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O repórter do 21st Century Business Herald, Li Yuchen, relatou de Pequim

"Hainan, Tianjin, Sichuan, Guizhou, Hebei, Heilongjiang... a equipe de pesquisa viajou para mais de 20 províncias e cidades, realizando seminários em grande escala repetidas vezes, e popularizou junto ao governo o que são os produtos REITs e como ajudar governos e empresas locais resolvem dívidas, formando um balanço melhor..." Pensando em quase 10 anos atrás, Meng Mingyi ainda se lembra vividamente dos dias em que os REITs públicos foram lançados na China.

Hoje, Meng Mingyi é presidente executivo da Huili Investment Fund Management Co., Ltd., presidente da Guohui Green Energy Co., Ltd., vice-presidente da Zhonghui Investment Management Co., Ltd., e também presidente da Infraestrutura Comitê Profissional do Fórum de Securitização de Ativos da China. Já durante os seus estudos de doutoramento, Meng Mingyi tomou a titularização de activos como tema de investigação. Crescendo na nova era económica, Meng Mingyi enraizou-se ainda mais no mercado de capitais e tornou-se um dos líderes na área de REITs de infraestruturas no meu país.

Pesquisa sobre o quadro jurídico financeiro, comunicação e promoção com governos locais, orientação e assistência no cultivo de ativos... Por um lado, Meng Mingyi lidera a empresa e a equipe do projeto para estar na linha de frente na defesa e prática da securitização de ativos para um há muito tempo e promove o desenvolvimento de REITs públicos na China.

Por outro lado, Meng Mingyi e Huili Fund sempre compreenderam atentamente as tendências do mercado e mantiveram a sua visão e julgamento sobre as tendências do mercado de investimento em infra-estruturas nos seus investimentos. Nos últimos anos, a empresa colocou em prática a teoria "motivada pela indústria", buscou incansavelmente a qualidade dos clientes industriais e os níveis de fluxo de caixa no processo operacional e integrou o modelo de pensamento de fundos de private equity imobiliários internacionais e REITs em doméstico investimentos no mercado primário. No setor imobiliário Apesar da tendência geral de queda do mercado nos últimos anos, foram alcançados bons resultados de investimento.

Recentemente, Meng Mingyi aceitou uma entrevista exclusiva com um repórter do 21st Century Business Herald e compartilhou suas muitas experiências com o Huili Fund em torno do mercado de REITs e do investimento em infraestrutura da China.

“Lições complementares” para securitização de ativos

Desde 2015, a economia do meu país entrou na fase de desenvolvimento do "novo normal". A ligação entre os principais indicadores económicos divergiu. O crescimento económico continuou a diminuir e o IPC continuou a funcionar num nível baixo. também entrou em um canal descendente. Contudo, ao mesmo tempo, com a importante tarefa de aprofundar a reforma estrutural do lado da oferta financeira, reforçar a capacidade do mercado de capitais para servir a economia real, inovar ainda mais os mecanismos de investimento e financiamento e revitalizar eficazmente os activos existentes, a exploração de recursos públicos REITs de infraestrutura já começou.

Foi também no mesmo ano que a equipa do Fundo Huili e o Centro Nacional de Investigação estabeleceram conjuntamente um grupo de investigação REIT, com Meng Mingyi a servir como secretário-geral adjunto. A equipe de pesquisa é como um palestrante, trazendo experiência em mercados estrangeiros avançados e expectativas ardentes em relação ao mercado financeiro da China para orientar o setor financeiro, os governos locais e as empresas.

Olhando agora para trás, Meng Mingyi disse aos repórteres que explorar um caminho para a chinesização dos REITs públicos é como uma “lição de reposição” para muitas entidades do setor. Entre eles, do lado jurídico, isto significa ajudar a reexaminar a actual estrutura financeira e encontrar um “avanço” para a introdução legal de produtos REIT públicos.

Na verdade, devido às restrições do âmbito de investimento na "Lei dos Fundos de Investimento em Valores Mobiliários da República Popular da China" e nas "Opiniões de Orientação sobre a Regulamentação do Negócio de Gestão de Activos das Instituições Financeiras" e outras leis e regulamentos, "os fundos públicos não estão autorizados a investir em ações de empresas não listadas", "de acordo com os valores mobiliários atuais "A lei não pode emitir REITs públicos no mercado interno" foi a visão inicial do setor.

