uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

21st Century Business Heraldin toimittaja Li Yuchen raportoi Pekingistä

"Hainan, Tianjin, Sichuan, Guizhou, Hebei, Heilongjiang... Tutkimusryhmä matkusti yli 20 maakuntaan ja kaupunkiin pitäen laajamittaisia ​​seminaareja kerta toisensa jälkeen ja popularisoinut hallituksen kanssa mitä REIT-tuotteet ovat ja kuinka auttaa kunnat ja yritykset ratkaisevat velkojaan, muodostavat paremman taseen..." Lähes 10 vuoden takaista aikaa muisteleva Meng Mingyi muistaa edelleen elävästi ajat, jolloin julkiset REIT:t käynnistettiin Kiinassa.

Nykyään Meng Mingyi on Huili Investment Fund Management Co., Ltd.:n toimitusjohtaja, Guohui Green Energy Co., Ltd.:n puheenjohtaja, Zhonghui Investment Management Co., Ltd.:n varapuheenjohtaja ja on myös Infrastruktuurin puheenjohtaja. Kiinan omaisuuden arvopaperistamisfoorumin ammattikomitea. Meng Mingyi otti jo tohtoriopintojensa aikana omaisuuden arvopaperistamisen tutkimusaiheeksi. Uudella taloudellisella aikakaudella varttuessaan Meng Mingyi juurtui entisestään pääomamarkkinoilla ja hänestä tuli yksi johtavista infrastruktuurin REIT-alalla maassani.

Tutkimus rahoituslainsäädäntöön, viestintä ja propaganda paikallishallintojen kanssa, ohjausta ja apua omaisuuden viljelyssä... Toisaalta Meng Mingyi on johtanut yrityksen ja projektitiimin etulinjaan omaisuuden arvopaperistamisen puolesta ja harjoittamisessa. pitkään, edistää julkisten REITs kehitystä Kiinassa.

Toisaalta Meng Mingyi ja Huili Fund ovat aina innokkaasti ymmärtäneet markkinatrendejä ja säilyttäneet sijoituksensa kaukonäköisyyden ja harkintakykynsä infrastruktuuri-investointien markkinatrendeistä. Viime vuosina yritys on toteuttanut "toimialavetoisen" teorian käytäntöön, pyrkinyt tinkimättömästi toiminnassa teollisuusasiakkaiden laatuun ja kassavirtatasoihin sekä integroinut kansainvälisten kiinteistöpääomarahastojen ja REIT:ien ajattelumallin kotimaiseen osaan. ensimarkkinoiden sijoitukset kiinteistöihin Huolimatta viime vuosien yleisestä markkinoiden laskutrendistä, on saavutettu hyviä sijoitustuloksia.

Äskettäin Meng Mingyi hyväksyi eksklusiivisen haastattelun 21st Century Business Heraldin toimittajan kanssa ja jakoi monia kokemuksiaan Huili Fundin kanssa Kiinan REIT-markkinoista ja infrastruktuurisijoituksista.

"Lisäoppitunteja" omaisuuden arvopaperistamisesta

Vuodesta 2015 lähtien kotimaani talous on siirtynyt "uuteen normaaliin" kehitysvaiheeseen on myös siirtynyt alaspäin suuntautuvalle kanavalle. Kuitenkin samalla, kun tärkeänä tehtävänä on syventää rahoitustarjontapuolen rakenneuudistusta, vahvistaa pääomamarkkinoiden kykyä palvella reaalitaloutta, innovoida edelleen investointi- ja rahoitusmekanismeja ja elvyttää tehokkaasti olemassa olevia omaisuuseriä, tutkitaan. julkisen infrastruktuurin REITs on alkanut.

Samana vuonna Huili-rahaston tiimi ja Kansallinen tutkimuskeskus perustivat yhdessä REITs-tutkimusryhmän, jossa Meng Mingyi toimi apulaispääsihteerinä. Tutkimusryhmä on kuin luennoitsija, joka tuo kokemusta kehittyneistä ulkomaisista markkinoista ja kiihkeät odotukset Kiinan rahoitusmarkkinoilta ohjaamaan finanssisektoria, kuntia ja yrityksiä.

