notizia

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Il giornalista del 21st Century Business Herald Li Yuchen ha riferito da Pechino

"Hainan, Tianjin, Sichuan, Guizhou, Hebei, Heilongjiang... il gruppo di ricerca ha viaggiato in più di 20 province e città, tenendo seminari su larga scala più e più volte e ha divulgato al governo quali sono i prodotti REIT e come aiutare i governi locali e le imprese risolvono i debiti, formando un bilancio migliore..." Ripensando a quasi 10 anni fa, Meng Mingyi ricorda ancora vividamente i giorni in cui i REIT pubblici furono lanciati in Cina.

Oggi, Meng Mingyi è il presidente esecutivo di Huili Investment Fund Management Co., Ltd., presidente di Guohui Green Energy Co., Ltd., vicepresidente di Zhonghui Investment Management Co., Ltd. ed è anche presidente di Infrastructure Comitato professionale del China Asset Securitization Forum. Già durante i suoi studi di dottorato Meng Mingyi si è dedicato alla cartolarizzazione dei beni come argomento di ricerca. Cresciuto nella nuova era economica, Meng Mingyi ha ulteriormente messo radici nel mercato dei capitali ed è diventato uno dei leader nel campo dei REIT infrastrutturali nel mio paese.

Ricerca sul quadro giuridico finanziario, comunicazione e promozione con i governi locali, orientamento e assistenza nella coltivazione di asset... Da un lato, Meng Mingyi guida l'azienda e il team di progetto a essere in prima linea nel sostenere e praticare la cartolarizzazione di asset per un molto tempo e promuove lo sviluppo dei REIT pubblici in Cina.

D'altra parte, Meng Mingyi e Huili Fund hanno sempre colto acutamente le tendenze del mercato e mantenuto la loro lungimiranza e giudizio sulle tendenze del mercato degli investimenti infrastrutturali nei loro investimenti. Negli ultimi anni, la società ha messo in pratica la teoria "guidata dall'industria", ha perseguito incessantemente la qualità dei clienti industriali e i livelli di flusso di cassa nel processo operativo e ha integrato il modello di pensiero dei fondi di private equity e dei REIT immobiliari internazionali nei mercati nazionali. investimenti sul mercato primario nel settore immobiliare Nonostante la tendenza generale al ribasso del mercato negli ultimi anni, sono stati raggiunti buoni risultati negli investimenti.

Recentemente, Meng Mingyi ha accettato un'intervista esclusiva con un giornalista del 21st Century Business Herald e ha condiviso le sue numerose esperienze con Huili Fund sul mercato REIT cinese e sugli investimenti nelle infrastrutture.

“Lezioni integrative” per la cartolarizzazione di asset

Dal 2015, l’economia del mio Paese è entrata nella fase di sviluppo “nuova normalità”. Il collegamento tra i principali indicatori economici ha continuato a diminuire e l’IPC ha continuato a rimanere a livelli bassi anch'esso è entrato in un canale discendente. Tuttavia, allo stesso tempo, con l’importante compito di approfondire la riforma strutturale dal lato dell’offerta finanziaria, rafforzare la capacità del mercato dei capitali di servire l’economia reale, innovare ulteriormente i meccanismi di investimento e finanziamento e rivitalizzare efficacemente le attività esistenti, l’esplorazione delle risorse pubbliche i REIT infrastrutturali sono iniziati.

È stato anche nello stesso anno che il team del Fondo Huili e il Centro nazionale di ricerca hanno istituito congiuntamente un gruppo di ricerca sui REIT, con Meng Mingyi in qualità di vice segretario generale. Il gruppo di ricerca è come un docente, apportando esperienza nei mercati esteri avanzati e ardenti aspettative per il mercato finanziario cinese per guidare il settore finanziario, i governi locali e le imprese.

