Nachricht

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Der Reporter des 21st Century Business Herald, Li Yuchen, berichtete aus Peking

„Hainan, Tianjin, Sichuan, Guizhou, Hebei, Heilongjiang … das Forschungsteam reiste in mehr als 20 Provinzen und Städte, hielt immer wieder groß angelegte Seminare ab und machte bei der Regierung bekannt, was REIT-Produkte sind und wie man helfen kann.“ Kommunalverwaltungen und Unternehmen begleichen ihre Schulden und bilden eine bessere Bilanz …“ Wenn Meng Mingyi an die Zeit vor fast zehn Jahren zurückdenkt, erinnert er sich noch lebhaft an die Tage, als öffentliche REITs in China eingeführt wurden.

Heute ist Meng Mingyi geschäftsführender Präsident von Huili Investment Fund Management Co., Ltd., Vorsitzender von Guohui Green Energy Co., Ltd., stellvertretender Vorsitzender von Zhonghui Investment Management Co., Ltd. und außerdem Vorsitzender der Infrastruktur Fachausschuss des China Asset Securitization Forum. Bereits während seines Doktoratsstudiums beschäftigte sich Meng Mingyi mit der Verbriefung von Vermögenswerten als Forschungsthema. Als Meng Mingyi im neuen Wirtschaftszeitalter aufwuchs, fasste sie weiter Fuß auf dem Kapitalmarkt und wurde zu einem der führenden Unternehmen im Bereich Infrastruktur-REITs in meinem Land.

Forschung zum finanziellen Rechtsrahmen, Kommunikation und Werbung mit lokalen Regierungen, Beratung und Unterstützung bei der Vermögenskultivierung ... Einerseits führt Meng Mingyi das Unternehmen und das Projektteam dazu, an vorderster Front bei der Befürwortung und Umsetzung der Vermögensverbriefung für a zu stehen und fördert die Entwicklung öffentlicher REITs in China.

Andererseits haben Meng Mingyi und der Huili Fund die Markttrends stets genau erfasst und bei ihren Investitionen ihre Weitsicht und ihr Urteilsvermögen hinsichtlich der Markttrends von Infrastrukturinvestitionen beibehalten. In den letzten Jahren hat das Unternehmen die „industriegetriebene“ Theorie in die Praxis umgesetzt, die Qualität der Industriekunden und das Cashflow-Niveau im Betriebsprozess unermüdlich verfolgt und das Denkmodell internationaler Immobilien-Private-Equity-Fonds und REITs in inländische integriert Primärmarktinvestitionen Im Immobilienbereich konnten trotz des allgemeinen Abwärtstrends der letzten Jahre gute Anlageergebnisse erzielt werden.

Kürzlich nahm Meng Mingyi ein Exklusivinterview mit einem Reporter des 21st Century Business Herald entgegen und teilte seine zahlreichen Erfahrungen mit dem Huili Fund rund um Chinas REITs-Markt und Infrastrukturinvestitionen.

„Ergänzende Lektionen“ zur Vermögensverbriefung

Seit 2015 ist die Wirtschaft meines Landes in die Phase der „neuen Normalität“ eingetreten. Das Wirtschaftswachstum ist weiter zurückgegangen und der VPI ist weiterhin auf niedrigem Niveau trat ebenfalls in einen Abwärtskanal ein. Gleichzeitig mit der wichtigen Aufgabe, die Strukturreform der Finanzangebotsseite zu vertiefen, die Fähigkeit des Kapitalmarkts, der Realwirtschaft zu dienen, zu stärken, die Investitions- und Finanzierungsmechanismen weiter zu erneuern und bestehende Vermögenswerte wirksam zu revitalisieren, ist die Erkundung öffentlicher Möglichkeiten erforderlich Infrastruktur-REITs hat begonnen.

Im selben Jahr gründeten das Huili-Fonds-Team und das Nationale Forschungszentrum gemeinsam eine REITs-Forschungsgruppe, wobei Meng Mingyi als stellvertretender Generalsekretär fungierte. Das Forschungsteam ist wie ein Dozent, der Erfahrung in fortgeschrittenen ausländischen Märkten und große Erwartungen an den chinesischen Finanzmarkt mitbringt, um den Finanzsektor, lokale Regierungen und Unternehmen zu leiten.

