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写真は、不動産開発会社の「古いものから新しいものへ」の活動を示しています。写真提供：黄志玲

家電や車などの消費財に続き、住宅でも「下取り」活動が始まっている。 7月19日、北京不動産協会と北京不動産仲介業協会は共同で「北京商業住宅「古いものから新しいもの」活動イニシアチブ」を発行し、現在から2024年12月31日まで商業用住宅の「古いものから新しいもの」を維持することを発表した。住民の厳格な住宅ニーズと多様化する住宅改善ニーズに応える活動をこの街で行っていきます。事業用住宅の「古いものから新しいものへ」をどう実現するか？具体的にはどのような優遇措置があるのでしょうか？記者がインタビューを行った。

商業住宅が第一級都市に追加されました「下取り」キュー

4月30日、中国共産党中央委員会政治局は会議を開き、引き続き都市固有の政策を堅持し、不動産市場の需要と供給の関係の新たな変化、人民の新たな状況を考慮すべきであると強調した。高品質の住宅への期待を高め、既存の不動産を消化し、住宅の増分を最適化するための政策と措置を調整および検討します。その後、北京、天津などが住宅購入制限政策の調整を発表、杭州、西安は購入制限を解除し、一線都市は商業住宅の「新旧」活動を相次いで開始した。

5月1日、深セン市は中古商業住宅を売却し、新しい商業住宅を購入する予定の住民を対象とした商業住宅「新居交換」キャンペーンを正式に開始し、上海市は5月3日、商業住宅に対する「古いものを新しいものに交換」キャンペーンを開始した。 、「古いものから新しいものへのモデルにより、居住者は住宅の買い替えが容易になります。広州市は5月22日、商業用住宅の「古いものから新しいものへ」キャンペーンに関するイニシアティブを発表し、不動産開発会社や仲介業者を奨励しました。住民に安心の交換サービスを提供するため、7月19日、北京不動産協会 北京不動産仲介業協会は、市内の不動産開発会社、仲介業者、関連サービス業界に対し、「老朽化対策」に積極的に参加するよう呼び掛けた。商業住宅の「新しい」活動で、古いものを販売したり新しいものを購入したりする際の割引とフルチェーンの高品質サービスを居住者に提供します。

一連の政策により市場は大きく活性化し、特に中古住宅市場の活性化は加速し、安定化・回復期に入りました。最近、国家統計局は「2024年6月の大中都市70都市の商業用住宅販売価格の推移」を発表した。このデータによると、大中都市70都市のうち、前月比の推移が示されている。全都市の商業用住宅販売価格は概ね下落幅が縮小し、一級都市の中古住宅販売価格も概ね縮小した。このうち、北京の中古住宅販売価格は今年初めて上昇した。

業界関係者によると、事業用住宅の「下取り」活動により、住宅の販売・取引の利便性が向上し、住宅の買い替えサイクルが短縮され、住民の住宅購入意欲が高まるという。北京不動産協会の関係者によると、2週間前にこのイベントが開始されて以来、アリペイのミニプログラム「楽州交換新規購入」は9万回以上クリックされ、現在400人以上が登録して参加しているという。 , 保証金を払って閉じ込められた家は18軒。

写真は、不動産開発会社の「古いものから新しいものへ」の活動を示しています。写真提供：黄志玲

政府監督による安心の退会 消費者の住み替えに対する自信を高める

中国指数研究所のデータによると、全国の100以上の都市が商業用住宅の「古いものから新しいもの」の列に加わっている。各地での「古いものから新しいもの」への支援方法から判断すると、大きく分けて「古いものを受け入れる」と「古いものを押す」という2つのモードがある。 「古物収集」とは、不動産開発会社や国有資産プラットフォームが中古住宅の取得を担当し、同時に専門の評価機関を紹介して中古住宅の価値や住宅の価値を評価することを意味する。交換事業体が取引価格で合意に達すると、その売却益は指定された新しい住宅の購入に使用できます。例えば、鄭州市は2024年に鄭州都市開発集団有限公司を通じて鄭州市の中古住宅5,000戸を取得する計画だ。

「中古住宅の押し込み」とは、消費者が開発会社から住宅を契約して囲い込んだ後、仲介業者がトラフィックティルティングにより中古住宅の販売を優先することを意味する。現在、北京や上海などの一級都市が主にこのモデルを採用している。

北京を例に挙げると、「古いものを新しいものに」活動イニシアチブに参加する最初のグループとして、合計 31 件の新しい住宅プロジェクトがあり、9,000 戸以上の住宅が参加しています。消費者はアリペイのアプレット「楽州新規購入交換」を通じてイベントエリアにアクセスし、新築住宅プロジェクトの位置や周辺支援施設を確認できる。新しい住宅を選択した後、消費者は開発会社とサブスクリプション契約を締結し、手付金を支払うことができます。その後、消費者は北京不動産協会と北京不動産仲介業協会を通じて中古住宅情報を対象仲介業者にプッシュし、中古住宅の「全市的なプロモーションと優先販売」を行うことができる。 90日以内に中古住宅が売れた場合、手付金は新居の頭金に変換され、中古住宅が売れなかった場合、開発会社は15日以内に無条件で手付金を全額返金します。 。