Guardando indietro ora, Meng Mingyi ha detto ai giornalisti che esplorare un percorso per la cinesizzazione dei REIT pubblici è come una “lezione di trucco” per molte entità del settore. Tra questi, sul piano legale, ciò significa contribuire a riesaminare l'attuale struttura finanziaria e trovare una "svolta decisiva" per l'introduzione legale dei prodotti REIT pubblici.

Infatti, a causa delle restrizioni sull'ambito di investimento previste dalla "Legge sui fondi di investimento mobiliare della Repubblica popolare cinese" e dalle "Pareri guida sulla regolamentazione dell'attività di gestione patrimoniale delle istituzioni finanziarie" e da altre leggi e regolamenti, "i fondi pubblici non sono autorizzati a investire in azioni di società non quotate", "secondo i titoli attuali "La legge non può emettere REIT pubblici a livello nazionale" era l'opinione iniziale del settore.

Tuttavia, dopo aver fatto ampio riferimento all'esperienza di mercato dei paesi sviluppati e aver condotto sufficienti ricerche e comunicazioni con il Comitato finanziario ed economico del Congresso nazionale del popolo, Meng Mingyi e il gruppo di ricerca hanno scoperto che esiste ancora un canale per l'introduzione di REIT pubblici riconosciuti da tutte le parti nella legge attuale. Proponendo la creazione di una struttura "fondo pubblico + ABS", i prodotti REIT pubblici possono essere integrati con successo nel sistema finanziario del mio paese e operare legalmente nel mercato dei capitali con innovazioni minime nell'attuale quadro giuridico.

Da parte del governo, ciò significa contribuire a diffondere concetti professionali e chiarire le idee per la rivitalizzazione del patrimonio. Poiché gran parte del patrimonio nazionale è detenuto dal settore pubblico, i governi locali sono diventati l'organo principale del lavoro di propaganda volontaria del gruppo di ricerca. Qual è il pensiero del governo e come vede i prodotti REIT e, in definitiva, promuove le attività locali per entrare nel mercato dei REIT.

Dal lato aziendale, significa coltivare la disponibilità a emettere REIT e contribuire a promuovere il processo di asset compliance. Fin dalla sua istituzione, il gruppo di ricerca ha preso l'iniziativa di partecipare alla guida front-end di una serie di prodotti REIT. Tuttavia, Meng Mingyi ha notato che, sebbene sul mercato non manchino asset di alta qualità, è necessario le società devono avere una forte volontà di emettere REIT e allo stesso tempo coltivare le proprie attività per essere in linea con i requisiti di emissione. Le condizioni spesso non sono facili.

"Spesso le aziende ci fanno una domanda: il tasso di interesse che mi dà la banca è molto basso, perché dovrei emettere REIT invece di obbligazioni?" Meng Mingyi ha fatto un esempio ai giornalisti, "Perché i canali di finanziamento stessi erano relativamente aperti, molti le persone in passato erano Le imprese guidate da imprese statali non erano molto disposte a emettere REIT. A questo proposito, spiegheremo che i fondi raccolti dai REIT pubblici non sono fondi di debito nel vero senso della parola e il finanziamento non è incluso in. debito aziendale”.

Inoltre, Meng Mingyi ha affermato che per diventare gli asset sottostanti di alta qualità che possono essere caricati nei REIT, le aziende devono soddisfare molteplici condizioni come la conformità degli asset, la controllabilità delle passività, l’entità delle emissioni e la capacità di rimborso. Ma in realtà lo stato patrimoniale di alcune aziende è complesso. Ad esempio, un’elevata percentuale di mutui ripetuti ha fatto sì che l’entità delle passività superasse di gran lunga la portata dei nuovi finanziamenti, formando un onere debitorio storico. Ci sono anche alcuni asset aziendali che presentano procedure incomplete o difetti di conformità lasciati dalla storia, che abbracciano più periodi storici e sono estremamente difficili da riparare, rendendo difficile per le aziende soddisfare gli standard di emissione dei REIT. Pertanto, l’emissione di REIT è più simile a un’opportunità per le aziende di autoesaminarsi e rettificare in modo completo, richiedendo alle aziende di risolvere problemi storici e colmare le carenze per soddisfare gli standard di conformità.

