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21世紀ビジネスヘラルド記者リー・ユーチェン氏が北京から報告

「海南、天津、四川、貴州、河北、黒竜江省…調査チームは20以上の省や都市を訪れ、大規模なセミナーを何度も開催し、REIT商品とは何か、そしてその支援方法を政府に普及させた」地方政府と企業が債務を解決し、より良いバランスシートを形成する...」 10年近く前を振り返ると、Meng Mingyi氏は中国で公開REITが設立された頃のことを今でも鮮明に覚えている。

現在、Meng Mingyi は Huili Investment Fund Management Co., Ltd. の常務社長、Guohui Green Energy Co., Ltd. の会長、Zhonhui Investment Management Co., Ltd. の副会長であり、インフラストラクチャーの会長でもあります。中国資産証券化フォーラムの専門委員会。 Meng Mingyi は、博士課程の在学中から資産証券化を研究テーマとして取り上げていました。新しい経済時代に成長した孟明宜は資本市場にさらに根を張り、我が国のインフラREIT分野のリーダーの一人となった。

金融法的枠組みに関する研究、地方政府とのコミュニケーションと推進、資産育成の指導と支援...一方で、Meng Mingyi は会社とプロジェクトチームを率いて、資産証券化の提唱と実践の最前線に立っています。長年にわたって中国での上場 REIT 開発を推進しています。

一方、Meng Mingyi と Huili Fund は常に市場動向を鋭く把握し、インフラ投資の市場動向に対する先見性と判断力を維持して投資を行ってきました。近年、当社は「業界主導」理論を実践し、業界顧客の質と運営プロセスにおけるキャッシュフローレベルを絶え間なく追求し、国際的な不動産プライベートエクイティファンドとREITの思考モデルを国内の不動産ファンドとREITに統合しました。プライマリーマーケット投資 近年、市場全体が下落傾向にあるにもかかわらず、良好な投資成果が達成されています。

最近、孟明宜氏は21世紀ビジネスヘラルド紙の記者との独占インタビューに応じ、中国のREIT市場とインフラ投資に関する回利基金での多くの経験を共有した。

資産証券化の「補習」

2015年以降、我が国の経済は「新常態」の発展段階に入り、経済成長率は低下し続け、中国経済を支える不動産は低水準で推移している。も下降チャネルに入った。しかし同時に、金融供給側の構造改革を深化させ、実体経済に奉仕する資本市場の能力を強化し、投資・融資メカニズムをさらに革新し、既存資産を効果的に活性化するという重要な課題を抱え、公的資金の探求が求められている。インフラREITが始まりました。

匯麗基金チームと国家研究センターが共同でREIT研究グループを設立し、孟明宜氏が副事務局長を務めたのも同年である。研究チームは講師のようなもので、先進的な海外市場での経験と中国金融市場への熱い期待をもたらし、金融セクター、地方政府、企業を指導する。

今振り返ると、孟明宜氏は記者団に対し、上場REITの中国化への道を模索することは、業界の多くの企業にとって「補習」のようなものだと語った。このうち法的側面では、現在の財務構造を再検討し、公募REIT商品の合法的導入に向けた「突破口」を見つけることに貢献することを意味する。

実際、「中華人民共和国証券投資基金法」や「金融機関の資産管理業務の規制に関する指導意見」などの法令による投資範囲の制限により、「公的資金による投資は認められていない」非上場企業の株式に投資する」、「現在の証券によると、「法律により国内で公開REITを発行できない」というのが業界の当初の見解だった。

しかし、孟明宜氏と研究チームは、先進国の市場経験を十分に参照し、十分な調査と全国人民代表大会金融経済委員会とのコミュニケーションを行った結果、公的REITの導入ルートがまだ存在すると認識していることを発見した。現行法のすべての当事者による。 「公的資金＋ABS」構造の確立を提案することにより、公的REIT商品は我が国の金融システムにうまく組み込まれ、現在の法的枠組みを最小限にブレークスルーしながら資本市場で合法的に運営できるようになる。

政府側にとっては、専門的な概念の普及と資産再生のためのアイデアの明確化を支援することを意味します。国の資産の多くは公共部門が保有しているため、地方自治体が研究チームの自主的な宣伝活動の主体となっている。政府は REIT 商品をどのように考えており、最終的には地域資産の REIT 市場への参入を促進しているのでしょうか。

企業側にとっては、REIT発行の意欲を醸成し、資産コンプライアンスプロセスの促進を支援することを意味します。設立以来、研究チームは一連のREIT商品のフロントエンド指導に率先して参加してきましたが、Meng Mingyi氏は、市場には高品質の資産が不足しているわけではないが、それが必要であることに気づきました。企業が REIT の発行に強い意欲を持ち、同時に発行要件に見合った資産を育成することは、多くの場合容易ではありません。

