Новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Репортер 21st Century Business Herald Ли Юйчэнь сообщил из Пекина

«Хайнань, Тяньцзинь, Сычуань, Гуйчжоу, Хэбэй, Хэйлунцзян… исследовательская группа посетила более 20 провинций и городов, снова и снова проводя крупномасштабные семинары и популяризируя среди правительства, что представляют собой продукты REIT и как им помочь. местные органы власти и предприятия решают долги, формируя лучший баланс...» Вспоминая почти 10 лет назад, Мэн Минъи до сих пор живо помнит дни, когда в Китае были запущены публичные REIT.

Сегодня Мэн Минъи является исполнительным президентом Huili Investment Fund Management Co., Ltd., председателем Guohui Green Energy Co., Ltd., вице-председателем Zhonghui Investment Management Co., Ltd., а также председателем отдела инфраструктуры. Профессиональный комитет Китайского форума по секьюритизации активов. Еще во время учебы в докторантуре Мэн Минъи взял секьюритизацию активов в качестве темы исследования. Выросший в новую экономическую эпоху, Мэн Миньи укоренился на рынке капитала и стал одним из лидеров в области инфраструктурных REIT в моей стране.

Исследование финансовой правовой базы, общение и продвижение с местными органами власти, руководство и помощь в выращивании активов... С одной стороны, Мэн Миньи возглавляет компанию и проектную команду, чтобы быть на переднем крае пропаганды и практики секьюритизации активов для долгое время и способствует развитию государственных REIT в Китае.

С другой стороны, Мэн Миньи и Huili Fund всегда остро улавливали рыночные тенденции и сохраняли свое предвидение и суждение о рыночных тенденциях инвестиций в инфраструктуру в своих инвестициях. В последние годы компания внедрила на практике теорию «индустрии», неустанно следила за качеством промышленных клиентов и уровнем денежных потоков в операционном процессе, а также интегрировала модель мышления международных фондов прямых инвестиций в недвижимость и REIT в отечественную экономику. инвестиции на первичном рынке недвижимости. Несмотря на общую тенденцию падения рынка в последние годы, достигнуты хорошие инвестиционные результаты.

Недавно Мэн Минъи дал эксклюзивное интервью репортеру 21st Century Business Herald и поделился своим богатым опытом работы с Huili Fund в области китайского рынка REIT и инвестиций в инфраструктуру.

«Дополнительные уроки» по секьюритизации активов

С 2015 года экономика моей страны вступила в «новую нормальную» стадию развития. Связь между основными экономическими показателями изменилась. Экономический рост продолжает снижаться, а индекс потребительских цен продолжает оставаться на низком уровне. также вошли в нисходящий канал. Однако в то же время, несмотря на важную задачу углубления структурной реформы финансового предложения, укрепления способности рынка капитала обслуживать реальную экономику, дальнейшего совершенствования механизмов инвестирования и финансирования, а также эффективного оживления существующих активов, изучение государственных началось строительство инфраструктурных REIT.

В том же году команда Фонда Хуэйли и Национальный исследовательский центр совместно создали исследовательскую исследовательскую группу REIT, а Мэн Минъи стала заместителем генерального секретаря. Исследовательская группа действует как лектор, принося опыт работы на передовых зарубежных рынках и горячие надежды на финансовый рынок Китая, чтобы направлять финансовый сектор, местные органы власти и предприятия.

Оглядываясь назад, Мэн Миньи сказал репортерам, что изучение пути китаизации публичных REIT является своего рода «уроком макияжа» для многих предприятий отрасли. Среди них, с юридической стороны, это означает помощь в пересмотре текущей финансовой структуры и поиске «прорыва» для легального внедрения продуктов государственных REIT.

Фактически, из-за ограничений объема инвестиций в «Законе Китайской Народной Республики об инвестиционных фондах ценных бумаг» и «Руководящих заключениях по регулированию деятельности финансовых учреждений по управлению активами» и других законах и постановлениях «государственным фондам не разрешается инвестировать в акции компаний, не котирующихся на бирже», «согласно текущим ценным бумагам: «Закон не может выпускать публичные REIT внутри страны» - было первоначальным мнением в отрасли.