Nyt taaksepäin katsottuna Meng Mingyi kertoi toimittajille, että julkisten REIT-yhtiöiden kiinalaistamisen polun tutkiminen on kuin "meikkausoppitunti" monille alan toimijoille. Heidän joukossaan tämä tarkoittaa oikeudelliselta puolelta sitä, että autetaan tarkastelemaan uudelleen nykyistä rahoitusrakennetta ja löytämään "läpimurto" julkisten REIT-tuotteiden lailliseen käyttöönotolle.

Itse asiassa "Kiinan kansantasavallan arvopaperisijoitusrahastolain" ja "Rahoituslaitosten omaisuudenhoitotoiminnan säätelyä koskevissa ohjeissa" ja muissa laeissa ja määräyksissä olevien sijoitusrajoitusten vuoksi "julkiset varat eivät saa sijoittaa listaamattomien yhtiöiden osakkeisiin", "nykyisten arvopapereiden mukaan "Laki ei voi laskea liikkeeseen julkisia REIT-rahastoja kotimaassa" oli alan alkuperäinen näkemys.

Meng Mingyi ja tutkimusryhmä kuitenkin totesivat, että meng Mingyi ja tutkimusryhmä totesivat täysin kehittyneiden maiden markkinakokemukseen ja suoritettuaan riittävän tutkimuksen ja kommunikoinnin kansankongressin rahoitus- ja talouskomitean kanssa, että julkisten REIT-tunnusten käyttöönotolle on edelleen olemassa kanava. kaikki osapuolet nykyisessä laissa. Ehdottamalla "julkisen rahaston + ABS" -rakenteen perustamista julkiset REIT-tuotteet voidaan upottaa onnistuneesti kotimaani rahoitusjärjestelmään ja toimia laillisesti pääomamarkkinoilla nykyisen oikeudellisen kehyksen vähäisin läpimurtoin.

Hallituksen puolella se tarkoittaa ammattikonseptien popularisoimista ja omaisuuden elvyttämisen ideoiden selkiyttämistä. Koska suuri määrä kansallista omaisuutta on julkisen sektorin hallussa, paikallishallinnosta on tullut tutkimusryhmän vapaaehtoisen propagandatyön pääosa. Mitä hallitus ajattelee ja miten se näkee REITin tuotteet ja viime kädessä edistää paikallisten omaisuuserien pääsyä REIT-markkinoille.

Yrityspuolella se tarkoittaa halukkuuden kasvattamista REIT:ien liikkeeseenlaskulle ja omaisuuden vaatimustenmukaisuusprosessin edistämistä. Perustamisestaan ​​lähtien tutkimusryhmä on ottanut johtavan roolin REITs-tuotesarjan etupäässä ohjaamiseen. Meng Mingyi kuitenkin huomasi, että vaikka laadukkaasta omaisuudesta ei ole pulaa, se on välttämätöntä. yrityksillä on vahva halu laskea liikkeelle REIT-rahastoja ja samalla viljellä omaisuuttaan liikkeeseenlaskuvaatimusten mukaiseksi. Ehdot eivät usein ole helppoja.

"Meiltä kysytään usein yrityksiltä: pankin minulle antama korko on erittäin alhainen, miksi minun pitäisi laskea liikkeeseen REITiä joukkovelkakirjalainojen sijaan?" Meng Mingyi antoi toimittajille esimerkin: "Koska itse rahoituskanavat olivat suhteellisen avoimia, monet ihmiset olivat aiemmin Valtion omistamien yritysten johtamat yritykset eivät ole kovin halukkaita laskemaan liikkeelle REIT-rahastoja. yritysten velkaa.

Lisäksi Meng Mingyi sanoi, että yritysten on täytettävä useita ehtoja, kuten omaisuusvaatimusten noudattaminen, vastuun hallittavuus, liikkeeseenlaskun mittakaava ja takaisinmaksukyky, jotta niistä tulisi korkealaatuisia omaisuuseriä, jotka voidaan ladata REIT:iin. Mutta itse asiassa joidenkin yritysten omaisuustilanne on monimutkainen. Esimerkiksi toistuvien asuntolainojen suuri osuus on aiheuttanut velkojen laajuuden reilusti yli uuden rahoituksen, mikä muodostaa historiallisen velkataakan. Joillakin yritysomaisuuksilla on myös epätäydellisiä menettelyjä tai historiasta jääneitä vaatimustenmukaisuusvirheitä, jotka kattavat useita historiallisia ajanjaksoja ja joita on äärimmäisen vaikea korjata, mikä tekee yritysten vaikeaksi täyttää REIT-standardien liikkeeseenlaskustandardit. Siksi REIT-todistusten myöntäminen on yrityksille enemmän kuin mahdollisuus kattavaan itsetutkiskeluun ja -oikaisuun, mikä edellyttää yrityksiltä historiallisten ongelmien ratkaisemista ja puutteiden korjaamista vaatimustenmukaisuusstandardien täyttämiseksi.