「私たちは企業からよく質問を受けます。銀行が提供する金利は非常に低いのに、なぜ社債ではなくREITを発行する必要があるのですか？」と孟明宜氏は記者団に例を挙げ、「資金調達チャネル自体が比較的オープンだったため、多くの企業が資金調達を行ってきた。従来、国有企業主導の企業は REIT の発行にあまり積極的ではなかったが、公的 REIT が調達した資金は本当の意味での無借金資金であり、資金調達は含まれないことを説明する。企業債務。」

さらに、Meng Mingyi氏は、REITに積み込むことができる基礎となる高品質資産となるためには、企業は資産コンプライアンス、負債管理能力、発行規模、返済能力などの複数の条件を満たす必要があると述べた。しかし実際には、一部の企業の資産状況は複雑であり、たとえば、度重なる住宅ローンの割合が高く、負債の規模が新たな資金調達の範囲をはるかに超え、歴史的な債務負担を形成している。また、企業資産の中には歴史上、手続きの不備やコンプライアンス上の欠陥が残っており、歴史上の複数の期間にまたがり、修復が極めて困難であるため、企業がREITの発行基準を満たすことが困難となっているものもある。したがって、REITの発行は、企業が包括的に自己点検して修正する機会のようなものであり、企業は歴史的な問題を解決し、コンプライアンス基準を満たすために欠点を補うことが求められます。

現在、研究チームは数十の資産再生計画の設計と提出に成功しています。そこから得た経験について、Meng Mingyi 氏は、初期段階の個別指導の仕事に従事するには、政府や企業のニーズと困難を理解するために真の意味で入り込む必要があると指摘しました。より体系的なジレンマについては、依然として忍耐強く、時間をかけてゆっくりと適切な対応と解決策を見つけるか待つ必要があります。

「例えば、将来的には、さまざまな政府部門が『グリーンチャンネル』をさらに開設し、資産証券化に関連する手続きについて、より適切かつ直接的な調整および承認メカニズムを提供できることを期待している」と同氏は指摘した。

3 年間のパイロットでゼロから 1 へ

2020年4月、中国証券監督管理委員会と国家発展改革委員会は共同でインフラREIT導入のためのパイロット文書を発行した。 2021年6月、我が国の最初の9つのインフラREITの発行と上海と深センの株式市場での上場および取引が成功裏に完了し、公的REITのパイロットプログラムの新たな章の始まりとなった。

当初の困難を乗り越えた後、公開 REIT は中国に根付き、規模が拡大し続けました。 2023年以来、Meng Mingyi氏はHuili Fundとその投資子会社のチームを率い、REITのバックエンド市場に積極的に関与し、戦略的配置投資と流通市場取引に参加してきました。

孟明宜氏は、「0から1にするのは非常に難しいが、このステップは成功裏に進められた」と述べ、過去3年間を振り返ると、公的REITの原資産はますます拡大し、発行メカニズムも徐々に成熟してきたと述べた。 、発行速度は大幅に加速し、活況な開発傾向を示しており、この良好な状況は規制当局、業界専門家、多くの専門家や学者の精力的な推進と切り離すことができません。

2024 年以降、公募 REIT は再び発行ブームを迎えており、本稿執筆時点で 10 の新商品が発売されています。今年上半期終了の時点で、我が国では合計40の公募REITが上場されており、発行総額は約1,300億元となっている。

流通市場の収益実績から判断すると、公募REIT市場も初期段階での高額プレミアム発行、不合理な上昇、衝撃と下落、そして年間の安定化と回復という完全な市場サイクルを経ている。 Wind の統計によると、7 月 28 日現在、上場インフラストラクチャー公共 REIT 40 社のうち 30 社が年間プラスのリターンを達成しています。

市場には浮き沈みがあり、金融​​機関の参入と撤退もあったが、3年間の市場開拓と実践を経て、主流の投資機関を中心とする業界参加者はREITについて限定的な理解しか持たなくなったと孟明宜氏は指摘した。当社は専門的な REIT 投資チームを設立し、科学的で完全なプロジェクト評価および投資意思決定システムを確立しています。一般的に言って、合理化と成熟は常に公募 REIT 市場の発展の主要テーマでした。

市場の合理性が戻ってきたことで、市場参加者の心理も試され、投資家のプロジェクトを検討する能力の向上にもつながりました。孟明宜氏は、現在上場REIT市場に残っている人々こそが真の「中長期投資家」であると信じている。経済論理、キャッシュフローの安定性、そしてその背後にある潜在的なリスクは、ブランドや人気のあるコンセプトに基づいた盲目的な投資だけではありません。

孟明宜氏は「われわれは上昇を繰り返し、また調整を繰り返してきた。実際、市場参加者全員の投資心理は今後、より合理的になるだろう」と語った。現時点では、各機関の REIT 市場への投資熱は依然として徐々に高まっており、将来的には各プロジェクトの市場取引シェアも全体として上昇傾向を示す可能性があると同氏は考えている。