Im Rückblick sagte Meng Mingyi gegenüber Reportern, dass die Suche nach einem Weg zur Chineseisierung öffentlicher REITs für viele Unternehmen der Branche wie eine „Nachholstunde“ sei. Auf der rechtlichen Seite bedeutet dies unter anderem, dazu beizutragen, die aktuelle Finanzstruktur zu überprüfen und einen „Durchbruch“ für die rechtliche Einführung öffentlicher REITs-Produkte zu finden.

Aufgrund der Beschränkungen des Anlageumfangs im „Gesetz über Wertpapierinvestitionsfonds der Volksrepublik China“ und in den „Leitmeinungen zur Regulierung des Vermögensverwaltungsgeschäfts von Finanzinstituten“ sowie anderen Gesetzen und Vorschriften ist „öffentlichen Fonds dies tatsächlich nicht gestattet.“ „In das Eigenkapital nicht börsennotierter Unternehmen investieren“, „nach den aktuellen Wertpapieren“ „Das Gesetz kann keine öffentlichen REITs im Inland ausgeben“, war die anfängliche Ansicht in der Branche.

Nachdem Meng Mingyi und das Forschungsteam jedoch umfassend auf die Markterfahrungen der Industrieländer zurückgegriffen und ausreichende Untersuchungen und Kommunikation mit dem Finanz- und Wirtschaftsausschuss des Nationalen Volkskongresses durchgeführt hatten, stellten sie fest, dass es immer noch einen Kanal für die Einführung öffentlicher REITs gibt von allen Parteien im geltenden Recht. Durch den Vorschlag zur Einrichtung einer „öffentlichen Fonds + ABS“-Struktur können öffentliche REIT-Produkte erfolgreich in das Finanzsystem meines Landes eingebettet werden und mit minimalen Durchbrüchen im aktuellen Rechtsrahmen legal auf dem Kapitalmarkt agieren.

Auf staatlicher Seite bedeutet es, zur Popularisierung professioneller Konzepte und zur Klärung von Ideen zur Vermögensrevitalisierung beizutragen. Da ein großer Teil des Staatsvermögens im Besitz des öffentlichen Sektors ist, sind die Kommunalverwaltungen zum Hauptorgan der ehrenamtlichen Propagandaarbeit des Forschungsteams geworden. Was denkt die Regierung und wie beurteilt sie REIT-Produkte und wie fördert sie letztendlich den Eintritt lokaler Vermögenswerte in den REIT-Markt?

Auf Unternehmensseite bedeutet es, die Bereitschaft zur Ausgabe von REITs zu fördern und den Asset-Compliance-Prozess voranzutreiben. Seit seiner Gründung hat das Forschungsteam die Führung bei der Teilnahme an der Front-End-Beratung einer Reihe von REIT-Produkten übernommen. Meng Mingyi stellte jedoch fest, dass es auf dem Markt zwar keinen Mangel an hochwertigen Vermögenswerten gibt, dies jedoch notwendig ist Es ist oft nicht einfach, dass Unternehmen eine starke Bereitschaft zur Emission von REITs haben und gleichzeitig ihr Vermögen so pflegen, dass es den Emissionsbedingungen entspricht.

„Unternehmen stellen uns oft die Frage: Der Zinssatz, den mir die Bank gibt, ist sehr niedrig. Warum sollte ich REITs anstelle von Anleihen ausgeben?“ Meng Mingyi gab Reportern ein Beispiel: „Weil die Finanzierungskanäle selbst relativ offen waren, viele.“ In der Vergangenheit waren die von staatlichen Unternehmen geführten Unternehmen nicht sehr bereit, REITs auszugeben. In diesem Zusammenhang erklären wir, dass es sich bei den von öffentlichen REITs eingeworbenen Mitteln im eigentlichen Sinne um Nichtschuldenfonds handelt und Finanzierungen nicht darin enthalten sind Unternehmensschulden.

Darüber hinaus sagte Meng Mingyi, dass Unternehmen mehrere Bedingungen erfüllen müssen, wie z. B. die Einhaltung von Vermögenswerten, die Kontrollierbarkeit von Verbindlichkeiten, den Emissionsumfang und die Rückzahlungsfähigkeit, um zu den zugrunde liegenden hochwertigen Vermögenswerten zu werden, die in REITs geladen werden können. Tatsächlich ist der Vermögensstatus einiger Unternehmen jedoch komplex. Beispielsweise hat ein hoher Anteil wiederholter Hypotheken dazu geführt, dass der Umfang der Verbindlichkeiten den Umfang neuer Finanzierungen bei weitem übersteigt und eine historische Schuldenlast darstellt. Es gibt auch einige Unternehmensvermögenswerte, bei denen aus der Geschichte unvollständige Verfahren oder Compliance-Mängel übrig geblieben sind, die sich über mehrere historische Zeiträume erstrecken und extrem schwer zu reparieren sind, was es für Unternehmen schwierig macht, die Ausgabestandards von REITs zu erfüllen. Daher ist die Ausgabe von REITs eher eine Gelegenheit für Unternehmen, sich umfassend selbst zu prüfen und zu korrigieren, was von den Unternehmen verlangt, historische Probleme zu lösen und Mängel auszugleichen, um Compliance-Standards zu erfüllen.