Nykyään tutkimusryhmä on onnistuneesti suunnitellut ja toimittanut kymmeniä omaisuuden elvyttämissuunnitelmia. Tästä saatujen kokemusten osalta Meng Mingyi huomautti, että varhaisen vaiheen tutorointityöhön osallistuminen edellyttää todella päästä hallitukseen ja yrityksiin ymmärtämään heidän tarpeitaan ja vaikeuksiaan. Joissakin järjestelmällisemmissä ongelmissa meidän on silti oltava kärsivällisiä ja löydettävä tai odotettava hitaasti sopiva vastaus ja ratkaisu ajan myötä.

"Toivomme esimerkiksi, että tulevaisuudessa eri ministeriöt voivat edelleen avata "vihreitä kanavia" tarjotakseen parempia ja suoria koordinointi- ja hyväksymismekanismeja omaisuuden arvopaperistamiseen liittyville menettelyille.

Pilotti meni nollasta yhteen kolmessa vuodessa

Huhtikuussa 2020 Kiinan arvopaperimarkkinavalvontakomissio ja kansallinen kehitys- ja uudistuskomissio julkaisivat yhdessä pilottiasiakirjat infrastruktuurin REIT:ien toteuttamiseksi. Kesäkuussa 2021 maani ensimmäinen yhdeksän infrastruktuurin REIT-erä laskettiin liikkeelle ja listattiin ja niillä käytiin kauppaa Shanghain ja Shenzhenin osakemarkkinoilla, mikä merkitsi uuden luvun alkua julkisten REIT-rahastojen pilottiohjelmassa.

Alkuvaikeuksien voittamisen jälkeen julkiset REIT-rahastot juurtuivat Kiinaan ja jatkoivat kasvuaan. Vuodesta 2023 lähtien Meng Mingyi on johtanut Huili Fundin ja sen sijoitustytäryhtiöiden tiimiä osallistumaan aktiivisesti REIT-taustamarkkinoille ja osallistumaan strategisiin sijoitussijoituksiin ja jälkimarkkinatransaktioihin.

"On erittäin vaikeaa siirtyä nollasta yhteen, mutta tämä askel on otettu onnistuneesti, Meng Mingyi sanoi, että kolmen viime vuoden aikana julkisten REIT-rahastojen kohde-etuudet ovat lisääntyneet ja liikkeeseenlaskumekanismi on vähitellen kypsynyt." , ja liikkeeseenlaskun nopeus on kiihtynyt merkittävästi, mikä osoittaa kukoistavaa kehitystrendiä. Hyvä tilanne on erottamaton sääntelyvirastojen, alan ammattilaisten sekä monien asiantuntijoiden ja tutkijoiden voimakkaasta edistämisestä.

Vuodesta 2024 lähtien julkiset REIT:t ovat jälleen käynnistäneet liikkeeseenlaskubuumin, ja lehdistöaikaan mennessä on lanseerattu 10 uutta tuotetta. Vuoden ensimmäisen puoliskon lopussa maassani oli listattuna yhteensä 40 julkisesti tarjottua REIT:tä, joiden liikkeeseenlaskun kokonaismäärä oli noin 130 miljardia yuania.

Jälkimarkkinoiden tuottokehityksestä päätellen julkiset REIT-markkinat ovat myös käyneet läpi kokonaisen markkinasyklin, jossa on alkuvaiheessa laskettu korkean palkkion liikkeeseenlaskuja, järjettömiä nousuja, sokkeja ja laskuja sekä sitten vuoden aikana vakiintuminen ja elpyminen. Tuulitilastojen mukaan 28. heinäkuuta 30 listatuista 40 infrastruktuurin julkisesta REIT:stä on saavuttanut positiivista tuottoa vuoden aikana.

