berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Reporter 21st Century Business Herald, Li Yuchen melaporkan dari Beijing

"Hainan, Tianjin, Sichuan, Guizhou, Hebei, Heilongjiang... tim peneliti melakukan perjalanan ke lebih dari 20 provinsi dan kota, berulang kali mengadakan seminar skala besar, dan mempopulerkan kepada pemerintah apa itu produk REITs, dan bagaimana membantu pemerintah daerah dan perusahaan menyelesaikan utang, Membentuk neraca yang lebih baik..." Mengingat kembali hampir 10 tahun yang lalu, Meng Mingyi masih mengingat dengan jelas hari-hari ketika REIT publik diluncurkan di Tiongkok.

Saat ini, Meng Mingyi adalah presiden eksekutif Huili Investment Fund Management Co., Ltd., ketua Guohui Green Energy Co., Ltd., wakil ketua Zhonghui Investment Management Co., Ltd., dan juga ketua Infrastruktur Komite Profesional Forum Sekuritisasi Aset Tiongkok. Sejak masa studi doktoralnya, Meng Mingyi menjadikan sekuritisasi aset sebagai topik penelitian. Tumbuh di era ekonomi baru, Meng Mingyi semakin mengakar di pasar modal dan menjadi salah satu pemimpin di bidang REIT infrastruktur di negara saya.

Penelitian tentang kerangka hukum keuangan, komunikasi dan promosi dengan pemerintah daerah, bimbingan dan bantuan dalam budidaya aset... Di satu sisi, Meng Mingyi memimpin perusahaan dan tim proyek untuk berada di garis depan dalam mengadvokasi dan mempraktikkan sekuritisasi aset untuk a jangka panjang, dan mempromosikan pengembangan REIT publik di Tiongkok.

Di sisi lain, Meng Mingyi dan Huili Fund selalu memahami tren pasar dan mempertahankan pandangan ke depan serta penilaian mereka terhadap tren pasar investasi infrastruktur dalam investasi mereka. Dalam beberapa tahun terakhir, perusahaan telah menerapkan teori "berbasis industri", tanpa henti mengejar kualitas pelanggan industri dan tingkat arus kas dalam proses operasi, dan mengintegrasikan model pemikiran dana ekuitas swasta real estat internasional dan REIT ke dalam negeri. investasi pasar primer. Di bidang real estat Meskipun pasar secara keseluruhan mengalami tren penurunan dalam beberapa tahun terakhir, hasil investasi yang baik telah dicapai.

Baru-baru ini, Meng Mingyi menerima wawancara eksklusif dengan reporter dari 21st Century Business Herald dan berbagi banyak pengalamannya dengan Huili Fund seputar pasar REITs Tiongkok dan investasi infrastruktur.

“Pelajaran tambahan” untuk sekuritisasi aset

Sejak tahun 2015, perekonomian negara saya telah memasuki tahap perkembangan "normal baru". Keterkaitan antara indikator-indikator ekonomi utama telah menyimpang. Pertumbuhan ekonomi terus menurun dan CPI terus berada pada tingkat yang rendah juga memasuki saluran ke bawah. Namun, pada saat yang sama, dengan tugas penting untuk memperdalam reformasi struktural sisi pasokan keuangan, memperkuat kemampuan pasar modal untuk melayani perekonomian riil, lebih lanjut melakukan inovasi mekanisme investasi dan pembiayaan, dan secara efektif merevitalisasi aset-aset yang ada, eksplorasi sektor publik juga perlu dilakukan. REIT infrastruktur telah dimulai.

Pada tahun yang sama juga tim Huili Fund dan Pusat Penelitian Nasional bersama-sama membentuk kelompok penelitian penelitian REITs, dengan Meng Mingyi menjabat sebagai wakil sekretaris jenderal. Tim peneliti ini seperti seorang dosen, membawa pengalaman di pasar luar negeri yang maju dan harapan yang kuat terhadap pasar keuangan Tiongkok untuk memandu sektor keuangan, pemerintah daerah, dan perusahaan.

