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El reportero del 21st Century Business Herald, Li Yuchen, informó desde Beijing

"Hainan, Tianjin, Sichuan, Guizhou, Hebei, Heilongjiang... el equipo de investigación viajó a más de 20 provincias y ciudades, celebró seminarios a gran escala una y otra vez y popularizó entre el gobierno qué son los productos REIT y cómo ayudar. los gobiernos locales y las empresas resuelven deudas, formando un mejor balance..." Pensando en hace casi 10 años, Meng Mingyi todavía recuerda vívidamente los días en que se lanzaron los REIT públicos en China.

En la actualidad, Meng Mingyi es el presidente ejecutivo de Huili Investment Fund Management Co., Ltd., presidente de Guohui Green Energy Co., Ltd., vicepresidente de Zhonghui Investment Management Co., Ltd. y también es el presidente de Infraestructura. Comité Profesional del Foro de Titulización de Activos de China. Ya durante sus estudios de doctorado, Meng Mingyi tomó la titulización de activos como tema de investigación. Al crecer en la nueva era económica, Meng Mingyi se arraigó aún más en el mercado de capitales y se convirtió en uno de los líderes en el campo de los REIT de infraestructura en mi país.

Investigación sobre el marco legal financiero, comunicación y promoción con los gobiernos locales, orientación y asistencia en el cultivo de activos... Por un lado, Meng Mingyi lidera la empresa y el equipo del proyecto para estar en primera línea en la defensa y práctica de la titulización de activos para un desde hace mucho tiempo y promueve el desarrollo de REIT públicos en China.

Por otro lado, Meng Mingyi y Huili Fund siempre han captado con atención las tendencias del mercado y han mantenido su previsión y juicio sobre las tendencias del mercado de inversión en infraestructura en sus inversiones. En los últimos años, la compañía ha puesto en práctica la teoría "impulsada por la industria", ha perseguido incansablemente la calidad de los clientes industriales y los niveles de flujo de efectivo en el proceso operativo, e ha integrado el modelo de pensamiento de los fondos de capital privado inmobiliarios internacionales y los REIT en los mercados nacionales. inversiones en el mercado primario en el sector inmobiliario A pesar de la tendencia general a la baja del mercado en los últimos años, se han logrado buenos resultados en materia de inversión.

Recientemente, Meng Mingyi aceptó una entrevista exclusiva con un periodista del 21st Century Business Herald y compartió sus muchas experiencias con Huili Fund en torno al mercado de REIT y la inversión en infraestructura de China.

"Lecciones complementarias" para la titulización de activos

Desde 2015, la economía de mi país ha entrado en la etapa de desarrollo de la "nueva normalidad". El vínculo entre los principales indicadores económicos ha divergido y el IPC ha seguido funcionando en un nivel bajo. también ha entrado en un canal descendente. Sin embargo, al mismo tiempo, con la importante tarea de profundizar la reforma estructural del lado de la oferta financiera, fortalecer la capacidad del mercado de capitales para servir a la economía real, seguir innovando los mecanismos de inversión y financiación y revitalizar eficazmente los activos existentes, la exploración de los recursos públicos REIT de infraestructura ha comenzado.

También fue ese mismo año que el equipo del Fondo Huili y el Centro Nacional de Investigación establecieron conjuntamente un grupo de investigación de REIT, con Meng Mingyi como subsecretaria general. El equipo de investigación es como un conferenciante, que aporta experiencia en mercados extranjeros avanzados y ardientes expectativas para el mercado financiero de China para guiar al sector financiero, los gobiernos locales y las empresas.

Mirando hacia atrás, Meng Mingyi dijo a los periodistas que explorar un camino para la chinaización de los REIT públicos es como una "lección de recuperación" para muchas entidades de la industria. Entre ellos, en el aspecto legal, esto significa ayudar a reexaminar la estructura financiera actual y encontrar un "avance" para la introducción legal de productos REIT públicos.

De hecho, debido a las restricciones al alcance de la inversión contenidas en la "Ley de Fondos de Inversión en Valores de la República Popular China" y los "Dictamenes Orientadores sobre la Regulación del Negocio de Gestión de Activos de Instituciones Financieras" y otras leyes y regulaciones, "no se permite que los fondos públicos invertir en acciones de empresas que no cotizan en bolsa", "según los valores actuales "La ley no puede emitir REIT públicos a nivel nacional", fue la opinión inicial en la industria.

