic tilting. Attualmente sono soprattutto le città di primo livello come Pechino e Shanghai ad adottare questo modello.

Prendendo come esempio Pechino, ci sono un totale di 31 nuovi progetti abitativi nel primo lotto di partecipazione all'iniziativa di attività "vecchio per nuovo", che coinvolge più di 9.000 unità abitative. I consumatori possono accedere all'area dell'evento tramite l'applet Alipay "Leju Exchange for New Purchase" per verificare l'ubicazione del progetto della nuova casa e delle strutture di supporto circostanti. Dopo aver scelto una nuova casa, i consumatori possono firmare un contratto di abbonamento con la società di sviluppo e versare un acconto. Successivamente, i consumatori possono fornire informazioni sulle case di seconda mano agli intermediari designati attraverso la Beijing Real Estate Association e la Beijing Real Estate Intermediary Industry Association per la "promozione in tutta la città e la vendita prioritaria" delle case di seconda mano. Entro 90 giorni, se la casa di seconda mano viene venduta, il deposito verrà convertito in acconto per la nuova casa; se la casa di seconda mano non viene venduta, la società di sviluppo restituirà incondizionatamente l'intero deposito entro 15 giorni .

Il giornalista ha visitato e ha appreso che è stata firmata una nuova casa per il progetto Daxing Star City a Pechino dopo l'implementazione dell'attività "vecchio per nuovo" per una settimana. Il venditore del progetto ha affermato che il vantaggio principale di questa attività "vecchio per nuovo" è che il governo è coinvolto nell'intero processo di acquisto della casa e il suo ruolo di supervisione ha rafforzato la fiducia dei consumatori. "Attualmente, tutte le nuove case a Starlight City possono partecipare al programma di 'permuta', e il deposito è uniformemente di 100.000 yuan, che sarà depositato sul conto di supervisione delle imprese di sviluppo immobiliare e supervisionato dall'Housing and Urban-Rural Development Prima di questo, le nuove case richiedevano ai consumatori di pagare una percentuale maggiore di depositi, raggiungendo circa il 10% del prezzo totale della casa, anche se l'alloggio verrà bloccato per tre mesi dopo la presentazione del deposito, se la casa di seconda mano non lo è venduto durante questo periodo, il rimborso del deposito sarà determinato in base alle relative condizioni di vendita indicate dal personale.

Il personale di vendita del progetto Wutong Xingchen a Pechino ha detto ai giornalisti che prima di partecipare all'attività di "permuta", i consumatori dovevano versare un acconto per trattenere la proprietà, ma ora devono pagare solo una parte del deposito trattenere la proprietà per un periodo più lungo e questa parte del deposito verrà eventualmente utilizzata come spesa per l'acquisto della casa. Il venditore del progetto ha affermato: "'Scambiare il vecchio con il nuovo' abbassa la soglia per l'acquisto di una casa da parte dei consumatori e offre ai consumatori una scelta più ampia".

Inoltre, il programma di “permuta” degli alloggi commerciali di Pechino si concentra anche sulla fornitura di servizi a catena completa per la sostituzione degli alloggi, compresa la fornitura ai consumatori di alloggi in affitto transitori, sconti per il miglioramento della casa, buoni per mobili ed elettrodomestici e altri sconti. La persona competente responsabile di Pechino Red Star Macalline ha detto ai giornalisti che attualmente, cinque centri commerciali a Pechino, incluso il Red Star Macalline Beijing Supreme Mall, hanno partecipato all'attività di "permuta" per alloggi commerciali, e i consumatori possono ricevere sconti nel sotto forma di messaggi di testo attraverso la registrazione online. Qualifiche politiche, con questo messaggio di testo, i consumatori possono recarsi allo sportello di assistenza designato del centro commerciale per riscattare un buono da 500 yuan, che può essere utilizzato quando si spendono più di 5.000 yuan. Ciascun centro commerciale è limitato a 100 tagliandi.

Apri la catena "vecchio per nuovo". La vendita delle case usate resta un anello fondamentale

Il "vecchio per nuovo" è considerato un importante strumento politico per superare le barriere alle transazioni immobiliari di prima e seconda mano e aiutare a ridurre le scorte immobiliari. Tuttavia, secondo gli esperti del settore, varie regioni sono ancora nella fase di esplorazione politica. e c'è spazio per ulteriori ottimizzazioni e aggiustamenti.

Durante la visita del giornalista, molti addetti alle vendite di progetti di case nuove che hanno partecipato all'attività "vecchio per nuovo" di alloggi commerciali a Pechino hanno detto: "Il problema della vendita di case di seconda mano è la difficoltà più grande nell'implementazione del 'vecchio per nuovo'."