Heute hat das Forschungsteam Dutzende Pläne zur Revitalisierung von Vermögenswerten erfolgreich entworfen und eingereicht. In Bezug auf die daraus gewonnenen Erfahrungen wies Meng Mingyi darauf hin, dass man sich für die Nachhilfearbeit im Frühstadium wirklich mit der Regierung und den Unternehmen auseinandersetzen muss, um deren Bedürfnisse und Schwierigkeiten zu verstehen. Bei einigen systemischeren Dilemmata müssen wir immer noch geduldig sein und im Laufe der Zeit langsam die richtige Antwort und Lösung finden oder darauf warten.

„Wir hoffen beispielsweise, dass verschiedene Regierungsstellen in Zukunft weitere ‚grüne Kanäle‘ öffnen können, um bessere und direktere Koordinierungs- und Genehmigungsmechanismen für Verfahren im Zusammenhang mit der Verbriefung von Vermögenswerten bereitzustellen.“

Von null auf eins in drei Pilotjahren

Im April 2020 haben die China Securities Regulatory Commission und die National Development and Reform Commission gemeinsam Pilotdokumente für die Implementierung von Infrastruktur-REITs herausgegeben. Im Juni 2021 wurden die ersten neun Infrastruktur-REITs meines Landes erfolgreich ausgegeben und an den Börsen von Shanghai und Shenzhen notiert und gehandelt. Dies markierte den Beginn eines neuen Kapitels im Pilotprogramm öffentlicher REITs.

Nachdem die anfänglichen Schwierigkeiten überwunden waren, etablierten sich öffentliche REITs in China und wuchsen weiter an Umfang. Seit 2023 leitet Meng Mingyi das Team des Huili Fund und seiner Investmenttochtergesellschaften, um sich aktiv im Back-End-Markt von REITs zu engagieren und an strategischen Platzierungsinvestitionen und Sekundärmarkttransaktionen teilzunehmen.

„Es ist sehr schwierig, von 0 auf 1 zu kommen, aber dieser Schritt wurde erfolgreich gemacht.“ Meng Mingyi sagte, dass die zugrunde liegenden Vermögenswerte öffentlicher REITs in den letzten drei Jahren zunehmend erweitert wurden und der Emissionsmechanismus allmählich ausgereift sei , und die Emissionsgeschwindigkeit hat sich erheblich beschleunigt, was einen boomenden Entwicklungstrend zeigt. Die gute Situation ist untrennbar mit der energischen Förderung durch Regulierungsbehörden, Branchenexperten und viele Experten und Wissenschaftler verbunden.

Seit 2024 haben öffentliche REITs erneut einen Emissionsboom eingeläutet, und bei Redaktionsschluss wurden 10 neue Produkte auf den Markt gebracht. Zum Ende des ersten Halbjahres waren in meinem Land insgesamt 40 öffentlich angebotene REITs mit einem Gesamtemissionsvolumen von etwa 130 Milliarden Yuan gelistet.

Der Ertragsentwicklung des Sekundärmarktes nach zu urteilen, hat auch der Markt für öffentliche REITs einen kompletten Marktzyklus mit hohen Emissionsprämien in der Anfangsphase, irrationalen Anstiegen, Schocks und Rückgängen und dann Stabilisierung und Erholung im Laufe des Jahres durchlaufen. Laut Windstatistik haben mit Stand vom 28. Juli 30 der 40 börsennotierten Infrastruktur-REITs im Laufe des Jahres positive Renditen erzielt.