Oggi, il gruppo di ricerca ha progettato e presentato con successo decine di piani di rivitalizzazione delle risorse. Per quanto riguarda l'esperienza acquisita, Meng Mingyi ha sottolineato che per impegnarsi nel lavoro di tutoraggio nella fase iniziale, è necessario entrare veramente nel governo e nelle aziende per comprenderne le esigenze e le difficoltà. Per alcuni dilemmi più sistemici, dobbiamo ancora essere pazienti e trovare o attendere lentamente la risposta e la soluzione appropriate nel tempo.

"Ad esempio, speriamo che in futuro vari dipartimenti governativi possano aprire ulteriormente 'canali verdi' per fornire meccanismi di coordinamento e approvazione migliori e più diretti per le procedure relative alla cartolarizzazione di asset", ha sottolineato.

Da zero a uno in tre anni di pilota

Nell’aprile 2020, la China Securities Regulatory Commission e la National Development and Reform Commission hanno pubblicato congiuntamente documenti pilota per l’implementazione dei REIT infrastrutturali. Nel giugno 2021, il primo lotto di 9 REIT infrastrutturali del mio Paese è stato emesso, quotato e negoziato con successo sui mercati azionari di Shanghai e Shenzhen, segnando l'inizio di un nuovo capitolo nel programma pilota dei REIT pubblici.

Dopo aver superato le difficoltà iniziali, i REIT pubblici hanno messo radici in Cina e hanno continuato a crescere in termini di dimensioni. Dal 2023, Meng Mingyi ha guidato il team di Huili Fund e le sue filiali di investimento a impegnarsi attivamente nel mercato back-end dei REIT e a partecipare a investimenti di collocamento strategico e transazioni sul mercato secondario.

"È molto difficile passare da 0 a 1, ma questo passo è stato compiuto con successo." Meng Mingyi ha affermato che guardando indietro agli ultimi tre anni, le attività sottostanti dei REIT pubblici sono state sempre più ampliate, il meccanismo di emissione è gradualmente maturato. , e la velocità di emissione ha subito un'accelerazione significativa, mostrando un trend di sviluppo in forte espansione. La buona situazione è inseparabile dalla vigorosa promozione delle agenzie di regolamentazione, dei professionisti del settore e di molti esperti e studiosi.

Dal 2024, i REIT pubblici hanno nuovamente inaugurato un boom di emissioni e, al momento della stesura di questo articolo, sono stati lanciati 10 nuovi prodotti. Alla fine della prima metà dell’anno, nel mio paese erano quotati in totale 40 REIT offerti al pubblico, con un volume di emissione totale di circa 130 miliardi di yuan.

A giudicare dall’andamento del reddito del mercato secondario, anche il mercato dei REIT pubblici ha attraversato un ciclo di mercato completo di emissione di premi elevati nella fase iniziale, aumenti irrazionali, shock e cali, quindi stabilizzazione e ripresa nel corso dell’anno. Secondo le statistiche Wind, al 28 luglio, 30 dei 40 REIT pubblici infrastrutturali quotati hanno conseguito rendimenti positivi nel corso dell'anno.

Sebbene il mercato abbia avuto i suoi alti e bassi e le istituzioni siano entrate e uscite, Meng Mingyi ha sottolineato che dopo tre anni di coltivazione e pratica del mercato, i partecipanti del settore, guidati dai tradizionali istituti di investimento, sono passati dall'avere solo una conoscenza limitata dei REIT, uno strumento finanziario innovativo Abbiamo creato team di investimento REIT professionali e creato un sistema scientifico e completo per la valutazione dei progetti e il processo decisionale sugli investimenti. In generale, la razionalizzazione e la maturità sono sempre stati i temi principali dello sviluppo del mercato dei REIT pubblici.