No entanto, depois de se referir plenamente à experiência de mercado dos países desenvolvidos e de realizar pesquisas e comunicações suficientes com o Comité Financeiro e Económico do Congresso Nacional do Povo, Meng Mingyi e a equipa de investigação descobriram que ainda existe um canal para a introdução de REIT públicos reconhecidos por todas as partes na lei atual. Ao propor o estabelecimento de uma estrutura de "fundo público + ABS", os produtos REIT públicos podem ser incorporados com sucesso no sistema financeiro do meu país e operar legalmente no mercado de capitais com avanços mínimos no quadro jurídico actual.

Do lado do governo, significa ajudar a popularizar conceitos profissionais e esclarecer ideias para a revitalização de ativos. Dado que uma grande quantidade de activos nacionais é detida pelo sector público, os governos locais tornaram-se o principal órgão do trabalho de propaganda voluntária da equipa de investigação. Qual é o pensamento do governo e como ele vê os produtos dos REITs e, em última análise, promove os ativos locais para entrar no mercado dos REITs.

Do lado corporativo, significa cultivar a vontade de emitir REITs e ajudar a promover o processo de conformidade de ativos. Desde a sua criação, a equipe de pesquisa assumiu a liderança na participação na orientação inicial de uma série de produtos REITs. No entanto, Meng Mingyi percebeu que embora não faltem ativos de alta qualidade no mercado, é necessário para. as empresas têm uma forte vontade de emitir REIT e, ao mesmo tempo, cultivar os seus activos para estarem em conformidade com os requisitos de emissão. As condições muitas vezes não são fáceis.

"Muitas vezes as empresas nos fazem uma pergunta: a taxa de juros que o banco me oferece é muito baixa, por que devo emitir REITs em vez de títulos?" Meng Mingyi deu um exemplo aos repórteres: "Como os próprios canais de financiamento eram relativamente abertos, muitos pessoas no passado eram Empresas lideradas por empresas estatais não estão muito dispostas a emitir REITs. A este respeito, explicaremos que os fundos arrecadados por REITs públicos são fundos não-dívida no verdadeiro sentido, e o financiamento não está incluído. dívida corporativa ".

Além disso, Meng Mingyi disse que para se tornarem os ativos subjacentes de alta qualidade que podem ser carregados em REITs, as empresas precisam atender a múltiplas condições, como conformidade de ativos, controlabilidade de passivos, escala de emissão e capacidade de reembolso. Mas, na verdade, a situação dos activos de algumas empresas é complexa. Por exemplo, uma elevada proporção de hipotecas repetidas fez com que a escala dos passivos excedesse em muito o âmbito dos novos financiamentos, formando um peso de dívida histórico. Existem também alguns ativos corporativos que apresentam procedimentos incompletos ou defeitos de conformidade remanescentes da história, que abrangem vários períodos históricos e são extremamente difíceis de reparar, dificultando o cumprimento dos padrões de emissão de REITs pelas empresas. Portanto, para as empresas, a emissão de REIT é mais uma oportunidade para um autoexame e retificação abrangentes, exigindo que as empresas resolvam problemas históricos e compensem deficiências para cumprir os padrões de conformidade.

Hoje, a equipe de pesquisa projetou e apresentou com sucesso dezenas de planos de revitalização de ativos. Relativamente à experiência adquirida com isto, Meng Mingyi destacou que para se envolver num trabalho de tutoria numa fase inicial, é necessário entrar verdadeiramente no governo e nas empresas para compreender as suas necessidades e dificuldades. Para alguns dilemas mais sistémicos, ainda precisamos de ser pacientes e lentamente encontrar ou esperar pela resposta e solução adequadas ao longo do tempo.

"Por exemplo, esperamos que, no futuro, vários departamentos governamentais possam abrir ainda mais 'canais verdes' para fornecer mecanismos de coordenação e aprovação melhores e mais directos para procedimentos relacionados com a titularização de activos."

O piloto passou de zero a um em três anos

Em Abril de 2020, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China e a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma emitiram conjuntamente documentos piloto para a implementação de REIT de infra-estruturas. Em Junho de 2021, o primeiro lote de 9 REIT de infra-estruturas do meu país foi emitido, cotado e negociado com sucesso nas bolsas de valores de Xangai e Shenzhen, marcando o início de um novo capítulo no programa piloto de REIT públicos.

Depois de superar as dificuldades iniciais, os REIT públicos criaram raízes na China e continuaram a crescer em escala. Desde 2023, Meng Mingyi lidera a equipe do Fundo Huili e suas subsidiárias de investimento para se envolver ativamente no mercado back-end de REITs e participar em investimentos de colocação estratégica e transações no mercado secundário.

