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A imagem mostra a atividade “do velho pelo novo” das empresas de incorporação imobiliária.Foto de Huang Zhiling

Depois dos bens de consumo, como os eletrodomésticos e os automóveis, a habitação também iniciou uma atividade de “trade-in”. Em 19 de julho, a Associação Imobiliária de Pequim e a Associação da Indústria de Agências Imobiliárias de Pequim emitiram conjuntamente a "Iniciativa de Atividade de Habitação Comercial de Pequim" Velha para Nova "", anunciando que de agora até 31 de dezembro de 2024, habitações comerciais "velhas para novas" serão realizadas nesta cidade” atividades para melhor atender às necessidades rígidas de habitação dos residentes e às necessidades diversificadas de habitação melhorada. Como realizar a “substituição do antigo pelo novo” em habitações comerciais? Quais são as medidas preferenciais específicas? O repórter conduziu a entrevista.

Habitações comerciais foram adicionadas às cidades de primeiro nívelFila de "troca"

Em 30 de abril, o Birô Político do Comitê Central do PCC realizou uma reunião e enfatizou que deveríamos continuar a aderir às políticas específicas da cidade, levar em conta as novas mudanças na relação de oferta e demanda no mercado imobiliário e as novas mudanças do povo. expectativas de habitação de alta qualidade e coordenar e estudar políticas e medidas para digerir o imobiliário existente e optimizar a habitação incremental. Posteriormente, Pequim, Tianjin e outros lugares anunciaram ajustes nas políticas de restrição à compra de habitação, Hangzhou e Xi'an cancelaram as restrições à compra e as cidades de primeiro nível lançaram sucessivamente atividades "antigas por novas" para habitação comercial.

Em 1º de maio, a cidade de Shenzhen lançou oficialmente a campanha de moradias comerciais "Troca por novas casas" para residentes que planejam vender moradias comerciais usadas e comprar novas moradias comerciais em 3 de maio. Xangai lançou a campanha "Velhas por novas" para moradias comerciais; , com o objetivo de passar " O modelo do velho por novo torna mais fácil para os residentes substituirem suas casas; Guangzhou lançou uma iniciativa sobre a campanha “velho por novo” para moradias comerciais em 22 de maio, incentivando empresas e intermediários de incorporação imobiliária para fornecer aos residentes serviços de substituição sem preocupações; em 19 de julho, a Associação Imobiliária de Pequim A Associação da Indústria de Intermediários Imobiliários de Pequim apela às empresas de desenvolvimento imobiliário, intermediários e indústrias de serviços relacionados da cidade para participarem ativamente no “velho para-- nova” atividade de habitação comercial para oferecer aos moradores descontos e serviços completos de alta qualidade na venda de antigos e na compra de novos.

Impulsionado por uma série de políticas, o mercado foi significativamente impulsionado e o mercado imobiliário acelerou para um período de estabilização e recuperação. Em particular, a actividade do mercado de habitação em segunda mão aumentou significativamente. Recentemente, o Departamento Nacional de Estatística anunciou as “Mudanças nos preços de venda de moradias comerciais em 70 cidades de grande e médio porte em junho de 2024”. Os dados mostram que entre as 70 cidades de grande e médio porte, mês a mês”. o declínio nos preços de venda de habitações comerciais em todas as cidades de nível diminuiu em geral, e a habitação em segunda mão nas cidades de primeiro nível diminuiu em geral. Entre eles, o preço de venda de habitações usadas em Pequim aumentou pela primeira vez este ano.

De acordo com especialistas do sector, a actividade de “troca” de habitação comercial pode melhorar a conveniência das vendas e transacções de habitação, encurtar o ciclo de substituição de habitação e aumentar a vontade dos residentes de comprar casas. Funcionários relevantes da Associação Imobiliária de Pequim disseram que desde o lançamento do evento, há duas semanas, o miniprograma Alipay "Leju Exchange for New Purchase" foi clicado mais de 90.000 vezes, atraindo mais de 400 pessoas para se inscreverem e participarem. , 18 casas foram trancadas mediante pagamento de depósitos.