Vaikka markkinoilla on ollut ylä- ja alamäkiä ja instituutiot ovat tulleet sisään ja poistuneet, Meng Mingyi huomautti, että kolmen vuoden markkinoiden viljelyn ja harjoittamisen jälkeen alan toimijoilla, joita johtavat valtavirran sijoitusinstituutiot, ei ole ollut vain rajallista ymmärrystä REIT:istä. innovatiivinen rahoitusväline Olemme perustaneet ammattimaisia ​​REIT-sijoitustiimejä ja luoneet tieteellisen ja täydellisen projektiarviointi- ja investointipäätösten tekojärjestelmän. Yleisesti ottaen rationalisointi ja kypsyys ovat aina olleet julkisten REIT-markkinoiden kehittämisen pääteemoja.

Markkinoiden rationaalisuuden palautuminen on myös testannut markkinatoimijoiden mentaliteettia ja parantanut sijoittajien kykyä tarkastella projekteja. Meng Mingyi uskoo, että ne, jotka pysyvät julkisilla REIT-markkinoilla tänään, ovat enemmän todellisia "keskipitkän ja pitkän aikavälin sijoittajia" Yksi heidän tärkeimmistä sijoituslogiikistaan ​​on tehdä sijoituspäätöksiä makropolitiikan ja talouden tilanteiden syvällisen ymmärtämisen perusteella. Taustalla oleva taloudellinen logiikka, kassavirran vakaus ja mahdolliset riskit eivät ole vain brändeihin tai suosittuihin konsepteihin perustuvia sokeita investointeja.

"Olemme kokeneet nousukierroksen ja toisen säätökierroksen. Itse asiassa kaikkien markkinaosapuolten sijoitusmentaliteetti tulee nyt rationaalismmaksi." Tällä hetkellä hän uskoo, että instituutioiden innostus REIT-markkinoille on vielä asteittain nousussa.

Samaan aikaan Meng Mingyi ehdotti myös, että tutkittaisiin useampien franchising-malliin liittyvien alojen sisällyttämistä julkisten REIT-yritysten pilottialueeseen REIT-markkinoiden laajentamisen edistämiseksi. Mukaan lukien, mutta ei rajoittuen, liikennealat, kuten metrot, sosiaalialat, kuten urheilu, uudet infrastruktuurialat, kuten tekoälyn laskentateho, siviiliavaruus, maa- ja metsätalousalat jne.

Teollisuuden infrastruktuuri-investointien uudet suuntaukset

Vuonna 2011 Huili-rahasto sijoitti 40 juanin alkumääräisen osakesijoitusrahaston Kunmingin kohtuuhintaiseen asuntoprojektiin ja tuli siten kohtuuhintaisten asuntojen sijoitusrahastojen edelläkävijäksi Kiinassa. Siitä lähtien Huili Rahasto on toiminut osakesijoitusrahastojen alalla keskittyen useisiin kiinteistöhankkeisiin.

Nykyään Kiinan julkisten REIT-rahastojen ja kiinteistömarkkinoiden kehitys ja muutokset muuttavat perusteellisesti myös Huili Fundin sijoitusideoita.

Meng Mingyi kertoi, että tällä hetkellä kaikki Huili Fundin projektisijoitukset voidaan luokitella Pre-REITs-sijoituksiksi, eli kaikki sijoitukset ankkuroivat tulevaisuudessa REIT-listaukseen liittyviä teollisuusaloja. Hänen mielestään nykypäivän kiinteistöinvestointeja tulisi pitää enemmän osana infrastruktuuri-investointeja, erityisesti sen muutostrendiä "teollisuuden infrastruktuuriinvestoinneiksi", josta on tullut markkinoiden kehityksen valtavirta.

Toisin sanoen verrattuna aiempaan perinteiseen kiinteistöalan "tilaoston, myynnin ja vuokrauksen" käsitteeseen Meng Mingyi uskoo, että tiivis integraatio toimialan kanssa ja vertikaalisesti syventynyt kehitysstrategia ovat keskeinen kilpailuetu ja investointiarvo. infrastruktuuri uudella aikakaudella. Tätä taustaa vasten sijoittajien on myös kiinnitettävä entistä enemmän huomiota kiinteistöprojektien taustalla olevaan teolliseen logiikkaan. Sijoittaessaan hankkeitaan heidän tulee paitsi selventää leasing-kohteitaan, myös ymmärtää selvästi palvelemiensa toimialojen ominaispiirteet. tie kestävään kehitykseen.