Однако, полностью обратившись к рыночному опыту развитых стран и проведя достаточные исследования и связавшись с Финансово-экономическим комитетом Всекитайского собрания народных представителей, Мэн Минъи и исследовательская группа обнаружили, что канал для внедрения публичных REIT все еще существует. всеми сторонами в действующем законе. Предлагая создать структуру «общественный фонд + ABS», продукты государственных REIT могут быть успешно встроены в финансовую систему моей страны и легально работать на рынке капитала с минимальными изменениями в действующей правовой базе.

Со стороны правительства это означает помощь в популяризации профессиональных концепций и разъяснении идей по оживлению активов. Поскольку большая часть национальных активов находится в собственности государственного сектора, местные органы власти стали основным органом добровольной пропагандистской работы исследовательской группы. Что думает правительство и как оно рассматривает продукты REIT и, в конечном итоге, продвигает местные активы на рынок REIT.

С корпоративной стороны это означает развитие готовности выпускать REIT и содействие в продвижении процесса соответствия активов. С момента своего создания исследовательская группа взяла на себя ведущую роль во внешнем руководстве рядом продуктов REIT. Однако Мэн Миньи заметил, что, хотя на рынке нет недостатка в высококачественных активах, это необходимо. Компании должны иметь сильное желание выпускать REIT и в то же время развивать свои активы, чтобы они соответствовали требованиям выпуска. Условия часто непростые.

«Компании часто задают нам вопрос: процентная ставка, которую дает мне банк, очень низкая, почему я должен выпускать REIT вместо облигаций?» Мэн Минъи привела пример журналистам: «Поскольку каналы финансирования сами по себе были относительно открытыми, многие из них были относительно открытыми». люди в прошлом были предприятиями, возглавляемыми государственными предприятиями, и не очень охотно выпускали REIT. В связи с этим мы объясним, что средства, собранные государственными REIT, в истинном смысле не являются долговыми фондами, и финансирование не включается в них. Корпоративный долг».

Кроме того, Мэн Миньи сказал, что для того, чтобы стать базовыми высококачественными активами, которые могут быть загружены в REIT, компаниям необходимо выполнить множество условий, таких как соответствие активам, контролируемость обязательств, масштаб выпуска и способность погашения. Но на самом деле состояние активов некоторых компаний является сложным. Например, высокая доля повторных ипотечных кредитов привела к тому, что масштаб обязательств намного превысил объем нового финансирования, образуя историческое долговое бремя. Есть также некоторые корпоративные активы, в которых есть неполные процедуры или дефекты соответствия, оставшиеся от истории, которые охватывают несколько исторических периодов и которые чрезвычайно трудно исправить, что затрудняет соблюдение компаниями стандартов выпуска REIT. Таким образом, выпуск REIT больше похож на возможность для компаний всесторонне самопровериться и исправить ситуацию, требуя от компаний решения исторических проблем и устранения недостатков для соответствия стандартам соответствия.

Сегодня исследовательская группа успешно разработала и представила десятки планов ревитализации активов. Что касается опыта, полученного в результате этого, Мэн Минъи отметил, что для участия в репетиторской работе на раннем этапе необходимо по-настоящему проникнуть в правительство и компании, чтобы понять их потребности и трудности. Для решения некоторых более системных дилемм нам все равно нужно набраться терпения и постепенно находить или ждать соответствующего ответа и решения с течением времени.

«Например, мы надеемся, что в будущем различные правительственные ведомства смогут открыть «зеленые каналы», чтобы обеспечить лучшую и более прямую координацию и механизмы утверждения процедур, связанных с секьюритизацией активов».

От нуля до одного за три года пилота

В апреле 2020 года Комиссия по регулированию ценных бумаг Китая и Национальная комиссия развития и реформ совместно выпустили пилотные документы по внедрению инфраструктурных REIT. В июне 2021 года первая партия из 9 инфраструктурных REIT в моей стране была успешно выпущена, зарегистрирована и торговалась на фондовых рынках Шанхая и Шэньчжэня, что ознаменовало начало новой главы в пилотной программе государственных REIT.

Преодолев первоначальные трудности, государственные REIT укоренились в Китае и продолжали расти в размерах. С 2023 года Мэн Минъи возглавляет команду Huili Fund и его инвестиционных дочерних компаний, которые активно работают на внутреннем рынке REIT, а также участвуют в инвестициях в стратегическое размещение и сделках на вторичном рынке.

