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사진은 부동산 개발 회사의 '새를 위한 구식' 활동을 보여줍니다.황지링(Huang Zhiling)의 사진

가전, 자동차 등 소비재에 이어 주택도 '트레이드인(trade-in)' 활동에 나섰다. 7월 19일, 베이징부동산협회와 베이징부동산중개업협회는 공동으로 '베이징 상업용 주택 '새로움을 위한 오래된' 활동 이니셔티브'를 발표하고 지금부터 2024년 12월 31일까지 상업용 주택을 '새것보다 오래된' 것으로 발표했습니다. 주민들의 엄격한 주택 수요와 다양한 개선된 주택 수요를 더 잘 충족하기 위한 활동이 이 도시에서 수행될 것입니다. 상업용 주택의 "낡은 것을 새로운 것으로 교체"하는 방법은 무엇입니까? 구체적인 우대조치는 무엇입니까? 기자가 인터뷰를 진행했다.

1급 도시에 상업용 주택이 추가되었습니다."보상 판매" 대기열

4월 30일, CPC 중앙 정치국은 회의를 열고 도시별 정책을 계속해서 견지하고 부동산 시장 수요와 공급 관계의 새로운 변화와 인민의 새로운 변화를 고려해야 한다고 강조했습니다. 고품질 주택에 대한 기대를 높이고, 기존 부동산을 소화하고 증분 주택을 최적화하기 위한 정책과 조치를 조정하고 연구합니다. 이후 베이징, 텐진 등지에서는 주택 구입 제한 정책 조정을 발표했고, 항저우와 시안에서는 구입 제한을 취소했으며, 1선 도시에서는 상업용 주택에 대한 '구형' 활동을 순차적으로 시작했습니다.

5월 1일, 선전시는 중고 상업용 주택을 판매하고 새로운 상업용 주택을 구입하려는 주민들을 위한 상업용 주택 "새 집으로 교환" 캠페인을 공식적으로 시작했습니다. 상하이는 5월 3일에 상업용 주택에 대한 "오래된 주택을 새 집으로" 캠페인을 시작했습니다. , "구형 모델을 통해 주민들이 집을 쉽게 교체할 수 있습니다. 광저우는 5월 22일 상업용 주택에 대한 '구형' 캠페인에 대한 이니셔티브를 발표하여 부동산 개발 회사와 중개인을 장려했습니다. 7월 19일, 베이징 부동산 협회는 주민들에게 걱정 없는 대체 서비스를 제공하기 위해 베이징 부동산 중개 산업 협회는 시의 부동산 개발 회사, 중개업체 및 관련 서비스 업계에 "노후화"에 적극적으로 참여할 것을 촉구했습니다. 신규” 상업용 주택 활동은 주민들에게 오래된 판매 및 새 구매를 위한 할인 및 풀체인 고품질 서비스를 제공합니다.

일련의 정책에 힘입어 시장은 크게 활성화되었으며, 부동산 시장은 안정과 회복기에 접어들었습니다. 특히 중고 주택 시장의 활동이 크게 증가했습니다. 최근 국가통계국은 '2024년 6월 70개 대도시 및 중형 도시의 상업용 주택 매매가격 변동'을 발표했습니다. 모든 도시의 상업용 주택 매매가격 하락 폭이 전반적으로 줄어들었고, 1선 도시의 중고 중고 주택의 전년 동기 대비 주택 매매가격 하락 폭도 줄어들었습니다. 이 가운데 베이징 중고주택 매매가격이 올해 처음으로 상승했다.

업계 관계자에 따르면 상업용 주택의 '트레이드인(trade-in)' 활동은 주택 매매·매매 편의성을 높이고, 주택 교체 주기를 단축하며, 주민들의 주택 구입 의향을 높일 수 있다고 한다. 베이징부동산협회 관계자에 따르면 행사가 시작된 지 2주 만에 알리페이 미니 프로그램 '레주 신규구매 교환' 클릭 수는 9만 건을 넘었고, 현재 400명 이상이 가입하고 참여하고 있다. , 보증금을 지불하여 18 채의 주택이 잠겨 있습니다.

사진은 부동산 개발 회사의 '새를 위한 구식' 활동을 보여줍니다.황지링(Huang Zhiling)의 사진

정부 감독, 걱정 없는 구독 취소 주택 변경에 대한 소비자의 신뢰도 제고

중국 지수 연구소(China Index Research Institute)의 데이터에 따르면 전국 100개 이상의 도시가 상업용 주택의 "구형 대 신규" 대기열에 합류했습니다. 다양한 곳에서 '낡은 것을 새 것으로'를 지원하는 방법을 살펴보면, '낡은 것을 받아들이는 것'과 '낡은 것을 밀어내는 것'이라는 두 가지 주요 모드가 있습니다. '구수거'란 부동산 개발회사나 국유자산플랫폼이 중고주택 취득을 담당하는 동시에 전문 감정기관을 도입해 취득 후 주택 가치를 평가하는 것을 의미한다. 교환 주체가 거래 가격에 합의하면 판매 수익금은 지정된 새 주택을 구입하는 데 사용될 수 있습니다. 예를 들어 정저우시는 2024년 정저우도시개발그룹유한공사를 통해 정저우시 내 중고 주택 5,000채를 인수할 계획이다.