Sin embargo, después de referirse plenamente a la experiencia de mercado de los países desarrollados y realizar suficientes investigaciones y comunicaciones con el Comité Económico y Financiero del Congreso Nacional del Pueblo, Meng Mingyi y el equipo de investigación descubrieron que todavía existe un canal para la introducción de REIT públicos reconocidos. por todas las partes en la ley actual. Al proponer el establecimiento de una estructura de "fondo público + ABS", los productos REIT públicos pueden integrarse con éxito en el sistema financiero de mi país y operar legalmente en el mercado de capitales con avances mínimos en el marco legal actual.

Por parte del gobierno, significa ayudar a popularizar conceptos profesionales y aclarar ideas para la revitalización de activos. Dado que una gran cantidad de activos nacionales están en manos del sector público, los gobiernos locales se han convertido en el cuerpo principal del trabajo de propaganda voluntaria del equipo de investigación. ¿Cuál es el pensamiento del gobierno y cómo ve los productos REIT y, en última instancia, promueve los activos locales para ingresar al mercado de REIT?

Desde el punto de vista corporativo, significa cultivar la voluntad de emitir REIT y ayudar a promover el proceso de cumplimiento de activos. Desde su creación, el equipo de investigación ha tomado la iniciativa en participar en la orientación inicial de una serie de productos REIT. Sin embargo, Meng Mingyi notó que aunque no hay escasez de activos de alta calidad en el mercado, es necesario. Las empresas deben tener una fuerte voluntad de emitir REIT y al mismo tiempo cultivar sus activos para que estén en línea con los requisitos de emisión. Las condiciones a menudo no son fáciles.

"A menudo las empresas nos hacen una pregunta: el tipo de interés que me da el banco es muy bajo, ¿por qué debería emitir REIT en lugar de bonos?" Meng Mingyi dio un ejemplo a los periodistas: "Debido a que los propios canales de financiación estaban relativamente abiertos, muchos En el pasado, las empresas dirigidas por empresas estatales no están muy dispuestas a emitir REIT. En este sentido, explicaremos que los fondos recaudados por los REIT públicos no son fondos de deuda en el verdadero sentido y la financiación no está incluida. deuda corporativa. "

Además, Meng Mingyi dijo que para convertirse en activos subyacentes de alta calidad que puedan cargarse en REIT, las empresas deben cumplir múltiples condiciones, como el cumplimiento de los activos, la controlabilidad de los pasivos, la escala de emisión y la capacidad de pago. Pero, de hecho, la situación de los activos de algunas empresas es compleja. Por ejemplo, una alta proporción de hipotecas repetidas ha provocado que la escala de los pasivos supere con creces el alcance de la nueva financiación, formando una carga de deuda histórica. También hay algunos activos corporativos que tienen procedimientos incompletos o defectos de cumplimiento remanentes de la historia, que abarcan múltiples períodos históricos y son extremadamente difíciles de reparar, lo que dificulta que las empresas cumplan con los estándares de emisión de REIT. Por lo tanto, para las empresas, la emisión de REIT es más bien una oportunidad para un autoexamen y una rectificación integrales, que exigen que las empresas resuelvan problemas históricos y compensen las deficiencias para cumplir con los estándares.

Hoy, el equipo de investigación ha diseñado y presentado con éxito docenas de planes de revitalización de activos. En cuanto a la experiencia adquirida con esto, Meng Mingyi señaló que para participar en el trabajo de tutoría en las primeras etapas, es necesario entrar verdaderamente en el gobierno y las empresas para comprender sus necesidades y dificultades. Para algunos dilemas más sistémicos, aún debemos ser pacientes y encontrar o esperar lentamente la respuesta y solución adecuadas con el tiempo.

"Por ejemplo, esperamos que en el futuro varios departamentos gubernamentales puedan abrir aún más 'canales verdes' para proporcionar mecanismos de coordinación y aprobación mejores y más directos para los procedimientos relacionados con la titulización de activos".

El piloto pasó de cero a uno en tres años

En abril de 2020, la Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo publicaron conjuntamente documentos piloto para la implementación de REIT de infraestructura. En junio de 2021, el primer lote de nueve REIT de infraestructura de mi país se emitió, cotizó y negoció con éxito en los mercados de valores de Shanghai y Shenzhen, lo que marcó el comienzo de un nuevo capítulo en el programa piloto de REIT públicos.

Después de superar las dificultades iniciales, los REIT públicos se arraigaron en China y continuaron creciendo en escala. Desde 2023, Meng Mingyi ha liderado el equipo de Huili Fund y sus subsidiarias de inversión para participar activamente en el mercado back-end de REIT y participar en inversiones de colocación estratégica y transacciones en el mercado secundario.