"É muito difícil passar de 0 a 1, mas este passo foi dado com sucesso." Meng Mingyi disse que, olhando para os últimos três anos, os ativos subjacentes dos REIT públicos foram cada vez mais expandidos e o mecanismo de emissão amadureceu gradualmente. , e a velocidade de emissão acelerou significativamente, mostrando uma tendência de desenvolvimento crescente. A boa situação é inseparável da promoção vigorosa das agências reguladoras, dos profissionais da indústria e de muitos especialistas e académicos.

Desde 2024, os REIT públicos inauguraram mais uma vez um boom de emissões e, até o momento desta publicação, 10 novos produtos foram lançados. No final do primeiro semestre do ano, havia um total de 40 REITs oferecidos publicamente listados no meu país, com um tamanho total de emissão de aproximadamente 130 bilhões de yuans.

A julgar pelo desempenho do rendimento do mercado secundário, o mercado público de REIT também passou por um ciclo de mercado completo de emissão de prémios elevados, aumentos irracionais, choques e quedas, e depois estabilização e recuperação durante o ano. De acordo com as estatísticas da Wind, em 28 de julho, 30 dos 40 REITs de infraestrutura pública listados obtiveram retornos positivos durante o ano.

Embora o mercado tenha tido altos e baixos e as instituições tenham entrado e saído, Meng Mingyi destacou que, após três anos de cultivo e prática do mercado, os participantes da indústria, liderados pelas principais instituições de investimento, deixaram de ter apenas uma compreensão limitada dos REITs, um instrumento financeiro inovador. Estabelecemos equipes profissionais de investimento em REITs e estabelecemos um sistema científico e completo de avaliação de projetos e tomada de decisões de investimento. De um modo geral, a racionalização e a maturidade sempre foram os principais temas do desenvolvimento do mercado público de REITs.

O regresso da racionalidade do mercado também testou a mentalidade dos participantes no mercado e levou à melhoria da capacidade dos investidores para rever os projectos. Meng Mingyi acredita que aqueles que permanecem no mercado de REITs públicos hoje são mais verdadeiros “investidores de médio e longo prazo”. Uma de suas principais lógicas de investimento é tomar decisões de investimento com base em uma compreensão profunda das macropolíticas e situações econômicas. A lógica económica, a estabilidade do fluxo de caixa e os riscos potenciais por trás dela não são apenas investimentos cegos baseados em marcas ou conceitos populares.

"Tivemos uma rodada de aumentos e outra rodada de ajustes. Na verdade, para todos os participantes do mercado, a mentalidade de investimento de todos agora se tornará mais racional." Actualmente, ele acredita que o entusiasmo das instituições em investir no mercado de REITs ainda está a aumentar gradualmente. No futuro, a quota de transacção de mercado de cada projecto também poderá apresentar uma tendência ascendente como um todo.

Ao mesmo tempo, Meng Mingyi também sugeriu explorar a inclusão de mais áreas envolvidas no modelo de franquia no âmbito piloto dos REITs públicos para impulsionar a expansão do mercado de REITs. Incluindo, mas não se limitando a, campos de transporte, como metrôs, campos sociais, como esportes, novos campos de infraestrutura, como poder de computação de inteligência artificial, espaço civil, campos agrícolas e florestais, etc.

Novas tendências no investimento em infraestrutura industrial

Em 2011, o Fundo Huili investiu um fundo de investimento de capital com um montante inicial de 40 yuans no projeto de habitação a preços acessíveis de Kunming, tornando-se assim o pioneiro dos fundos de investimento em habitação a preços acessíveis na China. Desde então, o Fundo Huili tem atuado na área de fundos de investimento em ações, com foco em uma série de projetos imobiliários.

Hoje em dia, o desenvolvimento e as mudanças dos REIT públicos e do mercado imobiliário da China também estão a mudar profundamente as ideias de investimento do Fundo Huili.

Meng Mingyi disse aos repórteres que, atualmente, todos os investimentos do projeto do Fundo Huili podem ser classificados como investimentos pré-REITs, ou seja, todos os investimentos irão ancorar campos industriais relacionados à listagem de REITs no futuro. Na sua opinião, o investimento imobiliário de hoje deve ser considerado mais como parte do investimento em infra-estruturas, especialmente a sua tendência de transformação para "investimento em infra-estruturas industriais", que se tornou a direcção principal do desenvolvimento do mercado.