'노후주택 밀기'란 소비자가 개발업체로부터 주택을 청약하고 확보한 뒤 중개기관이 트래픽 틸팅을 통해 중고주택 매매를 우선적으로 추진한다는 뜻이다. 현재 베이징, 상하이 등 1급 도시에서는 주로 이 모델을 채택하고 있습니다.

베이징을 예로 들면, '오래된 새 것' 활동 이니셔티브에 참여하는 첫 번째 그룹에는 총 31개의 신규 주택 프로젝트가 있으며, 여기에는 9,000개 이상의 주택이 포함됩니다. 소비자는 알리페이 애플릿 '레주 신규구매 교환소'를 통해 행사장에 접속해 새집 프로젝트 위치와 주변 지원시설을 확인할 수 있다. 소비자는 새 집을 선택한 후 개발사와 청약계약을 체결하고 보증금을 납부하면 된다. 그 후, 소비자는 중고 주택의 "시 전체 홍보 및 우선 판매"를 위해 베이징 부동산 협회 및 베이징 부동산 중개 산업 협회를 통해 중고 주택 정보를 의도된 중개자에게 푸시할 수 있습니다. 90일 이내에 중고주택이 팔리면 보증금은 새집의 계약금으로 전환되고, 중고집이 팔리지 않으면 개발사는 15일 이내에 보증금을 무조건 전액 환불해 준다. .

기자는 일주일 동안 '낡은 것을 새 것으로' 활동을 실시한 이후 베이징에서 Daxing Star City 프로젝트를 위해 새 주택이 계약되었다는 사실을 방문하여 알게 되었습니다. 프로젝트 영업사원은 이러한 "새 것을 위한 오래된" 활동의 핵심 이점은 정부가 전체 주택 구입 과정에 참여하고 정부의 감독 역할이 소비자 신뢰를 높였다는 점이라고 말했습니다. "현재 별빛도시의 모든 신규 주택은 '트레이드인' 프로그램에 참여할 수 있으며 보증금은 일률적으로 10만 위안으로 부동산 개발 기업 감독 계좌에 입금되어 주택도농개발청에서 감독하게 됩니다. 위원회는 이에 앞서 신규 주택은 소비자에게 높은 보증금 비율을 요구해 전체 주택 가격의 약 10%에 달했지만, 중고 주택이 아닌 경우에는 보증금을 납부한 후 3개월 동안 주택이 잠긴다. 해당 기간 동안 판매된 경우, 보증금 환불은 관련 판매 담당자가 명시한 조건에 따라 결정됩니다.

베이징 Wutong Xingchen 프로젝트의 판매 직원은 기자들에게 "새것으로 교체" 활동에 참여하기 전에는 소비자가 부동산을 유지하기 위해 계약금을 제출해야 했지만 이제는 보증금의 일부만 지불하면 된다고 말했습니다. 해당 부동산을 장기간 보유하기 위해, 보증금 중 이 부분은 결국 소비자 주택 구입 비용으로 사용될 것입니다. 해당 프로젝트의 영업사원은 "'낡은 것을 새것으로 바꾸는' 방식은 소비자가 집을 구입할 수 있는 문턱을 낮추고 소비자에게 더 큰 선택권을 준다"고 말했다.

또한, 베이징의 상업용 주택 "교환" 프로그램은 소비자에게 임시 임대 주택, 주택 개조 할인, 가구 및 가전 제품 바우처 및 기타 할인을 제공하는 등 대체 주택을 위한 전체 체인 서비스를 제공하는 데 중점을 두고 있습니다. 베이징 레드 스타 맥캘린(Beijing Red Star Macalline) 관계자는 기자들에게 현재 레드 스타 맥캘린 베이징 슈프림 몰(Red Star Macalline Beijing Supreme Mall)을 포함한 베이징의 5개 쇼핑몰이 상업용 주택에 대한 '구형 대 신규' 활동에 동참했으며 소비자는 다음과 같은 형태로 할인을 받을 수 있다고 말했습니다. 이 문자 메시지를 통해 소비자는 지정된 쇼핑몰 서비스 데스크에 가서 각 쇼핑몰에서 500위안 이상 구매 시 사용할 수 있는 500위안 쿠폰을 받을 수 있습니다. 100쿠폰 한정.