Tästä ideasta lähtien Meng Mingyi on viime vuosina johtanut Huili Fundin ja sen alustatiimin toimintaan yhdessä toiminta- ja talouskumppaneiden kanssa kehittääkseen tasaisesti edullisia toimialoja, kuten teknologiakiinteistöjä ja uutta energiaa. suuri vaihtuvuus, korkea Vipuvaikutteisten kiinteistöyhtiöiden muutos tuo referenssimerkitystä.

Esimerkkinä tiede- ja teknologiakiinteistöt Vuosina 2021 ja 2022 hän johti tytäryhtiöänsä Zhonghui Investmentin perustamaan erityisrahastoja ja sai päätökseen kaksi fuusio- ja yrityskauppasijoitusta Pekingin Zhongguancun Torch Buildingiin ja Shanghain Zhangjiangin messukeskukseen, yhteensä miljardeja juaneja.

Niistä Torch Buildingin hankinta on Pekingin suurin liikekiinteistökauppa vuonna 2021. Torch Building sijaitsee Tsinghuan tiede- ja teknologiapuistossa Zhongguancunissa, Haidianissa, ja sen päävuokralaiset ovat suuret Internet-teknologiayritykset ja tekoälyn alalla toimivat korkean teknologian yritykset maamerkkirakennus Zhongguancunissa, joka on erittäin niukka ja jolla on erinomaiset näyttöominaisuudet.

Zhanxiang Center sijaitsee Zhangjiang High-Tech Parkin ydinalueella, ja sen ovat kehittäneet Morgan Stanley ja Zhanxiang Group, ja sen rakennusala on yhteensä 42 000 neliömetriä. Päävuokralaiset ovat johtavia tai yksisarvisia yrityksiä toimialoilla, kuten sirupuolijohteet, ohjelmistojen tutkimus ja kehitys sekä biolääketiede, jotka ovat valtion ja valtion vahvasti tukemia. Vuonna 2023 otetaan käyttöön hautomotoimintaa ja hankitaan piiritason hautomon pätevyys. ja vuokratukia myönnetään hautoville yrityksille. Zhanxiang Centerillä on korkea vuokrausaste ja laadukkaat ja vakaat vuokralaiset, ja siitä on tullut alueen ikoninen teknologian tuottaja.

Uusi energia on myös keskeinen kehityskohde Huili-rahastolle. Tällä hetkellä Huili-rahasto neuvottelee aktiivisesti useiden kumppaneiden kanssa, jotka kaikki ovat ilmaisseet halukkuutensa yhdistää energian varastointia ja muita teollisia ketjulinkkejä ja päästä pääomamarkkinoille rahoitusinstrumenttien, kuten REIT:ien kautta. Meng Mingyi uskoo vakaasti, että joukko toimenpiteitä edistää suuresti uusien energia- ja energian varastointialojen kehitystä, tuo markkinoille uutta elinvoimaa ja saa aikaan win-win-tilanteen kaikille osapuolille.

"Kiinan energiateollisuuden etuna on 'ponnistelujen keskittäminen suurten asioiden tekemiseen', mikä liittyy läheisesti maamme institutionaalisiin etuihin. Globaalisti uudesta energiantuotannosta, kuten aurinko- ja tuulienergiasta, energian varastointiteknologiaan, puistoratkaisuihin, kuten esim. älykkään energianhallinnan ansiosta Kiinan valmistus- ja innovaatioteknologian valmiudet ovat melko kehittyneitä, ja se tarjoaa myös laajan mielikuvituksen tilaa investoinneille”, Meng Mingyi sanoi.

Mutta samaan aikaan Meng Mingyi odottaa kuluttajainfrastruktuurin lisäksi innolla tutkivansa pilottireittejä, jotka käyttävät muuntyyppisiä korkealaatuisia liikekiinteistöjä ensimmäisen ja toisen tason kaupungeissa perusomaisuutena ja laajentavat vähitellen Liikekiinteistöjen kohde-omaisuus sisältää toimistorakennukset, hotellit ja pitkäaikaiset vuokra-asunnot, näyttelyt, hotellit ja muut korkealaatuiset liikekiinteistöalat. Hän uskoo, että markkinoiden "kuuma" liikkeeseenlaskuekologia kolme vuotta sitten on täysin erilainen kuin nykytilanne. Tällä hetkellä erinomaisen kannattavuuden omaavien liikekiinteistöjen edistäminen pääomamarkkinoille pääsemiseksi voi olla "potku" rooli kiinteistöalan kehityksessä.