"Es muy difícil pasar de 0 a 1, pero este paso se ha dado con éxito". Meng Mingyi dijo que, mirando hacia atrás en los últimos tres años, los activos subyacentes de los REIT públicos se han ampliado cada vez más y el mecanismo de emisión ha madurado gradualmente. Y la velocidad de emisión se ha acelerado significativamente, lo que muestra una tendencia de desarrollo en auge. La buena situación es inseparable de la vigorosa promoción de las agencias reguladoras, los profesionales de la industria y muchos expertos y académicos.

Desde 2024, los REIT públicos han vuelto a marcar el comienzo de un auge de emisión y, al cierre de esta edición, se han lanzado 10 nuevos productos. A finales del primer semestre del año, había un total de 40 REIT ofrecidos públicamente en mi país, con un tamaño de emisión total de aproximadamente 130 mil millones de yuanes.

A juzgar por el desempeño de los ingresos del mercado secundario, el mercado de REIT públicos también ha pasado por un ciclo de mercado completo de emisiones de primas altas, aumentos irracionales, shocks y caídas, y luego estabilización y recuperación durante el año. Según las estadísticas de Wind, a 28 de julio, 30 de los 40 REIT de infraestructura pública que han cotizado han logrado rentabilidades positivas durante el año.

Aunque el mercado ha tenido sus altibajos y las instituciones han entrado y salido, Meng Mingyi señaló que después de tres años de cultivo y práctica del mercado, los participantes de la industria, liderados por las principales instituciones de inversión, han pasado de tener un conocimiento limitado de los REIT a tener un conocimiento limitado de los REIT. un instrumento financiero innovador. Hemos establecido equipos de inversión REIT profesionales y un sistema científico y completo de evaluación de proyectos y toma de decisiones de inversión. En términos generales, la racionalización y la madurez siempre han sido los temas principales del desarrollo del mercado público de REIT.

El regreso de la racionalidad del mercado también ha puesto a prueba la mentalidad de los participantes en el mercado y ha llevado a una mejora de la capacidad de los inversores para revisar proyectos. Meng Mingyi cree que quienes permanecen hoy en el mercado público de REIT son verdaderos "inversores a mediano y largo plazo". Una de sus principales lógicas de inversión es tomar decisiones de inversión basadas en una comprensión profunda de las políticas macro y las situaciones económicas. La lógica económica, la estabilidad del flujo de caja y los riesgos potenciales detrás de esto no son sólo inversiones ciegas basadas en marcas o conceptos populares.

"Hemos experimentado una ronda de aumentos y otra ronda de ajustes. De hecho, para todos los participantes del mercado, la mentalidad de inversión de todos ahora será más racional", dijo Meng Mingyi. En la actualidad, cree que el entusiasmo de las instituciones por invertir en el mercado de REIT sigue aumentando gradualmente. En el futuro, la cuota de transacciones de mercado de cada proyecto también puede mostrar una tendencia ascendente en su conjunto.

Al mismo tiempo, Meng Mingyi también sugirió explorar la inclusión de más áreas involucradas en el modelo de franquicia en el alcance piloto de los REIT públicos para impulsar la expansión del mercado de los REIT. Incluyendo, entre otros, campos del transporte como el metro, campos sociales como los deportes, nuevos campos de infraestructura como la potencia informática de la inteligencia artificial, el espacio civil, los campos agrícolas y forestales, etc.

Nuevas tendencias en inversión en infraestructura industrial

En 2011, Huili Fund invirtió un fondo de inversión de capital con un monto inicial de 40 yuanes en el proyecto de viviendas asequibles de Kunming, convirtiéndose así en el pionero de los fondos de inversión en viviendas asequibles en China. Desde entonces, Huili Fund ha estado activo en el campo de los fondos de inversión de capital centrándose en una serie de proyectos inmobiliarios.

Hoy en día, el desarrollo y los cambios de los REIT públicos y del mercado inmobiliario de China también están cambiando profundamente las ideas de inversión del Fondo Huili.

Meng Mingyi dijo a los periodistas que en la actualidad, todas las inversiones en proyectos del Fondo Huili pueden clasificarse como inversiones previas a REIT, es decir, todas las inversiones anclarán campos industriales relacionados con la cotización de REIT en el futuro. En su opinión, la inversión inmobiliaria actual debe considerarse más como parte de la inversión en infraestructura, especialmente su tendencia a transformarse en "inversión en infraestructura industrial", que se ha convertido en la dirección principal del desarrollo del mercado.