"낡은 것을 새로운 것으로" 체인을 열어라 중고 주택 판매는 여전히 핵심 연결 고리입니다.

'오래된 새 주택'은 중고 주택 거래의 장벽을 무너뜨리고 부동산 재고 정리에 도움이 되는 중요한 정책 도구로 여겨지고 있습니다. 추가 최적화 및 조정의 여지가 있습니다.

기자 방문 중 베이징 상업용 주택 '낡은 것을 새것으로' 활동에 참여한 많은 새집 프로젝트 판매 직원은 "중고 주택 판매 문제는 '낡은 것을 새 것'을 구현하는 데 가장 큰 어려움"이라고 말했다.

"한편으로 개선된 주택이 필요한 소비자는 중고 주택 가격이 크게 다르지 않을 때 더 나은 생활 조건을 갖춘 새 주택을 구입하기 위해 더 많은 돈을 지출하는 경향이 있습니다. 예를 들어 Daxing 지역에서는 심지어 2000년경에는 오래된 집의 가격이 평방미터당 4만위안 정도인 반면, 새집의 가격은 평방미터당 5만위안 정도인 반면, 집을 사야 하는 사람들은 기다려야 하는 경우가 많다. - 중고 주택 가격 하락 추세에 직면했을 때의 태도를 보십시오. 중고 주택을 판매할 능력이 없어 소비자가 자금 부족으로 새 주택으로 교환하기가 어렵습니다. "북경의 Daxing Star City 프로젝트 판매원. 취재진은 "'트레이드인'에 관해 문의하는 대부분의 소비자는 개발자가 중고 주택을 직접 구입할 수 있다고 생각한다"고 말했다.

그러나 "Push Old" 모델에 따라 중고 주택 판매 시 부동산 중개인은 주로 중고 주택에 "도시 전체 프로모션 및 우선 판매"를 제공하고 신규 계약 소비자에게 독점 수수료 할인을 제공하도록 권장됩니다. 주택 청약 계약.

베이징을 예로 들면, 현재 My Love My Home을 포함하여 상업용 주택의 '새 건물 교체' 활동에 참여하는 부동산 중개인이 11개 있습니다. 아이러브마이홈 관계자에 따르면, 주택 매매 과정은 사실상 예전과 동일하다. 소비자들은 자신의 사정에 맞춰 원하는 중개업자에게 연락해 가격을 협상한 뒤 2차 매물을 내놓는다. -손주택 매매. 구체적인 수수료 할인은 부동산 개발회사와 협의하여 결정해야 합니다.

중고 주택 매매 문제와 더불어 '새 집으로 교환할 수 있는 곳은 어디인가?'도 소비자 의사결정에 영향을 미치는 핵심 요인이다. 베이징 푸쉬안 맨션·인위안 프로젝트 영업 직원은 기자들에게 "낡은 것을 새 것으로 바꾸는" 활동에 참여한 후 개발 회사는 소비자를 위해 90일 동안 주택을 예약해야 하며 90일 후에 무조건 체크아웃할 수 있다고 말했습니다. 즉, 잠긴 부동산은 90일 이내에 판매할 수 없으며 90일 후에는 비워질 위험이 있을 수 있습니다.

“원래는 거래를 원활하게 해주기 위해 보증금을 마련했는데, 이제는 소비자가 낸 보증금을 돌려받아야 합니다. 이는 소비자에 대한 구속력도 없고, 개발자나 영업사원도 더욱 소극적으로 보일 것입니다. 따라서 많은 분들이 참여하고 있습니다. 'trade-in' 활동은 중산층과 저소득층을 대상으로 합니다. 저가형 부동산이나 판매가 부진한 부동산의 경우, 정말 좋은 부동산을 판매하는 것에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 활동에 참여하면 속도에 영향을 미치게 됩니다. 판매 중입니다.”라고 위에서 언급한 베이징의 Puxuan Mansion·Yinyuan 프로젝트 판매원이 말했습니다.

중국 지수 연구소(China Index Research Institute)는 상업용 주택의 "구형-신형" 모델에서 소비자가 선택의 제한을 받고 있다고 지적했습니다. '푸시 올드(Push Old)' 모델의 효율성은 전반적인 시장 온도와 밀접한 관련이 있으며, '구매자 시장'이라는 맥락에서 중고 주택 판매에는 큰 불확실성이 있으며 실제 효과가 나타나기까지는 시간이 걸립니다. 확인되었습니다.

소리

"낡은 것을 새로운 것"으로 재고 정리 및 시장 안정화의 잠재력을 더 잘 활용하도록 하십시오.

최근에는 상업용 주택의 "구형" 보상판매가 열풍이 일고 있으며, 많은 도시에서는 "구형" 상업용 주택에 대한 세부 시행 규칙을 발표했습니다. 기존 시장의 막힘을 풀고 증분 주택을 최적화하기 위한 혁신적인 조치로서 “노후 주택을 새 주택으로 교체”는 점차 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하는 중요한 원동력이 되고 있습니다.