Melihat ke belakang saat ini, Meng Mingyi mengatakan kepada wartawan bahwa menjajaki jalur Chinaisasi REIT publik seperti sebuah "pelajaran tambahan" bagi banyak entitas di industri ini. Diantaranya, dari sisi hukum, hal ini berarti membantu mengkaji ulang struktur keuangan saat ini dan menemukan “terobosan” untuk pengenalan hukum produk REITs publik.

Faktanya, karena pembatasan ruang lingkup investasi dalam "Undang-undang Dana Investasi Sekuritas Republik Rakyat Tiongkok" dan "Pendapat Panduan tentang Pengaturan Bisnis Pengelolaan Aset Lembaga Keuangan" dan undang-undang serta peraturan lainnya, "dana publik tidak diperbolehkan untuk berinvestasi dalam ekuitas perusahaan yang tidak terdaftar", "menurut sekuritas saat ini, "Undang-undang tidak dapat menerbitkan REIT publik di dalam negeri" adalah pandangan awal dalam industri ini.

Namun, setelah sepenuhnya mengacu pada pengalaman pasar negara-negara maju dan melakukan penelitian dan komunikasi yang memadai dengan Komite Keuangan dan Ekonomi Kongres Rakyat Nasional, Meng Mingyi dan tim peneliti menemukan bahwa masih ada saluran untuk pengenalan REIT publik yang diakui. oleh semua pihak dalam undang-undang yang berlaku saat ini. Dengan mengusulkan pembentukan struktur "dana publik + ABS", produk REIT publik dapat berhasil tertanam dalam sistem keuangan negara saya dan beroperasi secara legal di pasar modal dengan sedikit terobosan dalam kerangka hukum saat ini.

Di pihak pemerintah, hal ini berarti membantu mempopulerkan konsep-konsep profesional dan memperjelas ide-ide untuk revitalisasi aset. Karena sebagian besar aset nasional dipegang oleh sektor publik, pemerintah daerah telah menjadi badan utama dalam kerja propaganda sukarela tim peneliti. Apa yang dipikirkan pemerintah dan bagaimana pandangan pemerintah terhadap produk REITs, dan pada akhirnya mempromosikan aset lokal untuk memasuki pasar REITs.

Di sisi korporasi, hal ini berarti menumbuhkan kesediaan untuk menerbitkan REIT dan membantu mendorong proses kepatuhan aset. Sejak didirikan, tim peneliti telah memimpin dalam berpartisipasi dalam panduan front-end dari serangkaian produk REITs. Namun, Meng Mingyi memperhatikan bahwa meskipun tidak ada kekurangan aset berkualitas tinggi di pasar, hal ini diperlukan Perusahaan yang memiliki kemauan kuat untuk menerbitkan REIT dan pada saat yang sama mengolah asetnya agar sesuai dengan persyaratan penerbitan seringkali tidak mudah.

“Kami sering mendapat pertanyaan dari perusahaan: Suku bunga yang diberikan bank kepada saya sangat rendah, mengapa saya harus menerbitkan REIT daripada obligasi?” Meng Mingyi mencontohkan kepada wartawan, “Karena saluran pembiayaannya sendiri relatif terbuka, banyak orang-orang di masa lalu adalah Perusahaan yang dipimpin oleh badan usaha milik negara tidak terlalu bersedia menerbitkan REIT. Dalam hal ini, kami akan menjelaskan bahwa dana yang dihimpun dari REIT publik adalah dana non-hutang dalam arti sebenarnya, dan pembiayaan tidak termasuk di dalamnya. hutang perusahaan."