同時にMeng Mingyi氏は、REIT市場の拡大を促進するために、フランチャイズモデルに関わるより多くの分野を公的REITのパイロット範囲に含めることを検討することも提案した。地下鉄などの交通分野、スポーツなどの社会分野、人工知能計算能力などの新インフラ分野、民間空間、農林分野などが含まれますが、これらに限定されません。

産業インフラ投資の新たな動向

2011年、匯利基金は昆明の手頃な価格の住宅プロジェクトに初期額40元の株式投資ファンドを投資し、中国における手頃な価格の住宅投資ファンドの先駆者となった。それ以来、Huili Fund は一連の不動産プロジェクトに焦点を当てた株式投資ファンドの分野で活動してきました。

現在、中国の上場 REIT と不動産市場の発展と変化により、匯利基金の投資概念も大きく変わりつつあります。

孟明宜氏は記者団に対し、現時点では回利基金のすべてのプロジェクト投資はプレREIT投資として分類できる、つまり、すべての投資は将来のREIT上場に関連する産業分野を中心とするものになると語った。同氏の見解では、今日の不動産投資はインフラ投資、特に市場発展の主流の方向となっている「産業インフラ投資」への転換傾向の一部としてより見なされるべきである。

言い換えれば、不動産分野における「スペースの売買、賃貸」という従来の伝統的な概念と比較して、孟明宜氏は、業界との密接な統合と垂直的に深化した開発戦略が、不動産分野の中核となる競争上の優位性と投資価値になると信じています。新しい時代のインフラ。このような背景から、投資家は、投資する不動産プロジェクトの背後にある産業ロジックにますます注意を払う必要があり、賃貸対象を明確にするだけでなく、対象となる業界の特性を明確に把握する必要があります。持続可能な発展への道。

この考えから出発し、孟明宜氏は近年、匯利基金とそのプラットフォームチームを率い、運営パートナーや財務パートナーと協力して、テクノロジー不動産や新エネルギーなどの有利な分野で着実に発展してきました。また、伝統的な多額の負債にも直面しています。高い売上高と高いレバレッジを活用した不動産会社の変革は、参考となる重要性をもたらします。

テクノロジー不動産を例に挙げると、同氏は2021年と2022年に子会社の中匯投資を率いて特別ファンドを設立し、北京中関村トーチビルと上海張江展覧センターに対する総額数十億元の2件のM&A投資を完了した。

その中で、トーチビルの買収は、2021年に北京で最大の商業用不動産取引となる。トーチビルは海淀市中関村の清華科学技術園内にあり、総建築面積は46,000平方メートルで、主なテナントは大手インターネットテクノロジー企業や人工知能分野のハイテク企業です。希少性が高く、展示能力に優れた中関村のランドマーク的建造物。

湛翔センターは張江ハイテクパークの中核エリアに位置し、モルガン・スタンレーと湛翔グループによって開発され、総建設面積は42,000平方メートルです。主な入居者は、州や政府の強力な支援を受けているチップ半導体、ソフトウェア研究開発、バイオ医薬品などの業界の大手企業やユニコーン企業で、2023年にはインキュベーションキャリア事業が導入され、地区レベルのインキュベーター資格も取得される。育成された企業には家賃補助金が提供されます。 Zhanxiang Center は高い稼働率と高品質で安定したテナントを擁し、この地域の象徴的なテクノロジーキャリアとなっています。

新エネルギーは、匯利基金にとって重要な開発分野でもあります。現在、匯利基金は多くのパートナーと積極的に交渉を行っており、その全員がエネルギー貯蔵と他の産業チェーンリンクを接続し、REITなどの金融商品を通じて資本市場に参入することに意欲を表明している。孟明宜氏は、一連の措置が新エネルギーおよびエネルギー貯蔵産業の発展を大きく促進し、市場に新たな活力を注入し、すべての関係者にとってWin-Winの状況が達成されると強く信じている。

「中国のエネルギー産業には『大きなことを成し遂げるために努力を集中する』という利点があり、これは我が国の制度的優位性と密接に関係している。世界的には、太陽光発電や風力エネルギーなどの新エネルギー発電からエネルギー貯蔵技術、そして公園ソリューションに至るまで、スマートエネルギー管理、中国の製造および革新技術能力は非常に進んでおり、投資のための幅広い想像力の余地も提供します」とMeng Mingyi氏は述べた。

しかし同時に、Meng Mingyi 氏は、消費者インフラに加えて、一級都市および二級都市の他のタイプの高品質商業不動産を基本資産として使用し、徐々に範囲を拡大する REIT のパイロット プロジェクトを検討することも楽しみにしています。商業用不動産REITの原資産には、オフィスビル、ホテル、長期賃貸アパート、展示会、ホテル、その他の高品質な商業用不動産分野が含まれます。同氏は、3年前の市場の「ホットな」発行エコロジーは現在の状況とは完全に異なっていると信じている。この際、収益性に優れた商業用不動産の資本市場への参入を促進することが、不動産業界の発展に「後押し」の役割を果たす可能性がある。