Em outras palavras, em comparação com o conceito tradicional anterior de "compra, venda e aluguel de espaço" no campo imobiliário, Meng Mingyi acredita que a estreita integração com a indústria e uma estratégia de desenvolvimento verticalmente aprofundada serão a principal vantagem competitiva e o valor do investimento de infraestrutura na nova era. Neste contexto, os investidores também precisam de prestar cada vez mais atenção à lógica industrial por detrás dos projectos imobiliários. Para os projectos em que investem, devem não só clarificar os seus objectos de arrendamento, mas também compreender claramente as características das indústrias que servem e. o caminho para o desenvolvimento sustentável.

Partindo desta ideia, nos últimos anos, Meng Mingyi levou o Fundo Huili e a sua equipa de plataforma a trabalhar em conjunto com parceiros operacionais e financeiros para se desenvolver de forma constante em campos vantajosos, como o imobiliário tecnológico e as novas energias. alta rotatividade, alta A transformação de empresas imobiliárias alavancadas traz significado de referência.

Tomemos como exemplo o setor imobiliário de ciência e tecnologia Em 2021 e 2022, ele liderou sua subsidiária Zhonghui Investment para estabelecer fundos especiais e concluiu dois investimentos de fusões e aquisições no Edifício Zhongguancun Torch em Pequim e no Centro de Exposições Zhangjiang em Xangai, totalizando bilhões de yuans.

Entre elas, a aquisição do Torch Building é a maior transação imobiliária comercial em Pequim em 2021. O Edifício Torch está localizado no Parque de Ciência e Tecnologia Tsinghua em Zhongguancun, Haidian, com uma área total de construção de 46.000 metros quadrados. Seus principais inquilinos são grandes empresas de tecnologia de Internet e empresas de alta tecnologia na área de inteligência artificial. um edifício histórico em Zhongguancun que é extremamente escasso e tem excelentes capacidades de exibição.

O Zhanxiang Center está localizado na área central do Parque de Alta Tecnologia de Zhangjiang e foi desenvolvido pelo Morgan Stanley e pelo Grupo Zhanxiang, com uma área total de construção de 42.000 metros quadrados. Os principais inquilinos são empresas líderes ou unicórnios em setores como semicondutores de chips, pesquisa e desenvolvimento de software e biomedicina, que são fortemente apoiados pelo estado e pelo governo. As operações de incubação serão introduzidas em 2023 e serão obtidas qualificações de incubadora em nível distrital. e serão concedidos subsídios de aluguer às empresas incubadas. O Zhanxiang Center tem uma alta taxa de ocupação e inquilinos estáveis ​​e de alta qualidade, e se tornou uma operadora de tecnologia icônica na área.

A nova energia também é uma área chave de implantação do Fundo Huili. Actualmente, o Fundo Huili está a negociar activamente com vários parceiros, todos os quais manifestaram a sua vontade de ligar o armazenamento de energia e outros elos da cadeia industrial e entrar no mercado de capitais através de instrumentos financeiros como os REIT. Meng Mingyi acredita firmemente que uma série de medidas promoverá enormemente o desenvolvimento de novas indústrias de energia e de armazenamento de energia, injetará nova vitalidade no mercado e alcançará uma situação vantajosa para todas as partes.

"A indústria energética da China tem a vantagem de 'concentrar esforços para fazer grandes coisas', o que está intimamente ligado às vantagens institucionais do nosso país. Globalmente, desde a geração de energia nova, como a energia fotovoltaica e eólica, até à tecnologia de armazenamento de energia, até soluções de parque, como gestão inteligente de energia, as capacidades tecnológicas de fabricação e inovação da China são bastante avançadas e também oferecem amplo espaço de imaginação para investimento”, disse Meng Mingyi.

Mas, ao mesmo tempo, além da infraestrutura de consumo, Meng Mingyi também espera explorar os REITs piloto que usam outros tipos de propriedades comerciais de alta qualidade em cidades de primeiro e segundo níveis como ativos básicos e expandir gradualmente o escopo de ativos subjacentes de REITs imobiliários comerciais para incluir edifícios de escritórios, hotéis e apartamentos para aluguel de longo prazo, exposições, hotéis e outros campos imobiliários comerciais de alta qualidade. Ele acredita que a ecologia de emissões “quentes” do mercado há três anos é completamente diferente da situação atual. Neste momento, a promoção de imóveis comerciais com excelente rentabilidade para entrada no mercado de capitais poderá desempenhar um papel de “impulso” no desenvolvimento do setor imobiliário.