Il ritorno della razionalità del mercato ha messo alla prova anche la mentalità dei partecipanti al mercato e ha portato a un miglioramento della capacità degli investitori di rivedere i progetti. Meng Mingyi ritiene che coloro che rimangono nel mercato dei REIT pubblici oggi siano più veri "investitori a medio e lungo termine". Una delle loro principali logiche di investimento è quella di prendere decisioni di investimento basate su una comprensione approfondita delle politiche macro e delle situazioni economiche La logica economica, la stabilità del flusso di cassa e i potenziali rischi che ne stanno dietro non sono solo investimenti ciechi basati su marchi o concetti popolari.

"Abbiamo sperimentato una serie di aumenti e un'altra serie di aggiustamenti. In effetti, per tutti i partecipanti al mercato, la mentalità di investimento di tutti diventerà ora più razionale, ha affermato Meng Mingyi." Al momento, ritiene che l'entusiasmo delle istituzioni per gli investimenti nel mercato dei REIT sia ancora in graduale aumento. In futuro, anche la quota di transazioni di mercato di ciascun progetto potrebbe mostrare una tendenza al rialzo nel suo insieme.

Allo stesso tempo, Meng Mingyi ha anche suggerito di esplorare l’inclusione di più aree coinvolte nel modello di franchising nell’ambito pilota dei REIT pubblici per guidare l’espansione del mercato dei REIT. Inclusi ma non limitati a settori dei trasporti come le metropolitane, campi sociali come lo sport, nuovi settori infrastrutturali come la potenza di calcolo dell'intelligenza artificiale, spazio civile, campi agricoli e forestali, ecc.

Nuove tendenze negli investimenti in infrastrutture industriali

Nel 2011, Huili Fund ha investito un fondo di investimento azionario con un importo iniziale di 40 yuan nel progetto di alloggi a prezzi accessibili di Kunming, diventando così il pioniere dei fondi di investimento per alloggi a prezzi accessibili in Cina. Da allora, Huili Fund è attivo nel campo dei fondi di investimento azionario concentrandosi su una serie di progetti immobiliari.

Al giorno d'oggi, lo sviluppo e i cambiamenti dei REIT pubblici e del mercato immobiliare cinese stanno cambiando profondamente anche le idee di investimento di Huili Fund.

Meng Mingyi ha detto ai giornalisti che al momento tutti gli investimenti nei progetti del Fondo Huili possono essere classificati come investimenti Pre-REIT, vale a dire che tutti gli investimenti ancoreranno i campi industriali legati alla quotazione dei REIT in futuro. A suo avviso, gli attuali investimenti immobiliari dovrebbero essere considerati più come una parte degli investimenti infrastrutturali, in particolare la loro tendenza alla trasformazione in "investimenti infrastrutturali industriali", che è diventata la direzione principale dello sviluppo del mercato.

In altre parole, rispetto al concetto tradizionale del passato di "acquisto, vendita e locazione di spazi" nel campo immobiliare, Meng Mingyi ritiene che una stretta integrazione con l'industria e una strategia di sviluppo approfondita verticalmente costituiranno il principale vantaggio competitivo e il valore dell'investimento di infrastrutture nella nuova era. In questo contesto, gli investitori devono prestare sempre più attenzione anche alla logica industriale alla base dei progetti immobiliari. Per i progetti in cui investono, non devono solo chiarire gli oggetti del leasing, ma anche comprendere chiaramente le caratteristiche dei settori che servono il percorso verso lo sviluppo sostenibile.

Partendo da questa idea, negli ultimi anni, Meng Mingyi ha portato Huili Fund e il team della sua piattaforma a collaborare con partner operativi e finanziari per svilupparsi costantemente in settori vantaggiosi come il settore immobiliare tecnologico e le nuove energie. Ha dovuto affrontare anche il tradizionale debito elevato. fatturato elevato e alta La trasformazione delle società immobiliari a leva porta un significato di riferimento.