A imagem mostra a atividade “do velho pelo novo” das empresas de incorporação imobiliária.Foto de Huang Zhiling

Supervisão governamental, cancelamento de assinatura sem preocupações Aumentar a confiança dos consumidores na mudança de casa

De acordo com dados do China Index Research Institute, mais de 100 cidades em todo o país aderiram à fila do “velho pelo novo” para habitação comercial. A julgar pelos métodos de apoio ao “velho pelo novo” em vários lugares, existem dois modos principais: “receber o velho” e “empurrar o velho”. "Colecção antiga" significa que as empresas de promoção imobiliária ou plataformas de activos estatais são responsáveis ​​​​pela aquisição de casas em segunda mão e, ao mesmo tempo, introduzem agências de avaliação profissionais para avaliar o valor das casas em segunda mão Após a aquisição e a habitação. Se as entidades de troca chegarem a um acordo sobre o preço da transação, o produto da venda poderá ser usado para comprar novas casas designadas. Por exemplo, a cidade de Zhengzhou planeja adquirir 5.000 casas usadas na cidade de Zhengzhou por meio do Zhengzhou Urban Development Group Co., Ltd.

“Empurrar casas antigas” significa que depois de os consumidores subscreverem e garantirem a habitação da incorporadora, a agência intermediária dará prioridade à venda de casas usadas através da inclinação do tráfego. Actualmente, cidades de primeiro nível como Pequim e Xangai adoptam principalmente este modelo.

Tomando Pequim como exemplo, há um total de 31 novos projectos habitacionais no primeiro lote de participação na iniciativa de actividade "velho por novo", envolvendo mais de 9.000 unidades habitacionais. Os consumidores podem acessar a área do evento através do miniaplicativo Alipay "Leju Exchange for New Purchase" para visualizar a localização do novo projeto residencial e as instalações de apoio adjacentes. Após selecionar uma nova casa, o consumidor pode assinar um contrato de assinatura com a incorporadora e pagar um depósito. Posteriormente, os consumidores podem enviar informações sobre casas usadas aos intermediários pretendidos através da Associação Imobiliária de Pequim e da Associação da Indústria de Intermediários Imobiliários de Pequim para "promoção em toda a cidade e venda prioritária" de casas usadas. No prazo de 90 dias, se a casa usada for vendida, o depósito será convertido em um adiantamento para a casa nova; se a casa usada não for vendida, a incorporadora reembolsará incondicionalmente o depósito integral no prazo de 15 dias; .

O repórter visitou e soube que uma nova casa foi assinada para o projeto Daxing Star City em Pequim desde a implementação da atividade “velho por novo” durante uma semana. O vendedor do projecto disse que a principal vantagem desta actividade de “velho por novo” é que o governo está envolvido em todo o processo de compra de casa e o seu papel de supervisão aumentou a confiança do consumidor. “Atualmente, todas as novas casas em Starlight City podem participar do programa de 'troca', e o depósito é uniformemente de 100.000 yuans, que será depositado na conta de supervisão do empreendimento de desenvolvimento imobiliário e supervisionado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural Comitê Antes disso, as novas casas exigiam que os consumidores pagassem uma proporção maior de depósitos, chegando a cerca de 10% do preço total da casa, embora a habitação fique bloqueada por três meses após a apresentação do depósito, se a casa usada não o for. vendido durante este período, o reembolso do depósito será determinado de acordo com os termos de vendas relevantes.

A equipe de vendas do projeto Wutong Xingchen em Pequim disse aos repórteres que antes de participar da atividade “velho por novo”, os consumidores eram obrigados a enviar um pagamento inicial para reter a propriedade, mas agora eles só precisam pagar uma parte do depósito para reter o imóvel por um período mais longo, e esta parte do depósito acabará sendo usada como despesas de compra de casa do consumidor. O vendedor do projeto disse: "'Trocar o antigo pelo novo' reduz o limite para os consumidores comprarem uma casa e dá aos consumidores uma escolha maior."

Além disso, o programa de “troca” de habitação comercial de Pequim também se concentra na prestação de serviços de cadeia completa para habitação de substituição, incluindo o fornecimento aos consumidores de habitação transitória para aluguer, descontos em melhorias residenciais, vouchers para mobiliário e eletrodomésticos e outros descontos. O responsável responsável pelo Beijing Red Star Macalline disse aos repórteres que atualmente, cinco shopping centers em Pequim, incluindo o Red Star Macalline Beijing Supreme Mall, aderiram à atividade "velho por novo" em habitação comercial, e os consumidores podem receber descontos na forma de mensagens de texto inscrevendo-se on-line Para se qualificar para a política, com esta mensagem de texto, os consumidores podem ir ao balcão de atendimento designado do shopping para resgatar um cupom de 500 yuans, que pode ser usado após gastar mais de 5.000 yuans. limitado a 100 cupons.