記者が訪問したところ、「古いものを新しいものに」活動を1週間実施して以来、北京の大興星城プロジェクトの新しい住宅が契約されたことを知った。このプロジェクトの営業担当者は、この「古いものを新しいものに変える」活動の主な利点は、政府が住宅購入プロセス全体に関与しており、その監督の役割が消費者の信頼を高めていることだと語った。 「現在、星光城のすべての新築住宅は『下取り』プログラムに参加でき、保証金は一律10万元で、不動産開発企業監督口座に入金され、住宅都市農村開発局が監督する」委員 これまで、新築住宅は消費者に高い割合の保証金を支払う必要があり、住宅価格の約10％に達しましたが、中古住宅の場合、保証金が提出されてから3か月間住宅はロックされます。この期間中に販売された場合、デポジットの返金は関連する販売条件に従って決定されます。

北京の五通興チェンプロジェクトの営業スタッフは記者団に対し、「古いものから新しいものへ」活動に参加する前に、消費者は不動産を保持するために頭金を提出する必要があったが、現在は手付金の一部を支払うだけで済むと語った。不動産を長期間保持するため、そしてこの頭金の一部は最終的には消費者の住宅購入費用として使用されます。このプロジェクトの営業担当者は、「『古いものを新しいものに変える』ことで、消費者が住宅を購入する敷居が下がり、消費者の選択肢が広がる」と述べた。

さらに、北京の商業住宅「下取り」プログラムは、消費者に暫定的な賃貸住宅、住宅改善の割引、家具や電化製品のクーポン、その他の割引を提供するなど、代替住宅のフルチェーンサービスの提供にも重点を置いている。北京レッドスター・マッカリンの関係者は記者団に対し、現在、レッドスター・マッカリン北京スプリームモールを含む北京の5つのショッピングモールが商業用住宅の「下取り」活動に参加しており、消費者は下取りで割引を受けられると語った。オンライン登録によるテキスト メッセージの形式で、消費者はこのテキスト メッセージを利用して、指定されたショッピング モールのサービス デスクに行き、各ショッピング モールで 5,000 元を超える場合に使用できる 500 元のクーポンを引き換えることができます。クーポン。

「古いものから新しいものへ」の連鎖を開く 中古住宅の販売は依然として重要なつながりです

「古いものから新しいものへ」は、中古住宅取引と中古住宅取引の障壁を打ち破り、不動産の在庫整理を助ける重要な政策手段とみなされているが、業界関係者によると、さまざまな地域がまだ政策の模索段階にあるという。さらに最適化と調整の余地があります。

記者の訪問中、北京の商業住宅の「古いものから新しいものへ」活動に参加した多くの新築住宅プロジェクトの営業スタッフは、「中古住宅の販売の問題は、『古いものから新しいものへ』を実践する上での最大の困難である」と語った。

「一方で、改善された住宅を必要とする消費者は、中古住宅と中古住宅の価格がそれほど変わらない場合、より良い住環境の新築住宅を購入するためにより多くのお金を費やす傾向があります。たとえば、大興地域では、 2000 年頃 中古住宅の価格は 1 平方メートルあたり約 4 万元、新築住宅の価格は 1 平方メートルあたり約 5 万元である。一方、住宅を購入するだけの人は様子見することが多い。中古住宅価格の下落傾向に直面すると、資金不足により消費者が新築住宅に買い替えることが困難になる、と北京の大興スターシティプロジェクトの営業担当者は記者団に語った。 , 「『下取り』について問い合わせに来る消費者のほとんどは、デベロッパーが中古住宅を直接購入できると考えています。」

しかし、「プッシュオールド」モデルでは、中古住宅の販売において、主に不動産業者が中古住宅の「市全体のプロモーションと優先販売」を行い、新築契約をした消費者に独占的な手数料割引を提供することが奨励されている。住宅サブスクリプション契約。

北京を例に挙げると、現在、マイ・ラブ・マイ・ホームを含む11社の不動産業者が商業用住宅の「古いものから新しいもの」の活動に参加している。アイ・ラブ・マイ・ホームの担当者によると、住宅の売却プロセスは基本的に従来と同様で、消費者が自らの事情に応じて仲介業者と価格交渉を行った上で中古物件を売却する。住宅が売りに出されている場合、具体的な手数料割引は不動産開発会社と協議して決定する必要があります。

中古住宅の販売の問題に加えて、「どこで新築住宅と交換できるか」も消費者の意思決定に影響を与える重要な要素です。北京浦軒マンション・銀源プロジェクトの営業スタッフは記者団に対し、「古いものを新しいものに」活動に参加した後、開発会社は消費者のために住宅を90日間確保する必要があり、90日後は無条件でチェックアウトできると語った。これは、ロックされた物件は 90 日以内に売却することができず、90 日後に明け渡しされるリスクに直面する可能性があることを意味します。