"Da un lato, i consumatori che necessitano di alloggi migliorati tenderanno a spendere più soldi per acquistare nuove case con condizioni di vita migliori quando i prezzi delle case di prima e di seconda mano non sono molto diversi. Ad esempio, nella zona di Daxing, anche intorno al 2000 Il prezzo di una vecchia casa è di circa 40.000 yuan al metro quadrato, mentre il prezzo di una nuova casa è di circa 50.000 yuan al metro quadrato D'altra parte, chi ha solo bisogno di comprare una casa spesso aspetta -vedi atteggiamento di fronte alla tendenza al ribasso dei prezzi delle case di seconda mano La mancata vendita di case di seconda mano rende difficile per i consumatori lo scambio con nuove case a causa della mancanza di fondi "Un venditore del progetto Daxing Star City in Pechino ha detto ai giornalisti: "La maggior parte dei consumatori che vengono a chiedere informazioni sulla 'permuta' pensano che gli sviluppatori possano acquistare direttamente case di seconda mano".

Tuttavia, secondo il modello “push old”, nel processo di vendita di case di seconda mano, le agenzie immobiliari sono principalmente incoraggiate a fornire case di seconda mano con “promozione a livello cittadino e vendite prioritarie” e sconti esclusivi sulle commissioni ai consumatori che firmano nuove contratti di abbonamento per la casa.

Prendendo come esempio Pechino, attualmente sono 11 le agenzie immobiliari che partecipano all'attività "vecchio per nuovo" di alloggi commerciali, tra cui My Love My Home. Secondo il responsabile di I Love My Home, il processo di vendita della casa è sostanzialmente lo stesso del passato. I consumatori contattano l'intermediario designato in base alle proprie circostanze dopo aver negoziato il prezzo con l'intermediario di seconda mano La casa è in vendita. Lo sconto specifico sulla commissione deve essere discusso con la società di sviluppo immobiliare. L'impresa negozia e determina.

Oltre alla questione della vendita di case di seconda mano, anche "dove posso scambiare una casa nuova" è un fattore chiave che influenza il processo decisionale dei consumatori. Lo staff di vendita del progetto Puxuan Mansion·Yinyuan a Pechino ha detto ai giornalisti che dopo aver partecipato all'attività "vecchio per nuovo", la società di sviluppo deve prenotare l'alloggio per i consumatori per 90 giorni, e dopo 90 giorni questi potranno effettuare il check-out incondizionato. Ciò significa che le proprietà bloccate non possono essere vendute entro 90 giorni e potrebbero correre il rischio di essere liberate dopo 90 giorni.

"In origine, il deposito è stato istituito nella speranza di facilitare le transazioni, ma ora il deposito pagato dai consumatori deve essere restituito. Ciò non ha alcun valore vincolante per i consumatori e le società di sviluppo o il personale di vendita appariranno più passivi. Pertanto, molte persone partecipano nell'attività di "permuta" ci sono persone a reddito medio e basso. Per le proprietà di fascia bassa o con vendita lenta, non è necessario preoccuparsi di vendere proprietà davvero buone. Se partecipi all'attività, ciò influenzerà il ritmo di vendita”, ha detto il venditore del summenzionato progetto Puxuan Mansion·Yinyuan a Pechino.

Il China Index Research Institute ha sottolineato che nel modello di edilizia commerciale "vecchio per nuovo", i consumatori devono affrontare restrizioni nella scelta. L'efficacia del modello "push old" è strettamente correlata alla temperatura generale del mercato. Nel contesto del "mercato dell'acquirente", c'è una grande incertezza nella vendita di case di seconda mano, e il suo effetto reale richiederà tempo. verificato.

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Lasciamo che il "vecchio per il nuovo" sfrutti meglio il potenziale di riduzione delle scorte e di stabilizzazione del mercato

Recentemente, la permuta “vecchio per nuovo” di alloggi commerciali ha dato il via a una mania, e molte città hanno emanato norme dettagliate di attuazione per la “permuta” di alloggi commerciali. Come misura innovativa per sbloccare il mercato esistente e ottimizzare l’edilizia incrementale, la “sostituzione delle vecchie abitazioni con nuove abitazioni” sta gradualmente diventando un’importante forza trainante nel promuovere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare.