Selain itu, Meng Mingyi mengatakan bahwa untuk menjadi aset dasar berkualitas tinggi yang dapat dimasukkan ke dalam REIT, perusahaan harus memenuhi berbagai persyaratan seperti kepatuhan aset, pengendalian liabilitas, skala penerbitan, dan kemampuan pembayaran kembali. Namun pada kenyataannya, status aset beberapa perusahaan sangatlah kompleks. Misalnya, tingginya proporsi hipotek berulang telah menyebabkan skala kewajiban jauh melebihi cakupan pembiayaan baru, sehingga membentuk beban utang bersejarah. Ada juga beberapa aset perusahaan yang memiliki prosedur yang tidak lengkap atau cacat kepatuhan yang tersisa dari sejarah, yang mencakup beberapa periode sejarah dan sangat sulit untuk diperbaiki, sehingga menyulitkan perusahaan untuk memenuhi standar penerbitan REIT. Oleh karena itu, penerbitan REITs lebih merupakan peluang bagi perusahaan untuk melakukan pemeriksaan dan perbaikan secara komprehensif, yang mengharuskan perusahaan untuk memecahkan masalah historis dan memperbaiki kekurangan untuk memenuhi standar kepatuhan.

Saat ini, tim peneliti telah berhasil merancang dan mengajukan puluhan rencana revitalisasi aset. Mengenai pengalaman yang diperoleh dari hal ini, Meng Mingyi menunjukkan bahwa untuk terlibat dalam pekerjaan bimbingan belajar tahap awal, seseorang perlu benar-benar melibatkan pemerintah dan perusahaan untuk memahami kebutuhan dan kesulitan mereka. Untuk beberapa dilema yang lebih sistemik, kita masih perlu bersabar dan perlahan-lahan menemukan atau menunggu respons dan solusi yang tepat seiring berjalannya waktu.

“Misalnya, kami berharap ke depan, berbagai departemen pemerintah dapat lebih membuka 'jalur hijau' untuk memberikan mekanisme koordinasi dan persetujuan yang lebih baik dan lebih langsung terhadap prosedur terkait sekuritisasi aset.”

Dari nol menjadi satu dalam tiga tahun uji coba

Pada bulan April 2020, Komisi Regulasi Sekuritas Tiongkok dan Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional bersama-sama menerbitkan dokumen percontohan untuk penerapan REIT infrastruktur. Pada bulan Juni 2021, gelombang pertama 9 REIT infrastruktur di negara saya berhasil diterbitkan, dicatatkan, dan diperdagangkan di pasar saham Shanghai dan Shenzhen, menandai dimulainya babak baru dalam program percontohan REIT publik.

Setelah mengatasi kesulitan awal, REIT publik mulai berakar di Tiongkok dan terus berkembang skalanya. Sejak tahun 2023, Meng Mingyi telah memimpin tim Huili Fund dan anak perusahaan investasinya untuk secara aktif terlibat dalam pasar back-end REIT dan berpartisipasi dalam investasi penempatan strategis dan transaksi pasar sekunder.

“Sangat sulit untuk beralih dari 0 ke 1, namun langkah ini telah diambil dengan sukses.” Meng Mingyi mengatakan bahwa melihat kembali ke tiga tahun terakhir, aset dasar REIT publik semakin diperluas, dan mekanisme penerbitannya secara bertahap telah matang. , dan kecepatan penerbitannya telah meningkat secara signifikan, menunjukkan tren perkembangan yang pesat. Situasi yang baik ini tidak terlepas dari promosi yang gencar dari badan pengatur, profesional industri, serta banyak pakar dan cendekiawan.

Sejak tahun 2024, REIT publik sekali lagi menyebabkan lonjakan penerbitan, dan hingga berita ini dimuat, 10 produk baru telah diluncurkan. Pada akhir paruh pertama tahun ini, terdapat total 40 REIT yang terdaftar di negara saya, dengan total nilai penerbitan sekitar 130 miliar yuan.

Dilihat dari kinerja pendapatan pasar sekunder, pasar REIT publik juga telah melalui siklus pasar lengkap dengan penerbitan premi yang tinggi pada tahap awal, kenaikan yang tidak rasional, guncangan dan penurunan, serta stabilisasi dan pemulihan sepanjang tahun. Menurut statistik Wind, pada tanggal 28 Juli, 30 dari 40 REIT publik infrastruktur yang terdaftar telah mencapai keuntungan positif sepanjang tahun.