Obwohl der Markt Höhen und Tiefen hatte und Institutionen ein- und ausstiegen, wies Meng Mingyi darauf hin, dass die Branchenteilnehmer, angeführt von Mainstream-Investmentinstituten, nach drei Jahren der Marktbearbeitung und -praxis nicht mehr nur über ein begrenztes Verständnis von REITs verfügen, sondern auch über ein begrenztes Verständnis von REITs verfügen. ein innovatives Finanzinstrument. Wir haben professionelle REITs-Investmentteams aufgebaut und ein wissenschaftliches und umfassendes Projektbewertungs- und Investitionsentscheidungssystem etabliert. Generell waren Rationalisierung und Reife schon immer die Hauptthemen bei der Entwicklung des Marktes für öffentliche REITs.

Die Rückkehr der Marktrationalität hat auch die Mentalität der Marktteilnehmer auf die Probe gestellt und zu einer Verbesserung der Fähigkeit von Investoren geführt, Projekte zu überprüfen. Meng Mingyi glaubt, dass diejenigen, die heute auf dem öffentlichen REIT-Markt bleiben, eher echte „mittel- und langfristige Anleger“ sind. Eine ihrer wichtigsten Anlagelogiken besteht darin, Anlageentscheidungen auf der Grundlage eines tiefgreifenden Verständnisses der Makropolitik und der Wirtschaftslage zu treffen Die wirtschaftliche Logik, die Cashflow-Stabilität und die potenziellen Risiken dahinter sind nicht nur blinde Investitionen, die auf Marken oder beliebten Konzepten basieren.

„Wir haben eine Runde von Anstiegen und eine weitere Runde von Anpassungen erlebt. Tatsächlich wird die Investitionsmentalität aller Marktteilnehmer jetzt rationaler.“ Derzeit geht er davon aus, dass die Begeisterung der Institutionen für Investitionen in den REIT-Markt noch immer zunimmt. Auch in Zukunft könnte der Markttransaktionsanteil jedes Projekts insgesamt einen Aufwärtstrend aufweisen.

Gleichzeitig schlug Meng Mingyi auch vor, die Einbeziehung weiterer am Franchise-Modell beteiligter Bereiche in den Pilotumfang öffentlicher REITs zu prüfen, um die Expansion des REIT-Marktes voranzutreiben. Einschließlich, aber nicht beschränkt auf Transportbereiche wie U-Bahnen, soziale Bereiche wie Sport, neue Infrastrukturbereiche wie Rechenleistung für künstliche Intelligenz, ziviler Raum, Land- und Forstwirtschaft usw.

Neue Trends bei industriellen Infrastrukturinvestitionen

Im Jahr 2011 investierte der Huili Fund einen Aktieninvestitionsfonds mit einem anfänglichen Betrag von 40 Yuan in das Kunming-Projekt für bezahlbaren Wohnraum und wurde damit zum Pionier für bezahlbare Wohninvestitionsfonds in China. Seitdem ist Huili Fund im Bereich Aktieninvestmentfonds mit Schwerpunkt auf einer Reihe von Immobilienprojekten tätig.

Heutzutage verändern die Entwicklung und Veränderungen der öffentlichen REITs und des Immobilienmarkts in China auch die Anlageideen des Huili Fund grundlegend.

Meng Mingyi sagte Reportern, dass derzeit alle Projektinvestitionen des Huili Fund als Pre-REITs-Investitionen klassifiziert werden können, d. Seiner Ansicht nach sollten die heutigen Immobilieninvestitionen eher als Teil der Infrastrukturinvestitionen betrachtet werden, insbesondere deren Transformationstrend hin zu „industriellen Infrastrukturinvestitionen“, die zur Hauptrichtung der Marktentwicklung geworden sind.

Mit anderen Worten: Im Vergleich zum bisherigen traditionellen Konzept des „Kaufs, Verkaufs und Leasings von Flächen“ im Immobilienbereich ist Meng Mingyi davon überzeugt, dass eine enge Integration mit der Branche und eine vertikal vertiefte Entwicklungsstrategie der zentrale Wettbewerbsvorteil und Investitionswert von sein werden Infrastruktur im neuen Zeitalter. Vor diesem Hintergrund müssen Investoren auch immer mehr auf die industrielle Logik hinter Immobilienprojekten achten. Sie müssen bei den Projekten, in die sie investieren, nicht nur ihre Leasingobjekte klären, sondern auch die Eigenschaften der von ihnen bedienten Branchen klar erfassen Der Weg zur nachhaltigen Entwicklung.