Il 17 maggio, la Banca popolare cinese e altri dipartimenti hanno cancellato esplicitamente il limite inferiore della politica nazionale sui tassi di interesse sui prestiti immobiliari personali, hanno abbassato il tasso minimo di acconto per i prestiti personali e hanno istituito 300 miliardi di yuan in rifinanziamenti immobiliari a prezzi accessibili per sostenere imprese statali locali nell'acquisizione di alloggi commerciali completati e invenduti. La "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull'ulteriore approfondimento globale delle riforme e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese" emessa il 21 luglio ha sottolineato che è necessario aumentare la costruzione e l'offerta di alloggi a prezzi accessibili per soddisfare le rigide esigenze abitative dei gruppi della classe operaia e sostenere i bisogni abitativi diversificati e migliorati dei residenti urbani e rurali. Dopo l'introduzione di un pacchetto di nuove politiche per il mercato immobiliare, i governi locali hanno rapidamente dato seguito all'attuazione e promosso attivamente la "sostituzione dei vecchi con i nuovi" alloggi commerciali.

"Vecchio per nuovo" promuove essenzialmente la circolazione e la circolazione degli immobili. Collega i due mercati della rivitalizzazione delle case di seconda mano e del destocking delle nuove case, fornendo nuovo slancio per riequilibrare il rapporto tra domanda e offerta. Fino ad ora, più di 100 città in tutto il paese hanno lanciato attività di edilizia commerciale “vecchio per nuovo”. Tuttavia, a giudicare dalla specifica situazione di attuazione, l'attività "vecchio per nuovo" dell'edilizia commerciale in varie regioni deve affrontare problemi quali la scala limitata e la risposta inattiva del mercato.

Per stimolare la motivazione dei residenti a "scambiare le vecchie case con quelle nuove", la chiave è risolvere il problema della digestione delle case di seconda mano. Secondo l'attuale modello "old house push", cioè guidato da intermediari immobiliari e società di sviluppo che non forniscono alcun obbligo di cancellazione di nuove case, la vendita di vecchie case e l'acquisto di nuove case operano in modo indipendente e le transazioni di case di seconda mano sono ancora influenzato dalle fluttuazioni del mercato. L'effettivo effetto stimolante è relativamente limitato. Anche se il modello di “riciclaggio” diretto delle imprese statali allevia le preoccupazioni dei residenti riguardo alla sostituzione di nuove imprese, è anche limitato dalla forza finanziaria delle imprese statali. Pertanto, varie località dovrebbero prendere in considerazione l’offerta e la domanda del mercato come guida per rivitalizzare le abitazioni di seconda mano. I governi locali possono aumentare l’acquisto e lo stoccaggio di case di seconda mano in aree con rendimenti locativi più elevati in base alle condizioni locali. Allo stesso tempo, incoraggiamo l’ampliamento del campo d’uso delle case di seconda mano acquistate. Ad esempio, oltre ad essere utilizzate come alloggi a prezzi accessibili, possono anche essere ampliate a nuovi usi come dormitori per i dipendenti, spazi per uffici condivisi, culturali. B&B turistici, ecc.

Per soddisfare le esigenze dei residenti in termini di miglioramento degli alloggi, la qualità dei nuovi progetti abitativi deve essere rigorosamente garantita. “Nessun obbligo di cancellazione di una nuova casa” è originariamente una garanzia di scambio di case fornita ai residenti e non può essere utilizzata come scusa per le società di sviluppo immobiliare per fornire progetti invendibili. I governi locali dovrebbero incoraggiare le società di sviluppo immobiliare che partecipano al programma “vecchio per nuovo” a proporre nuovi progetti abitativi di alta qualità ed esplorare modi innovativi per ridurre le scorte, soddisfacendo così completamente le esigenze di sostituzione dei residenti. Ad esempio, Wuhu, nella provincia di Anhui, incoraggia le società di sviluppo immobiliare a provare il modello di vendita di diritti di proprietà parziali, e Guangdong incoraggia le società di sviluppo immobiliare a sostenere i residenti a "affittare prima di acquistare".

La “sostituzione del vecchio con il nuovo” dell’edilizia commerciale è un progetto complesso e sistematico. Per realizzare appieno il potenziale di questa politica, i governi locali devono elaborare piani generali, integrare le risorse e coordinare gli sforzi di tutte le parti. È necessario aumentare il sostegno finanziario e aumentare la disponibilità dei residenti ad acquistare case fornendo sussidi per l'acquisto di case o agevolazioni fiscali e altre misure; è necessario stabilire un efficace meccanismo di feedback politico, valutare regolarmente l'effetto dell'attuazione delle politiche e apportare tempestivi aggiustamenti di ottimizzazione; adattarsi alle nuove esigenze di consumo abitativo dei residenti.

Testo |. Reporter Zhao Xi□ Huang Zhiling