Abra a cadeia do “velho pelo novo” A venda de casas usadas ainda é um elo fundamental

"O velho por novo" é considerado uma ferramenta política importante para romper as barreiras às transações de habitação em primeira e segunda mão e ajudar a desestocizar o setor imobiliário. No entanto, de acordo com especialistas do setor, várias regiões ainda estão na fase de exploração de políticas. e há espaço para mais otimização e ajuste.

Durante a visita do repórter, muitos funcionários de vendas de projetos de casas novas que participaram da atividade de habitação comercial "velho por novo" em Pequim disseram: "O problema da venda de casas usadas é a maior dificuldade na implementação do 'velho por novo'."

"Por um lado, os consumidores que necessitam de habitação melhorada tenderão a gastar mais dinheiro para comprar novas casas com melhores condições de vida, quando os preços das casas em primeira e segunda mão não são muito diferentes. Por exemplo, na área de Daxing, mesmo por volta de 2000 O preço de uma casa antiga é de cerca de 40.000 yuans por metro quadrado, enquanto o preço de uma casa nova é de cerca de 50.000 yuans por metro quadrado. Por outro lado, aqueles que só precisam comprar uma casa muitas vezes demoram a esperar. -veja a atitude diante da tendência de queda dos preços das casas usadas A incapacidade de vender casas usadas torna difícil para os consumidores a troca por casas novas devido à insuficiência de fundos "Um vendedor do projeto Daxing Star City em Pequim. disse aos repórteres: "A maioria dos consumidores que vêm perguntar sobre a 'troca' pensam que os incorporadores podem comprar diretamente casas de segunda mão."

No entanto, no modelo “push old”, na venda de casas usadas, as agências imobiliárias são principalmente incentivadas a fornecer casas usadas com “promoção em toda a cidade e vendas prioritárias” e descontos de comissão exclusivos aos consumidores que assinam novos contratos de assinatura doméstica.

Tomando Pequim como exemplo, existem atualmente 11 agências imobiliárias que participam na atividade de habitação comercial "velho por novo", incluindo My Love My Home. De acordo com o responsável pela I Love My Home, o processo de venda da casa é basicamente o mesmo que no passado. Os consumidores contactam o intermediário pretendido com base nas suas próprias circunstâncias, negociam o preço com o intermediário e depois listam o segundo. casa à venda. O desconto de comissão específico precisa ser discutido com a incorporadora imobiliária. O empreendimento negocia e determina.

Além da questão da venda de casas usadas, “onde posso trocar por uma casa nova” é também um factor chave que afecta a tomada de decisão do consumidor. A equipe de vendas do projeto Beijing Puxuan Mansion · Yinyuan disse aos repórteres que depois de participar da atividade "velho por novo", a empresa de desenvolvimento precisa reservar a habitação para os consumidores por 90 dias, e eles podem fazer o check-out incondicionalmente após 90 dias. Isso significa que os imóveis bloqueados não podem ser vendidos em até 90 dias e podem correr o risco de serem desocupados após 90 dias.

"Originalmente, o depósito foi criado na esperança de facilitar as transações, mas agora o depósito pago pelos consumidores deve ser devolvido. Isto não tem força vinculativa para os consumidores, e os desenvolvedores ou a equipe de vendas parecerão mais passivos. Portanto, muitas pessoas participam de a atividade de 'troca' são pessoas de renda média e baixa. Para propriedades de baixo custo ou de venda lenta, não há necessidade de se preocupar em vender propriedades realmente boas. Se você participar da atividade, isso afetará o ritmo. de venda”, disse o vendedor do projeto Puxuan Mansion·Yinyuan acima mencionado em Pequim.

O China Index Research Institute salientou que no modelo “velho por novo” de habitação comercial, os consumidores enfrentam restrições na escolha. A eficácia do modelo “push old” está intimamente relacionada com a temperatura global do mercado. No contexto do “mercado comprador”, existe uma grande incerteza na venda de casas usadas e o seu efeito real levará tempo a ser observado. verificado.

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Deixe que o "velho por novo" utilize melhor o potencial de desestocagem e estabilização do mercado

Recentemente, a troca de habitações comerciais “antigas por novas” tornou-se uma mania e muitas cidades emitiram regras de implementação detalhadas para habitações comerciais “antigas por novas”. Como medida inovadora para desbloquear o mercado existente e optimizar a habitação incremental, a “substituição de habitações antigas por habitações novas” está gradualmente a tornar-se uma importante força motriz na promoção do desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.