Ausgehend von dieser Idee hat Meng Mingyi in den letzten Jahren den Huili Fund und sein Plattformteam dazu gebracht, mit Betriebs- und Finanzpartnern zusammenzuarbeiten, um sich in vorteilhaften Bereichen wie Technologieimmobilien und neue Energie stetig weiterzuentwickeln. Außerdem war das Unternehmen mit traditionell hohen Schulden konfrontiert. Hoher Umsatz und hohe Die Transformation fremdfinanzierter Immobilienunternehmen bringt Referenzbedeutung mit sich.

Am Beispiel von Technologieimmobilien leitete er in den Jahren 2021 und 2022 seine Tochtergesellschaft Zhonghui Investment zur Gründung von Spezialfonds und schloss zwei Fusionen und Übernahmen im Beijing Zhongguancun Torch Building und im Shanghai Zhangjiang Exhibition Center ab, die sich auf insgesamt Milliarden Yuan beliefen.

Unter ihnen ist der Erwerb von Torch Building die größte Gewerbeimmobilientransaktion in Peking im Jahr 2021. Das Torch Building befindet sich im Tsinghua Science and Technology Park in Zhongguancun, Haidian, mit einer Gesamtbaufläche von 46.000 Quadratmetern. Seine Hauptmieter sind große Internet-Technologieunternehmen und High-Tech-Unternehmen im Bereich der künstlichen Intelligenz ein Wahrzeichengebäude in Zhongguancun, das äußerst selten ist und über hervorragende Ausstellungsmöglichkeiten verfügt.

Das Zhanxiang Center befindet sich im Kerngebiet des Zhangjiang High-Tech Park und wurde von Morgan Stanley und der Zhanxiang Group mit einer Gesamtbaufläche von 42.000 Quadratmetern entwickelt. Die Hauptmieter sind führende oder Unicorn-Unternehmen in Branchen wie Chip-Halbleiter, Softwareforschung und -entwicklung sowie Biomedizin, die stark vom Staat und der Regierung unterstützt werden. Im Jahr 2023 werden Inkubatorbetriebe eingeführt und Inkubatorqualifikationen auf Distriktebene erworben Für gegründete Unternehmen werden Mietzuschüsse gewährt. Das Zhanxiang Center verfügt über eine hohe Auslastung sowie hochwertige und stabile Mieter und hat sich zu einem ikonischen Technologieträger in der Region entwickelt.

Neue Energien sind auch ein wichtiger Entwicklungsbereich für den Huili Fund. Derzeit verhandelt der Huili Fund aktiv mit einer Reihe von Partnern, die alle ihre Bereitschaft zum Ausdruck gebracht haben, Energiespeicher und andere industrielle Kettenglieder zu verbinden und über Finanzinstrumente wie REITs in den Kapitalmarkt einzutreten. Meng Mingyi ist fest davon überzeugt, dass eine Reihe von Maßnahmen die Entwicklung neuer Energie- und Energiespeicherindustrien erheblich vorantreiben, dem Markt neue Dynamik verleihen und eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten schaffen wird.

„Chinas Energiewirtschaft hat den Vorteil, ‚Anstrengungen zu bündeln, um Großes zu leisten‘, was eng mit den institutionellen Vorteilen unseres Landes verknüpft ist. Weltweit reicht das von der neuen Energieerzeugung wie Photovoltaik und Windenergie über Energiespeichertechnologie bis hin zu Parklösungen wie …“ „Intelligentes Energiemanagement, Chinas Fertigungs- und Innovationstechnologiekapazitäten sind recht weit fortgeschritten und es bietet auch viel Spielraum für Investitionen“, sagte Meng Mingyi.

Gleichzeitig freut sich Meng Mingyi jedoch darauf, neben der Verbraucherinfrastruktur auch REIT-Pilotprojekte zu erkunden, bei denen andere Arten hochwertiger Gewerbeimmobilien in Städten der ersten und zweiten Reihe als Grundvermögenswerte genutzt werden, und deren Umfang schrittweise erweitert wird der zugrunde liegenden Vermögenswerte von Gewerbeimmobilien-REITs, darunter Bürogebäude, Hotels und Langzeitmietwohnungen, Ausstellungen, Hotels und andere hochwertige Gewerbeimmobilienbereiche. Er glaubt, dass sich die „heiße“ Emissionsökologie des Marktes vor drei Jahren völlig von der aktuellen Situation unterscheidet. Derzeit könnte die Förderung von Gewerbeimmobilien mit hervorragender Rentabilität für den Eintritt in den Kapitalmarkt eine „ankurbelnde“ Rolle bei der Entwicklung der Immobilienbranche spielen.