5월 17일, 중국인민은행 등 부처는 국민 개인 주택 대출 이자율 하한 정책을 명시적으로 취소하고, 개인 주택 대출의 최소 계약금 비율을 낮추고, 지원을 위해 저렴한 주택 재융자에 3,000억 위안을 설정했습니다. 지역 국유 기업이 완성된 미분양 상업용 주택을 인수합니다. 7월 21일 발표된 '개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 촉진하기 위한 중국 공산당 중앙위원회 결정'에서는 경직된 주택 수요를 충족하기 위해 저렴한 주택 건설과 공급을 늘려야 한다고 지적했습니다. 노동계급 집단을 지원하고 도시와 농촌 주민들의 다양하고 개선된 주택 수요를 지원합니다. 부동산 시장을 위한 새로운 정책 패키지가 도입된 후, 지방 정부는 신속하게 시행을 추적하고 "오래된 주택을 새 주택으로 교체"하는 상업용 주택을 적극적으로 추진했습니다.

'새 건물을 위한 중고'는 본질적으로 부동산의 순환과 순환을 촉진하여 중고 주택 활성화와 새 주택 재고 정리라는 두 시장을 연결하여 수요와 공급 관계의 재균형을 위한 새로운 자극을 제공합니다. 지금까지 전국 100개 이상의 도시에서 '새 건물을 위한 오래된' 상업용 주택 활동을 시작했습니다. 그러나 구체적인 시행 상황으로 볼 때 다양한 지역의 상업용 주택의 '새를 위한 오래된' 활동은 제한된 규모와 비활성 시장 반응 등의 문제에 직면해 있습니다.

주민들의 '낡은 집을 새 집으로 바꾸려는' 의욕을 자극하기 위해서는 중고 주택 소화 문제를 해결하는 것이 관건이다. 기존의 '낡은 집 밀기' 모델, 즉 '신축 주택 해지 의무 없음' 서비스 모델을 제공하는 부동산 중개업체와 개발업체를 중심으로 기존 주택 판매와 새 주택 구매가 독립적으로 운영되며, 중고 주택 거래는 여전히 시장 변동에 영향을 받고 있습니다. 실제 자극 효과는 상대적으로 제한적입니다. 국영기업의 직접적인 '재활용' 모델은 새 기업 교체에 대한 주민의 우려를 완화하지만 국영기업의 재정 건전성으로 인해 제한되기도 합니다. 따라서 다양한 지역에서는 중고 주택 활성화를 위한 시장 수요와 공급을 지침으로 삼아야 합니다. 지방자치단체는 지역여건에 따라 임대수익률이 높은 지역에서 중고주택의 취득 및 보관을 늘릴 수 있습니다. 동시에, 매입한 중고주택의 사용 범위 확대를 장려합니다. 예를 들어 저렴한 주택으로 활용하는 것 외에도 직원 기숙사, 공유 사무실 공간, 문화 시설 등 새로운 용도로 확장할 수도 있습니다. 관광 민박 등

개선된 주택에 대한 주민들의 요구를 충족시키기 위해서는 신규 주택 프로젝트의 품질이 엄격하게 보장되어야 합니다. '새집 해지 의무 없음'은 원래 주민에게 제공되는 주택교환보증으로, 부동산 개발업체가 부적격 사업을 제공하는 핑계로 사용될 수 없다. 지자체는 '새롭지만 살기 좋은' 프로그램에 참여하는 부동산 개발업체가 고품질의 신규 주택 프로젝트를 마련하고 혁신적인 재고 해소 방법을 모색하여 주민의 교체 요구를 완전히 해소하도록 장려해야 합니다. 예를 들어, 안후이성 우후(Wuhu)에서는 부동산 개발 회사가 부분 재산권 판매 모델을 시도하도록 권장하고, 광둥(Guangdong)에서는 부동산 개발 회사가 주민들이 "구매하기 전에 먼저 임대"하도록 지원하도록 권장합니다.

"낡은 주택을 새 주택으로 교체"는 복잡하고 체계적인 프로젝트이며, 이 정책의 잠재력을 완전히 실현하려면 지방 정부가 계획을 조정하고 자원을 통합하며 모든 당사자의 노력을 조정해야 합니다. 주택 구입 보조금이나 세금 감면 및 기타 조치를 제공하여 재정적 지원을 늘리고 주민의 주택 구입 의향을 높이는 것이 필요합니다. 효과적인 정책 피드백 메커니즘을 구축하고, 정책 구현의 효과를 정기적으로 평가하고 적시에 최적화 조정을 해야 합니다. 주민들의 주택 소비에 대한 새로운 요구에 적응합니다.

글 | 자오시(趙熙) 기자