Em 17 de maio, o Banco Popular da China e outros departamentos cancelaram explicitamente o limite inferior da política nacional de taxas de juros para empréstimos habitacionais pessoais, reduziram a taxa mínima de entrada de empréstimos habitacionais pessoais e estabeleceram 300 bilhões de yuans em refinanciamento de habitação a preços acessíveis para apoiar a aquisição de habitações comerciais concluídas não vendidas por empresas estatais locais. A "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização ao estilo chinês", emitida em 21 de julho, apontou que é necessário aumentar a construção e a oferta de moradias populares para atender às rígidas necessidades habitacionais dos grupos da classe trabalhadora e apoiar as necessidades de habitação diversificadas e melhoradas dos residentes urbanos e rurais. Após a introdução de um pacote de novas políticas para o mercado imobiliário, os governos locais rapidamente acompanharam a implementação e promoveram activamente a “substituição de habitações comerciais antigas por novas”.

O “velho por novo” promove essencialmente a circulação e circulação de imóveis. Liga os dois mercados de revitalização de casas usadas e de desestocagem de casas novas, dando um novo impulso ao reequilíbrio da relação entre oferta e procura. Até agora, mais de 100 cidades em todo o país lançaram actividades de habitação comercial “antigas por novas”. No entanto, a julgar pela situação específica de implementação, as actividades de habitação comercial "antigas por novas" em várias regiões enfrentam problemas como a escala limitada e a resposta inactiva do mercado.

Para estimular a motivação dos moradores para “trocar casas antigas por novas”, a chave é resolver o problema da digestão de casas usadas. De acordo com o modelo existente de "old house push", isto é, liderado por intermediários imobiliários e empresas de desenvolvimento que oferecem um modelo de serviço "sem obrigação de cancelar novas casas", a venda de casas antigas e a compra de novas casas operam de forma independente, e as transações de casas usadas são ainda afetado pelas flutuações do mercado. O efeito estimulante real é relativamente limitado. Embora o modelo de “reciclagem” directa das empresas estatais alivie as preocupações dos residentes sobre a substituição de novas, também é limitado pela solidez financeira das empresas estatais. Portanto, várias localidades devem tomar a oferta e a procura do mercado como guia para revitalizar a habitação em segunda mão. Os governos locais podem aumentar a aquisição e o armazenamento de casas usadas em áreas com rendimentos de aluguer mais elevados com base nas condições locais. Ao mesmo tempo, incentivamos a expansão do âmbito de utilização das casas usadas adquiridas. Por exemplo, além de serem utilizadas como habitação acessível, também podem ser expandidas para novos usos, como dormitórios de funcionários, espaços de escritórios partilhados, culturais. pousadas de turismo, etc.

Para satisfazer as necessidades dos residentes em termos de habitação melhorada, a qualidade dos novos projectos habitacionais deve ser rigorosamente garantida. “Sem obrigação de cancelar uma casa nova” é originalmente uma garantia de troca de casa fornecida aos residentes e não pode ser usada como desculpa para que empresas de incorporação imobiliária forneçam projetos invendáveis. Os governos locais devem encorajar as empresas de desenvolvimento imobiliário que participam no programa “velho por novo” a apresentar novos projectos habitacionais de alta qualidade e a explorar formas inovadoras de desestocagem, libertando assim totalmente as necessidades de substituição dos residentes. Por exemplo, Wuhu, na província de Anhui, incentiva as empresas de desenvolvimento imobiliário a experimentarem o modelo de venda de direitos de propriedade parciais, e Guangdong incentiva as empresas de desenvolvimento imobiliário a apoiarem os residentes a "alugar primeiro antes de comprar".

“Substituir habitações antigas por novas” é um projecto complexo e sistemático. Para concretizar plenamente o potencial desta política, os governos locais precisam de coordenar o planeamento, integrar recursos e coordenar os esforços de todas as partes. É necessário aumentar o apoio financeiro e aumentar a vontade dos residentes de comprar casas, fornecendo subsídios para aquisição de casas ou benefícios fiscais e outras medidas; é necessário estabelecer um mecanismo eficaz de feedback político, avaliar regularmente o efeito da implementação de políticas e fazer ajustes de otimização atempados; adaptar-se às novas necessidades de consumo habitacional dos residentes.

Texto | Repórter Zhao Xi□ Huang Zhiling