En otras palabras, en comparación con el concepto tradicional del pasado de "comprar, vender y alquilar espacio" en el campo inmobiliario, Meng Mingyi cree que la estrecha integración con la industria y una estrategia de desarrollo verticalmente profundizada serán la principal ventaja competitiva y el valor de inversión de infraestructura en la nueva era. En este contexto, los inversores también deben prestar cada vez más atención a la lógica industrial detrás de los proyectos inmobiliarios. Para los proyectos en los que invierten, no sólo deben aclarar sus objetos de arrendamiento, sino también comprender claramente las características de las industrias a las que sirven y. el camino hacia el desarrollo sostenible.

A partir de esta idea, en los últimos años, Meng Mingyi ha llevado a Huili Fund y su equipo de plataforma a trabajar junto con socios operativos y financieros para desarrollarse de manera constante en campos ventajosos como la tecnología, el sector inmobiliario y las nuevas energías. También ha enfrentado una deuda tradicional alta. alta rotación, alta La transformación de las empresas inmobiliarias apalancadas aporta una importancia de referencia.

Tomemos como ejemplo el sector inmobiliario de ciencia y tecnología. En 2021 y 2022, dirigió su filial Zhonghui Investment para establecer fondos especiales y completó dos inversiones de fusiones y adquisiciones en el edificio Zhongguancun Torch de Beijing y el centro de exposiciones Zhangjiang de Shanghai, por un total de miles de millones de yuanes.

Entre ellas, la adquisición de Torch Building es la mayor transacción inmobiliaria comercial realizada en Beijing en 2021. El Edificio Antorcha está ubicado en el Parque Científico y Tecnológico de Tsinghua en Zhongguancun, Haidian, con un área total de construcción de 46.000 metros cuadrados. Sus principales inquilinos son grandes empresas de tecnología de Internet y empresas de alta tecnología en el campo de la inteligencia artificial. Un edificio emblemático en Zhongguancun que es extremadamente escaso y tiene excelentes capacidades de exhibición.

El Centro Zhanxiang está ubicado en el área central del Parque de Alta Tecnología de Zhangjiang y fue desarrollado por Morgan Stanley y Zhanxiang Group, con un área total de construcción de 42.000 metros cuadrados. Los principales inquilinos son empresas líderes o unicornio en industrias como semiconductores de chips, investigación y desarrollo de software y biomedicina, que cuentan con un fuerte apoyo del estado y el gobierno. Las operaciones de portadores de incubación se introducirán en 2023 y se obtendrán calificaciones de incubadoras a nivel de distrito. y se proporcionarán subsidios de alquiler para las empresas incubadas. El Centro Zhanxiang tiene una alta tasa de ocupación e inquilinos estables y de alta calidad, y se ha convertido en un portador de tecnología icónico en el área.

La nueva energía es también un área clave de despliegue del Fondo Huili. Actualmente, Huili Fund está negociando activamente con varios socios, todos los cuales han expresado su voluntad de conectar el almacenamiento de energía y otros eslabones de la cadena industrial e ingresar al mercado de capitales a través de instrumentos financieros como los REIT. Meng Mingyi cree firmemente que una serie de medidas promoverán en gran medida el desarrollo de nuevas industrias de energía y almacenamiento de energía, inyectarán nueva vitalidad al mercado y lograrán una situación beneficiosa para todas las partes.

"La industria energética de China tiene la ventaja de 'concentrar esfuerzos para hacer grandes cosas', lo cual está estrechamente relacionado con las ventajas institucionales de nuestro país. A nivel mundial, desde la generación de nuevas energías, como la fotovoltaica y la eólica, hasta la tecnología de almacenamiento de energía, pasando por soluciones de parque como "La gestión inteligente de la energía, las capacidades tecnológicas de fabricación e innovación de China son bastante avanzadas y también proporciona un amplio espacio de imaginación para la inversión", dijo Meng Mingyi.

Pero al mismo tiempo, además de la infraestructura de consumo, Meng Mingyi también espera explorar los REIT piloto que utilizan otros tipos de propiedades comerciales de alta calidad en ciudades de primer y segundo nivel como activos básicos, y expandir gradualmente el alcance de Los activos subyacentes de los REIT de bienes raíces comerciales incluyen edificios de oficinas, hoteles y apartamentos de alquiler a largo plazo, exposiciones, hoteles y otros campos de bienes raíces comerciales de alta calidad. En su opinión, la ecología de emisión "caliente" del mercado hace tres años es completamente diferente de la situación actual. En este momento, la promoción de bienes raíces comerciales con excelente rentabilidad para ingresar al mercado de capitales puede desempeñar un papel de "impulso" en el desarrollo de la industria inmobiliaria.