«Очень сложно перейти от 0 к 1, но этот шаг был сделан успешно». Мэн Минъи сказал, что, оглядываясь назад на последние три года, базовые активы государственных REIT все больше расширялись, механизм выпуска постепенно созревал. , и скорость выпуска значительно ускорилась, что свидетельствует о бурно развивающейся тенденции. Хорошая ситуация неотделима от энергичного продвижения регулирующих органов, специалистов отрасли и многих экспертов и ученых.

С 2024 года публичные REIT снова открыли бум эмиссии, и на момент публикации было запущено 10 новых продуктов. По состоянию на конец первого полугодия в моей стране насчитывалось в общей сложности 40 публично предлагаемых REIT с общим объемом эмиссии около 130 миллиардов юаней.

Судя по динамике доходов вторичного рынка, рынок публичных REIT также прошел полный рыночный цикл выпуска высоких премий на ранней стадии, иррациональных подъемов, потрясений и спадов, а затем стабилизации и восстановления в течение года. Согласно статистике Wind, по состоянию на 28 июля 30 из 40 котирующихся на бирже государственных инфраструктурных REIT достигли положительной доходности в течение года.

Хотя на рынке были взлеты и падения, а институты приходили и уходили, Мэн Минъи отметил, что после трех лет развития и практики рынка участники отрасли, возглавляемые основными инвестиционными институтами, перестали иметь лишь ограниченное понимание REIT, инновационный финансовый инструмент. Мы создали профессиональные инвестиционные группы REIT и создали научную и полную систему оценки проектов и принятия инвестиционных решений. Вообще говоря, рационализация и зрелость всегда были основными темами развития публичного рынка REIT.

Возвращение рыночной рациональности также подвергло испытанию менталитет участников рынка и привело к улучшению способности инвесторов анализировать проекты. Мэн Минги считает, что те, кто сегодня остается на рынке публичных REIT, являются более истинными «средне- и долгосрочными инвесторами». Одна из их основных инвестиционных логик заключается в принятии инвестиционных решений на основе глубокого понимания макроэкономической политики и экономической ситуации. Экономическая логика, стабильность денежных потоков и потенциальные риски, стоящие за этим, — это не просто слепые инвестиции, основанные на брендах или популярных концепциях.

«Мы пережили период подъема и еще один этап корректировок. Фактически, для всех участников рынка инвестиционный менталитет теперь станет более рациональным», — сказал Мэн Минъи. В настоящее время он считает, что энтузиазм учреждений по инвестированию в рынок REIT все еще постепенно растет. В будущем доля рыночных транзакций каждого проекта также может показать тенденцию к росту в целом.

В то же время Мэн Минъи также предложил изучить возможность включения большего количества областей, задействованных в модели франчайзинга, в пилотный объем государственных REIT, чтобы стимулировать расширение рынка REIT. Включая, помимо прочего, области транспорта, такие как метро, ​​социальные области, такие как спорт, новые области инфраструктуры, такие как вычислительные мощности искусственного интеллекта, гражданское пространство, сельское и лесное хозяйство и т. д.

Новые тенденции в инвестициях в промышленную инфраструктуру

В 2011 году Huili Fund инвестировал инвестиционный фонд акций с первоначальной суммой 40 юаней в проект доступного жилья в Куньмине, став таким образом пионером инвестиционных фондов доступного жилья в Китае. С тех пор Huili Fund активно работает в сфере фондов долевых инвестиций, уделяя особое внимание ряду проектов в сфере недвижимости.

В настоящее время развитие и изменения китайских публичных REIT и рынка недвижимости также глубоко меняют инвестиционные идеи Huili Fund.

Мэн Минъи сообщил журналистам, что в настоящее время все проектные инвестиции Huili Fund можно классифицировать как инвестиции Pre-REIT, то есть все инвестиции будут закреплять промышленные области, которые связаны с листингом REIT в будущем. По его мнению, сегодняшние инвестиции в недвижимость следует рассматривать скорее как часть инвестиций в инфраструктуру, особенно тенденцию их трансформации в «инвестиции в промышленную инфраструктуру», которые стали основным направлением развития рынка.