「元々、保証金は取引の円滑化を目的として設けられましたが、現在は消費者が支払った保証金は返還しなければなりません。これでは消費者に拘束力がなく、開発者や営業担当者がより消極的になるでしょう。そのため、多くの人が参加しています」 「下取り」活動は中所得者や低所得者向けであり、低価格物件や売れ行きの悪い物件については、心配する必要はありません。この活動に参加すれば、販売ペースに影響します。 」と北京の上記のPuxuan Mansion・Yinyuanプロジェクトの営業担当者は語った。

中国指数研究所は、商業住宅の「古いものから新しいもの」モデルでは、消費者は選択の制限に直面していると指摘した。 「プッシュオールド」モデルの有効性は市場全体の温度と密接に関係しており、「買い手市場」の状況では中古住宅の販売には大きな不確実性があり、その実際の効果が現れるまでには時間がかかります。検証されました。

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「古いものを新しいものに」在庫削減と市場の安定化の可能性をより有効に活用しましょう

最近、商業用住宅の「古いものから新しいものへ」の下取りがブームの到来を告げており、多くの都市が商業用住宅の「下取り」に関する詳細な実施規則を発行しています。 「古い住宅を新しい住宅に建て替える」ことは、既存市場の障害を取り除き、住宅の増分を最適化する革新的な手段として、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進する重要な原動力となりつつあります。

5月17日、中国人民銀行とその他の部門は国の個人住宅ローン金利政策の下限を明示的に撤回し、個人住宅ローンの最低頭金比率を引き下げ、住宅支援のための手頃な価格の住宅借り換え制度を3,000億元設定した。地元国有企業による完成済みの売れ残った商業住宅の取得。 7月21日に発表された「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」は、硬直した住宅ニーズに応えるため、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やす必要があると指摘した。労働者階級のグループのニーズをサポートし、都市および地方の住民の多様化および改善された住宅ニーズをサポートします。不動産市場向けの新しい政策パッケージの導入後、地方自治体はすぐにその実施をフォローアップし、商業用住宅の「古いものを新しいものに置き換える」ことを積極的に推進しました。

「古いものから新しいもの」は本質的に不動産の流通と流通を促進し、中古住宅の再生と新築住宅の在庫整理という二つの市場を結びつけ、需要と供給の関係をリバランスする新たな推進力となる。これまでに、全国の 100 以上の都市が「古いものを新しいものにする」商業住宅活動を開始しました。しかし、具体的な実施状況から判断すると、各地の商業住宅の「古いものから新しいものへ」の活動は、規模が限られていることや市場の反応が鈍いことなどの問題に直面している。

住民の「古い家を新しい家に買い替える」という意欲を喚起するには、中古住宅の消化問題を解決することが鍵となる。従来の「中古住宅プッシュ」モデル、すなわち不動産仲介業者や開発会社が主導して「新築住宅の解約義務なし」のサービスモデルでは、中古住宅の販売と新築の購入が独立して運営されており、中古住宅の取引は依然として市場変動の影響を受けるが、実際の刺激効果は比較的限定的である。国有企業の直接的な「リサイクル」モデルは、新しいものと交換することに対する住民の不安を軽減するが、それは国有企業の財務力によっても制限される。したがって、各地域は市場の需給を指標として中古住宅を活性化する必要がある。地方自治体は、地域の状況に応じて賃貸収益の高い地域で中古住宅の購入と保管を増やすことができる。同時に、取得した中古住宅については、低価格住宅としての利用に加え、社員寮やシェアオフィス、文化施設等の新たな用途への活用拡大を促進します。観光民宿など

住民の住宅改善ニーズに応えるためには、新築住宅プロジェクトの品質を厳しく確保する必要があります。 「新築住宅の解約義務なし」は本来、居住者に対する住宅交換保証であり、不動産開発会社が売れない案件を提供する言い訳にはなりません。地方自治体は、「古いものから新しいもの」プログラムに参加する不動産開発会社に対し、高品質の新築住宅プロジェクトを考案し、在庫を削減する革新的な方法を模索し、それによって住民の買い替えニーズを完全に解放するよう奨励すべきである。例えば、安徽省蕪湖市は不動産開発会社に対し、不動産の一部の権利を売却するモデルを試すよう奨励しており、広東省は不動産開発会社に対し、住民が「買う前にまず借りる」ことを支援するよう奨励している。

「古い住宅を新しいものに建て替える」は複雑かつ体系的なプロジェクトであり、この政策の可能性を最大限に発揮するには、地方自治体が計画を調整し、リソースを統合し、すべての関係者の努力を調整する必要があります。住宅購入補助金や税制優遇措置、その他の措置を提供することで財政的支援を増やし、住民の住宅購入意欲を高める必要がある。効果的な政策フィードバックメカニズムを確立し、政策実施の効果を定期的に評価し、タイムリーな最適化調整を行う必要がある。住民の住宅消費の新たなニーズに適応するため。

文 | 趙熙□記者 黄志玲