Prendendo come esempio il settore immobiliare tecnologico, nel 2021 e nel 2022, ha guidato la sua controllata Zhonghui Investment a istituire fondi speciali e ha completato due investimenti di fusioni e acquisizioni nel Zhongguancun Torch Building di Pechino e nel centro espositivo Zhangjiang di Shanghai, per un totale di miliardi di yuan.

Tra queste, l’acquisizione di Torch Building rappresenta la più grande transazione immobiliare commerciale a Pechino nel 2021. Il Torch Building si trova nel Parco scientifico e tecnologico di Tsinghua a Zhongguancun, Haidian, con un'area edificabile totale di 46.000 metri quadrati. I suoi principali inquilini sono grandi società di tecnologia Internet e aziende high-tech nel campo dell'intelligenza artificiale un edificio storico a Zhongguancun che è estremamente raro e ha eccellenti capacità espositive.

Lo Zhanxiang Center si trova nell'area centrale dello Zhangjiang High-Tech Park ed è stato sviluppato da Morgan Stanley e Zhanxiang Group, con un'area edificabile totale di 42.000 metri quadrati. Gli inquilini principali sono aziende leader o unicorni in settori quali semiconduttori di chip, ricerca e sviluppo di software e biomedicina, che sono fortemente supportati dallo Stato e dal governo. Nel 2023 verranno introdotte operazioni di trasporto di incubazione e verranno ottenute qualifiche di incubatore a livello distrettuale e saranno forniti sussidi per l'affitto alle aziende incubate. Il centro di Zhanxiang ha un tasso di occupazione elevato e inquilini stabili e di alta qualità ed è diventato un vettore tecnologico iconico nella zona.

Anche la nuova energia è un’area chiave di sviluppo per il Fondo Huili. Attualmente, il Fondo Huili sta negoziando attivamente con una serie di partner, i quali hanno tutti espresso la volontà di collegare lo stoccaggio dell’energia e altri collegamenti della catena industriale e di entrare nel mercato dei capitali attraverso strumenti finanziari come i REIT. Meng Mingyi crede fermamente che una serie di misure promuoveranno notevolmente lo sviluppo di nuove industrie di energia e di stoccaggio dell’energia, infonderanno nuova vitalità nel mercato e raggiungeranno una situazione vantaggiosa per tutte le parti.

"L'industria energetica cinese ha il vantaggio di 'concentrare gli sforzi per fare grandi cose', che è strettamente legato ai vantaggi istituzionali del nostro Paese. A livello globale, dalla nuova generazione di energia elettrica come l'energia fotovoltaica ed eolica alla tecnologia di stoccaggio dell'energia, alle soluzioni di parcheggio come La gestione intelligente dell’energia, le capacità tecnologiche di produzione e innovazione della Cina sono piuttosto avanzate e offrono anche un ampio spazio di immaginazione per gli investimenti”, ha affermato Meng Mingyi.

Tuttavia, allo stesso tempo, oltre alle infrastrutture per i consumatori, Meng Mingyi non vede l’ora di esplorare progetti pilota REIT che utilizzino altri tipi di proprietà commerciali di alta qualità in città di primo e secondo livello come asset di base, e di espandere gradualmente la portata delle attività sottostanti dei REIT immobiliari commerciali, tra cui edifici per uffici, hotel e appartamenti in affitto a lungo termine, mostre, hotel e altri settori immobiliari commerciali di alta qualità. Egli ritiene che l'ecologia delle emissioni "calde" del mercato di tre anni fa sia completamente diversa dalla situazione attuale. In questo momento, la promozione di immobili commerciali con eccellente redditività per entrare nel mercato dei capitali può svolgere un ruolo di "spinta" nello sviluppo del settore immobiliare.