Другими словами, по сравнению с традиционной концепцией «покупки, продажи и аренды площадей» в сфере недвижимости, Мэн Минъи считает, что тесная интеграция с отраслью и стратегия вертикального углубления развития станут основным конкурентным преимуществом и инвестиционной ценностью компании. инфраструктура в новую эпоху. На этом фоне инвесторам также необходимо уделять все больше внимания промышленной логике проектов в сфере недвижимости. Для проектов, в которые они инвестируют, они должны не только уточнить свои объекты лизинга, но также четко понимать характеристики отраслей, которые они обслуживают, и понимать их. путь к устойчивому развитию.

Исходя из этой идеи, в последние годы Мэн Миньи руководил фондом Huili и командой его платформы для совместной работы с операционными и финансовыми партнерами для стабильного развития в таких выгодных областях, как технологическая недвижимость и новая энергетика. Он также столкнулся с традиционным высоким уровнем долга. высокий оборот и высокая Трансформация компаний, занимающихся недвижимостью с использованием заемных средств, имеет справочное значение.

Взяв в качестве примера технологическую недвижимость, в 2021 и 2022 годах он возглавил свою дочернюю компанию Zhonghui Investment по созданию специальных фондов и завершил две инвестиции в слияния и поглощения в Пекинском здании Zhongguancun Torch Building и Шанхайском выставочном центре Zhangjiang на общую сумму в миллиарды юаней.

Среди них приобретение Torch Building — крупнейшая сделка с коммерческой недвижимостью в Пекине в 2021 году. Здание «Факел» расположено в научно-технологическом парке Цинхуа в Чжунгуаньцуне, Хайдянь, общая площадь застройки составляет 46 000 квадратных метров. Его основными арендаторами являются крупные компании, занимающиеся интернет-технологиями, и высокотехнологичные компании в области искусственного интеллекта. знаковое здание в Чжунгуаньцуне, которое крайне редко встречается и имеет отличные выставочные возможности.

Центр Чжансян расположен в центральной части Парка высоких технологий Чжанцзян и был построен компаниями Morgan Stanley и Zhanxiang Group, его общая площадь застройки составляет 42 000 квадратных метров. Основными арендаторами являются ведущие компании или компании-единороги в таких отраслях, как производство полупроводниковых чипов, исследования и разработки программного обеспечения, а также биомедицина, которые активно поддерживаются государством и правительством. В 2023 году будут введены операции инкубационного носителя, а также будут получены квалификации инкубатора районного уровня. инкубируемым компаниям будут предоставлены субсидии на аренду. Центр Чжаньсян имеет высокий уровень заполняемости, качественных и стабильных арендаторов и стал знаковым носителем технологий в этом районе.

Новая энергетика также является ключевым направлением развития Huili Fund. В настоящее время Huili Fund ведет активные переговоры с рядом партнеров, все из которых выразили готовность соединить хранилища энергии и другие звенья производственной цепочки и выйти на рынок капитала через финансовые инструменты, такие как REIT. Мэн Минъи твердо верит, что ряд мер будет в значительной степени способствовать развитию новых отраслей энергетики и хранения энергии, придаст новую жизнеспособность рынку и обеспечит беспроигрышную ситуацию для всех сторон.

«Энергетическая промышленность Китая имеет преимущество «концентрации усилий для достижения больших целей», что тесно связано с институциональными преимуществами нашей страны. интеллектуальное управление энергией, производственные и инновационные технологические возможности Китая весьма развиты, а также предоставляют широкое пространство для инвестиций», — сказал Мэн Минъи.

Однако в то же время, помимо потребительской инфраструктуры, Мэн Миньи также надеется на изучение пилотных проектов REIT, которые используют другие типы высококачественной коммерческой недвижимости в городах первого и второго уровня в качестве базовых активов и постепенно расширяют сферу охвата. базовых активов REIT коммерческой недвижимости, включая офисные здания, гостиницы и апартаменты для долгосрочной аренды, выставки, гостиницы и другие высококачественные области коммерческой недвижимости. Он считает, что «горячая» эмиссионная экология рынка три года назад совершенно отличается от нынешней ситуации. В настоящее время продвижение коммерческой недвижимости с отличной доходностью для выхода на рынок капитала может сыграть «стимулирующую» роль в развитии индустрии недвижимости.