Meskipun pasar mengalami pasang surut, dan lembaga-lembaga masuk dan keluar, Meng Mingyi menunjukkan bahwa setelah tiga tahun budidaya dan praktik pasar, para pelaku industri, yang dipimpin oleh lembaga-lembaga investasi arus utama, telah berubah dari hanya memiliki pemahaman yang terbatas tentang REITs, instrumen keuangan yang inovatif. Kami telah membentuk tim investasi REITs profesional dan membentuk evaluasi proyek serta sistem pengambilan keputusan investasi yang ilmiah dan lengkap. Secara umum, rasionalisasi dan kedewasaan selalu menjadi tema utama pengembangan pasar REITs publik.

Kembalinya rasionalitas pasar juga telah menguji mentalitas pelaku pasar dan menyebabkan peningkatan kemampuan investor dalam meninjau proyek. Meng Mingyi percaya bahwa mereka yang bertahan di pasar REIT publik saat ini lebih merupakan “investor jangka menengah dan panjang.” Salah satu logika investasi utama mereka adalah membuat keputusan investasi berdasarkan pemahaman mendalam tentang kebijakan makro dan situasi ekonomi Logika ekonomi, stabilitas arus kas, dan potensi risiko di baliknya bukan sekadar investasi buta berdasarkan merek atau konsep populer.

"Kami telah mengalami serangkaian kenaikan dan penyesuaian lainnya. Faktanya, bagi semua pelaku pasar, mentalitas investasi setiap orang kini akan menjadi lebih rasional." Saat ini, ia meyakini antusiasme institusi untuk berinvestasi di pasar REITs masih meningkat secara bertahap, ke depan pangsa transaksi pasar setiap proyek juga dapat menunjukkan tren peningkatan secara keseluruhan.

Pada saat yang sama, Meng Mingyi juga menyarankan untuk menjajaki penyertaan lebih banyak bidang yang terlibat dalam model waralaba ke dalam lingkup percontohan REIT publik untuk mendorong perluasan pasar REITs. Termasuk namun tidak terbatas pada bidang transportasi seperti kereta bawah tanah, bidang sosial seperti olah raga, bidang infrastruktur baru seperti daya komputasi kecerdasan buatan, ruang sipil, bidang pertanian dan kehutanan, dll.

Tren baru dalam investasi infrastruktur industri

Pada tahun 2011, Huili Fund menginvestasikan dana investasi ekuitas dengan jumlah awal 40 yuan di proyek perumahan terjangkau Kunming, sehingga menjadi pelopor dana investasi perumahan terjangkau di Tiongkok. Sejak itu, Huili Fund aktif di bidang dana investasi ekuitas yang berfokus pada serangkaian proyek real estate.

Saat ini, perkembangan dan perubahan REIT publik Tiongkok dan pasar real estate juga sangat mengubah ide investasi Huili Fund.

Meng Mingyi mengatakan kepada wartawan bahwa saat ini, semua investasi proyek Huili Fund dapat diklasifikasikan sebagai investasi Pra-REITs, yaitu semua investasi akan menjangkar bidang industri yang terkait dengan pencatatan REITs di masa depan. Menurutnya, investasi real estat saat ini harus lebih dianggap sebagai bagian dari investasi infrastruktur, terutama tren transformasinya menjadi "investasi infrastruktur industri" yang telah menjadi arus utama pengembangan pasar.

Dengan kata lain, dibandingkan dengan konsep tradisional masa lalu yaitu "beli, jual, dan sewa ruang" di bidang real estat, Meng Mingyi percaya bahwa integrasi yang erat dengan industri dan strategi pengembangan yang diperdalam secara vertikal akan menjadi keunggulan kompetitif inti dan nilai investasi perusahaan. infrastruktur di era baru. Dengan latar belakang ini, investor juga perlu lebih memperhatikan logika industri di balik proyek real estate. Untuk proyek yang mereka investasikan, mereka tidak hanya harus memperjelas objek sewanya, tetapi juga memahami dengan jelas karakteristik industri yang mereka layani. jalan menuju pembangunan berkelanjutan.

Berawal dari ide ini, dalam beberapa tahun terakhir, Meng Mingyi telah memimpin Huili Fund dan tim platformnya untuk bekerja sama dengan mitra operasional dan keuangan untuk terus berkembang di bidang-bidang yang menguntungkan seperti real estate teknologi dan energi baru. perputaran tinggi, dan tinggi Transformasi perusahaan real estat dengan leverage membawa signifikansi referensi.

Mengambil contoh real estate teknologi, pada tahun 2021 dan 2022, ia memimpin anak perusahaannya Zhonghui Investment untuk membentuk dana khusus dan menyelesaikan dua investasi merger dan akuisisi di Beijing Zhongguancun Torch Building dan Shanghai Zhangjiang Exhibition Center, dengan total nilai miliaran yuan.

Diantaranya, akuisisi Torch Building merupakan transaksi real estat komersial terbesar di Beijing pada tahun 2021. Gedung Torch terletak di Taman Sains dan Teknologi Tsinghua di Zhongguancun, Haidian, dengan total luas konstruksi 46.000 meter persegi. Penyewa utamanya adalah perusahaan teknologi Internet besar dan perusahaan teknologi tinggi di bidang kecerdasan buatan sebuah bangunan landmark di Zhongguancun yang sangat langka dan memiliki kemampuan tampilan yang sangat baik.

Zhanxiang Center terletak di kawasan inti Zhangjiang High-Tech Park dan dikembangkan oleh Morgan Stanley dan Zhanxiang Group, dengan total luas konstruksi 42.000 meter persegi. Penyewa utamanya adalah perusahaan terkemuka atau unicorn di industri seperti semikonduktor chip, penelitian dan pengembangan perangkat lunak, dan biomedis yang sangat didukung oleh negara bagian dan pemerintah. Operasi pembawa inkubasi akan diperkenalkan pada tahun 2023, dan kualifikasi inkubator tingkat kabupaten akan diperoleh dan subsidi sewa akan diberikan untuk perusahaan yang diinkubasi. Zhanxiang Center memiliki tingkat hunian yang tinggi serta penyewa berkualitas tinggi dan stabil, serta telah menjadi pembawa teknologi ikonik di wilayah tersebut.

Energi baru juga merupakan bidang utama pengembangan Huili Fund. Saat ini, Huili Fund secara aktif melakukan negosiasi dengan sejumlah mitra, yang semuanya telah menyatakan kesediaannya untuk menghubungkan penyimpanan energi dan rantai industri lainnya serta memasuki pasar modal melalui instrumen keuangan seperti REITs. Meng Mingyi sangat yakin bahwa serangkaian tindakan akan sangat mendorong pengembangan industri energi dan penyimpanan energi baru, memberikan vitalitas baru ke dalam pasar, dan mencapai situasi yang saling menguntungkan bagi semua pihak.

"Industri energi Tiongkok memiliki keuntungan dalam 'mengkonsentrasikan upaya untuk melakukan hal-hal besar', yang terkait erat dengan keunggulan kelembagaan negara kami. Secara global, mulai dari pembangkit listrik energi baru seperti energi fotovoltaik dan angin hingga teknologi penyimpanan energi, hingga solusi taman seperti manajemen energi cerdas, kemampuan teknologi manufaktur dan inovasi Tiongkok cukup maju, dan juga memberikan ruang imajinasi yang luas untuk investasi,” kata Meng Mingyi.

Namun, pada saat yang sama, selain infrastruktur konsumen, Meng Mingyi juga berharap dapat menjajaki proyek percontohan REIT yang menggunakan jenis properti komersial berkualitas tinggi lainnya di kota-kota lapis pertama dan kedua sebagai aset dasar, dan secara bertahap memperluas cakupannya. aset dasar REIT real estat komersial yang mencakup gedung perkantoran, hotel, dan apartemen sewaan jangka panjang, pameran, hotel, dan bidang real estat komersial berkualitas tinggi lainnya. Ia yakin bahwa ekologi penerbitan pasar yang "panas" tiga tahun lalu benar-benar berbeda dengan situasi saat ini. Saat ini, mempromosikan real estate komersial dengan profitabilitas yang sangat baik untuk memasuki pasar modal dapat memainkan peran “pendorong” dalam perkembangan industri real estate.